招商策划书模板

第一部分 前言

策划书目的及目标的说明

第二部分 市场调研及分析

一. 行业动态调研及分析

1. 行业饱和程度

2. 行业发展前景

3. 国家政策影响

4. 行业技术及相关技术发展

5. 社会环境

6. 其他因素

二. 企业内部调研及分析

1. 财务状况，财务支出结构

2. 企业生产能力，产品质量，生产水平

3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）

4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）

5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见）

三. 潜在进入者调研及分析

1. 行业进入成本/壁垒。

2. 行业退出成本。

3. 进入后对本企业的威胁。

4. 对竞争者的威胁。

四. 现有竞争者的调研及分析。

1. 财务状况，财务支出结构。

2. 企业生产能力，产品质量，生产水品。

3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。

4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。

5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾客意见）。

五. 替代品调研及分析。

1. 替代品工艺。

2. 消费者认可程度。

3. 发展态势。

六. 互补品调研及分析。

1. 是否存在互补品。

2. 互补品价格。

3. 互补品对产品的要求。

4. 互补品发展趋势及其未来新要求。

七. 原料供应商调研及分析。

1. 可供选择的供应者。

2. 原材料是否有替代品。

3. 供应商的讨价还价能力。

4. 我们对其依赖程度。

5. 供应商的供应能力。

八. 中间商调研及分析。

1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…）

2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例…

3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力…

九. 消费者调研及分析。

1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作…

2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。

3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。

4. 购买角色。

5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。

第三部分 企业战略及产品策略的制定

一. 企业战略制定

二. 产品策略制定。（提供原则或标准）

1. 产品。

1) 品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项）

2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等

2. 价格。

1) 符合企业战略？（长线产品/短线投资）

2) 符合产品定位？

① 利润为主/市场占有率为主

② 根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。

③ 保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。

3. 渠道。

1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。

2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。

3) 新终端开发队伍。

4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市场。

5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。

4. 促销。

1) 广告：诉求点

2) 人员推销：

a) 人员的培训

b) 人员的岗位界定

c) 人员的考核

d) 人员的激励

3) 营业推广

a) 对顾客。ⅰ稳定主打产品价格；ⅱ对品牌的宣传

b) 对零售商。稳定价格，保证促销后价格能够恢复，销量得以维持；或者在短时间内抢先占领货架

c) 对中间商。尽量减少短期大力度促销活动，一方面会破坏市场，影响终端价格体系，另一方面经销商对终端很可能没有落实，从中截取，成为其“灰色收入”。

4) 公共关系。事件营销：把握正确的营销事件。直接告知消费者的营销事件应当包含消费者利益点，并且该信息是以直接明了的方式告知消费者利益点的

第四部分 具体执行＆实施（建议方案）

一. 产品设计。

二. 价格设计。

三. 渠道设计。

四. 促销设计。

五. 销售管理

第五部分 结束语

所谓市场推广是指企业为扩大产品市场份额，提高产品销量和知名度，而将有关产品或服务的信息传递给目标消费者，激发和强化其购买动机，并促使这种购买动机转化为实际购买行为而采取的一系列措施。

市场推广不是一个出名的名词概念，不是由那个科学家提出的。如市场公关/市场推销。它的产生是在市场发展和进步中演进出来的。是指对某个产品的性能，特点，进行宣传，介绍，是使消费者接受，认可、购买。是销售、营销的手段，和方式。

也有人认为：市场推广的概念：从字面上理解：推，既是推动，拉动。广，就是广而告之。广而卖之。推广就是聚焦、放大、沟通、说服消费购买的过程。就是如何利用推广的手段达到企业营销的目的。有效的市场推广应包括两个要素：推力和拉力。市场推广的拉力包括：市场推广的宣传与服务两个要素。推力包括：客户渠道的主推力、终端现场推动力、促销的推动力。

决定有效市场推广的关键因素主要包括以下几个方面。

第一是：市场调查与分析。

如何进行信息的收集与整理？在市场推广中就体现在市场调查的重要性。哪些信息是企业应该收集的，对企业的营销有影响？我把它基本归纳为四个方面：一、

企业自身的信息（知己），二、竞争对手的信息（知彼），三、合作伙伴的信息（客户、物流）、四、顾客、市场的信息（终端顾客、消费者）。对自己的信息企业可能比较清楚，但对于对手的信息企业自己能了解多少？对手的信息包括哪些？这些信息通过什么途径获得？如何获得？这就要营销人员掌握市场调查与分析的技巧。重视市场调查与分析，不能不去调查和了解，就采取闭门造车的营销策略。这在许多知名企业中都有失败的案例和教训。

为什么许多看起来创意很好的广告没有销售力？为什么许多非常俗气的广告却有生命力？这都是企业缺乏市场调研，凭自己主观的判断，对消费者需求理解偏差造成的。因此，我们一定要通过市场调查来了解消费者的想法，了解对手的想法，了解经销商、客户的想法，而不能关起门来自己想方法。没有调查就没有发言权。当初毛泽东不是对农民的想法做过详细的调查，也不可能把马克斯主义在中国推广成功，实现革命的伟大胜利。

第二：有效的产品规划与管理。

决定战争胜利主要因素之一是武器装备。武器的先进性历来是战争取胜的重要因素，但不是绝对因素。历史上也有许多以弱胜强的经典案例。但在近期美国对伊拉克的战争中，先进的武器是美国胜利的最主要因素。市场推广中更讲究产品的因素。产品是有效推广的重要武器，是营销4P的重要一环。

有效的产品营销策略组合即产品线设计，能够有效的打击竞争对手，提高企业赢利能力的有效武器。产品策略组合应包括：如何提高企业自身产品的技术研法与应用？如何进行产品概念的提炼与包装？如何调整产品销售结构与组合？企业生存的目的是赢利。提高企业赢利的方法：一是产品价格卖的比对手高，二是企业效率比对手高，成本控制比对手要好，三是产品销售结构组合要好。营销与销售的根本区别是：销售是把产品卖出去。营销是持续的把价格卖上去。如何把自己产品的价格卖的比对手高，就需要有效的市场推广，进行有效的产品组合。 第三、终端建设与人员管理。

在战争中，曾有天时、地利、人和等三大关键要素。常言说：天时不如地利、地利不如人和。选择作战的时机很重要，但占据有利的地形和阵地更重要。在市场推广中，终端建设就象抢阵地。要占据有利地形，位置。修筑工势。终端是实施营销战争的阵地，要想消灭对手就要占领有利的阵地，消灭对手的有生力量。 体现在终端就是要比对手卖的多。多进一个球，对手就会少进一个球。人员管理体现在市场推广中的兵力较量。胜利的因素取决于兵力的多少、素质高低、技能、领导、士气、团队精神等。兵法原理：要想保持领先对手，必须大于对手

1.7倍兵力，才能取得绝对优势。因此，在终端建设中，国产手机、家电等企业在战争初期，分析自己在产品、技术方面的劣势，都是采取了在终端增加促销人员，进行人海战术才打败了外资品牌企业。如今在渠道同质化、产品同质化严重的竞争情况下，终端成为新的竞争点。越来越受到企业的重视，这就是终端的力量。

第四、促销活动策划与宣传，

即营销的战术。战争讲究战略和战术，战略是营销的方针，战术就是如何去做。营销4P中产品、价格、渠道、促销。前三个方面都可以归纳为战略。只有通过促销手段，才能促进战略的实施与执行。促销涉及产品、价格、渠道等几方面。

促销活动就如同战争打仗。首先要制定作战口号。师出有名，要有统一的主题。第二要占据有利地形，选者最好的卖场，抢占最好的位置。第三，集中兵力，以绝对优势兵力压倒对手。第四、产品组合到位，武器装备精良。第五、资源配备到位，广告宣传到位，合理投放资源，武器装备。有效的市场推广也是如此。通过学习有效的市场推广，我们会发现，打胜仗其实很简单。只要学会掌握市场推广的技巧和要领，了解营销战争的本质。强化在工作中的执行力。一定能超越对手。

一、什么是市场推广

市场推广不是一个出名的名词概念，不是由那个科学家提出的。如市场公关/市场推销。它的产生是在市场发展和进步中演进出来的。是指对某个产品的性能，特点，进行宣传，介绍，是使消费者接受，认可、购买。是销售、营销的手段，和方式。

推----推动、促进。

广----广而告之、广而卖之。

推广即聚焦、放大、沟通、说服。

种类：推动与拉动，即销售力与广告。

说的再通俗点，就是：

一、你必须要知道你的市场在哪？

二、这个市场里有些什么东西？

三、哪些东西是你能控制起来的？

四、哪些东西是你不能控制的？

五、哪些东西是你可以给这个市场增加的？

六、等把上面的五个问题整理明白，就要守住这个市场，并且让你的销售部迅速消化这个市场，找准利润产生点。

所以市场推广，也叫市场资源控制，

二、营销与推广区别：

何谓营销？

营---策划、是对事物全盘性思考与系统把握。

销---策划目标和结果，即产品价值变现。

推广是营销战术、服务是营销成果、售点是营销阵地、广告是营销利器、渠道是营销壁垒。

三、推广拉力与推力

拉力：宣传与服务。

推力：商家的主推力、现场的推动力、导购员的推动力。

品牌整合推广的十大要点：

一、品牌是推广的核心

二、品牌推广的重心是营造品牌关系

三、品牌推广要“以客为尊”

四、品牌推广的目的是创造积累品牌资产

五、“整合”的多重含义

六、企业内部整合－－建立跨只能的品牌管理机构

七、品牌整合推广要求全员参与

八、品牌特征信息的一致性

九、接触管理

十、建立数据库

 

第二篇：深圳房龙智业商业地产营销策划模板

深圳房龙智业·商业地产项目

 

「营销策划工作报告模板」

                                                           中国深圳

20##年4月10日

第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

（一）、区域商圈研究

1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。

4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

（二）、终端消费者研究

1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。

（三）、投资客户研究

1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

（四）、竞争对手研究

1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论 ：

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）

专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

5、项目设计标准及经营管理水平的论证

第二部分、项目可行性研究

一、前言

项目总体情况进行说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目所处的具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场状况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。

3、主要竞争对手分析

对区域内竞争者进行调查及分析比较

4、项目SWOT分析

通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据

5、项目市场定位

通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案

通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案

7、项目投资成本估算

估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费

8、项目投资效益预测

主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。

9、风险分析

对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施

10、可行性研究

可行性研究结论

第三部分、项目规划发展建议

一、项目分析

1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。

2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。

二、项目定位建议

1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。

2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。

3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。

三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念

2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准等

4、环境、景观塑造建议

5、物业管理与服务要点

6、项目配套设施与功能建议

四、商业布局建议

1、项目商业策划与规划方案整改建议

2、商业分区功能布局及调整方案

3、商业销售及租赁区域规划建议

4、项目外观及景观建议

5、项目人流及物流动向建议

五、项目商业组合建议

1、商业结构及业态分析

2、项目商业组合的可行性探讨

3、项目电梯位置和利用建议

4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议

5、项目配套设施与功能建议

第四部分、招商、营销传播策略

一、项目商圈分析

商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析

二、项目租售价格定位

1、租赁价格：

1）标准租赁期；

2）租金价格厘定；

3）租金水平展望及预测；

4）租金调整环境及递增率；

2、销售价格

1）销售价格厘定；

2）销售区域及铺位分割建议

3）销售价格之阶段策略性建议

4）销售与租金的价格互动建议及检讨

三、商场经营方式建议

1、直接及间接商铺出租

2、商场经营方式的可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》

四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分

3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分

5、营销与招商传播推广策略互动建议

6、宣传资料及媒介选择

五、招商营销执行

招商营销执行方案

第五部分、经营管理建议

一、商场前期经营管理建议

1、商场商业布局的设计及控制

2、全程客户跟进

3、商场商户安排

4、商场内外部设计装潢顾问

5、开业宣传推广传播策略

6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、规范化运作体系。 

二、商场管理制度制订

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟订

3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责

三、商场经营管理人员的选聘和培训

1、商场各级管理人员的选聘

2、商场经营管理培训资料

四、商场管理

1、制定商场经营管理目标及计划

2、制定商场管理标准

3、客户资料分析

4、各项资料及文件建档

第六部分、项目标识系统

品牌是21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统的企业或楼盘，就如同没有国旗的国家。

一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法

3、中文标准字体（简称、全称）

4、英文标准字体（简称、全称）

5、中英文标准字体制作

6、常用字体

7、标准色

8、辅助色

9、标志辅助图形

10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范

二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合

2、标志与简称的特殊组合

3、中文简称与英文简称的组合

4、标志与全称的组合

三、实际应用系统

1、案旗

2、礼仪旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服装：售楼人员、保安人员、管理人员

7、信封、信笺

8、旗杆

9、物管识别标志

四、导示系统

1、售楼招牌

2、售楼指引牌

3、工地形象墙（围墙）

4、交通工具

五、广告系统

1、路牌、灯箱广告

2、广告旗

3、形象展板

4、标志英文简称组合

5、标准颜色、辅助颜色