关于晋商联合大厦物业管理招投标工作的请示

公司领导：

伴随晋商联合大厦工程建设的顺利推进，为了提升大厦整体物业品牌形象，促进租赁工作，确保项目的顺利交接与投入使用，及早启动前期物业管理工作具有重要意义。

目前，大厦物业管理招标工作已准备就续，拟采用邀请招标的方式，本着“公开、公平、公正”的原则，计划于20xx年8月1日向4家社会知名度较高的物业管理公司（详见附件1）发出邀请函及招标文件（详见附件2），经过资格预审、项目考察、技术标答疑、开标、定标等环节，我公司将从公司背景、管理业绩、管理模式、服务内容及管理目标承诺等方面，对4家物业公司进行综合比较，从中选聘一家具有国际知名品牌和管理实力强的专业物业管理公司，实施大厦物业管理工作。具体招投标工作计划进度详见附件3。

在与中标单位签订物业管理委托合同后，我公司将协调签约的物业公司按照前期物业顾问期、物业管理筹备期及正式管理期等阶段，有序地开展晋商联合大厦的各项物业管理工作。

妥否？请批示。

附件 1：邀标单位名单

2：邀标函及招标文件

3：招投标工作计划进度表

北京晋商融信房地产开发有限公司资产管理部

二○一四年七月十五日

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第二篇：关于物业管理招标工作说明

关于物业管理招标工作说明

什么是招标，招标的定义及意义。

根据中国大百科全书的书面解释为：既招标人的条件，提出自己的报价及优惠条件的和种交易活动。具体做法为商品（劳务）性质。各国、各行业的交易习惯不同而有所不同，投标活动的特点是：招标人居于比较主主动的地位，招标条件公布后，通过投标人互相竞争，由招标人从中选择最有利于自己的条件成交。

招投标是在市场经济条件下，进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供，所采取的一种交易。招标和投标是一种商品交易行为，是交易过程的两个方面。

形式：有公开招投标和邀请招投标两种方式

公开招投标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标的人不少于三家，否则就失去了意义。 邀请招投标又称有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标的投标人不少于三家。

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我国在建筑领域实践中还有较为广泛的一种招标方式称为“议标”，是发包

人和承包商之间通过一对一谈判而最终达到目的的一种方式。我市物业管理招投标活动中75%都采用议标方式。

招标原则：

公开、公平、公正和诚实信用。

招标人的含义：招标公告或者招标邀请书发出后，哪些响应招标并购买招

标文件，参加投标的潜在投标人称为投标人。

实行招投标工作有利于规范市场行为，维护工程市场秩序、保护国家、社

会公共利益、打破垄断。公平、公开、公正竞争对提高工程质量，降低工程造价和提高投资效益具有主要意义。在物业管理行业来说，对于保护大业主和使用人的切身利益和提高物业管理服务质量水平更是有不可估量的意义。

招投标在中国推行的时间

19xx年8月30日全国人民代表大会常务委员会通过了中国招投法。于2000

年1月1日执行。

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国家建设部于20xx年6月26日制定了《前期物业管理招投标管理办法》。 天津市国土资源和房屋管理局于20xx年8月28日发布了20xx年9月1日

实施的《天津市物业管理招标投标管理办法》。并于20xx年12月3日修订，12月20日实行。20xx年12月19日废止。

物业管理招投标规定：

新建项目住宅3万平米以上，非住宅1万平方米以上，必须经过招投标以

后，才能取得商品房销售许可证。住宅3万平方米以下，非住宅1万平方米以下，经物业（项目）所在地区、县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

标书编制中应注意的几个问题：

一、 关于技术标

1． 响应招标文件的号召：仔细阅读招标文件，根据招标文件的要求，

一一回答。回答要对题，措施要到位，思路要清晰，流程要通畅，方案要周到文字要简练。

2．

投标文件要有针对性，管理方案规范有个性。符合当前法律、法规。- 3 -

（例物业条例、物权法）①踏勘项目认真，仔细了解项目特点，了解项目所在地周边情况②认真分析项目特点、难点③制定管理方案。A：符合政策、法规。B：方案合理、细致、可操作性强。C：流程合理。D：管理方案有亮点（根据项目情况有针对性、有解决问题方案）。E：数据合理（共用机电设备、设施系数）。例：电梯、排污泵、生活水泵、新风机组、夜航灯、消防系统、安监系统、红外周界、公用照明（庭园照明、楼道照明、楼栋照明）。

3． 遵守公开、公平、公正和诚实守信的原则，以条例、法规为依据。

遵守实事求实的原则，不能过分承诺，夸大其词。例：24小时立岗，外檐、屋顶每日巡视，回访率、满意率100%。谁修完成不过夜，等等。因在国家相关部分认定企业在公开场合的承诺即视为合同的一部分，与合同具有同等法律效率。

编制标书时间：招标应当确定编制投标书的合理时间。招标文件发布之日起提交投标文件之日止不少于20个工作日

内容：㈠投标函包括物业管理服务费、管理目标。（如，达到达标、市优、 - 4 -

国际范围）及履约的承诺等。

㈡技术标。包括服务内容和标准，人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法。物业服务企业的内部管理制度，员工培训、工作流程等。

㈢商务标。物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费收费形式及相应的项目财务收支测算（盈利点）。

㈣资信标。包括营业执照副本复印件，管理资质等级复印件，管理业绩项目主要管理人员资格证书等情况。

招标人如何确定中标人？

评标委员会应当按照文件规定的评标标准，依序推荐不超过3名候选人。招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。

工作流程图：

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所有评标被否决时重新招标

物业管理服务招标投标的特点：

具有综合性、差异性和特殊性的特点

综合性：物业管理服务是综合性服务，服务内容涵盖范围和邻域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。

差异性：不同地区人们对物业服务的认知水平，消费观念、需求标准存

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在着较大差异。投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也有很大差异。

行业特殊性：

一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大工会（或单一业主）

建设单位、政府机关（物来产权人）和事业单位；同一类型的物业，因产权人身份不同，招标的主体也不同；同一物业项目在投入使用前后招标主体也会发生改变；政府物业招标还须经产权部门授权委托。

二是物业管理服务内容的特殊性。它是具有社会公共服务和个体服务特征

的群体性服务，提供的是全天候不间断、全方位和多层次的服务产品。产品服务对象，服务需求和服务内容具有相对不稳定性。

投标文件所涉及的政策法规

天津物业管理条例

物业管理企业资质管理办法

物权法

物业服务定价成本监审办法

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天津市物业管理招投标管理办法

天津市普通住宅小区物业服务收费管理方法

天津市普通住宅小区物业服务和指导价格标准

天津市电梯维护保养工程预算手册

天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见

天津市物业管理用房管理办法

天津市新建住宅商品房准许使用管理办法

建设部《物业承接查验办法》

关于规范交存房屋专项维修资金有关问题办理意见的通知

天津市非住宅物业房屋专项维修资金归集办法

等国家、地方政策法规

投标文件的编写：

除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理内容，服务形式和费用测算。

（一）参加物业服务投标的条件

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1． 主要是指物业服务企业资质的要求和限制。一级资质管理项目区域 和面积不受限制。二级限于30万㎡以下住宅和8万以下非住宅项目。 3

级限于20万以下住宅和5万以下非住宅项目。

2． 招标方规定的要求

要求投标方相关的经验、资金、管理和技术实力，服务内容和标准等

其他要求。

3． 投标的组织策划

组建投标小组，对投标活动进行策划实施。主要任务是对项目分析评

估，标书编制、投标策略的制订、参与观场的踏勘、开标、评估、现

场答辩、签约谈判。投标小组成员一定要包括拟派项目经理，并自始

至终的参与，最后要对专家评委的提问答辩。

4． 项目的现场踏勘

根据招标文件的通知时间、地点、到物业所在地实在踏勘。招标方还会

就投标方代表提出的问题做出口头回答。但这种口头答复并不具备法

律效力，只有在投标者以书面形式答复时，才能产生法律约束力。投

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标人应对现场物业进行详细的踏勘，踏勘现场物业与投标报价是否存在外在的风险条件。

5． 投标文件的编写

物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容，服务形式和费用。

6． 投标报价的策略和技巧

投标报价是技术性、技巧性极强的工作。在投标过程中需不断的调整策略，投标报价的主要策略有：

① 对项目运作的经营管理成本进行精确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利空间。在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围（要正确把握服务标准、服务范围和服务成本、价位的对比）

② 密切关注正确分析竞争对手的报价

③ 补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加

7． 现场答辨的技巧

① 拟派项目经理必须对项目熟悉，物业管理服务经验丰富、性格沉 - 10 -

稳、政策法规掌握熟练。并在开标前对答辩人员进行模演练，正确把握招标文件的要点，投标文件的重点内容，对项目的熟悉程度等。对重点问题，难点问题、普遍性问题一一准备答辩要点。

② 开标前，答辩人员应保持良好的精神状态。

③ 正式开标时，一般要求在规定时间里，由拟派项目经理（项目自述为10分钟，早2-3分钟和超2-3分钟扣一分，3分钟以上扣2分）完整将标书主要内容、特点做概要性介绍。答辩人员要熟练掌握相关法律，法规、围绕招标方和评委普遍关注的问题集中简述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信息和实力，感染并打动招标方和评委。现场发挥时要果断，明确，避免勿忙回答或含糊其辞。正确理解招标方和评委的提问，回答问题，要简明扼要。评委提出问题要礼貌、客气、正确回答，不要狡辨，那样会给评委留下坏印象。评标分数共计100分，其中标书叙述70分，现场答辩30分。

一、制定物业管理方案的制订：

物业服务企业在确定参与招标活动之后，应组织相关人员在对招标物业 - 11 -

项目基本情况分析或管理模式确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：

1． 组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

2． 对招标物业项目的基本条件进行分析，收集相关信息和资料。

3． 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

4． 确定组织架构和人员配置。

5． 根据物业资料及设备设施技术参数，组织架构及人员配置情况，市

场信息、管理经验等情况，详细测算物业管理成本。

6． 根据招标文件规定的物业管理服务需求内容制定详细的操作方案。

7． 测算物业管理服务费用，梯泵运行费用。（合同总价和单价）

8． 对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

制定管理方案的要求

1． 具有响应性：

物业管理方案的内容、格式、投标报价必须相应的符合招标文件（包括答疑文件）中对物业服务需求的规定，不能有缺项和漏项。

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2． 具有合法性：

方案的各项目具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是调研，评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地区的法律、法规的规定。

3． 方案中的招标文件中要求做出的实质性的相应内容必须是投标企业能够履行的。包括各项服务承诺，工作目标及计划。具体项目的实施方案等。要具有可操作、可实施、不过份承诺。

4． 具有合理性：

制订物业管理费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上，制订设计科学运行经济的方案。如实行酬金的物业管理项目，招标方不能为了取得稳定的利润和扩大公司影响力，而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

物业管理方案的要点及方法

（一） 物业管理方案的基本内容

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1． 关键性的内容

① 项目的整体设想与构思

② 组织架构和人员配置

③ 费用测算与成本控制

④ 管理方式，运作程序及管理措施

以上是体现物业服务企业管理概念，管理优势和企业综合竞争实力的关键内容。因此，在管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件，深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求。运用科学，合理的方法编制切实可行的实施方案。

2． 实质性内容（一般性内容）

① 管理制度的制订

② 档案的建立与管理

③ 人员培训及管理

④ 早期介入与前期管理阶段的招标内容

⑤ 常规物业管理服务综述

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⑥ 管理指标

⑦ 物资装备

⑧ 工作计划

（二） 制定的物业管理方案的要点及方法

1． 招标物业项目的整体设想与构思

包括项目简介，服务需求、分析项目的可行性。研究与定位项目的重点及难点。物业服务的模式，难点要根据周边环境、业主需求、业态特点等来具体分析。重点要根据业主群体构成，从业状态进行难点分析。

2． 管理方式与动作程序

包括组织架构设置，运作程序与支持系统的设计、管理机制的确定。

3． 人员配备，培训与管理

4． 管理指标与措施

5． 管理制度的制订

6． 档案资料的建立与管理

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7． 早期介入和前期物来管理服务内容

8． 常规物业服务综述

9． 工作计划（筹备期、交接期、正常运行期）

10．物资装备

11．费用测算

费用测算具体包括费用测算的内容和费用测算的方法。费用测算的方法有两种，一种是根据管理成本推算物业服务费单价；另一种是根据预定的物业服务费标准测算物业服务成本（倒推法）。在包干制收费方式项目中，需要将这两种方式有机结合，以确保成本控制和风险预测的全面和准确。

12．成本控制

将成本费用贯穿于成本费用形式的全过程，不能为控制成本而不提供或少提供服务；将成本费用控制的目标及相应的管理措施落实到实处；对关键性成本进行重点控制。

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