房

地

产

估

价

报

告

项 目 名 称：益阳市赫山区建筑路景湖春天住宅楼 委 托 方：叶女士

估 价 方：梓桐房地产评估有限公司 估 价 人 员：张xx 指 导 老 师：薛xx 编 写 日 期：2015.1.12—2015.1.22

目 录

一、摘要??????????????????????????????2

二、致委托方函???????????????????????????3

三、估价师声明???????????????????????????4

四、估价的假设和限制条件??????????????????????5

五、估价结果报告??????????????????????????6

六、估价技术报告??????????????????????????9

七、 附件?????????????????????????????14

1

报告摘要

本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。

本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为20xx年1月22日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

2

致委托方函

房屋所有权人叶女士：

承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室（建筑面积85平方米）的房地产进行市场价格评估，估价时点为二○一五年一月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范，遵循独立，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

梓桐房地产评估有限公司

法定代表人：张xx

20xx年1月22日

3

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本3、估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

7、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。

8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

估价师：张xx

20xx年1月22日

4

估 价 的 假 设 和 限 制 条 件

本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

6、 本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。

5

估价结果报告

一、委托方

法人代表：叶女士

地 址：湖南省益阳市赫山区建筑路146号景湖春天小区

二、估价方

单位名称：梓桐房地产评估有限公司

法人代表：刘梓桐

地 址：湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区

三、估价对象

（1）估价对象范围界定

本次估价对象为益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室，建筑面积85㎡。

（2）土地状况

估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。

（3）建筑物状况

估价对象为框剪结构、外墙采用瓷砖装饰、内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。

（4）地理位置

估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路146号。

按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为一级。

（5）交通便捷程度

估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。

（6）公建配套设施

学校：西流湾小学、一师附小、市一中、市中心幼儿园

综合商场：沃尔玛、步步高

医院：市中心医院

银行： 工、农、中国银行

其他： 桥南综合批发市场、桥南农贸市场、秀峰公园、沿江风光带、中心广场，架空层花园

6

（7）环境质量

估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享2000米沿江风光带美景，环境质量好。

四、估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。

五、估价时点

20xx年1月22日

六、价值定义

估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。

七、估价原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

八、估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

九、估价方法

根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。

1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进

7

行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧

4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。 其中收益价格公式为：V=a×[1-1÷(1+r) n]÷r

式中： V————房地产的价格

a————房地产的净收益

r————房地产的资本化率

n————房地产的使用年限与剩余收益年限

十、估价结果

经以上估价测算，确定益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点20xx年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

十一、估价人员

项目负责人（房地产估价员）：张静

领导审签 （房地产估价师）：刘梓桐

十二、估价作业日期

20xx年1月12日至20xx年1月22日

十三、估价报告有效期

本估价报告有效期为一年，即自20xx年1月22日至20xx年1月22日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。

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估 价 技 术 报 告

一、 个别因素分析

土地使用总面积：85㎡ 用途为住宅出租

土地使用年限：70年 剩余68年

宗 地 形 状：矩形

层 数：小高层3楼

结 构 类 型：框架剪力墙结构

建 成 年 月：20xx年10月

建 筑 物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好，精致装修，有家电。

二、 区域因素分析

估价对象位于益阳市赫山区建筑路，各项区域因素如下：

1、基础设施完备程度

估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。

2、交通状况

估价对象所处位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到达。

3、繁华程度

估价对象周边商业配套设施齐全。附近有沃尔玛、步步高、女人街、大型医院、学校、秀峰公园等，人流量大，商业繁华程度较高。

4、土地等级及基准地价

估价对象所在区域为市一级地段，其商业用地基准地价为1092元/平方米

三、 市场背景分析

近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。

四、 最高最佳使用分析

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所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。 五、

估价方法的选用

根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。 六、 估价测算过程 1、市场比较法

（1）选取可比实例（见下表）

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（2）确定修正系数 ① 交易情况修正:

② 交易日期修正：

根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。 ③区域因素修正：

（3）因素综合修正：

（4）计算估价结果

估价对象土地的单价=（2984+3039+3108）÷3 =3044元/㎡ 估价对象土地的总价= 3044元/㎡×85㎡=258740元 2、成本法

(1)计算公式:积算价格＝土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧 (2)建筑物重置价格：本估价报告中的估价对象是钢筋混凝土结构，建筑物的重置价格为1700元/平方米，故此估价对象的重置造价为1700×85=144500

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元

(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正

说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,20xx年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为1092元/㎡

土地重置价格＝1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米） 土地重新取得价格=1170×85=99477元

(4)建筑物折旧

评估对象为住宅用房，按国家商业用地70年规定，其折旧年限最长不能超过70年，该房地产已使用2年，残值率为0%，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=144500×(1-0%)×2/70=4129元

(5)计算积算价格

积算价格=144500+99477-4129=239848元

3、收益法：

经调查，估价对象周围同等相似商品房出租价格为2000元/月。

（1）年租金总收益=2000×12＝24000元

（2）房地产出租总费用： a.年管理费=24000×2%=480元

b.年维修费=1092×85×2%=1856元

c.年保险费=1092×85×1.5?=139元

d.年税金=24000×4%=940元

（3）房地产年纯收益=24000-480-1856-139-940＝20585元

（4）确定资本化率r＝安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照20xx年初银行最新存款利率）为2.6 %，风险调整值取为4%，故资本化率为6.6%

收益价格=20585×[1-1÷(1+6.6%)68]÷ 6.6%=307853元

建筑面积单价=307853/85=3622元/㎡

4、估价对象最终价格确定

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其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”更体现市场行为；成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润；收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。

根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。

估价对象房地产总价=(258740+239848+307853)÷3=268814元

估价对象房地产单价=268814÷85=3163 元/平方米

5、估价结果的确定

经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，得出V收益法>V比准价格>V积算价格。所以认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市赫山区建筑路146号景湖春天6栋2单元303室居民住宅，建筑面积85平方米，在估价时点20xx年1月22日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地单价为3163元/平方米。

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附件：

益阳市中心城区住宅用地基准地价内涵

20xx年益阳市中心城区级别基准地价

单位：元/平方米

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益阳市中心城区商业用地级别分布范围

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第二篇：房地产估价报告作业

房地产估价报告

估价项目名称：铜山区汉府雅园，27号楼1单元501

委托人：

估价机构：徐州建筑职业技术学院

房地产估价人员：

估价作业日期：20##年9月25日

估价报告编号：

目      录

一、致委托方函…………………………………………3

二、估价师声明…………………………………………4

三、估价的假设和限制条件……………………………5

四、估计结果报告………………………………………7

五、估价技术报告………………………………………14

六、附件…………………………………………………21

致 委 托 方 函

致XXX：

受您的委托，我们对您持有的位于铜山区汉府雅园，27号楼1单元501的房地产交易价值进行评估。

估价对象铜山区汉府雅园，27号楼1单元501，结构为框架，建筑面积125平方米加地下室22.2平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为20##年6月28日。

估价目的是为确定房地产交易价格，提供参考依据而评估房地产交易价格。

估价时点为20##年09月30日。

估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点20##年9月30日的交易价值估价结果如下（币种：人民币）：

建筑面积：室内125平方米加地下室22.2平方米

估价总价：80.94万元

大    写：捌拾万玖千肆百元整

估价单价：6475.20元/㎡

XXXXXXXXXXXX公司

二○##年九月三十日

估  价  师  声  明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本评估报告由XXX房地产评估有限公司负责解释。

9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。

估价的假设和限制条件

一、估价的前提条件

1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为20##年09月30日的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。

⒉假设估价对象保持现有用途且持续使用，不存在也不涉及任何法律纠纷、抵押、质押和担保等事项，能够正常使用和公开交易。

3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》【XX权证市朝私字第XXXX号】，估价对象建筑面积为125平方米加地下室22.2平方米，房屋用途为居住用房。估价对象在估价时点与查勘日期的状况一致。

4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。

5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据《房地产估价抵押指导意见》：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。

6、本估价报告是反映估价对象在本次估价目的下的现行公允价格，未考虑转让时可能追加支出或减少价格的影响，如需转让应按国家有关规定办理。

7、未考虑国家宏观经济政策发生变化、未来市场诸因素的变化以及遇自然力和不可抗力对估价对象价值的影响。

二、估价结果和估价报告的使用

1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。

2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。

3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。

4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》，《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由徐州建筑职业技术学院建筑管理系造价09-4班学员负责解释。

三、需要特殊说明的事实

1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本评估公司未向政府有关部门核实。

2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。估价对象保持现有用途且持续使用，不存在也不涉及任何法律纠纷、抵押、质押和担保等事项，能够正常使用和公开交易。

3、未考虑国家宏观经济政策发生变化、未来市场诸因素的变化以及遇自然力和不可抗力对估价对象价值的影响。

4、本估价报告的使用权属于委托方，但仅供委托方在此次特定估价目的下使用。未经估价方同意，报告的全部或部分内容不得向委托方和有关当事人以外的其他任何单位和个人提供，也不得以任何形式发表于公开媒体。若因报告书使用不当而带来经济损失和纠纷，由使用方承担。

房地产估价结果报告

一、委托方

1、名 称：徐州建筑职业技术学院

2、法人代表：XXX

二、估价方

名 称：徐州建筑职业技术学院

法定代表人：XXX

注册资金：XXX

资质等级：XX

经营范围：房地产价格评估、土地价格评估、房地产经纪、工程技术咨询、

建设项目可行性研究与策划、企业策划、投资咨询。

三、估价对象

1.评估程序

（1）与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围；

（2）到股价对象现场进行初步勘察，增加对估价对象的感性认识；

（3）制定初步估价作业计划，想委托方列示本次估价所需材料，并对委托方提供的资料进行审查；

（4）与委托方签订评估合同，制订详细的估价作业计划；

（5）以注册房地产估价师和评估助理等人组成的评估工作小组在委托方的配合下对现场进行勘察，最后再重新对现场进行复查；

（6）估价组在市区进行了市场调查，并回到有关部门查阅了评估所需资料；

（7）估价组回公司对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分析，根据评估原则和评估方法进行了评定测算，得出评估结论；

（8）根据评估资料和测算结果以及评估结论，撰写评估报告，最后出具评估报告书。

2.估价对象的界定

位于XX房地产开发有限公司所属徐州市铜山新区汉府雅园27号楼1单元（501室房屋建筑面积125平方米加地下室22.5平方米）

3.估价对象概况

（1）现场勘察状况。我小组于20##年9月20日派出注册房地产估价师和评估助理在委托方的陪同下对估价对象逐一进行了现场勘察。

（2）委托方确认事项。估价对象的现状、用途、建筑面积、房屋结构、土地使用权性质得到委托方的确认。

4.区域因素分析

5.个别因素分析

四、估价目的

为委托房地产交易价格提供价格参考依据

五、估价时点

估价时点为20##年9月30日

六、价值定义

（1）本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。

（2）估价对象房地产的用途为居住用房。

因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产所有权公开的市场价格。

货币单位：人民币元。

七、估价依据

㈠法律法规依据

⒈《中华人民共和国城市房地产管理法》

⒉《中华人民共和国土地管理法》

⒊《中华人民共和国担保法》

⒌中华人民共和国国家标准⒎GB/T50291-1999《房地产估价规范》

⒍X政函[2007]48号《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地

价的批复》

⒎《城镇土地估价规程》（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）

⒏国家土地管理局《关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》

⒐XX市人民政府文件X政发[2003]51号，关于印发《XX市国有土地

有偿使用办法》的通知

㈡经济行为依据

⒈房地产评估业务委托书

⒉《房屋所有权证》

⒊《国有土地使用证》

㈢取价依据

1.《徐州建筑工程预算基价》及有关建筑工程造价指数

2.《最新房地产运营估价手册》

㈣参考资料及其它

⒈现场勘察记录及搜集的相关资料

⒉委托方提供的相关资料

八、估价原则

㈠合法原则

房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

㈡最高最佳使用原则

房地产估价应遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

㈢替代原则

房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

㈣估价时点原则

房地产估价应遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

㈤遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则

⒈客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

⒉独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。

⒊谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

九、估价方法

房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照《房地产估价规范》GB/T50291—1999执行，根据当地该类资产市场发育状况，并结合该项目的等具体特点及房地分分别估价的技术路线等，选择适当的估价方法。

为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际情况后，认为委估对象为居住用房，且该地区、该类型房地产交易价格较易获取，故采用市场比较法结合收益法对估价对象房地产进行价值评估。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，在

认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验和对影响

房地产价格的因素分析，确定此次委托评估的房地产在估价时点为市场价值为

人民币80.94万元，大写金额为人民币捌拾万玖千肆百元整。

十一、估价作业日期

本报告作业日期从20##年9月30日。

十二、估价报告应用的有效期

本报告有效期为壹年（20##年9月30日至20##年9月29日）,超过有

效期应重新进行评估。

十三、估价人员

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

                                       XXX（注册证号）

                                        XXX（注册证号）

                                                                XX房地产评估有限公司

                                                   20##年9月25日

估价技术报告

（一）      个别因素

（二）      区域因素

（三）      市场背景分析

（四）      最高最佳使用分析

本次评估假设估价对象样本点按本报告记载的用途持续使用，并以此作为估价对象的最高最佳使用用途。

（五）      估价方法的选用

房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照《房地产估价规范》GB/T50291—1999执行，根据徐州地区该类资产市场发育状况，并结合该项目的等具体特点及房地分分别估价的技术路线等，选择适当的估价方法。

为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际情况后，认为委估对象为居住用房，且徐州地区、该类型房地产交易价格较易获取，故采用市场比较法结合收益法对估价对象房地产进行价值评估。

（六）      估价测算过程

1、      收益法

由于房地产使用期相对较长，其生产的净收益能够在未来连续获得，将房地产的净收益按一定资本化率还原，可以求出房地产的价值，其公式为

公式中V——房地产价值

      ­——年净收益

      ——资本化率

       n——收益年期

①单位面积总收入

估价对象的建筑面积为125㎡，结合房产附近租赁中介了解根据估价对象房地产实际状况，综合确定其租金为每天2.56元/㎡，空置率及租金损失率综合确定为5%，则

   单位面积毛租金收入=2.56*365*（1-5%）887.68（元/㎡）

②经营费用（以年毛租金收入为基数）

    其中，营业税，城市建设维护税，教育附加5.5%，房产税为12%，维护保养费为5%，则

        年单位面积净收益=887.68*（1-26.5%）652.44（元/㎡）

③根据同期银行存贷款利率及国债利率，综合确定资本化率为10%

④估价对象建成于20##年，为钢筋混凝土框架结构的商品房，有效使用年限为67年，剩余使用年限为61年，所以其收益年限为61年。

   则6504.92(元/㎡)

则总价=6504.92*12581.3(万元)

2、      市场比较法

① 交易实例资料

根据现场收集的资料及近期房地产交易的市场资料，选取A、B、C三个交易实例作为可比实例与估价对象进行比较修正

交易实例资料

② 交易情况修正

以上交易均为正常交易，其修正系数分别为

                       C

③ 交易日期修正

因为是近期交易，无须修正，修正系数分别为

         

④ 区域因素修正

以估价对象区域因素为100

区域因素修正

通过比较，确定比较实例的区域因素分别为

       

⑤ 个别因素修正

以估价对象个别因素为100，则实例与估价对象个别因素比较

个别因素修正

比较结果，

⑥ 计算比准单价

   比准单价

   比准单价

   比准单价

   比准价格 =

   评估房地产价值

  以上两种方法计算结果相差不大，故采用两种方法的平均值作为评估结果，则估价

  对象评估总价=(80.5781.30)/2=80.94(万元)

（七）      估价结果对象

依照本次评估的目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用市场比较法并结合收益法对委估房地产进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本估价报告中“估价的假设条件”下，估价时点20##年9月的公开市场价格为

  评估总价为80.94万元，大写人民币捌拾万伍仟柒佰贰拾叁元整；

  平均单价为6475.20元/㎡，大写人民币每平方米陆仟肆佰肆拾伍元整。

（八）注册房地产估价师

 注册房地产估价师：   

  

                                       （注册证号）

                                       （注册证号）

                                                  

                                                    房地产评估有限公司

                                                      20##年9月25日

附   件

⒈委托方《企业法人营业执照》复印件

⒉估价对象《房屋所有权证》复印件

⒊估价对象《国有土地使用证》复印件

4.估价对象照片

5.房地产及土地估价资格证书复印件

6.估价师资质复印件

7.房地产估价机构《营业执照》复印件