收益性物业公司可行性分析

一、总论

1、立项背景及理由

吉化从“一五”建设开始，陆续配套建设了职工住宅，逐渐形成6大区块31个自然小区，这些住宅全部为企业自管房，由企业出资养护，在生产的同时，保障了职工生活。随着国家经济体制改革的深入，商品房的出现，吉化也从94年开始住房制度改革，到目前为止绝大多数公有房已转为私产大照。由于这些住宅建设年代不一，加上房改后企业修缮资金的减少，多年来聚集了大量的问题，如：采暖、上水系统腐蚀结垢严重、宅区供电线路老化、墙皮脱落、房屋漏水，小区道路破损、没有公用配套设施等。

随着中央“和谐社会”建设的提出，企业经营效益的好转，吉林石化本着让改革成果惠及吉化百姓的宗旨，对吉化老宅区进行了小区整治及“物业管理”的惠民、利民工程。通过小区整治：楼体修葺一新，方砖成片连线，绿化郁郁葱葱，道路宽阔平坦；通过物业管理：楼道有人清了，草皮有人剪了，树木有人修了，道路有人扫了。昔日的老宅区旧貌换新颜。

吉化实施住房制度改革后，各二级单位所属房地产开发公司相继开发了东方新村、东方新居、江畔明珠、清源小区等40多万平米的商品化住宅小区；吉化外的房地产公司也在龙潭区境内陆续开发了大量的商品住宅，这些商品房与吉化原有公有房、房改房比邻交叉，销售对象又绝大多数是吉化职工或子弟。焕然一新的老宅区与没有物业或弃管的商业开发小区形成鲜明对比。居住在不同区域、彼此交错相邻的吉化职工心态也发生了质的改变，要求回归吉化“大物业”的呼声越来越高，诉求方式由信访转变为上访，已成为当前“稳定”的主要工作。

吉化“大物业”为什么吸引人？本质上吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，这种体制运行的结果将导致诸多矛盾。

①  宅区整治造成小区“物权”不明

    如前所诉，吉化自管房已房改为私产房，我们现在的“整治”应理解为修葺或理解为房改时的维修欠帐。现在所有的硬件投入都形成不了固定资产，从“物权法”的角度看，这些投入已量化给每个业主。事实上也是这样，已整治的300万m²小区增值30亿元以上。但我们还有人认为：哪个大门是吉化的、哪个广场是吉化的，现在只能理解为哪个是你投入的，但资产是业主的。这种整治是一时的、还是周期性的呢？谁都不能回答，也无法回答。我们现在就应该大力宣传目前的整治是房改时的维修欠帐，以后的大修，按“物权法”、“物业管理条例”规定应由业主自己“埋单”。

②  免费物业服务有违“物业管理条例”

按照《物业管理条例》，物业管理是商品，物业服务是业主聘请“管家”进行有限的、有偿的服务过程，是物权与管理权分离的一种经营形式。而吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，本质上说这不是物业管理，是一种“福利”。这一行为与《物业管理条例》相悖。

③   “大物业”冲击周边市场

来自吉林市物业办消息：目前吉化住宅小区业主不缴纳物业费，享受免费服务的现状，给我市物业收费带来严重的冲击。事实也证明，吉化住宅小区的这种免费物业服务，已经冲击到了吉化周边开发的其它商品住宅小区，小区物业收费率呈下降趋势,使本来就难以收费的收益性物业陷入经营困境。

吉化“大物业”，一边是一片赞扬与祥和之声；一边是强烈要求回归的呼声；一边又是不合规、不合法的畸形发展。何去何从？事业部领导高瞻远瞩，审时度势，提出在吉化“大物业”外成立一个收费的物业公司，对要求回归的商品化住宅小区实行有偿物业服务，使之自主经营、自负盈亏，通过其示范化、标准化、社会化运作，逐步带动吉化物业管理走向市场化、法制化和规范化的轨道。

2、目标市场分析

江北及通潭地区开发的商品化小区居民60~80%为吉化职工，这些商品化住宅小区将陆续成为新物业公司的服务对象，而这些目标市场中只有江畔明珠小区实行规范的物业管理，财务基本作到收支平衡，是省、市示范小区；东方新居、东方新村均不收费，物业运行费由东方房地产开发公司承担，物业管理处于初级阶段；商贸小区、环球小区属于弃管状态；清源小区收取少许物业费，不足部分由房屋租金解决；巨朋大厦处于前期物业管理阶段。拟进入新物业公司服务对象的事业部机关大楼、经贸大厦、大学生公寓自然状况良好，不做进一步市场分析，下面仅对民宅部分分析如下：

（1）小区自然状况

①小区物业与配套设施

部分商品化住宅小区已过保修期，由于东北气候特点和设计、工程施工等原因，各小区都出现了不同程度上的房屋质量问题，设施、设备开始老化，存在着如窗户透风、墙体长毛、屋顶渗水、腰线渗水、封闭小区不封闭、网点对小区内开门、消防通道被占用、小区道路破损、绿地斑秃严重、私搭乱建等诸多问题。

②水、电、气等情况

水、电、气等公用设施得不到相关部门的接管，发生问题不能及时处理，加大了物业运行成本。如高层供水问题，自来水公司不接管，物业企业加压供水收费违反物价部门规定，不加压，高层业户就无法用水，面对这一涉及到群众利益的敏感问题，物业公司不知何去何从。

③小区居住环境

私搭乱建，噪音、排烟排污，个别业主拆改承重墙、封闭消防通道及露台，给小区及居民带来了严重的损害。物业管理企业不是执法部门，没有管理力度，发生问题制止不了，物业服务的负面影响随之而来。

（2）居民对有偿物业服务的反映

通过调查和暗访，了解到江北及通潭地区各商品化小区的业主对实行有偿物业服务反映不一，归纳分析如下：

①正面态度：部分业主认为只要服务到位，同意交物业费；还有些业主反映，如果环境改变了，房子问题给解决了，我们享受了优质的服务，就应该交纳物业管理费。

②反面态度：有些业主认为我们的商品房是吉化的商品房，房屋有质量问题就应该找吉化，交什么物业费；另有一些业主认为吉化对享受了优惠政策购买的房改房进行了整治，并享受无偿服务，而我们花了高价购买吉化的商品房，却享受不到政策，心理不平衡，拒交物业费。

③原因分析：其一业主的消费观念淡薄，或对物业管理了解不深，居民住“商品房”但意识还停留在“福利房”阶段，只享受服务，不愿意缴纳物业费；其二业主的收入水平参差不齐，部分低收入业主没有能力承担物业费；其三物业公司个别服务不到位，业主不满意，不想交物业费；其四部分回迁房的业主满足现状不同意交物业费。

3、研究结论

①购买商品楼的居民通过引导或居住环境稍加整治或物业管理上水平，大多数居民还是同意收费的。

②对商品化开发中的回迁户暂不具备收费条件。

4、编制依据

依据《物权法》、《物业管理条例》，参照吉林省有关法规文件及定额标准，比照吉林市其它物业小区管理收费标准，结合吉化各住宅小区生活实际，以及江北地区职工群众生活水平编制本方案。

5、拟建范围及原则

按板块建立独立运行系统，分期进行管理，对不同区域实行不同标准的服务，用非住宅区域的盈利，弥补住宅小区费用的不足，实现整体效益。

一期管理区域：成型或基本成型市场，包括：

住宅小区：江畔明珠、巨朋大厦、东方新村、东方新居、清源小区等；

写字楼：事业部办公楼、吉化经贸大厦；

公寓：铁东大学生公寓、通潭大学生公寓；

二期管理区域：是需要整治的市场，包括：

商贸小区、环球开发小区、湘潭小区等吉化公司所属三级法人房地产公司开发建设的居民小区，龙潭区各房地产公司开发建设、列入吉林市弃管范围、大部分居民为吉化职工的住宅小区。

管理这一区域要突出稳定职责，形成社会舆论力量，体现社会效益最大化。这一区域要先投入整治费用，再进行物业管理。在物业管理费收取上可以尝试“高标准、高折扣”的减免方式进行，逐年递增，三年完成预期目标。

二、筹建方案

1、目标规模

按ISO9000体系建立全新的、顺应市场经济发展需求的物业管理体系；组建一个集高层住宅、多层住宅小区、公寓楼、写字楼、厂区物业管理为一体的、配套设施完善、管理水平一流的物业服务公司，在吉化地区实行市场化、专业化、规模化经营的同时，将管理触角伸展到周边地区，实现规模效益，争做吉林市行业排头企业。

2、经营模式

借壳或注册一个独立运营的法人实体公司，按照市场经济体制的要求建立配套的管理体系和服务标准，根据不同的住宅小区，实行不同的物业收费标准，依据不同的标准提供不同的物业服务。实行收支两条线，自主经营、自负盈亏，利用品牌形象形成规模化市场，实现公司的整体效益。

吉化北方公司宏大物业管理公司简介

吉化北方公司宏大物业管理公司于20##年重新注册，注册资金50万元，有员工17人，管理小区面积9.11万平米，现正在运行中。

根据吉林石化公司事业部与北方化工总公司领导的沟通意见，9月19日北方公司宏大物业管理公司就有关接管问题向物业服务处报告，具体内容如下：

（一）需移交物业公司管辖范围住宅楼

①清源小区：小区共有12栋楼。建筑面积5.1万平方米，户数682户。其中：10栋住宅，2栋服务网点；小区回迁户54户按月收取房屋租金（产权属宏大房地产开发公司），按吉化房费收缴标准每月可收缴房租2500元。

②北方广场126栋，通潭1，2#网点。北方广场建筑面积4200平方米，住户34户、商户24户，通潭1、2#网点建筑面积7500平方米、商户30户。

③北方自建房。沿江196栋、龙东65、66、67栋、F西区14、15栋。沿江196栋建筑面积10232平方米、住户238户、F西区14、15栋合计建筑面积4000平方米，住户77户，按吉化房屋租金缴费标准每月应缴房费约5000元；龙东65、66、67栋建筑面积14200平方米、住户204户（全部私产）。

（二）公司账面财务状况

截止到9月30日财务账面应收、应付情况如下：

①经本月调整财务帐应付为32.72万元。其中：应付税务（残保、防洪、副调）1.25万元，收缴房租金没进收入挂账的账面应付21.7万元；提取职工养老、失业、医疗、住房公积金应付9.8万元。除应付税务局税款1.25万元外、其余应付款项无须物业公司支付。

②经本月调整财务账面应收款为零。

（三）需协商安置聘用人员情况

原集体身份（已解除）员工10人，原全民身份（已解除）员工7人。

（四）几点意见

①对具有北方公司或宏大公司产权的房屋能否实行物业管理与房屋租金收费分开管理。即这部分房屋日常物业管理由接收单位或吉化“大物业公司”负责；房屋租金由产权单位北方公司或宏大公司负责收缴。收缴资金用于处理解决宏大公司遗留问题。

②根据现宏大物业公司所管辖小区或住宅楼的实际情况，能否将独立完整的清源小区纳入被接收的物业公司管理，对龙东65、66、47、号楼，通潭1、2号楼网点，北方广场126号综合楼（上述楼房都坐落于吉化“大物业公司”的小区之中）由吉化“大物业公司”负责接收管理。

③依据被接收公司用人机制的要求，建议能为被接收物业公司重新聘用人员签订劳动合同。同时给予办理养老、失业、医疗保险。能够享受被接收公司员工同等待遇。

4、服务标准

参照国家物业服务有关规定，结合吉林市各物业公司服务情况，吉化收益性物业服务公司最高级服务标准如下：

（一）房屋管理及维修养护：

1、房屋外观完好、整洁，无妨碍市容、观瞻和破损等；

2、小区房屋维护有流程图，设立报修处和报修电话，实行24小时值班；

3、房屋完好，维修及时，并建立回访制度和记录。

（二）共用设施、设备管理：

1、小区内公共设施完善，运行正常；

2、道路完好，路面平整，污水排放畅通；

（三）园区保洁：

1、小区实行标准化清扫、保洁，有清洁队伍；

2、环卫设施完好，有垃圾收集设施、果皮箱等，每日循环进行生活垃圾收集、清运，日产日清；

3、楼道卫生做到：楼梯、扶手两天清擦一次，窗台每周至少清擦一次，楼道玻璃每月清擦一次；

4、每天清扫小区内地面、道路、广场等公共场地，达到无积土、烟头、纸屑等，院内公共设施物品每日清擦一次，物见本色；

5、小区内无乱贴、乱画现象；

6、雨、雪天及时组织人员清扫，道路及活动场所达到无积水、积雪。

（四）环境绿化：

1、绿化区内无杂草、无斑秃；

2、树木无栓、捆、绑现象；

3、草坪、树木、绿篱进行定期养护、修剪，无折枝、死枝等损害。

（五）公共秩序维护：

1、小区全封闭管理，实行24小时定时巡逻制度；

2、小区内机动车辆停放有序；

3、消防设施、设备完好无损。

（六）公寓、写字楼管理

1、楼梯扶手、窗台、门窗玻璃、镜面、墙面、柱面、地面一天两次保洁，无灰无尘；

2、消防器材：检查是否过期，擦拭使表面无尘。

3、卫生间、洗漱间干净、无异味，每日补充面巾纸、卫生纸、洗手液；

4、会议室墙面、地面、护墙线、踢脚线、天花板无灰尘，茶几、桌椅摆放整齐；

5、庭院每日三次清理杂物，道路定期进行清雪、拔草。

5、部分开办费用（设备）汇总：242.86万元

三、组织机构及人力资源配置

1、组织机构

公司设经理一人，副经理两人。

公司设立综合办公室、人力资源部、财务经营部、安全运行部、工程维修部、品质保障部6个职能部门，下设各区域管理站，由各职能部门对各物业管理站实施指导、检查、监督、考核。

在用人制度上，实行统一核定岗位，不统一配备人员政策，员工能上能下，能进能出。

2、薪酬制度

在薪酬管理上实行岗位+保险+绩效形式。

3、员工来源

员工以社会招募为主，安置买断劳务工为辅。

（1）培训形式

入职培训：员工在正式入职后在公司进行企业理念、基本理论、业务能力、礼仪礼貌等方面培训。

上岗培训：员工上岗前要在各管理站进行基本技能、操作规范、工作标准以及安全培训、消防培训。

管理培训：即岗中培训。是在运行过程中，对员工素质、技能及思想觉悟进行持续、有计划的提高培训。

（2）培训目标

管理人员持证上岗。

特种工作人员持证上岗

其他员工达到岗位技术精通。

四、项目实施计划

计划利用三年的时间，分三步走，逐级达到设定目标值。

第一步轻装上阵、完善体系，塑造品牌。

用半年左右的时间完成这一步，期间主要目标为：整合资源、完善设施、建立体系、培训队伍，在极短的时间内达到市级优秀物业管理企业标准，塑造专业化物业管理的品牌形象。

第二步巩固成果，完善目标、扩大影响。

公司初具规模和影响后，再利用一年半左右的时间完成第二步，期间主要目标为：通过ISO9000管理体系认证，按照一期、二期管理区域次第推进的方式运营。加强管理，利用报纸、广播、电视、网络等宣传媒介，强化宣传，弘扬品牌形象，增值管理效益和品牌效益。

第三步拓展市场、理顺关系，规范管理。

第三年完成第三步，期间主要目标为：向管理要效益，对内整合公益性物业，拓展有偿服务空间；对外拓展物业服务市场，向规模要效益。让吉化市场化物业成为吉林地区最具品牌优势，最具管理规模，最具影响力，设施完备、经营有序的专业化物业服务企业。

五、成本及费用（见附表）

六、小区整治内容

1、范围及构成

（1）楼房本体：屋顶防水、楼体保温、外墙粉刷、门窗处理、走廊粉刷、玻璃更换等；

（2）公共区域：道路、方砖，地下车库等；

（3）公用设施：体育器材、一桌四凳、自行车棚、公共停车场等；

（4）小区环境：草坪、树木，凉亭、园林小品等。

2、依据

按有关规定，目标市场中的几个小区都已过保修期。几年的弃管，加上原有的施工质量和历史遗留问题，楼体、公共走廊、公共门窗、小区的公用生活设施等都出现不同程度的破损；部分小区的文化环境、生活设施、公共停车场等在建设之初就没有达到规定标准，这些情况与国家有关规定、与吉林市各优质管理小区、与吉化公益性物业管理区域的小区还相差很远，这些问题如不能彻底解决，不但影响业主的缴费率，还会对物业管理的整体升位、物业服务品牌的塑造产生巨大的负面影响。

3、说明

整治之前必须成立业主委员会，签订物业服务合同，明确服务和收费标准后再进行整治；在整治中物业公司要先期进入，对维修质量严格把关。　

七、规章制度

1、保证制度

《工作目标责任书》

《员工手册》

《岗位职责》

《岗位操作规程》

2、激励制度

（1）坚持“正面激励为主，负面激励为辅”的原则对员工进行教育。

（2）激励方式分为双重激励，第一层为直接奖励，以绩效工资为体现；第二层为包括精神奖励，以沟通、培训、提升等企业文化激励。

（3）坚持奖惩分明和优胜劣汰的原则，随时保持团队的合力和活力，使员工永葆工作热情。

（4）通过沟通增进员工对企业的了解和信任，引导员工形成共同的价值观和文化观，激励员工共同为企业多做贡献。

3、自我约束制度

（1）公司每年与物管处、管理处与员工签定目标责任书，并严格进行考核以激发员工的主动性。

（2）采用管理岗位竞选聘任、员工竞争上岗制度，襀队伍自我完善、自我更新能力。

（3）每月进行员工考核，增加员工的自我约束意识。

（4）随时收集业主意见，每半年进行公司内部综合考评，结果作为绩效考核的指标以及奖金发放、员工晋升的重要依据。

（5）每年进行优秀员工评比活动，鼓励员工积极上进，不断提高管理服务质量。

附件：

1、费用概算明细表

2、一期费用测算说明

物业服务处

二○##年九月二十三日