房地产开发项目资金使用计划及融资方案的选择

1 投资费用的组成及计算

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

2 投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

3 融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策

4 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

5 房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

（2）信托+房地产销售期权

 

第二篇：第四章 房地产投资的资金融通

第四章 房地产投资的资金融通

第一节 房地产项目融资的概念与意义

一、房地产金融与项目融资

1. 房地产金融：发生在房地产领域中的货币资金和货币信用的融通.

房地产金融特点：? 较强的政策性、

? 受宏观经济影响大

? 很强的地域性.

2. 房地产项目融资

房地产项目融资相关概念

(1).股本金： 投资者对其所投资项目投入的资本金,通常来自投资者的自有资金.

(2)权益融资:与投资者自有资金一起,形成项目投资的股本金或权益资本.

权益融资的方式:公司上市、增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金(类似“集资”) 、合作开发.

? 债务融资:通过举债的方式融资.

(3) 直接融资:融资双方直接接触,无中间环节

间接融资:资金融通通过金融中介进行,由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成. 房地产项目融资目的

? 融出资金的目的:获取利息或分享收益,提高资金的使用效益.

? 融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大的投资项目,获取更大经济效益.

? 假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项目,当前房地产开发投资的年资利润率为20%,贷款利率为10%.

一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款-------则只能承担总投资额为3000万元的开发项目。

假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润总额为1200万元,自有资金年平均收益率为20%.

二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入7000万元-------则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。假设开发周期为3年,则其开发利润为10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万元)*[(1+10%)1.5-1]=1076(万元)之后,得净利润4924万元,开发商的自有资金年平均收益率为[(4924/3000)/3]*100%=54.7%.

二、房地产项目融资的意义

? 房地产投资者:获取成功的条件----技术能力、管理经验、信誉和筹集与使用资金的能力. ? 金融机构:及时融出资金,避免资金闲置.

第二节 房地产项目融资的资金来源

1.股本金

2.银行贷款

3.房地产信托

4.上市融资

5.海外房产基金

6.债券融资

7.其他融资渠道

(1)预售或预租

(2)承包商垫资承建

(3)合作开发

第三节房地产项目贷款种类

一、房地产贷款

1. 房地产贷款的原则

(1)流动性原则

(2)安全性原则

(3)赢利性原则

房地产贷款担保的方式

(1) 保证

(2) 抵押

(3) 质押

二、房地产抵押贷款

? 金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方面审查确定:

1.合法设定房地产抵押权

2.择优选择设押的房地产

3.合理确定抵押率

4.处置抵押物的渠道畅通

三、在建工程抵押贷款

? 以开发商(抵押人)与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权,按其在建工程已工部分分次发放贷款.

? 当在建工程抵押价值包含土地使用权时,该土地使用权必须是有偿获得并领有土地使用权证的.

? 已设定抵押的房屋期权,在抵押期内,开发商可以在银行的监管下预售,预售收入在还款期内由银行代收,专户存储,降低银行风险.

四、个人住房抵押贷款

1.政策性(住房公积金)住房抵押贷款

2.商业性住房抵押贷款

3.组合贷款

第四节 房地产项目融资的步骤

一、融资方案的选择

1.资金融出机构的资金来源和财力状况

2.资金融出机构的办事效率

3.各项融资收费的合理性

4.对资金的调动和转移的灵活性

融资决策

? 具有综合性、政策性和调节性

1.发现问题是融资决策的起点

2.确定融资决策目标是决策的前提

3.拟定决策方案是融资决策的基础

4.融资方案选优是融资决策的关键

5.组织方案实施

6.信息反馈,调整融资方案

第五节 金融机构对项目贷款的审查内容

一、企业资信等级评价

AAA 、AA 、A 、BBB 、BB 、B级

二、对开发建设项目的审查

1.开发商拟贷款数量

2.贷款期限

3.利息率

4.目标收益率

三、有助于金融机构同意融资的其他因素

1.开发商已经拥有了项目用地的土地使用权

2.开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设

3.有充分的证据证明,项目确实可以顺利出租或出售出去

4.其他财力雄厚的合作伙伴拥有银行开具的履约保函

5.开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以个人名义担保

四、贷款综合评价

? 某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔贷款额)*100%

? 某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目风险等级系数

? 综合风险度超过60%的,即为高风险贷款