习水县大众物流园区商业计划书

一、项目背景：

为确保成功运作华伟卓越物流园区项目，现已组建一支高度专业化的现代企业--北京华伟卓越物流有限公司,其负责物流园区项目的具体商业运行。项目负责方具有多年的综合物流运营经验，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源。

拟在北京市顺义区李桥镇李洼庄路南侧建设物流园区，约50亩，土地用途为集体建设用地，另有50亩发展预留用地。该地块现属于北京鑫继源钢结构工程有限责任公司。

待成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司，我公司尽快将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入运营。

1．市场环境分析

进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对第三方物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来

源。

物流在我国是一个朝阳产业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。

2．政策环境分析

商务部等国家9部委20xx年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》，为物流业的发展提供了宽松的政策环境。2009、20xx年国务院陆续出台重要产业调整振兴规划。纺织业、钢铁业、汽车业、船舶业、装备制造业、电子信息产业、轻工业、石化产业、物流业、有色金属业列为十大规划。物流业尤为特出，物流产业成为应对国际金融危机影响、促进平稳较快发展、培育新经济增长点的综合性应对措施的行动方案。物流行业的九大重点工程：多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流工程。同时，物流产业将重 点发展九大物流区域、建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。

该九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的

珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、 南宁为中心的西南物流区域。

排在首位的 就是以北京、天津为中心的华北物流区域。因此，华伟卓越物流园项目是属于符合国家政策和物流规划布局的一个优势项目。

二、项目基本状况

1. 地理环境分析

位于北京首都机场T3航站楼附近，毗邻国门商务区，地处以北京为中心的华北物流区域的中心点。

2.项目具体状况

占地面积：约50亩，另有50亩发展预留用地

土地使用年限：长期

土地用途：建设物流园区

地面状况：需实现“五通一平”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。

将由北京华伟卓越物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营；并办理建设物流园区的全部相关手续。

经营范围：货物运输、仓储、停车场 等

三、投资收益状况分析

（一）经营规模：

1．总基地面积：50亩，另有50亩发展预留用地

2．总建筑面积为：约32240平方米；50亩发展预留用地拟作为停车场、操作区域

包括：

（1）办公楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米

（2）宿舍楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米

（3）仓库：100米×55米×1（层）×4栋＝22000平方米

上述（1）＋（2）＋（3）＝32240平方米(注：最终按图纸上标注为准)

3．硬地面积：约9800平方米

4．人员编制： 40 人，其中包括：

总经理1人 副经理 2 人

财务人事部3 人 业务部 12 人

保卫部 10人

勤杂及司炉：12人

（二）投资与运营成本分析

1．筹集资金：8000万元

2．项目投资额：

①收购公司费用 1800万

②办公楼建造成本：

5120平方米×2000元（单价）＝1024万元

③宿舍楼建造成本：

5120平方米×2000元（单价）＝1024万元

④仓库建造成本：

22000平方米×1200元（单价）＝2640万元

⑤道路费用：

9800平方米×300元（单价）＝294万元

⑥绿化费用：约30万元

⑦园区配套成本：约300万元（含水、电、通讯、围墙、大门、消防、配电间、广告费等）

⑧ 车辆及设备：约680万元

项目投资总额合计：即以上8项（不含土地费用）总和为：7800万元

3．筹集资金总额－项目投资总额＝8000－7800＝200（万元），用作流动资金。

（三）以投资额的每年折旧估算年经营成本

其中土地费用按年计算（以最终合同为准）；房屋折旧按照40年计算；道路费用折旧按10年计算。

1. 固定成本：

（1） 年土地成本：1800万元÷40年=45万元/年

（2） 分摊的年房屋建造成本：建造成本÷40年=4688万元÷40年=117.20万元/年

（3） 分摊的道路成本：294万元÷10年＝29.4万元/年

（4）分摊的车辆及设备成本：680万元÷6年＝113.33万元/年 固定成本合计：（1）＋（2）＋（3）＋（4）

＝304.93万元/年

2. 年管理费用：

（1） 人工成本：约100万元

（2） 耗材：20万元

（3） 通讯费、差旅费等：20万元

（4） 维修费用：20万元

年管理费用合计： 160万元

（四）年度收益预测

1. 仓储收入（按照80％的出租率及0.6元/天/平方米计算）：22000平方米×80%×0.6元/天/平方米×365天＝385.44万元

2. 办公楼、宿舍楼出租收入（按照80％的出租率及1.5元/天/平方米计算）：

10240平方米×80%×1.5元/天/平方米×365天＝448.51万元 年度收益预测合计:833.95万元

（五） 综合上述数据，计算年度的净利润

在这里，净利润的概念是：在年度收益的基础上，减去当年的总投入（包括固定成本的折旧、管理费用）后取得的纯利润。也就是说，扣除投资者分摊在年度的所有投入后，取得的净收入。

作这样的计算时，充分地考虑了市场风险和其他不确定因素，因此，房屋租赁、仓储等项收入的计算按照80％的比率计算。计算公式为：

净利润＝年度预测受益－年度分摊固定成本－年度管理费用 833.95万元－304.93万元－160万元＝369.02万元

（六）关于收入状况的特别说明：

1. 做年度收入计算时，未考虑地方政府所给予的优惠政策带来的直接收益。

我们所投资的项目是北京市物流规划布局范围内的物流园项目，应该可以享受服务业招商引资的扶持政策,可享受政府的相关补贴、享受固定资产投资贷款利息在限额内的一定补贴、享受相应的税收优惠政策等。这种补贴收益是一笔可观的数字，之所以未考虑进去，是因为我们打算以这部分收益去抵扣潜在的经营风险。

2.土地、房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未来可观的收益。

四、运营管理

物流园区的运营管理由北京华伟卓越物流有限公司管理层负责，采取总经理负责制，同时接受投资者的监督，充分考虑投资者的利益。按照岗位需要和合理控制成本的原则在各必要岗位上配备精干的管理和运营人才。

建立严格的系统管理制度，以提高管理效率，减少协调成本，保障物流园区从一开始就能够体现优质、高效的运营效率。

五、工作安排

1.华伟卓越物流园在进行前期筹备的同时，尽快签署收购协议。

2. 成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司后，前往镇政府、区里办理建设物流园区建筑物的文件及相关基建手续。

3.在建造物流园区期间，提前介入商业运营。

华伟卓越物流园区筹建处

20xx年4月16日

 

第二篇：“十三五”重点项目-机械物流项目商业计划书

“十三五”重点项目-机械物流项目商

业计划书

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

商业计划书，英文名称为Business Plan，是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个向读者全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。

关联报告：

机械物流项目申请报告

机械物流项目建议书

机械物流项目商业计划书

机械物流项目可行性研究报告

机械物流项目资金申请报告

机械物流项目节能评估报告

机械物流项目行业市场研究报告

机械物流项目投资价值分析报告

机械物流项目投资风险分析报告

机械物流项目行业发展预测分析报告

保密须知

本报告属商业机密，所有权属于****有限公司。其内容和资料仅对已签署投资意向的投资者公开。收到本报告时，接收者了解并同意以下约定：

1、当接收者确认不愿从事本报告所述项目后，必须尽快将本报告完整地交回；

2、没有****有限公司书面同意，接收者不得复印、复制、传真、散布本报告的全部和/或部分内容；

3、本报告的所有内容应视同为接收者自己的机密资料。

4、本报告不是出售或收购项目的报告。

商业计划书撰写大纲（根据项目不同稍有调整）

第一章 机械物流项目简介

1.1 机械物流项目基本信息

1.1.1 机械物流项目名称

1.1.2 机械物流项目承建单位

1.1.3拟建设地点

1.1.4 机械物流项目建设内容与规模

1.1.5 机械物流项目性质

1.1.6 机械物流项目建设期

1.2 机械物流项目投资单位概况

第二章 机械物流项目建设背景及必要性

2.1 机械物流项目建设背景

2.2 机械物流项目建设必要性

2.2.1 机械物流项目建设是促进实现“十二五”促进产业集约、集聚、高端发展，促进产业空间布局进一步优化的需要

2.2.2 机械物流项目的建设能带动和推进 机械物流项目项目的发展

2.2.4 机械物流项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.5 机械物流项目是增加就业的需要

第三章、 机械物流项目的实施地情况分析

3.1基本情况

3.2地理位置

3.3交通运输

3.4资源情况

3.5经济发展

第四章 市场分析

4.1 国内外 机械物流项目项目市场概况

4.1.1国内市场状况及发展前景

4.1.2国际市场状况及发展前景

4.2我国 机械物流项目项目生产现状及发展趋势

4.3 20xx年我国 机械物流项目项目出口情况

4.4主要 机械物流项目项目市场情况

4.5 机械物流项目项目产业前景

第五章 竞争分析

5.1 企业竞争的压力来源

5.2 波特五力竞争强弱分析

5.3 SWOT态势分析(SWOT示意图)

第六章 机械物流项目优势

6.1政策优势

6.2地域优势

6.3管理优势

6.4技术优势

第七章 机械物流项目建设方案

7.1 机械物流项目建设内容

7.2 机械物流项目项目工艺方案

7.3 机械物流项目项目产品方案

7.4经营理念

7.5管理策略

7.5.1 管理目的

7.5.2 组织结构

7.5.3 管理思路

7.5.4 企业文化

7.5.5 经营理念

7.5.6 企业精神

7.5.7 人才战略

7.5.8 人力资源配置

7.6营销策略

7.6.1产业延伸策略

7.6.2 定位策略

7.6.3 定价策略

7.6.4 销售渠道

7.6.5 网络营销

7.7 机械物流项目整体发展规划及战略

7.7.1整体发展规划

7.7.2 机械物流项目宗旨

7.7.3 机械物流项目发展目标

第八章 机械物流项目投资及资金筹措

8.1 机械物流项目投资

8.2资金筹措

第九章 机械物流项目效益分析

9.1 机械物流项目经济效益分析说明

9.1.1 经济效益分析评价的范围和依据

9.1.2 机械物流项目的评价计算期和达到经营规模期

9.2基础数据与参数选取

9.3营业收入、经营税金及附加估算

9.4总成本费用估算

9.5利润、利润分配及纳税总额预测

9.6现金流量预测

9.6.1投资项目的类型假设

9.6.2财务可行性分析假设

9.6.3全投资假设

9.6.4建设期投入全部资金假设

9.6.5经营期与折旧年限一致假设

9.6.6时点指标假设

9.7赢利能力分析

9.7.1动态盈利能力分析

9.7.2静态盈利能力分析

9.8盈亏平衡分析

9.9财务评价

9.10社会效益分析

9.10.1符合国家产业政策

9.10.2符合建设资源节约型和环境友好型的社会要求

9.10.3 机械物流项目建设拉动大量就业

9.10.4带动地方经济发展

第十章 机械物流项目风险分析

10.1 政策风险及其规避方法

10.2 市场风险及其规避方法

10.3 竞争风险及其规避方法

10.4 经营管理风险及其规避方法

10.5 成本风险及其规避方法 10.6 财务风险及其规避方法 10.7 融资风险及其规避方法 10.8 社会风险及其规避方法 第十一章 结论

11.1结论

11.2建议