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第五讲 城市土地利用规划

提要：城市土地利用规划基本原理

工业仓储用地的规划布局

城市公共设施用地的规划布局

居住用地的规划布局

城市对外交通设施用地的规划布局

城市郊区规划

§1. 城市土地利用规划基本原理

? 城市土地利用规划的地位、职能与内容

? 城市规划与城市土地利用规划

城市土地利用规划是城市规划的重要组成部分

广义土地利用：包括道路、市政基础设施用地等的所有城市建设用地

狭义土地利用：除上述设施外的土地，按城市活动类型主要分为：工业（产业）、商务·商业、居住、以及公园绿地四大部分

城市土地利用规划的特点：与以土地所有权为代表的社会制度、社会经济运行模式密切相关。

? 城市土地利用规划的职能

城市外部：通过城市规划区、规划建成区的划定，确定城市的空间发展方向，促进、保障城市建设的有序发展。协调城市建设用地与非城市建设用地的关系。

城市内部：为各种城市活动安排必要的空间（工作、居住、游憩、交通）

? 城市土地利用规划的内容

各种城市功能，及其相互关系的空间安排——土地利用规划方案

实施土地利用规划的手段——项目审批，Zoning，城市重点地区开发

? 影响城市土地利用规划的因素

土地利用规划通过规划师、以及当权者的价值判断的已确定，并通过对开发活动的限制和积极建设得以实施。其中影响土地利用决策的因素有：

? 经济因素

市场经济环境下，最重要的因素。

土地利用的分布由土地市场中的供给——需求关系所决定（商务商业、工厂、居住） 城市发展与具体项目布局预测的学说：土地经济学

从计划经济（并非不考虑经济因素）走向市场经济（切实的压力）的过程

? 社会因素

经济因素并非决定城市土地利用的唯一因素

城市生态学：社会学者将生态学的原理引入城市领域，集中与分散、向心与离心、入侵与迁移等（以多种族社会的美国为主）

社会组织论：构成城市社会的个人以及团体的价值观、行动、及其相互的影响——价值观对土地利用形成的影响（例：旧城改造）

经济因素与社会因素的相互影响（例：居民不愿迁出旧成区的原因）

规划中对社会集团价值观的关注

? 公共利益

城市规划制定者——政府的出发点

公共利益的要素：安全、健康、便利、宜人、经济（对公共而言）

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? 城市土地利用的分类

? 城市土地利用的一般分类

分类原则：现状调查中的分类较细，规划控制中的分类较粗

按城市活动的分类：工业、商务商业、居住、公园绿地等

日本：工业、商务商业、居住、公园绿地等

美国：居住、商业服务、工业、交通·通信·基础设施、公共·文教

（表 0—1 城市功能与城市用地分类）

（图 0—1 日本大阪市城市用地组成示意图）

按土地利用控制（Zoning）的分类：三大类与内部的细分（日本、美国的实例） （表 0—2 纽约市区划条例中的土地利用分类）

土地利用分类的等级：大类、中类、小类

同一名称但不同等级用的含义。如：城市干道与居住区内道路，全市性商业服务与日常生活性商业服务。

? 我国的城市用地分类

国标《城市用地分类与规划建设标准》中的10大类，46种类、73小类

国标中存在的问题：带有现状统计的分类色彩（例如：居住用地的分类，市属与非市属行政办公用地的分类）；带有计划经济的色彩（例如：商务用地的地位、影剧院的归类等）

（表 0—3 国标《城市用地分类与规划建设标准》中的用地分类）

? 城市土地利用的规模与布局

根据各种城市活动的具体要求，提供规模适当、位置合理的土地。

? 各种用地规模的确定

城市用地规划的计算方法：

1）按照人均用地标准计算总用地规模后，进一步划分的方法；

2）按照各种及活动的量和标准利用强度分项计算，然后累加的方法。（通常按照：

制造业、批发商业、零售业、商务、住宅、娱乐以及文教、政府机构、城市基础设施用地等）

基础数据主要通过对现有城市土地利用状况的调查获得。

? 各种用地位置及相互关系的确定

主要受经济因素影响的城市用地分布规律

自然用地分布中容易出现的问题（用途混合地区与形态混合地区的出现，对居住环境的保护）

各种用地的要求：

1）商业（零售业）、商务：便捷的交通、一定的服务范围（对商业而言）、对地价的

承受力较高——城市中心、副中心

2）工业（制造业）：交通运输条件、大面积地价较低的土地、与居住用地间的便捷

交通、对城市其他种类用地的影响——下风向、下游的城市外围或郊外；

3）居住：交通条件、生活服务设施、居住环境。

交通设施的改进与城市利用形态的变化（铁路沿线、高速公路沿线的开发与混合区域的形成）

§2. 工业仓储用地的规划布局

? 工业用地的要求

? 工业用地的综合要求

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1）用地的形状和大小（生产工艺流程的要求）

2）地形要求（坡度=0.5% ~ 2%）

3）水源要求（水质、水量，工艺要求，用水量要求）

4）能源要求（电、热力等）

5）工程地质与水文地质要求（7级地震区以外；承载力≮1.5kg/cm2；危险地质构造；

地下水；防洪）

6）特殊要求（对气候环境、电磁波等要求；易燃、易爆工业对周围的影响）

7）其它要求（避开战略目标、地下埋藏物等）

? 工业用地对交通运输的要求

沿公路、铁路、河流布置工业用地，便于交通运输。

各种运输手段的特点：

1）铁路：运量大、效率高、运费低，但投资大、占地面积大并要求平坦。铺设铁路

专用线的条件〉10万吨/年or 5万吨/件 or 不宜转运的物体。

（图 0—2 铁路编组站、专用线与工业用地）

2）水路运输：运费低廉

3）公路运输：机动灵活

4）连续运输（传送带、管道、悬索等）：连续性好，但投资大、灵活性差。适于短

距离转运。

? 工业污染对其他用地的影响

三废及其重要工业种类（化工、纤维、冶金等）

减少有害气体对城市污染的措施：

1）避免有害气体过度集中和相互作用

2）工业用地布局考虑风向、风速、季节、地形等因素（加高烟囱）

3）设置必要的隔离防护带（防止防护带内临时建筑永久化；利用河流、高压走廊等

作为防护带；防护带的断面形式）

（图 0—3 利用河流、高压线走廊作为防护带的实例）

（图 0—4 防护林带的布置）

防止废水污染：（防止废水对城市水源的污染、废水无害化、资源化）

防止工业废渣污染：（主要源于燃料和冶金工业；综合利用；防止二次污染） 防止噪声污染：（噪声源=金属制品、机械、化工等，设置隔离绿化带）

? 工业用地与居住用地的关系

防污染隔离与就近上班是布置工业与居住用地时的一对矛盾。

各种通勤方式的距离：（步行〈1.5km（15min）；自行车=5~6km(26min)；公共汽车>9km）

? 工业用地在城市中的布局

? 工业分类与工业用地的比重

分类：

按工业性质（冶金、电力、燃料、机械、化工、建材、电子、纺织）

按污染程度（隔离工业、严重干扰和污染、一定干扰和污染、一般工业）

工地比重：15~25%，30%以下；人均10~25m2，30m2以下（国标）

? 工业用地的布局原则

足够的用地面积，符合生产要求

与生活服务区的关系

伴随城市发展而发展，节约用地

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考虑到相关企业间的生产协作

? 工业用地在城市中的布局

工业区在城市内的位置：远离城市、城市边缘、市内

远离城市：对城市有严重影响的工业

城市边缘：形成一个或数个工业区

市内：无污染、运量小的工业

（表 0—4 工业种类及其在城市中的位置）

工业用地在城市中的布局：

工业用地布置在城市四周

工业用地与其他用地交叉布置

有机结合的组团布置

群体组合式布置

（图 0—5 工业用地在城市中的布局示意图）

? 工业用地的布局形式

工业用地与居住用地的位置关系（三种）

平行布局：

垂直布局：

混合布局：

（图 0—6 工业用地与居住用地的位置关系示意图）

? 工业用地对城市形态的影响

（区域规划、大城市区规划范筹）

工业地带：美国波士顿—华盛顿、纽约—芝加哥、日本东京周围、德国鲁尔工业地带等

组合城市：上海母城及工业卫星城；多功能综合区和带形成市：

? 仓储用地的规划布局

? 仓储用地的分类

按对城市的影响及自身要求：1）一般综合性仓库；2）特种仓库（易燃易爆、冷藏等）国标中分为三类：（普通、危险品、堆场）

按使用性质：储备、转运（流通中心）、供应、收购

? 仓储用地的规模

影响规模的因素：

1） 城市性质与规模（交通枢纽城市）

2） 城市经济发展水平以及经济活动的特点

3） 仓储建筑的形式

仓储用地规模的估算：

? 仓储用地在城市中的布局

仓储用地布局的原则：

1）满足仓库用地的一般技术要求：（地势高、平有坡度；地下水位低、承载力强）

2）有利于交通运输（接近货运量大、供应量大的地区）

3）有利建设和经营使用（分门别类、集中分散）

4）其它（足够用地；岸线分配、减少对城市的影响）

（表 0—5 各种仓储用地的防护距离）

仓储用地在城市中的布局：

中小城市：集中布置在城市边缘地区，靠近铁路、公路或河流

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大中城市：集中与分散相结合；为本市服务仓库（综合性供应仓库）、中转、储备、收购、危险品（含易燃品）仓库区别对待。

（图 0—7 中等港口城市中仓储用地的布局）

（图 0—8 铁路枢纽大城市中仓储用地的布局）

§3. 城市公共设施用地的规划布局

? 公共设施用地的分类

? 按使用性质分类

按国标的分类：C1~C9，8中类

1）行政办公（市属与非市属的本质区别？）

2）商业金融业（商业中的零售和批发、菜市场的地位；贸易公司、律师楼？）

3）文化娱乐（新闻出版—〉商务；影剧院—〉商业服务）

4）体育（保龄球、台球？）

5）医疗卫生（私人诊所）

6）教育科研设计（建筑设计事务所？）

7）文物古迹（具有使用功能的文物？常见的宗教建筑）

8）其它

国外常见的分类法：商务、商业、公共设施（非营利性）

? 按服务范围与对象分类

与市民生活直接相关的（市级、居住区（区）级、小区级）；非直接相关的

? 公共设施用地的指标

? 公共设施指标及其影响因素

确定指标的两个阶段：总体规划与详细规划

影响指标确定的因素：

1）使用上的要求（项目的多少、使用功能上的要求）

2）生活习惯的要求（南方北方）

3）城市性质、规模及城市布局的特点

4）经济条件和人民生活水平

5）社会生活的组织方式（新项目的出现和旧有设施内容与服务方式的改变）

? 公共设施指标的确定

确定指标的方法：

1）按照人口增长情况，通过计算来确定（“千人指标”，典型各类托幼、学校）

2）根据各专业系统和有关部门的规定来确定（银行系统、邮电、公安）

3）根据实际需要，通过调查研究、统计分析，或参照其他城市的经验来确定（例：

麦当劳开店）

市场经济条件下指标的再研究和弹性（参照：公共设施按盈利与非盈利划分） ? 公共设施用地在城市中的布局

? 公共设施用地规划布局的原则

公共设施用地布局的阶段：总体规划、详细规划

公共设施用地的布局原则：

1）项目成套布置（全市范围内配套齐全，局部配套成系统（交通中心与商业服务））

2）项目分级布置（日常生活所需设施与非日常生活所需设施）

（图 0—9 中等规模城市商业服务业设施分布示意图）

3）采用合理的服务半径（利用频度与实施规模；原则=方便市民生活，有利经营。 5

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影响服务半径的因素=服务对象、使用频度、地形条件、交通条件、人口密度） （图 0—10 50万人口城市各级公共设施分布示意图）

4）结合城市交通组织（托幼、小学结合步行系统；车站与城市干道相连）

5）兼顾设施本身特点和对环境的要求（例：球场、医院）

6）考虑城市景观

7）考虑城市建设顺序（与不同的城市发展阶段相适应）

8）充分利用城市原有设施

? 城市主要公共设施的规划布局

主要公共设施=政治地位重要、具有纪念意义文物价值、人流集中、建筑形象突出 主要公共设施的用地选择原则：设施本身的要求 + 城市总体布局的考虑

城市中心的组织与分布（参见第五讲城市总体布局）

§4. 居住用地的规划布局

居住用地规划布局的任务：选择用地；处理好与其他用地的关系；确定组织结构；配置公共设施系统；创造良好居住生态环境

? 居住用地的组成与用地分类

? 居住用的组成

《国标》：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地（后三类限小区级以下） ? 居住用地的分类

《国标》：4类（问题：公共设施布局完整性、环境、住宅类型等要素混在一起。对比：国外多以住宅形式分类，如：独立式住宅、连排式住宅、多层住宅、高层住宅等） ? 居住用地的规模与组织

? 居住用地指标

居住用地占城市总用地比重：（影响因素=城市规模、城市性质、地形、用地标准） 《国标》：20~32%（18~28m2/人，≮16m2/人）

? 居住用地的组织原则

1）复合城市整体功能结构，内部体现秩序

2）结合城市干道系统，确定规模

3）公共设施的服务半径与到达方式（步行等）

4）居民行为规律与社区组织（保安等）

? 居住用地的基本构成单元

佩里的“邻里单位”及其应用

（图 0—11 日本大阪泉北新城）

（图 0—12 苏联居住小区规划实例）

? 居住用地的组织结构与规模（详见居住区规划部分）

邻里单位、居住区、居住地域的三级构成（哈罗新城）

我国的二级构成（组团+小区、居住区），不同规模城市的特点

非等级型组织

方格网状城市的居住用地组织（印度昌迪加城，密尔顿?凯恩斯）

? 居住用地的选择与布局

? 居住用地的选择

原则：

1）良好的自然条件

2）与工业等就业区的关系

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3）用地形态与规模的组织

4）依托现有城市，留有发展余地

? 居住用地的规划布局

影响因素：自然条件；交通条件；就业性质、规模、在城市中位置

居住用地的布局：

1）集中布局（城市规模不大，用地足够并无障碍时）

2）分散布局（用地受限制，或因工业、交通设施分布需要时）

（图 0—13 居住用地集中布局的实例）

（图 0—14 居住用地分散布局的实例（重庆市））

居住区的密度分布：城市中心高，边缘低

§5. 城市对外交通设施用地的规划布局

? 铁路用地在城市中的布局

? 铁路站场用地位置的选择

中小城市客货合一中间站场的位置（三种形式）

（图 0—15 客货合一中间站场的不同布局形式）

客运站场的位置：中小城市=城市边缘；大城市=中心区边缘。距中心区2~3公里 客运站的数量：大城市、特大城市、受地形分割的城市可设两个以上。

客运站与市内交通：干道连接

铁路本身的通畅，以及比面对城市的干扰

反映城市大门（？）的面貌

货运站的位置：不同类型货站的位置，与城市道路的关系、与编组站的关系 （图 0—16 铁路货站在城市中的位置）

编组站的位置：必须安排在规划市郊；不同类型的编组站（原则：与城市相关的接近市区、反之应远离市区）

（图 0—17 铁路编组站在城市中的位置）

? 铁路枢纽对城市的影响

铁路枢纽：几个协同作业的专业车站与线路组成的整体

布置形式及对城市的影响：

1）一站枢纽

2）三角形、十字型枢纽

3）顺列式枢纽

4）环形布局的枢纽

5）尽端式枢纽

6）跨越江河城市铁路枢纽的布局

（图 0—18 铁路枢纽的形式及其与城市用地的关系）

铁路枢纽的发展与改造（略）

? 港口用地在城市中的布局

? 港口用地位置的选择

照顾港口本身的技术要求（水深、冲淤等水域条件；岸上作业条件；避开桥梁闸坝、架空线、电缆等；较少工程量）

考虑与城市主要功能区的关系（与工业、居住等）

（图 0—19 港口用地与其他城市用地的关系）

不同地区港址选择的特点：（海岸、河口、河流、河网、湖区港、水库、封冻河流） 7

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? 港口用地对其他城市用地的影响

与工业用地紧密结合（原材料产品运输）

合理进行岸线分配：处理生产与生活的矛盾

合理布置港口各作业区：（客运、件货、煤及矿石、建材、木材、危险品等；布局原则：略）

加强水陆联运的组织：（流通中心=转运、仓储）

无线电收发区

? 机场用地在城市中的布局

? 机场用地位置的选择

1）用地平坦（纵坡〈10‰、良好的工程、水文地质〉

2）足够的用地面积，符合净空要求

（图 0—20 机场对净空的要求）

3）气象体条件稳定（风向、风速、雾、暴雨等）

4）减少对城市的噪音污染（起跑方向与城市平行或边缘相切）

（图 0—21 机场跑道方位与城市的关系）

5）避免无线电波的相互干扰

6）特大城市中多个机场的分工与相互联系

7）留有发展余地

? 机场与城市的距离和交通联系

机场与城市的距离：一般超过10公里，国外60个机场统计，10~20公里50%；20~30公里15%；30~40公里35%。

时间=30分钟以内

交通联系方式：高速有轨系统；高速公路（直升机、高速船舶等）

? 公路用地在城市中的布局

? 公路与城市的联接

小城镇中公路与城市主要干道相连的弊病

公路与城市联接的六种方式

（图 0—22公路与城市的联接方式）

高速公路与城市的联接

? 公路站场用地位置的布局

公路车站（长途汽车站）的类型：客运、货运、技术、混合；终点、中间、区段 位置布局：客站=与铁路、水运客站结合或分别设置；

货站=结合仓储、工业、铁路港口运输分别设置

? 城市对外交通综合布局的一般原则

1）便于组织联运

2）客运部分靠近市区，市内交通方便

3）与城市干道布局相结合

4）尽量减少对城市的干扰

（图 0—23 上海市的城市对外交通布局）

§6. 城市郊区规划

（略）

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参考文献：

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