销售楼盘--眠月花园计划书

第一部分 项目分析

一、项目优势分析

1．位置优越、交通便利

项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。

2．周边配套、设施完善

项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施一应俱全，休闲、购物无所不便。

3．环境优美、绿化率高

项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。

二、 项目劣势分析

1．市场竞争激烈

镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。

2．由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。

经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。

第二部分 项目推广

一、项目市场定位

本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。

二、项目形象定位

1． 附加先进的智能化社区管理系统

项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。

为此需具备以下几方面素质：

a.高度社会化

二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚；与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到各自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善；二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代。

b.高度信息化

二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产的重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼

宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋；另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。

2．追求和谐与自然

也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。

3．旺中带静，舒适惬意

翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。

4．卖点分析：

a.主卖点

·位处商业中心，旺中带静

·绿化环境，独立私家花园

b.辅卖点

·智能化家居管理系统

·和谐、人性化的社区文化

三、项目目标客户定位

根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目的地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为：

1． 工薪阶层中的白领一族

此类买家多为工薪阶层中收入较丰的白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。

2． 外来高收入人士

此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。

3． 部分港澳人士

四、项目价格建议

针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”的形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。

第三部分 品牌形象及广告传播初步策略

一、品牌策略概述

翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。

二、广告诉求策略

1． 理性诉求

a.位处沙湾最成熟的生活社区

b.智能化家居管理，带来完美生活境界

c.价格、收费恰到好处

2． 形象诉求

a.草木亭台，绿地假山，私家花园

b.尊贵典雅的建筑设计

3．情感诉求

a.翠怡轩天人合一

b.融洽的人际关系

c.和谐的小区文化

三、广告风格

自信、自豪而不自负，

优美、优雅而不矫饰，

既具有时代感，又充满人情味

四、广告受众定位

翠怡轩广告的目标受众，是既追求都市的繁华舒适，又懂得享受宁静和谐，既追求卓越的生活品质，又富有人情味的，收入较高的番禺生活、工作的本地及外来人士。

五、小区现场包装

小区优美的绿化环境和有宣传效力的现场包装是促进销售的重要手段。

1． 售楼部

建议售楼部的建筑风格、用料以及色调等，与整个项目相一致，给买家一种真实、直接的感受。

2．样板房

建造两房两厅、三房两厅两个样板房，配置家私、电器、摆设、厨具等，使买家对楼盘有更具体、生动的了解。

3．指示牌

建议在楼盘附近的中华大道处设立一块楼盘指示牌，既具交通指引作用，又反映楼盘的地段优势及其他卖点。

4．围墙

建议建造小区围墙，既可标示楼盘，又可反映楼盘的形象与卖点，给予公众良好的第一印象，增加楼盘的内涵，在围墙上书写项目名称、推广卖点，绘画宣传图案，重要区段加以灯光照明，昼夜宣传，提升楼盘档次。

5．彩旗、横幅、竖幅、吊旗的制作布置，既可营造热烈的销售气氛，又可宣传楼盘。

六、销及公关活动配合

促销方面可采取多重折扣，买楼送契税，送管理费，抽奖送家私，送装修等常用形式。 公关方面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。

在楼盘公开发售前及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。

七、广州宏兴商贸策划部房产物业策划代理服务内容

1． 策划代理服务内容

a. 项目相关资料搜查分析

b. 项目周边物业市场调查研究

c. 项目所在区域媒体调研

d. 书面呈交销售策划初步建议书

e. 与发展商交涉商讨以取得策划共识

f. 制订项目推广计划

g. 制订项目推广计划

h. 制订住宅和商铺价目表与付款方式

i. 设计制作报纸广告稿、宣传单张、宣传样本和售楼资料

j. 设计制作展销会现场包装（展示设计）

k. 负责各媒体广告投放（广告媒体策划与广告预算） l. 展销会展况跟踪

m.日常销售工作跟进

2． 销售代理服务内容

a. 现场售楼部派驻销售人员（销售主任和销售人员） b. 销售人员培训工作

c. 建立客户资料系统

d. 销售人员客户跟踪工作

e. 销售人员展销会总结

f. 销售人员日常销售总结

 

第二篇：计划例文

×××20xx～20xx学年“防空”计划

进行大学学习已近两年，感觉自己有时特别忙碌，但却感觉不到自己有何进步；更多的时候则是无所事事，在网络新闻和游戏上浪费了大量时间，感觉特别空虚。通过对大学两年生活的总结，发现原因在于自己没有系统的目标，加上意志薄弱，很多时候都是被动应付，随波逐流；而且没有深交的朋友，感觉不到来自友谊的温暖、鼓励和督促。为改变这一现状，让大三变得充实而不再空虚寂寞，特制定本“防空”计划。

一、 制定依据与指导原则

本计划制定主要依据：

（1）《浙江财经学院东方学院20xx级培养方案》

（2）×××大一大二总结

（3）李子源《大学生自我实现与情意管理》

本计划制订与执行的指导原则是：

（1）循序渐进。刚开始进步时不要要求太高，不要急于求成。要以能完成并且体会到成就感为标准，然后总结经验并逐步加大任务。先用2个月时间从重点课程和学年论文开始探索，然后开始发展心灵朋友

和准备就业。

（2）循规蹈矩。凡事把自己当成客体，认真研究自己存在的不足，探索改进的方法，不可凭主观感觉和浪漫想象。要意识到自我改造是一项艰巨的任务，按部就班，并运用科学方法。

（3）四位一体。学业发展、人际交往、情绪管理和意志磨炼互相渗透，互相促进。在课程学习、论文写作和就业准备中注重情绪管理、意志磨炼和人际交往，在发展心灵朋友时也可以学习和个人成长为主要话题，互相督促前进。

（4）学业优先。以重点课程学习和学年论文写作为主，以就业准备和发展心灵朋友为次，主次不可颠倒。论文涉及时间长，干挠因素多，困难大，要以解决该问题为重点，投入足够时间和精力。

二、目标和任务

（一）总体目标：20xx～20xx学年忙碌而有意义

（二）具体任务：

（1）确保重点课程成绩优秀。在确保门门及格的基础，选择×××、×××、×××3门与提高自己专业核心技能密切相关课程和2门自己特别感兴趣的课程作为自己本学年重点课程，集中精力，确保成绩优秀。

（2）认真完成学年论文。不抄袭、不敷衍，严格按照学校有关规定，用5个月时间（20xx年x月-20xx年x月）完成5000字学年论文。充分利用这次写作机会，记录写作过程中遇到的各种困难和解决方法，包括种种情绪和生活干挠，磨炼自己意志，为将来从事长期复杂的工作积累问题解决的经验，提升心理素质。

（3）提前准备就业问题。在完成学年论文后，积极搜集专业就业知识，初步确定就业方向，并根据该方向对自己进行评估，查漏补缺。争取能利用周末时间或暑假进行与就业方向有关的实习，在实践中提升职业素养和交际能力。

（4）积极发展心灵朋友。把父亲和×××同学列为心灵朋友的对象人选，建设亲密关系。要积极学习有关亲密友谊的相关知识，并积极实践，不怕失败，记录交往过程中的种种心理现象，正确全面认识自己和别人，并积累深层次的人际交往经验。

三、工作步骤

本计划分三步走。

20xx年x月～9月为第一阶段：重点是与自我做

斗争。该阶段主要任务是确定第一学期重点课程；与导师联系确定论文选题及应当阅读的文献，搜集并阅读参考文献；闲暇时留意与人际交往、亲密关系有关

的心理学书籍。以前从未认真制订过计划并严格执行过，肯定会遇到各种由于惰性和各类干扰导致的问题，因此本阶段重点是记录这类问题、研究解决办法、并应用于自我改造实践。

20xx年x月～20xx年x月为第二阶段：重点是写好学年论文。除按部就班学好重点课程外，要把写作学年论文当成本阶段第一任务。要充分利用第一阶段自我管理的经验，以充足的精力和时间在20xx年x月底完成开题报告，12月底完成论文初稿，1月中旬完成论文定稿。在写作论文的过程中继续积累自我管理的经验。开始正式研读心灵友谊和亲密关系，并进入实践状态。

20xx年x月～20xx年x月为第三阶段。第二学期重点课程、就业准备和心灵友谊三项工作齐头并进。具体内容和实施方案另行制定。

四、主要措施

（1）学习楷模，积极暗示。

每天早上告诉自己要向×××同学学习，每周争取和她在一起聊天探讨问题一次。每天早上提醒自己我要忙碌而有意义，我不想空虚；想象一年后一个能成功控制自己时间和情绪的人就会诞生，想象成功后的自信和微笑，想象成功后别人的肯定。

（2）每日反省，及时修订。每天晚上至少写500字，记录该日所做的事情以及遇到的困难，哪些解决，哪些没有解决，明天要重点解决什么问题。并及时根据新出现象的问题和变化对措施进行调整。

（3）规律作息，坚持锻炼。坚持7:00起床，起床后慢跑半小时，晚上11:00必须睡觉，不参与卧聊。通过锻炼和良好的作息习惯确保上课和课后学习、工作时有充足的精力完成任务。逐步提高执行任务的时间和效率。

（4）按月评估，适当奖惩。每月初构思自己本月最喜欢和最不喜欢做的事情，然后月末写月评，检查自己一月任务完成情况，如相当满意，则做最喜欢的事情；如相当不满意，则做最不喜欢的事情；如基本完成任务，则什么都不做。检查时要对自己坦诚，严肃态度。

二○20xx年x月x日

练习一：仿照例文，以《20xx～20xx学年第二学期“防空”计划 》为题写一份个人计划。（做在稿纸上）

练习二：以小组为单位，做一份策划书（要求、方式见附件）。

选题：

1、3月植树节活动策划

2、4月春游活动策划（结合低碳环保主题） 3、5月校园文化节策划

要求：

1、自由组合建立课程小组（5人左右为宜，选出组长，名单报给老师）；

2、每小组提交一份策划书。交打印稿与电子稿各一种。第6周交齐。

3、个人“防空”计划在小组内交流，选出代表作业（1-2份）与策划书一同上交（也交打印稿与电子稿各一种）。

注意：作业上务必署明班级、姓名、学号（或主要执笔人信息）。

若还有不详之处请与老师联系。