长春卡伦合悦美食广场招商方案

制作者：王晓东

20##年10月13日（制）

《长春卡伦合悦美食广场招商方案》

目    录

一、市场定位

二、项目优势：

三、招商原则:

四、规划方案

五、主题餐厅招商进展情况及实施计划

一、目标市场定位：

（1）本项目地理位置非常优越，位于长春市卡伦经济开发区卡伦湖大街与滨水大路交汇处，是卡伦开发区南区中心地带，卡伦南区新兴的休闲、娱乐、餐饮热点正在向本案商圈移动,日人流量达万人次。

（2）市场定位主要在于提供工作餐，休闲美食和蔬菜超市，同时给大学生及工作繁忙的商务人士提供便利，平日都是以学生为主，周末都是以公司员工和当地小区居民为主，进行所需要优质的服务。

2、消费者定位：

目标客层主要锁定在工商学院，美食广场的客流，及本商圈内的年轻时尚人群，而不是员工餐，他们绝不是我们的目标顾客，千万不能因小失大，使美食广场变成为员工食堂，要与本商圈业态形成互补互动.

3、价格定位：“美食平民化”

价格定位中档，可依据市场周边的美食价位进行定位，且不会形成竞争，同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。

让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且，应率先引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，这也是我们应该具有的。

4、产品定位：“低价高品质”“物美价廉”

以规模和特色取胜,，要有时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求..美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。

5、形象定位：

1）、形象要时尚化，设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。

2）、强化美食区的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合。时尚的风格环境将成为年轻人饭后前后的首选餐饮场所

6、业态分布规划：

餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食广场、娱乐集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。

7、投资前景

树立合悦美食广场文化品牌形象，用整体经营理念 、整体功能规划、经营优势，使之通过一年的运作，得以在周边其他商业地产迅速发展。

二）、项目优势：

1、      位置优势：

合悦美食广场位于：长春市卡伦经济开发区（长春卡伦新城），在s101省道旁和卡伦最大的学校（工商学院）北门，校内有学生1万多人，附近还有小区和近百家企事业单位，距离长春龙嘉国际机场8公里，同时，合悦美食广场位于卡伦工业区南区中心地带，地理位置十分优越。

2、    硬件设施：
 1）建筑形态、景观独具优势

2）室内暖气

3）消防:耐火等级均为一级.

4）有容乃大——充足的停车位，在这里有车就是方便多达40个停车位

5）节能、环保:在建筑设计中加强,改善了建筑物周围的绿

3、管理优势

:

1）自主经营、商位租赁。

"合悦广场负责人，负责管理公司"入驻本案,负责统一经营管理 、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。

即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;其他：对商户统一办理工商、税务，商户无需交纳保安、保洁费用，只需承担经营所用水、电、燃气费。

2)、整合营销传播

把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、包 装、产品开发进行一元化的整合重组，让消费者从不同的信息渠道获得， 对好的美食品牌的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。

4、定位优势:

  卡伦附近还没有这样大的美食广场，所以说这是独无仅有的定位优势，做别人还没有做的就是我们的优势所在。

5、品牌优势:  通过塑造合悦美食广场品牌形象，强化购物和美食中心各项优势。

三）、招商原则:

1、形象先行推广（媒体、网络、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。

2、先远后近 ，先大后小。

品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。

3、      以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。

四、运营规划方案

鉴于以上情况建议两个方案

A、   方案一：

美食广场（自营/营运商+1个休闲主题餐厅 ）即拟引进：麻辣香锅、麻辣烫、含粉、过桥米线、吉祥馄饨，因为这都是本地学生爱吃的，以主流消费人群为主。

招商建议方案

方案1：租赁、联营形式或商业经营管理公司独立运营

方案2：整体出租或（出售），整体交给一个大的运营商来运做  

方案评估：

方案1：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，

方案2：美食城作为一个整体出租（出售）给某成熟的运营商，不参与后期的经营与管理.

方案评估因素：

分析认为方案1整体上优于方案2，因为：

1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入    来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。

2）、在方案1有效运作的情况下，合悦美食广场的升值是一定能达到的。

3）、美食广场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案1的最终目的是通过有效的经营管理使合悦美食广场的经济指数提升，以达到投资的高利润回报。

4）、方案1更好地符合了本项目时尚与娱乐的定位思路。

B、方案二：

1-2个主题餐厅（火锅、烤肉、德克士）

餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。

四、招商进展情况及实施计划

（一）、招商进展情况

按美食区招商进度，首先针对主力店进行初次接洽，对目标美食主力店进行了拜访，拜访情况和跟踪情况如下

（二）实施计划

1、招商物料准备

1）、招商手册、招商DM单  招商邀请函
    购物中心概况，美食广场的招商条件  现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、      经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）

2）、 招商合同文本  《招商细则》、招商流程、租赁协议等

3 ）、 美食城平面分割图（规划效果图）

2、现场管理

 1）、 招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；
  每周工作例会，向经营管理公司汇报每周招商情况及当前亟待解决的问题；每周以书

面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、并以周、月小结 形式报告呈报甲方；
 2）、每天填写工作日志，定期商周、月总结。
 3）首先应多渠道开发市场

第一步，量大面广，一则传递招商信息，二则开发些加盟的投资客。

第二步，锁定目标意向客户，持续跟踪，最终达成目标。

第三步，以点带面，充分利用主力店的品牌效应带动本地人的加入。

主要以前期招商推广计划

结合本地情况,制定以下招商推广计划:

1、      制作招商巨幅1块，装于商场大楼前面规格：3M*8M 的宣传板。

2、      制作招商手册10000份（另附效果图）宣传

3、      电视宣传

4、      乡村巡车广告宣传

5、      手机短信宣传

6、      报纸宣传

7、      网络宣传

5、招商优惠政策

具体的招租方式 不管是租赁还是联营扣点都应积极的吸引经营户进驻美食区，针对美食区的初步定位——建议采取一些主动出击的招商方式，

拟定如下方案：

1)、特色品牌商家进驻优惠策略 ：

特色品牌商家的品牌效应能给经营者增强入场的信心，从而有力地促进招租，所以建议对于有意进驻的特色品牌商家，租金上给予一定比例的优惠，如在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商户的招租；

2）、制定优惠套餐： 抢占商机“阶梯式”优惠租赁方式，降低经营风险，

前三年收取低租金，由低到高，循序渐进，最先进入的商户，实行优惠租价，使商户提高盈利能力，从而物业稳步经营、长足发展。

3）、免租优惠：（租金就是利润）

考虑到商家在进驻后具有一定时期的装修及品牌推广阶段，对于最先进入的商户，实行优惠租价，并给予商家三至六个月的免租优惠期。.或 免入场费、免费装修期、免费提供排油烟罩及安装、免费提供餐饮资讯等。或 20##年11月15日前签约的业户给予免4个月物业管理费的优惠。

4）、商铺租赁年限：  为1年期或3年期，方式灵活。

5）、积极配合合作伙伴争取当地政府的税费减免政策。

6）、相对优惠的户外广告位。

7）、优惠停车场费及其他优惠政策。 

6、进驻要求：

1）、统一业态规划：商家入驻须服从对美食广场的整体规划，驻场前经确认业种及品牌，经严格供货商的考察评估，选择标准为上年营业额、单店面积、单月销售、客单价、人气、产品质量……）考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经书面同意。

 2）统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经经营管理公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合美食广场的整体形象

 3）.统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从物业公司的统一管理。物业公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的物业服务，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的就餐、休闲场所。

7、招商流程

1）、市场调研和目标客户分析.

2）、客户信息归档完善,招商资料准备就绪、目标客户开发,拜访,接洽、客户分类,确定

3）、重点客户(招商部) 填写招商意向表、 客户资格考察,评估核准、 确定合作对象。

4）、签定招商意向书,交纳定金、与客户沟通,谈判,方案修改与认可、协议正式签订。

5)、水、电、气、排气工程跟踪.

6）、提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书,租赁许可证和装修入场证、进行装修,设备进场安装,设备运行、使美食广场正常运转。

以上为：合悦美食广场招商方案请查阅。                                                          

 

第二篇：招商方案

金港国际商业广场

招 商 方 案

20xx年9月

一、招商策略

总体战略：

1、立足高港，面向海陵，辐射苏中。

大型市场的招商要求是“无大不稳、无小不活”。我们以高港为重点，完成本项目小型商业品牌的配置，保障开业经营的最低商户基数；同时招商则要面向泰州市内，完成一线品牌的引进工作。在确保本土招商工作全面顺利开展的同时，组织精干力量，对外埠运用DM、高炮、电话、传真、网络、进行宣传，扩大影响，之后采用“点对点”的方式进

行招商。

2、重点确保一线品牌的引进，形成“羊群效应”，用一线品牌吸附中小品牌。

3、集中签约，形成“聚合效应”，同时也成为本项目招商的一个事件和借力点。

4、大型活动引导造势，细致招商工作执行到底。

通过策划部进行的营销宣传，还有举办大型的针对高港区、海陵区的经销商的各种活动，聚集项目的人气和认知度，进而提升本地商家的经营业绩，最终稳定本地商家带动招商。

招商原则

1、知名品牌商户。

知名品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供良好的市场定位依据，越多知名品牌商户进驻，项目商业形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象更加深化。

2、个性鲜明有特色商户。

商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些品牌商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，能丰富本项目整体的经营特色。

3、能吸引人流量的商户。

有一些商户经营本市场单一的商品，不一定付得起很高的租金，只能租用小面积经营，但却能吸引较大的人流量，带动商场的人气，必须对这些商户要实施重点引进，他们所带来的较大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡献。

4、核心品牌要形成互动

对我们金港的招商来讲，必须遵从核心品牌先行，二线品牌随后的原则。用一线品牌的磁石效应对其他品牌进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。

核心品牌的招商对整个市场的运营成败与否，市场辅助和配套商铺的引进都有重大的影响。一个业态中一线品牌的入驻，常常能带动整个市场的顺利招商与管理。另外一线品牌对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到商业中心的形态，所以，一线品牌的好位置不能更改。

5、为了确保名牌、品牌、优质、特色商户进场，必须保证他们能在最好的位置。

保证商场的中高档定位，在前期实际的招商过程中，坚持招名牌商品的经营户，拒绝那些低档次、无品牌的小商户占有好位置。

6、优先招大租户进场。

保证大商户经营的面积和有足够的展示空间，避免小商户首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商户签约进驻，即使有小商户签约，也要为大商户让路。

7、统一经营，统一管理。

须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送小型广告牌。 ? 广告牌的赠送只是一定时期的使用权，可以为一年，制作费用由商户负责，我们只提供广告位置。

? 具体赠送标准可根据招商情况确定；

4、试业期减免管理费

? 很多商户对项目开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商业项目在开业后的前一、两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育。

? 为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。

5、免费的广告宣传

在商场整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。

6、超优惠条件的引入

为了引进某些一线品牌，来丰富商场的业态，提高商场的档次，增大商场的人流量，在前期商场要做出极大地让步，利用“羊群效应”，推动招商的步伐。

三、招商阶段控制

本项目预计招商周期为11～12 个月，初步预计于20xx年12月1 日试营业。

招商工作的分阶段阐述：

时 间

09 年7月 策 略 招商调研

期

09 年8月

-10 月

09年11月

-10年5月

10年6月

-10年7月 招商蓄水期 招商强势期 招商平缓期 对 象 目 标 对高港区和海陵区以及苏中确定招商的各大建材家具市场进行调业态、范围、研。 规模、租金等， 奠定招商基础 面对本市场内的业主，以及完成20%-30% 高港区的经销商，进行意向性约谈 面对所有苏中地区客户，正完成50% 式开始招商，强势突击 面对一线品牌客户，进行重完成3%-5% 点商务公关

10年8月招商清盘

-10年11月 期 对剩余铺位进行扫尾工作，完成10%-15% 制定优惠政策，争取最后的

招商胜利

截止20xx年11月30日，主体招商完成85%以上，商场顺利开业。 附金港国际商业广场招商计划总表。

四、关于“全员招商”的倡议

以招商人员为主，引导“全员招商”。

1、在整个项目的招商过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识，上至总经理、下到每个保安保洁，都要对每一个业主、每一位顾客进行主动的、热情的、周到的服务。

2、 针对项目的招商，要对所有项目工作人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体情况和各个具体细节，包括：业态分布、租金情况、签约条件、招商政策、后期运营管理、住宅物业情况等等。

3、 每一个项目人员都要主动地向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象，形成以每个员工和客户为媒体和终端的宣传

模式，形成“每位员工都是宣传员，都是招商员；每位员工都为金港商业广场的招商不停努力”的思想观念和企业文化。同时建议公司制定相应的招商激励政策，对形成业绩的人员予以奖励，并在公司内部进行公示表扬，调动团队的积极性。

招商部

20xx年9月