房地产项目投资协议——合股项目公司

TJ小区项目共同投资协议书

本合同（协议）由以下 方于 年 月 日在中国[]订立：

甲方：北京JH房地产经营开发有限公司

乙方：北京HT实业有限公司

丙方：北京CT房地产开发有限公司

丁方：北京PR房地产开发公司

鉴于：

1. 甲方已经完成北京市TJ小区项目（下称“本项目”、“项目”）部分前期工作，

取得了北京市昌平区计划委员会于20xx年1月8日向北京市计委、北京市建委《关于北京TJ住宅小区项目建议书的请示》（昌计发[2001]011号），北京市发展计划委员会于20xx年1月12日对此项目第一期工程向北京市规委发出了《关于建设项目建设地点规划征求意见函》（[2001]京计投资地点函第45号），基本上使该项目具备有建设开发的可能。

2. 本项目建设用地（下称“本项目用地”）位于北京市昌平区北七家镇东三旗

村，20xx年11月19日，甲方与该村村民委员会签订了《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同书》，并就开发的一些具体内容以合同形式进行了约定，具体内容见本协议后附《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同书》。

3. 甲、乙、丙、丁四方一致同意共同出资设立项目公司，并以项目公司为主体

开发建设本项目。考虑到甲方在前期工作中为本项目开发做出的突出贡献，乙、丙双方同意以为甲方垫付项目公司注册资本金并免除甲方承担本项目前期启动资金的义务作为对甲方前期工作的回报。

甲、乙、丙、丁四方经平等协商，现就共同出资设立项目公司，以该项目公司为主体开发建设本项目及其他相关事宜，达成以下协议，以资信守：

房地产项目投资协议——合股项目公司

一、 合作投资目的

本着加快首都远郊区县发展，提高昌平区北七家镇及其周边地区整体发展水平、改变农村相对落后的居住环境，提高村民的生活水平，建设一个崭新的现代化生活小区的原则，甲、乙、丙、丁四方充分利用各自拥有的优势，共同出资设立项目公司，以项目公司为主体开发建设北京市TJ小区项目，并通过项目公司从本项目的开发建设中取得令各方满意的经济效益。

二、 项目现状

2.1 本项目用地位于北京市昌平区北七家镇东三旗村，面积约为1200亩（其土

地的四至具体位臵详见附件规划图，准确四至范围以主管部门核发的建设用地规划许可证附图上标注的范围为准），为该村村民宅基地和村办企业用地，土地性质为农村集体所有土地。

2.2 本项目用地范围内的地上物现状为东三旗村民住宅以及部份企业用房及其

临时建筑物、构筑物。

2.3 根据甲方提供的各项数据，初步确定本项目拟定的总体规划方案为：项目公

司开发用地占地面积约为630亩，现已申报的第一期规划的住宅及配套建筑面积规模计划为70,000平方米。本项目的各项经济技术指标的准确数字以北京市城市规划委员会最终审定的方案为准。

2.4 本项目土地权属状况为东三旗村民宅基地，本项目地上建筑物、构筑物权属

状况为东三旗村及其村民所有。

三、 成立项目公司

甲、乙、丙、丁四方同意，各方应在本协议签署后15日内在北京市注册成立开发本项目的项目公司（下称“项目公司”），其经营范围应包括房地产开发、商品房销售、物业管理和住宅区有关的生活配套服务等。

3.1 注册资本及其构成：项目公司注册资本为2,000万元，其中：甲方出资660

万元，占注册资本总额的33%，乙方出资620万元，占注册资本总额的31%，丙方出资620万元，占注册资本总额的31%，丁方出资100万元，占注册资本总额的5%。

房地产项目投资协议——合股项目公司

3.2 董事会由七名董事组成，其中甲方有权推荐二名董事人选；乙方有权推荐二

名董事人选；丙方有权推荐两名董事人选；丁方有权推荐一名董事人选；董事长由甲方推荐，经股东会选举产生。

3.3 监事会由四人组成，甲、乙、丙、丁四方有权各推荐一名人选。

3.4 总经理由乙方推荐人选，董事会择优聘任。

3.5 财务总监由丙方推荐人选，董事会择优聘任。

3.6 本协议签署生效后5日内，各方应根据本条各款确定的内容另行签署项目公

司章程，并同时确定有关人员人选。

四、 项目投资和各方继续投资比例

4.1 甲、乙、丙、丁四方经初步测算，确认本项目启动投资约为人民币壹亿元。

4.2 项目公司成立后，注册资金与项目总投资的差额部分，除由乙、丙双方先期

按照本协议的约定向项目公司投入的8,000万元外，均由项目公司自行融资解决。乙方考虑到项目公司的融资要求，愿意按照本协议的约定为项目公司融资提供一定限额的担保。

4.3 在各方注册资金均到位，且乙、丙双方投入的资金还不足以保证本项目开发

的正常进行时，甲、乙、丙、丁四方同意选择以下方式之一筹集续建资金：

4.3.1 原股东增资方式。即不增加新的股东，由甲、乙、丙、丁四方按各

自按原出资比例增加出资额，共同认缴项目公司注册资本增加部分。

4.3.2 引进新的投资股东。在甲、乙、丙、丁四方一致同意的前提下，对

项目公司资产（包括项目用地在内）进行评估，引进新的股东认缴

项目公司的新增注册资本金，而后根据甲、乙、丙、丁四方原有出

资比例对应的项目公司净资产价值和各新股东分别认缴的新增注册

资本金数额，重新确定全体股东在项目公司中的股权比例。但是，

甲、乙、丙、丁四方共同确认，采用此种方案时，四方最终持有的

项目公司出资之和在项目公司注册资本总额中所占比例不得低于

51%，各新股东最终持有的项目公司出资之和在项目公司注册资本总

房地产项目投资协议——合股项目公司

额中所占比例合计不得高于49%。

五、 各方收回投资

5.1 甲、乙、丙、丁四方确认，项目公司获得销售收入或融资后，应首先满足项

目开发建设的需要，然后优先偿还乙方和丙方按照本协议实际投入的注册资本以外的资金。

5.2 在还清前款所述全部资金、银行借款、利息，并按照公司章程和法律规定缴

纳/提取各项必要的税费后，甲、乙、丙、丁四方（以及可能出现的新股东）方可从项目公司中取得各自的利润。

六、 甲方的权利和义务

6.1 甲方有权要求乙、丙双方按照本协议的约定代为认缴660万元出资，并按出

资比例取得投资收益，承担经营风险；

6.2 甲方保证先期与东三旗村委会签订的《关于共同实施东三旗村旧村改造建设

的合同书》及提供的有关资料和申请批复等文件资料的真实性、可靠性和合法性（文件资料清单附后）；

6.3 负责以项目公司名义与东三旗村委会（以及可能作为缔约方的东三旗村委会

的上级政府机构）签订项目用地征地拆迁补偿协议，该征地拆迁补偿协议应包括但不限于以下条件：项目开发用地面积约为630亩；补偿费标准应在每亩30万元以下（该补偿费中包括项目用地范围内的拆迁费用；人员安臵费用；村民新居建设费用；上下水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等市政配套费用；教育、医疗、商业、文体、基础邮电、社区服务、行政管理等所有公共设施配套费用、代征绿地等公共用地以及相关的一切各项补偿费用）；

6.4 负责以项目公司的名义取得镇、区、市有关部门对本项目的批准文件和区、

市计委、建委核发的立项批准文件（包括项目建议书批复和项目可行性研究报告批复）；

6.5 负责将本项目用地性质变更为住宅开发用地，取得区、市规委审定的项目规

划意见书及全部报批报建手续；

房地产项目投资协议——合股项目公司

6.6 积极协调项目公司与相关职能部门的关系以及与项目用地周边单位的关系，

确保本项目的顺利开发建设；

6.7 负责将与东三旗村委会签订的《关于共同实施东三旗村旧村改造建设的合同

书》中所有条款的债权债务概括转入项目公司，或以项目公司名义与东三旗村委会（以及可能作为缔约方的东三旗村委会的上级政府机构）重新签订旧村改造建设的合同书，且各项条件应与本协议第6.3条的约定相符合；

6.8 负责以项目公司的名义与东三旗村委会就项目用地范围内拆迁进度、规划配

套条件的分配等达成原则性书面协议；

6.9 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

七、 乙方的权利和义务

7.1 负责认缴620万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险，同时

为甲方代垫出资330万元；

7.2 负责分期提供给项目公司4,000万元前期启动资金（前期启动资金的月回报

率不超过千分之九）；

7.3 负责为项目公司融资时提供总额不超过5,000万元的融资担保；

7.4 负责组建项目公司经营管理团队，并负责项目公司开发经营的日常工作；

7.5 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

八、 丙方的权利和义务：

8.1 负责认缴620万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险，同时

为甲方代垫出资330万元；

8.2 负责分期提供给项目公司4,000万元的前期启动资金（前期启动资金的月回

报率不超过千分之九）；

8.3 协助项目公司开展融资工作；

8.4 协助项目公司开展经营管理的其它工作；

8.5 严格遵守本协议其他条款约定的各方共同的义务。

房地产项目投资协议——合股项目公司

九、 丁方的权利和义务

9.1 负责认缴100万元出资，并按出资比例取得投资收益，承担经营风险；

9.2 负责在整个项目开发过程中协调政府关系。

十、 违约责任

如因任何一方未及时履行本协议义务，导致其他各方和/或项目公司遭受损失的，则违约方应负责赔偿。

十一、 其他

11.1 本协议如有未尽事宜，四方可另行签署补充协议；补充协议的约定与本协

议不一致之处，以补充协议的约定为准。

11.2 如果因签订或履行本协议发生争议而不能协商解决时，甲、乙、丙、丁四

方任何一方可向北京仲裁委员会申请仲裁，按该会现行有效仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决为终局裁决，对各方都具有约束力。

11.3 本协议自甲、乙、丙、丁四方签字盖章之日起生效。

11.4 本协议一式八份，甲方、乙方、丙方、丁方各执二份。

（以下无正文）

甲方：北京JH房地产经营开发有限公司 乙方：北京HT实业有限公司

法人（授权）代表： 法人（授权）代表：

丙方：北京CT房地产开发有限公司 丁方：北京PR房地产开发公司 法人（授权）代表： 法人（授权）代表：

 

第二篇：青岛供电公司投资性房地产项目投资效果分析研究

厂——————————————————————————————————————一一——

分类号：学校代码：１００７９密级：

华北电力大学

工程硕士专业学位论文

题目：青岛供电公司投资性房地产项目投资效果分析

研究

英文题目：ＴｈｅＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＥｆｆｅｃｔｏｆｔｈｅ

ＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＲｅａｌＥｓｔａｔｅｉｎＱｉｎｇｄａｏＰｏｗｅｒ

ＳｕｐｐｌｙＣｏｍｐａｎｙ

研究生姓名：袁青专业：项目管理

研究方向：电力企业项目管理

指导教师（学校）：李永臣职称：教授

指导教师（企业）：李建英职称：高级工程师

２０１０年５月５日

声尸明只月

本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文‘青岛供电公司投资性房地产项目投资效果分析研究》，是本人在华北电力大学攻读硕士学位期间，在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。

学位论文作安签名：基．圭Ｅｌ期：

关于学位论文使用授权的说明

本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：①学校有权保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；②学校可以采用影印、缩印或其它复制手段复制并保存学位论文；③学校可允许学位论文被查阅或借阅；④学校可以学术交流为目的，复制赠送和交换学位论文；⑤同意学校可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。

（涉密的学位论文在解密后遵守此规定）

作者签名：量壹导师签名：

Ｅｌ期：２１＆：笪：垒

。ｒ－，，－－＿蛐“●，屯

华北电力大学工程硕士学位论文摘要

摘要

随着城市化进程的加快，投资性房地产市场蓬勃发展，同时投资性房地产项目具有投资额大、不确定性因素多，投资风险大等特点，评价项目投资成功与否的关键在于分析投资效果如何，从而及时有效地反馈信息，更好地完善项目，提高投资效益。本文详细地介绍了投资性房地产的定义，特征和处理原则，

－以青岛供电公司投资性房地产项目为研究对象，从经济、社会和环境三方面综ｔ合分析项目的投资效果，并采用层次分析法确定各具体指标的权重值，最后引

入模糊综合评价模型对项目的投资效果进行综合评价，根据最大隶属度原则得出该项目投资效果良好的结论。

关键词：投资性房地产，投资效果，层次分析法，模糊综合评价

ＡＢＳＴＲＡＣＴ

Ｗｉｔｈｔｈｅａｃｃｅｌｅｒａｔｅｄｐｒｏｃｅｓｓｏｆｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ，ｔｈｅｍａｒｋｅｔｏｆｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｓｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ，ｔｈｅｒｅｉｓｅｘｉｓｔｉｎｇｂｉｇａｍｏｕｎｔｏｆｃａｐｉｔａｌｉｎｖｅｓｔｅｄ，ｍａｎｙｕｎｃｅｒｔａｉｎｔｙｆａｃｔｏｒａｎｄｈｉｇｈｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｉｓｋａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，Ｔｈｅｓｕｃｃｅｓｓｏｆｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｄｅｐｅｎｄｅｄｏｎｈｏｗｔｈｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｅｆｆｅｃｔｌｏｏｋｅｄｌｉｋｅ．Ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙａｎｄｔｉｍｅｌｙｆｅｅｄｂａｃｋｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎａｎｄｉｎｃｒｅａｓｅｔｈｅｂｅｎｅｆｉｔｏｆｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｎｔｒｏｄｕｃｅｄｔｈｅｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ，ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓａｎｄｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓｏｆｔｈｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｐｒｏｐｅｒｔｙ，ｂａｓｅｄｏｎｔｈｉｓ，ｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｏｆｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎＱｉｎｇｄａｏｐｏｗｅｒｓｕｐｐｌｙｃｏｍｐａｎｙａｓｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｂｊｅｅｔ，ｆｒｏｍｔｈｅｔｈｒｅｅａｓｐｅｃｔｓ…一ｅｃｏｎｏｍｙ，ｓｏｃｉｅｔｙａｎｄｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ，ａｄｏｐｔｉｎｇＡＨＰｔｏｄｅｔｅｒｍｉｎｅｗｅｉｇｈｔｓｏｆｅａｃｈｓｐｅｃｉｆｉｃｉｎｄｅｘｅｓ，Ｆｉｎａｌｌｙｔｈｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｅｆｆｅｃｔｏｆｐｒｏｊｅｃｔｗａｓｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｌｙｅｖａｌｕａｔｅｄｂｙｕｓｉｎｇｆｕｚｚｙｃｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅｅｖａｌｕａｔｉｏｎｏｆｍａｘｉｍｕｍ

—ｍｏｄｅｌ，ａｃｃｏｒｄｉｎｇｔｏｔｈｅｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓｍｅｍｂｅｒｓｈｉｐｖａｌｕｅ，

ｏｂｔａｉｎｅｄｔｈａｔｔｈｉｓｐｒｏｊｅｃｔｈａｄｇｏｏｄｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｅｆｆｅｃｔ．

ＹｕａｎＱｉｎｇ（ＰｒｏｊｅｃｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔ）

Ｄｉｒｅｃｔｅｄｂｙｐｒｏｆ．ＬｉＹｏｎｇ—Ｃｈｅｎ

ＫＥＹＷＯＲＤＳ：ＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＲｅａｌＥｓｔａｔｅ，ＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＥｆｆｅｃｔ，ＡＨＰ，Ｆｕｚｚｙ

ＣｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅＥｖａｌｕａｔｉｏｎ

华北电力大学工程硕士学位论文目录

目录

中文摘要

英文摘要

第一章引言………………………………………………………………………１

１．１研究背景及意义………………………．

１．１．１研究背景……………………………………………………………．１１．１．２研究意义……

１．２国内外研究现状……………………………………………………………３１．２．１国内研究现状………………………………………………………………………３１．２．２国外研究现状………………………………………………………………………。３１．３研究内容及技术路线…………………………………………………………４１．３．１研究内容……………………………………………………………。．４１．３．２技术路线…………………………………………………………………．５

第二章投资性房地产基本理论与会计准则……………………………………．６

２．１投资性房地产定义、特征及范围…………………………………………………６２．１．１定义及特征……………………………………………………………………。６２．１．２投资性房地产的范围……………………………………………………………．７２．２投资性房地产会计准则规定………………………………………………．８２．２．１确认…………………………………………………………………………………。８２．２．２初始计量……………………………………………………………。８２．２．３后续计量…………………………………………………………………………．９２．２．４转换……………………………………………………………………………………．９２．２．５处置……………………………………………………………………………………………。１０２．２．６披露…………………………………………………………………………………ｌＯ２．３投资性房地产新旧会计准则比较……………………………………………ｌｏ２．３．１新准则制定背景……………………………………………………………ｌｏ２．３．２新旧准则对比……………………………………………………………．．１ｌ２．４新准则与国际准则问的差距…………………………………………………………．１１２．４．１在定义范围方面…………………………………………………………………１２２．４．２在公允价值评估方面…………………………………………………１２２．４．３在相互转换方面………………………………………………………………。１３２．４．４在信息披露方面……………………………………………………………．１３

第三章青岛新世界数码港项目概述及环境分析………………………………１５

３．１项目背景…………………………………………………………………………………ｌ５

华北电力大学工程硕士学位论文目录

３．２项目概况……………………………………………………………………．．１５３．３设计特征…………………………………………………………………。１６３．４环境分析………………………………………………………………………………。ｌ８

３．４．１经济环境分析…………………………………………………………．１８

３．４．２市场环境分析………………………………………………………………ｌ８

第四章影响青岛供电公司投资性房地产项目投资效果因素分析…………．２３

４．１项目风险特征…………………………………………………………………………。２３４．２项目投资效果表现形式………………．

４．２．１项目经济效果………………………………………………………………２４

４．２．２项目社会效果…………………………………………………………………２５

４．２．３项目环境效果………………………………………………………………。２７

４．３项目ＳＷＯＴ分析…………………………………………………………………………．．２８

４．３．１优势分析…………………………………………………………………………２８

４．３．２劣势分析………………………………………………………………………．２８

４．３．３威胁分析……………………………………………………………．２９

４．３．４机会分析…………………………………………………………．．．………………………………………２９

第五章青岛供电公司投资性房地产项目投资效果综合分析………………．．３０

５．１构建指标体系的原则……………………………………………………………３０５．２指标体系的建立……………………………………………………………………３ｌ５．３指标权重的确定……………………………………………………………………３２

５．３．１层次分析法……………………………………………………………３２

５．３．２评价指标权重的计算………………………………………………。３６

５．４项目投资效果的模糊综合评价分析……………………………………………３９

５．４．１模糊综合评价方法的基本原理…………………………………………。３９

５．４．２项目投资效果的综合评价………………………………………………．４０

第六章结论………………………………………………………………………．．４３参考文献………………………………………………………………………………４４致｛射………………………………………………………………………………………………一４６在学期间发表的学术论文和参加科研情况……………………………………．．４７

华北电力大学工程硕士学位论文

第一章引言

１．１研究背景及意义

１．１．１研究背景

随着我国城市化进程的加快，房地产行业迅速发展，已成为国民经济的支柱产业．与此同时，投资者将房地产作为一种投资手段也已普遍存在，或将其用于赚取租金，或持有以便增值。近些年来，投资性房地产市场更是持续强劲增长。

为了规范投资性房地产的会计处理，财政部于２００５年７月颁布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿，于２００６年２月颁布了ｌ：企业会计准则第３号——投资性房地产》，并从２００７年１月１日开始实施。投资性房地产是指为赚取租金或为资本增值而持有的房地产，也就是说企业的投资性房地产是企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地及建筑物（在我国，由于土地是公有的，所以仅指土地使用权及房屋建筑物）。其实，投资性房地产在企业活动中一直都存在，只是作为固定资产或无形资产进行核算管理。现在，财政部将其从固定资产和无形资产中独立出来，要求作为投资性房地产项目单独核算，这不仅仅是我国会计准则的国际趋同行为，同时，也反映了这项投资业务在我国的发展状况和趋势，说明投资性房地产已经是企业的一项重要且普遍的投资手段，所以才迫切需要单独的会计准则来进行规范。

我国正处在社会主义市场经济的初级阶段，就房地产投资项目而言，市场体制并不健全，交易行为也不够规范，投资决策的科学性和可行性研究不够严谨，对投资效果的分析更是风毛麟角，如不加以分析、研究，而盲目投资，势必影响房地产行业的健康发展，造成房地产投资得不偿失，供求关系失衡、项目投资失控，甚至房地产市场隐含着的危机可能影响我国经济的平稳发展。

房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实践中很少有投资者能对投资性房地产项目风险进行评价和研究，认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资房地产带来了巨大的潜在风险隐患。因此在投资性房地产会计处理规范的基础上，迫切需要对投资性房地产项目投资效果进行分析和评价，从而有效地降低投资风险。

１．１．２研究意义

房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理显然是不合适

华北电力大学工程硕士学位论文

的，将它们按照流动资产以成本与可变现净值孰低的计价原则来处理，也不合适。然而，由于我国投资性房地产市场ｌｑｌＪＨＩ］进入加速发展阶段，更多投资性房地产的升值潜力较大且预计将会持续，大多数投资性房地产经过数年后，其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，还经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间，这就使得投资性房地产与一般的企业固定资产具有很大差异，近年来，随着我国房地产价格的长期走高（以北京、上海、深圳为主要代表），导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。如何真实反映投资性房地产的投资效果，正确体现其投资价值已成为房地产投资工作中的迫切需要。

本文通过对青岛供电公司投资性房地产投资效果的评价分析，旨在实现如下研究目的：

１）从理论上认识和把握房地产业投资与宏观经济发展间协调运行问题的实质。我国的房地产业起步较晚，有关我国房地产业与宏观经济间协调性关系的理论问题还没有得到彻底解决，许多实际问题仍然缺乏理论的解释和指导，因此很多关于房地产业投资与宏观经济间协调发展的研究仅仅能够从定性的角度进行阐述，却不能用足够的统计数据论证、支持。本文通过对房地产业投资效果的研究有助于从理论上揭示这种协调性关系。

２）有效地指导房地产业投资活动，为投资企业规避风险提供帮助。

随着房地产投资回报率升高，许多机构和个人投资者都加入到了房地产业投资的热潮中。由于该项投资监管措施不够完善，且目前还没有任何可靠的保障体系来维护投资者利益，从而更加大了房地产业投资的风险。对于房地产业投资的社会效果，经济效果和环境效果的研究，有助于投资者识别所承担的风险、预测房地产周期的走势，从而能够更合理的进行投资决策，减少盲目性，规避企业运营风险，促进企业经济效益、社会效益和环境效益的提高。

３）为政府等决策部ｆ１５＇１定房地产业政策提供理论上的参考。

从当前理论研究滞后于实际发展的现实差异出发，本文将通过对投资性房地产项目投资效果的研究，力图分析影响投资性房地产项目投资效果的各种因素及其相互影响程度；同时因为房地产业投资波动的幅度又受各种因素影响，所以有可调控的一面。因此政府可通过对各种因素的调控（如各种房地产政策的调整，加强对外资进入的限制等），达到使得房地产业健康稳定发展的目的，从而保证国民经济平稳运行。２

华北电力大学工程硕士学位论文

１．２国内外研究现状

１．２．１国内研究现状

在我国，投资性房地产的概念是随着新企业会计准则的颁布而出现。因此，目前财务会计界对投资性房地产的研究主要集中于会计处理的规范上，例如：赵西Ｉ－、王艳红、尚利在＜投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题》一文中就投资性房地产如何进行初始计量、后续计量、转换及处置的会计处理等问题作了深入解读。‘２１又如王蕾，于鹏，杨双，丘建龙在‘从２００９年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择》一文中通过对２００９年上市公司披露的年报数据，来分析投资性房地产公允价值模式对上市公司所有者权益和利润的影响。并结合上市公司调整的目的性来分析企业所拥有的投资性房地产是否应引进公允价值模式“１。刘文欢在‘投资性房地产公允价值计量模式分析》一文中对投资性房地产在我国应用的现状进行了分析，指出了理论上和公司在实务中应用的困难，并给出了一些解决的建议“】。郑春瑛在《新企业会计准则与上市公司业绩变化分析》主要分析了上市公司应用新准则后对公司财务业绩的影响，其中提到了投资性房地产采用公允价值模式计量后公司业绩和财务指标的变化西１。

在投资和经济领域对房地产投资的研究主要是在国内实践的基础上，借鉴国外先进的现代投资决策理论，如现金流量折现模型、组合投资理论等。

关于投资性房地产投资风险的研究注重对房地产投资决策的风险分析，有相当一部分是关于房地产开发投资决策。主要包括：①通过蒙特卡洛模拟分析，房地产开发项目的销售收入对利润（净现值）的预测影响最大，销售费用（现值）次之，建筑安装费用排列第三，为今后做出的承担适当风险的决策提供科学依据阳１；②房地产投资性购买决策分析基本财务指标包括投资成本、投资回收期、利润率、净现值、财务内部报酬率口１；③考虑到房地产投资决策的原始信息具有模糊性的特点，通过分析房地产投资的风险因素，建立一种适用于房地产投资项目风险的模糊综合评价模型，对房地产投资决策有较高的参考价值哺１。④借鉴西方发达国家成熟的现代组合投资理论和成功的房地产投资经验，以风险——收益为核心思想，在一定预期收益下，研究房地产组合投资风险最小模型，说明投资者将分散经营思想引入投资决策框架，必须注重对系统风险的分析来规避风险∞，。

１．２．２国外研究现状

西方发达国家的房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善，对房地产投资ｉ！尚理论研究有一部分是对投资性房地产的研究，这就为我国投资性房地产的研究提供了借鉴和参考依据。主要包括：①英国早在１９８１年就发布了标准会计实务公告３

华北电力大学工程硕士学位论文

第１９号（ＳＳＡＰｌ９）“投资性房地产的会计处理＂，首次对投资性房地产做出概念界定，２０００年国际会计准则委员会也通过了投资性房地产会计准则ｎ们；②先进的现代投资理论，如马科维茨投资组合理论、夏普资本资产定价理论等在投资性房地产中的运用；③对房地产投资决策的研究指出：购物中心选择租户既要考虑当前的混合程度又要考虑混合调整的成本，动态和静态策略之间的区别就在于这种内在选择所增加的价值；还引入博弈概念来解释房地产市场的行为；如果操作恰当，在房地产行业，信息获得及投资项目的延迟或放弃的选择通常可以增加投资价值并降低风险。

１．３研究内容及技术路线

１．３．Ｉ研究内容

本文的主要研究内容如下：

第一部分引言：介绍选题的研究背景及意义、国内外投资性房地产相关研究现状，以及本文的研究内容及技术路线。

第二部分分别介绍了投资性房地产的定义和范围，新企业会计准则对投资性房地产准则的具体规定，新旧准则比较和新准则中存在的一些问题以及如何借鉴国际会计准则的优点以达到完善我国新企业会计准则的目的。

第三部分从项目背景，项目内容等方面出发，简单介绍了本文所分析的投资性房地产投资项目的基本概况和项目所处的环境。

第四部分对影响青岛供电公司投资性房地产项目投资效果的主要因素进行具体分析，主要从项目的经济效果，社会效果和环境效果影响因素等方面进行分析评价，为下一步的分析提供理论支撑。

第五部分运用层次分析法和模糊综合评价方法，构建青岛供电公司投资性房地产项目投资效果评价体系，包括指标的选取及权重的确定，通过对评价体系的具体运用，对该项目投资效果进行分析，进而进行准确定位。

第六部分总结了本文的研究工作和得出的结论，对今后的研究方向和研究重点提出展望。４

华北电力大学工程硕士学位论文

１．３．２技术路线

本文研究的总体技术路线如图卜１所示：

图１－１研究技术路线图５

华北电力大学工程硕士学位论文

第二章投资性房地产基本理论与会计准则

２．１投资性房地产定义、特征及范围

２．１．１定义及特征

房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体以获得未来报酬为目的，将一定数量的资金投入到房地产市场的经济行为。房地产投资按其投资形式不同分为直接投资和间接投资，直接投资的投资者直接参与房地产的开发或经营，间接投资的投资者则将资金投放于与房地产相关的证券。其中，直接投资包括以销售房地产这种商品为目的的房地产开发投资和以消费或投资（一般为赚取租金或资本利得）为目的的房地产置业投资。投资性房地产属于房地产直接投资中的置业投资的一种。图２一ｌ清晰显示了房地产投资与投资性房地产的关系及投资性房地产的类型。

图２一ｌ投资性房地产与房地产投资关系图

投资性房地产主要有以下特征：

１）投资性房地产是一种经营性活动。６

华北电力大学工程硕士学位论文

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

２）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。

３）投资性房地产有两种计量模式。

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

２．１．２投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

１）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

２）持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义．

３）己出租的建筑物

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

此外，下列项目不属于投资性房地产。

１）自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

２）作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销，

华北电力大学工程硕士学位论文

售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。２．２投资性房地产会计准则规定

投资性房地产准则主要内容包括投资性房地产的确认、初始计量、后续计量、转换、处置和披露。

２．２．１确认

房地产包括土地使用权和建筑物。将土地使用权出租、长期持有并准备增值后转让，将企业拥有的建筑物出租，都属于投资性房地产的范畴。

判断一项资产是否属于投资性房地产，重要原则是该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能将“投资性房地产＂产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，则可以将该资产单列为投资性房地产。企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类。

按照本准则的规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（１）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；（２）该投资性房地产的成本能够可靠计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。

２．２．２初始计量

投资性房地产初始计量按照取得成本计量。如果是外购房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；如果是企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将该房地产确认为投资性房地产，包括使该资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出。初始投资之后的后续支出，如果满足“包含的经济利益很可能流入企业、成本能够可靠计量一标准的，确认为资本性支出，否则作为当期费用；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

对后续支出是否资本化，应该结合该投资性房地产取得时的业务处理。如果某项投资性房地产在取得时，取得价值中考虑了预计经济利益损失，则取得后为使该房地产恢复到能提供预期经济利益状态而发生的后续支出应当资本化。

华北电力大学工程硕士学位论文

２．２．３后续计量

期末资产负债表日，企业应当对投资性房地产采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。

采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情况。建筑物的后续计量，适用＜企业会计准则第４号——固定资产》；土地使用权的后续计量，适用ｌ：企业会计准则第６号——无形资产》。

如果“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量’’。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

１）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

２）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

我国会计准则规定，如果企业发生的后续支出满足下列条件的，应予以资本化，计入投资性房地产的成本：（１）包含的经济利益很可能流入企业；（２）发生的成本支出能够可靠计量。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第２８号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

２．２．４转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

１）投资性房地产开始自用。

２）作为存货的房地产，改为出租。

３）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

４）自用建筑物停止自用，改为出租。

转换时的会计处理，依核算模式不同而有所区别。

在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是做相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价９

华北电力大学工程硕士学位论文

值作为转换后房地产的入账价值。

在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分不同情况处理：如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

２．２．５处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当终止确认该项投资性房地产，并将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。终止该项投资性房地产，意味着要从资产负债表中将该项资产消除，所以应将与该资产相关的所有折旧、减值项目同时结转。确定终止日的标准，如果是销售，根据《企业会计准则第１４号——收入》确认；如果是融资租赁，按照＜企业会计准则第２１号——租赁》进行处理。２．２．６披露

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

投资性房地产的种类、金额和计量模式；用成本计量模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

２．３投资性房地产新旧会计准则比较

２．３．１新准则制定背景

随着我国房地产行业的不断发展，特别是近年来房价的不断走高，对于房地产和物业项目的投资也在大规模的兴起，并成为了一种潮流。同时投资性房地产的如下特点决定了准则修订的必要性：

首先，随着时间的推移，其市场价值经常会超过其账面价值；其次，投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差；最后，投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险。针对以上特点，将投资性房地产作为固定资产或无形资产看待都是不合适的，都不能如实的反映投资性房地产的真实价值。

旧的《企业会计准则》（以下简称旧准则）在业务上并未对投资性房地产进行划分，有关业务通过《企业会计制度》和有关规定进行处理。为了规范房地产的确１０

华北电力大学工程硕士学位论文

认、计量和相关信息的披露，２００６年２月根据ｌ：企业会计准则——基本准则》，发布了＜企业会计准则第３号——投资性房地产》（以下简称新准则）。

新准则的作用在于规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，使会计信息更加真实、可靠。

２．３．２新旧准则对比

投资性房地产在确认、计量、记录和报告方面新旧准则的不同处理，可以用如下表２—１真实直观的反映。

表２－１投资性房地产新旧会计准则比较表

项目新准则规定

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，旧准则规定

没有相关规定概念

或两者兼有而持有的房地产

已出租的土地使用权：持有并准备增值后转

范围没有相关规定

让的土地使用权；已出租的建筑物

单独以“投资性房地产”列示在资产负债表一般作为固定资产或无形资产进

行核算

按照固定资产，无形资产初始计量列示上持有并自行建造的投资性房地产成本由建

初始计量造该项资产达到预定可使用状态前所发生

原则

的必要的支出构成

后续计量可采用成本模式或公允价值模式

计量模式一经确定，不得随意变更。从成本以成本模式进行核算

计量模式变

更模式转为公允价值模式，视为会计政策变没有相关规定更。已采用公允价值模式计量投资性房地产

的，不得再转为成本模式

投资性房地产和其他资产可以相互转换。其

他资产转换为投资房地产时，转换日公允价

，、转换值大于账面价值的差额，计入所有者权益：

公允价值大于账面价值的差额，计入当期损

益没有相关规定

２．４新准则与国际准则间的差距

我国新企业会计准则虽然是在逐步与国际会计准则趋同，但还有很多方面有待进．－步完善。

华北电力大学工程硕士学位论文

２．４．１在定义范围方面

我国新企业会计准则并没有把融资租赁租入的房地产，经营租入转租给第三方的房地产纳入进投资性房地产范围。而ＩＡＳ４０规定除了包括：（１）已出租的土地使用权。（２）持有并准备增值后转让的土地使用权。（３）已经出租的建筑物。还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。

英国会计准则委员会（ＡＳＢ）在ＳＳＡＰｌ９中和香港在ＳＳＡＰｌ３中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。

所以在投资性房地产的定义范围上新准则与国际会计准则之间差距较大．在我国会计实务中的融资租赁主要是动产。房地产等不动产的融资租赁很少见而经营租赁租入的房地产承租方不入账，正是融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产不纳入投资性房地产范围，而是纳入到《企业会计准则第２１号一租赁》之中。但是，随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的渐变，这样做不利于反映企业会计信息的真实性。我国会计准则应与国际准则进一步趋同，借鉴国际准则对投资性房地产的定义，将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入到投资性房地产范围中来。

２．４．２在公允价值评估方面

我国新企业会计准则的一大亮点——公允价值的运用，但是公允价值的运用应当建立在公平、公正、公开的市场环境下，财务报表中运用公允价值反映的各项目才能真实，可靠。由于在国际会计准则第４０号——投资性不动产中，国际会计准则要求企业经常对资产进行重估，确定投资性房地产的公允价值鼓励但不要求企业根据具备独立资格的评估师确定投资性房地产的公允价值。以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大，要求企业的财务报表应体现投资性不动产的公允价值的变化，如需要评估该公允价值，应由专业的价值评估人士进行。

目前我国按照国际惯例建立了社会化的专业价值评估服务的机制和专业价值评估人员执业的准入制度。合格的资产评估师掌握了房地产交易市场资料和扎实的价值评估理论知识。同时行业管理部门开通了有关评估机构和评估师信用档案的网上公示系统，已将评估机构和评估师置于社会公众的监督之下。因此，我国的上市公司和审计师也需要每年聘请独立的资产评估师对投资性房地产进行评估，这样在年报中披露的资产信息才能更真实和更可靠。１２

华北电力大学工程硕士学位论文

２．４．３在相互转换方面

国际会计准则规定，对于将存货转换成按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。而新准则规定转换当日公允价值小于原账面价值的，差额记入当期损益：转换当日公允价值大于原账面价值的，其差额记入所有者权益。

从比较可见，国际会计准则对于存货转换为投资性房地产的增减值部分，采取了同一会计处理方式，而国内则区别对待，注重稳健性原则，体现出“只认损失，不认收益一的原则。对于自用房地产转换为按公允价值计价的投资性房地产的，国际会计准则规定，按改变之日该项房地产的公允价值，对于产生的房地产账面金额的减少额，在当期净损益中进行确认，但如果重估盈余中包括了该项房地产的重估金额，则减少的金额应冲减重估盈余。从比较可以看出，国际会计准则充分考虑了前期会计处理的结果，对于以前年度对固定资产、无形资产计提的减值准备，允许在转换日在净损益中进行体现（收益），对于扣除原计提减值准备因素后的增值额才增加权益。而新会计准则则是“一刀切’’，不管以前是否计提减值准备，增值额全部记入所有者权益，体现了新会计准则修改的一项主要目的，即“无形资产、固定资产等计提的减值准备不得转回”。这样做虽然在一定程度上有利于防止企业操纵利润，但不利于反映会计信息的可比性。

２．４．４在信息披露方面

我国新准则中＜投资性房地产准则》规定：采用成本模式的企业，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的企业，应说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

而国际会计准则还应披露：（１）在成本模式下，要求企业披露投资性房地产的公允价值。（２）在公允价值模式下，投资性房地产产生的相关收益和费用、投资性房地产变现能力、限制情况。采用成本模式可对投资性房地产进行减值测试，按账面价值与可收回金额孰低原则，企业一旦确定了可收回金额低于其账面价值，应当计提减值准备，将资产的账面价值减记至可收回金额。可收回金额是按照长期资产的公允价值减去处置费用后的净额与未来现金流量现值孰高来确定，这就涉及到以下因素：公允价值减去处置费用净额；未来现金流量现值。因为采用成本模式的前提条件是由于投资性房地产所在地没有活跃的房地产交易市场，企业不能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以第一个因素不能获得，未来现金流量现值便作为可收回金额。资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。而公允价值反映的是市场参与者的知识与判１３

华北电力大学工程硕士学位论文

断，即使是资产负债表日两种模式都要对投资性房地产账面价值作调整，但公允价值与可收回金额可能趋同但不一定相同。因此采用公允价值模式的企业较采用成本模式的企业会计信息披露更恰当、更相关。我国企业会计准则应当借鉴国际准则增强企业资产负债表信息的相关性。１４

华北电力大学工程硕士学位论文

第三章青岛新世界数码港项目概述及环境分析

３．１项目背景

纵观近些年来青岛市房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺和城市外围的扩大，日益激烈的市场竞争，必然促使开发商的外向突围。规模化动向日趋清晰，“规模化范围＂的概念逐步得到了市场的强化。居住生活城郊化将成为青岛市发展的一个新阶段。随着城区土地存量的不断减少，城市发展的空间受到制约，为拓展发展空间，抑制因土地存量不足而导致的土地价格过快上涨，降低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者的吸引，未来土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区。市郊城镇在几年“退二进三＂的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和工业生产基地纷纷迁离市区的发展时机，带动当地经济的升级改造，由此吸引了大量居民在当地生活、居住和工作，为房地产的发展带来直接的驱动力。同时市中心拥挤的居住环境、交通设施的改善和私家车的普及也为居住地域革命带来很大的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸引市场投资的理想栖息地。

青岛新世界数码港项目建设符合青岛市总体规划要求。近年，国内各个经济中心城市竞相提出了建设中央商务区的概念，如上海埔东陆家嘴金融贸易区；北京市朝阳区中央商务区等等。根据规划，开发区已成为青岛市新的政治、经济、文化、商业中心区。本项目位于青岛东部中心商务区，紧邻青岛市新市府。本项目建设符合城市总体规划，将进一步完善东部地区的建设，实现青岛市的总体规划，有利于加快青岛市的城市建设，树立标志性建筑。

３．２项目概况

２００１年１１月１８日，由中建八局青岛公司承建的青岛新世界数码港工程开工。该工程总建筑面积１０８０００平方米，混凝土量６００００立方米，地下两层，群楼３层，群楼以上分３个塔楼。其中旗舰楼３６层，高度为１２４．８米；招银楼２８层，高度为１００．５米；酒店式公寓２８层，高度为９７．２米。由于工程位于香港中路与南京路交接处，地处青岛市政治、经济中心位置，自然而然地成为青岛市的重点工程和标志性建筑。工程结构设计安全经济，建筑设计风格新颖，色调稳重，塔楼线条明晰流畅，宏伟高雅，旗舰大厦和招银大厦在造型上借鉴了马来西亚双子塔连廊的特点，时尚挺拔，给人向上的气势。项目总投资约７．８亿元。

青岛新世界数码港是一组建筑规模大，功能齐全的商务建筑群。总建筑面积近１１万平方米，由三栋高层建筑组成，集写字楼、酒店式公寓、大型名品商场、商务１５

华北电力大学工程硕士学位论文

会所及空中花园等多功能于一体。该项目其商务功能在青岛乃至山东省内都是非常齐全的。青岛供电公司２００２年购入最高１０层３０－３９（无３４层）总计９９３９．６９平方米．原来用于办公，仅有一部分出租，现全部出租。

青岛软件园规划布局是按照“一园多区一的模式，两大实体园区组成，分别为市南园区与高科园园区。

１）市南园区

以青大北侧１８４亩园区为核心，整合现有市南软件大厦、科技大厦、信息大厦，按照“三楼一区一的模式构成青岛软件园市南园，作为青岛软件园的研发孵化区，展示青岛软件园的形象。

２）高新软件园区

以高科园５００亩园区为核心（含浪潮集团软件园、中创软件园），整合软件科技工业园区、汉河软件大厦，按照“一园两点＂的模式构成青岛软件园高新园。作为青岛软件园的产业区，拓展青岛软件园的腹地和发展空间，为吸引大型软件企业入住创造条件。软件园租金按照整个园区的规定价格出租。

青岛供电公司购入新世界数码港旗舰大厦ｌＯ层，由自用转为出租，即作为投资性房地产项目为研究对象。

３．３设计特征

１）物业收费

租金：２．５元一３元／ｍ?天，大厦物业费１２元／ｍ＇?月，中央空调４．５０元／盯?月。

表３－Ｉ物业收费标准

物业综合服务费电梯费空调费供暖

区域备注

（时?月）（ｍ．?月）（ｍＩ?天）（ｍｌ?年）

空调开放时间为２２０

数码港６．８０元１．００元Ｏ．２８元

天

空调开放时间为

软件园６．００元１．００元Ｏ．１０元３８．５０元

９０天

２）物业配套

６０００平方米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。３０００平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。１６

华北电力大学工程硕士学位论文

３）建筑建材

结构：框架剪力墙结构；

外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃。

４）设备设施’

空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调厂商特灵（ＴＲＡＮＥ）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心式制冷机组和集成舒适自控系统。

电梯：采用国际一流的日本三菱ＧＰＳＩＩＩ型高速电梯。其中主楼“旗舰＂的六部客梯采用最新的神经网络群控系统。

通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括ＣＨＩＮＡＰＡＣ（分组交换网）、ＤＤＮ、ＩＳＤＮ（综合业务数据网）ＣＨＩＮＡＮＥＴ－ＩＮＴＥＲＮＥＴ。办公区域８－１０ｉｎ＇部两个点。并设有８０００门直拨外线。

卫星天线闭路电视系统：日本百合３＃、亚卫２＃、亚卫３＃、泛美８＃卫星天线（ＣＡＴＶ）接收系统。

楼宇自控系统：自控系统由美国ＪＯＨＮＳＯＮＣＯＮＴＲＯＬＳ（江森）公司设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合调控。

安全系统：楼内设有１３０多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。

车库管理系统：设有地下两层约４００个车位的大型停车场及地上约２００个临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。

一给排水系统：采用双路进水以满足不问断供水要求，除盥洗用水及为节约资源而配置的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间公寓楼还配有２４小时热水供应系统。

供电系统：三路独立ｌＯｋｖ电源供电，并配备ＥＰＳ不间断供电系统自备进口名牌柴油发电机组。

一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤服务。５）综合分析

优越的地理位置，所处市南区东部商圈以及才ＣＢＤ商务区内。外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。项目自身商务配套设施齐全。１７

华北电力大学工程硕士学位论文

３．４环境分析

３．４．１经济环境分析

青岛市位于山东半岛南部，东部和南部濒临黄海，东北部与烟台市毗邻，西部与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为１０６５４平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为１１０２平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为９５５２平方公里。２００７年末全市户籍总人口为７５７．９９万人，净增人口８６０９８人，增长１．１５％。其中，市区２７５．５５万人，增长１．６８％；五市（县级）４８２．４４万人，增长０．８５５。青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京２００８年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国８个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是：全国重点中心城市和国际知名特色城市．

２００９年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步。繁荣青岛、平安青岛、文明青岛建设取得了巨大成就。生产总值４２７６．８２亿元，比上年增长１２％，提高Ｏ．２个百分点。全市实现地方财政一般预算收入３６２．９８亿元，增长２４．５％；地方财政一般预算支出３２１．１８亿元，增长３０．６％。

３．４．２市场环境分析

市场环境分析是指通过市场调查和预测，根据项目的性质、特点和竞争力等，对房地产商品的市场状况做出分析，具体有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。其目的是要发现市场机会，寻求投资空间，预测市场需求，为项目的市场定位提供信息和基础数据。

１）青岛市房地产发展阶段分析

房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从１９９２年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：

①增长扩张期（１９９２－１９９５年）

１９９２－１９９５年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括９２到９３年的爆炸式增长（施工面积和商品１８

华北电力大学工程硕士学位论文

房销售面积增长均超过１３０％），９４年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降２．０６％、３．２８％），９５年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长４３．７２％和１４．８５％）。

青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。

②回落调整期（１９９６—１９９７年）

经过９２—９５年的过快膨胀，１９９６、１９９７年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售、竣工等方面均出现了一定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降７．１％、９．８％，１９９６年实际销售面积同比下降了５．１％，竣工面积分别同比下降５．２％、１１％。但由于有青岛东部开发这一有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头．在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在１９９７年出现了３１．６％的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。

③复苏回升期（１９９８－１９９９年）

进入１９９８年和１９９９年，青岛房地产市场又逐渐升温，９８、９９年房地产开发投资额分别同比增长１１．９５％、２８．０６％，施工面积同比增长１５．８８％、３．２７％，实际销售面积同比增长５３．７８％、３０．２６％，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。

在此期间，１９９８年１２月市政府出台了《青岛市深化城镇住房制度改革实施方案》，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进一步推动了青岛房地产市场的发展。

④新一轮发展期（２０００年至今）

从２０００年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。

２）青岛市２００９年投资性房地产发展情况

根据对２００９年青岛房地产市场资料的分析，受调控影响，２００９年房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。２００９年１－１０月，全市共完成房地产开发施工面积３２２３．８万平方米，同比增长１３．８％；竣工面积５８０．６万平方米，同比减少２．３％。一方面是施工面积增长势头不减，另一方面是竣工面积的不断下滑，施工面积与竣工面积之间的差距呈现越来越大的趋势，延缓开发现象严重。这种情况显示，１９

华北电力大学工程硕士学位论文

目前市场存量在建项目数量庞大，将在未来１－２年形成集中供应，从而在整体上有利于抑制房屋销售价格的快速上涨势头。

①住宅市场

第一，市场需求相对旺盛

２００９年青岛市住宅销售面积和销售额分别达到５３３．４万平方米和２６１．２亿元人民币，同比分别增长２０．７％和３２．８％。在大面积拆迁、保障性住房供应等因素的带动作用下，市场需求得到一定程度的释放，市场需求的相对旺盛使得一些项目提价销售。

第二，供应区域性结构失衡

因房地产市场发展水平的不一致，各区域之间存在较大的差异。市内四区，尤其是四方、李沧等城市中、北部区域新增项目较少，供应严重不足，居民刚性需求得不到较好的满足；其它三区尤其是城阳等远离城市中心区域，项目集中上市，新增项目供应充足，对市区客户造成分流。区域之间供应量的不平衡导致供应不足的区域，房价上涨过快。

第三，开发商促动效应

本年度土地拍卖会上，开发商在楼面地价创区域历史新高。市北区西吴家村２５０号地块和城阳区流亭街道办事处三零八国道以东、兴阳路以南地块分别由中海地产集团有限公司和天津阳光滨海房地产开发有限公司高价竞得，楼面地价分别为人民币８３３０元／平方米和人民币３１３８元／平方米，与周边在售项目价格基本持平。“地王＂的出现，预示着开发商对未来市场的良好预期，周边在售项目因此纷纷上调产品价格，地价对房价的促动效应明显。

②写字楼市场‘２００９年青岛甲级写字楼市场，在无新增供应的情况下，空置面积不断被消化，推动整体空置率水平持续下降。目前青岛甲级写字楼整体空置率水平约为８．４１％，在同类城市中，处于较低水平，这与供应量的不足存在较大关系。作为外向度较高的沿海开放海滨城市，随着ＷＴＯ协议签订之后金融保险业、咨询业等的不断放开，写字楼的需求不断增加。大公司的进驻，形成对写字楼的集中需求。

在２００９年无新增甲级写字楼供应的情况下，受租赁需求旺盛的推动，平均租金小幅上涨，达到９３．３元／平方米／月（建筑面积／不含物业费），同比涨幅达到４％。租金水平的上涨，使得投资回报率有一定程度的提升，增加了投资者的信心，而市场上可供出售的面积较少，又加剧了供求矛盾，推动销售价格小幅上涨，达到１４０００元／平方米。特别是临近年底时，市南中心区保时捷中心的发售使得市南中心区的商务氛围得到进一步的加强，其３３０００元／平方米（含精装修）的平均售价，创下青岛写字楼销售价格新高。２０

华北电力大学工程硕士学位论文

９．００９年随着房地产市场的不断走俏，写字楼更是备受瞩目，为此我们着重以具有代表性的优质写字楼：香港中路中央商务区、海尔路商务区、山东路商务区、中山路商业中心为例，反映优质写字楼的市场存量情况。

表３—２优质写字楼市场存量表

市场存量

序号商圈

（平方米）

ｌ香港中路中央商务区１，３５０，５８２

２海尔路商务区２２７，３５４

３山东路商务区１３９，６４８

４中山路商业中心８８，５１０

青岛优质写字楼市场在２０１０年第一季度，没有新增供给，平均租金较上一季度相比保持稳定，平均租金报价为每月每平方米７５．２元，较上一季度小幅上浮０．１％，其中海尔路在高空置率的压力下，租金继续下降，而其他区域租金小幅上涨。同时，第一季度市场吸纳量达到１４，７５２平方米，整体空置率下降到１４．３％。市场吸纳量走高说明青岛市优质写字楼市场正在复苏中

表３－３优质写字楼市场表现

名称总体香港中路中山路山东路海尔路存量（百万平方米）１．８ｌ１．３５０．０９０．１４０．２３平均租金（每月每平）７５．２８１．０５０．４５６．９６１．９季度环比＋０．１％＋０．３％．０．５％＋１．４．％．１．６％价格（每平）１９，２８６３１，０００１４，６２５季度环比＋１２．７％＋１１．７％空置率１４．３％８．４％５．７％１４．２％５２．４％季度环比．０．８％．Ｏ．８％－０．２％．０．２％．１．６％

数据来源：世邦魏理仕研究部

２１

华北电力大学工程硕士学位论文

优质写字楼新增供给、吸纳量和空置率

１５０。０００∞

１２０，０００巧

９０。０００∞

鬃

祆６０。０００：窖

昏

３０，０００竹一零一锝喇纠

Ｏ５－３０。０００Ｏ

ａａａａａａａａａａａａａａａ

—●●供给——一吸纳量一空置率

２０１０年市场预测：青岛市国民生产总值有望继续保持年１０％以上的增长率，这将支撑写字楼市场的发展；根据现有项目计划，２０１０年预计３ｌ万平方米投放市场，新增供给的放量将使空置率走高；随着经济的逐步复苏，优质写字楼市场需求温和增加，考虑到现在过度供给情况，未来空置率将走高。自２００３年以来，写字楼售价保持一个稳定的增长，未来有望继续延续这一走势。

３）商业市场

２００９年，在经济快速增长、居民收入增加、消费升级、商业企业纷纷寻求扩张的大背景下，青岛商业地产市场继续蓬勃发展。

２００９年，青岛商业地产市场出现明显的郊区化发展趋势，城阳区以宝龙城市广场、世正爱利安、国际工艺品城等为代表的众多商业或包含商业的项目纷纷登场；利群有多处大型综合商场开业；维客集团以胶州购物中心开业为信号，宣布进入第二轮扩张期：利客来郊区乡镇卖场三店齐开，并继续加紧建设新店。

市区范围，位于奥帆基地区域的百丽广场大型高档百货店项目正在加紧建设，海信国际购物中心已投入使用。山东路家乐福地下商业街、胶州路地下商业街、香港中路地下商业街投入使用，中山商圈改造全面启动，青岛商业地产项目开发正在迎来新的发展机遇。

华北电力大学工程硕士学位论文

第四章影响青岛供电公司投资性房地产项目投资效果因素分析４．１项目风险特征

青岛供电公司购入新世界数码港ｌＯ层由自用转为出租，符合投资性房地产所具有的某些经济特征，从财务角度来看，是诱发投资风险的条件和动因，并在一定程度上放大了投资性房地产潜在的投资风险。

１）投资回收期相当长是投资风险的时间载体．

投资回收期越长，不确定性因素越多，发生投资风险的机率就越大。同时，漫长的投资回收期使其受房地产景气循环的影响也较大，市场处于不同的周期阶段（扩张、收缩、衰退、复苏），将直接决定着投资性房地产的收益率和风险水平，进而导致了其在财务上的成败。

２）不可移动性是投资风险的空间载体。

房地产又称“不动产＂，顾名思义房地产不可能像其他产品一样在需要的时候由一个地区流动到另一个地区，这也说明房地产各子市场之间是相互独立的，从而限制了房地产投资内部的资源优化配置。同时随着市场的波动还加剧了由于现有房地产闲置而引发的资本配置风险。资本配置风险直接制约着资本支付风险、资本产出风险、资本消耗风险等一系列投资风险。

３）供给的时滞性是投资风险的经济载体。

房地产供给的时滞性，使得当需求增长时，供给不会立刻与需求的增长相匹配；当需求减少时，正在建设中的项目却不可能停下来。也就是说，短期内房地产的供给具有相对稳定性，那么，投资性房地产的价值／租金就主要由出租需求来决定，这样，投资性房地产的持有者（供给者）处于被动状态，导致预期收益的不确定及财务状况的不稳定，从而增加了投资风险凸现的可能性。

４）使用租约是投资风险的现实载体。

投资性房地产主要是一些出租性物业，因此其最终的占有者（即使用者）是签订租约的租户。受多种因素的影响，如市场供需的波动、物业自身的属性（租金、设计、外观、地理位置、功能、档次）以及租户方面的因素，投资性房地产的租户经常发生变动，操纵着市场稳定性指标“空置率’’的上升或下降，导致市场波动剧烈。当空置率较高或者将物业出租给信誉不佳的租户时就会影响到投资者的资金流动，甚至导致投资者的财务状况恶化。此外，通货膨胀会降低按租约收集到的货币租金的购买力。

５）集聚效应是投投资风险的未来载体。

良好的集聚效应必然为房地产项目带来较大的升值空间，从而弱化投资性房地２３

华北电力大学工程硕士学位论文

产未来的投资风险；相反，如果房地产项目严重破坏该区域内的自然生态环境，不能为地区经济发展带来效益，该房地产的投资者在未来必然遭遇投资风险。４．２项目投资效果表现形式

４．２．１项目经济效果

数码港项目的落成，填补了东部商务区商业设施短缺的历史，对社会的经济增长做出了贡献，据测算，项目经营一年多来，零售贸易业实现社会消费品零售总额１８４９０万元，餐饮业、其它行业都取得不错的销售业绩，２００３－－２００９年累计为国家上缴５９８．２万元的静态税金，所以该项目为政府提供了较大的财政收入，提供了上百个就业岗位，为缓和社会失业做出了贡献，项目的营运使用，使得周边土地迅速升值，写字楼的租赁也吸引了一大批公司入住，上十亿的资金投向这里，加速了当地经济的繁荣，因此，本项目的开发对社会产生了巨大的社会经济效益。

１）租赁收入分析

该项目目前主要用于出租，实行统一经营与管理，项目根据商业业态划分，原计划２００３年就能完成全部招商任务，２００４年就能投入正式运营，但实际上截止２００３年１０月底只完成了所有招商面积的９２％，且未产生租赁收入，２００４年的实际租赁收入为１０９０万元，比原计划１０７５万元多１５万元，我们根据２００４年的经营情况预测２００５－－２００９年的实际预测收入比原计划会略有下降，为１１８０万元，比原计划少２０万元，运营后各年租赁收入及其变化情况详见表４一ｌ。

表４－Ｉ项目年租赁收入分析

租赁收入２００４年２００５．２００９年合计

预期租赁收入（万元）１０７５１２００７０７５

实际租赁收入（万元）１０９０１１８０６９９０

变动率（％）１．４％．１．６７％．１．２％

２）经营成本分析

本项目的经营成本主要包括管理费用、广告推广费用、维修费用等，即用总成本费用减去摊销费、折旧费、利息。由于投资性房地产竞争剧烈，广告推广费用上升，导致项目实际经营成本比计划经营成本加大，２００４年是商场推广第一年，其推广费用较多，以后由于经营成熟后相应的推广费用就会随之下降，预测正常年经营成本４００万元，项目各年经营成本及其变化情况详见表４－２。

华北电力大学工程硕士学位论文

表４－２项目年经营成本分析

经营成本２００４年２００５．２００９年合计

预期经营成本（７／元）３００３００１８００

实际经营成本（万元）４２５４００２４２５

变动率（％）４１．６７％３３．３３％３４．７２％

３）现金流量分析

根据项目购入情况以及租赁收入、固定资产投资、经营成本等情况，计算出２００２—２００９年各年的净现金流量，然后选取２００４年为基准年，通过预测，以２００５年为正常年份，预测２００５－－２００９年的各项数据，计算出年净现金流量。２００２ｗ２００９年各年现金流量计算详见表４－３。

表４－３项目年现金流量分析

序号项目２００２年２００３年２００４年２００５．２００９年１现金流入１０９０１２００１．１租赁收入１０９０１２００２现金流出１７０４．１９２１０．８２６４４．４５６“

２．１购入费用１４７８．８９

２．２前期工程费９６．５

２．３．建安工程费８５．３６

２．４配套设施费１００．０

２．５不可预见费１２８．８２５．４６

２．６税金及附加

２．７经营成本４２５４００

２．８所得税２１９．４５２“

３税前净现金流量．１７０４．１９．２ｌＯ．８２６６５８００

４税后净现金流量．１７０４．１９．２ｌＯ．８２４４５．５５５３６

投资回收期为４＋ｌ－３９７．４６Ｉ／５３６＝４．７４年

４．２．２项目社会效果

１）项目对社会发展的适应性

①与当地经济发展政策的适应性２５

华北电力大学工程硕士学位论文

目前，青岛市把东部商务区作为重点开发区域，要大力发展该区域的商业贸易，把它作为招商引资、扩大城市辐射范围的窗口和门户，商业等配套设施的完善，吸引更多居民和公司入住这里，使这里成为新的经济增长亮点。青岛市作为山东省主要城市，在国家政策的扶持下，积极促进对外开放。近几年，青岛市房地产发展迅速，投资性房地产作为商业基础设施建设，对完善城市功能配套、提升城市综合素质发挥了巨大作用。青岛市经济的飞速发展、人们的生活水平也大幅提高。但人口的密集、使得商业购物环境变得恶劣，因此，青岛市需要一些地段靠近市区、人流集中的商业物业来满足人们日常消费、购物、娱乐的需要。本项目位于东部地区核心地段，在这里进行商业开发，将会使该地区改变商业乃至经济落后的局面，使这里基础配套设施得到补充，同时，本项目的投资，使本地段的环境得到改善，地区面貌变得更美。

②与文化和技术的适应性

本项目作为该地区配套商业物业，对方便居民购物、吸引企业和居民入住这里起到了基础性的作用，由于这里定位极富有欧洲、澳洲风情、周边的房价较高，将主要吸引一些高收入和高学历的人来这里入住，这将有助于整个地段文化层次的提升，同时，该项目环保材料的大量运用，对推广环保技术、提升城市面貌有着积极

’

的作用。

③项目存在的社会风险和风险程度

本项目所处地块是青岛市政府统一征用的土地，经过青岛市规划局的统一规划，在投得该地块的地价款中已经包含完成征地拆迁和三通一平的内容，因此，没有出现妨碍本项目实施运作的事情发生，本项目的建设，的确给当时交通带来了一定程度的影响，但由于在交警的协调下也没有引起大规模交通阻塞。经济方面的风险，从经营一年多来看，效益是比较好的，基本可排除这方面的风险。

２）项目目前对人和社会的影响

本项目位于青岛市东部商务区，是青岛市的政治、经济中心，在这里进行投资性房地产的开发投资，不仅使该区域的商业配套基础设施不断得以完善，而且将充充分挖掘市场的潜力，满足购买者的一站式消费的需求，有利于今后的运营和发展。

该项目是集购物、休闲娱乐、餐饮等多种服务为一体的商厦，对方便当地居民购物、改善人民生活、促进区域消费、扩大就业、完善公共基础设施、吸引外来资金和人才等方面都发挥了重要作用。为了全方位地揭示该项目的社会影响，用逻辑框架法对该项目实施的社会影响评价，其评价见表４－４。

华北电力大学工程硕士学位论文

表４－４项目社会影响评价

目标层次指标验证原因分析可持续性

宏观目标：项目投资带来了青岛市政府的扶持，已成为改善该地区投加快开发区商业基础区域内商业基础设施我公司长远的战略规资环境、方便居民的设施建设，发展区域条件的改善和项目周划和历经多年的市场重要基础设施，对周商圈，加大商圈的辐边地价的上涨，吸引调查与研究边的经济发展产生射范围，提高开发区了外来资金和人才的巨大的推动作用的城市化水平，适应入住，住宅物业开发

青岛市经济建设发展量大增，落户居民显

的需要著增多，城镇化进程

加快

项目目的：商业建设项目基本按我公司充分的前期准目前该商圈与周边商改善开发区商业配套计划完成，并投入经备、充足的资金，原业衔接，逐步扩散，与需求不成比例的现营使用，该商业的运先商业物业的落后和对经济发展和方便状，提高该区域居民营提供就业岗位７９６人们收入的增加使得人民生活起到了积生活质量，方便群众个，周边居民主要在消费者形成的极大的极作用

生活，促进区域经济此购物消费，极大地商业需求

发展方便了群众

４．２．３项目环境效果

本项目处于旧房拆迁地带，该地带城市面貌有待提升。已开发地块毗邻城市主干道，受到严重的空气和噪声污染，现商业大厦在建设过程中，大量的运用环保材料，隔音防污效果明显，对推动本地段环保工作的开展具有积极作用。本商厦崭新的富有澳洲风情的现代建筑物，有效的美化了市容，更重要的是为方便该地区人们的生活，创造出了一个良好的购物环境。该项目在规划中以人为本、注重与周边环境相结合的原则，合理组织交通体系、完善商厦的布局，力争创造一个轻松、舒适购物环境和开阔、方便的公共活动环境，总之，该项目的建成具有良好的环境效益。

青岛供电公司投资性房地产住宅项目主要的目标客户群为具有相当经济基础的青年一代。他们对住房的要求是价格经济、居住舒适、生活交通便利。而该项目的设计，以客户需求为导向，以安全、适用、舒适、经济、健康、美观等作为标准，从平面规划、景观配置、户型结构、功能配套、建筑质量到住宅建设的全过程，引用绿色、生态、环保、健康、可持续发展和以人为本等新理念，并采用大量先进、成熟技术等，打造出的环境优美、规划合理、适用方便、科技含量高并可实行全封闭物业管理的世纪家园，力图创造符合青年人审美与需求的空间形态。本项目的建

华北电力大学工程硕士学位论文

设本着节能、平安、和谐、可持续发展的原则，采用高层建筑形式，从总体规划、户型设计、建筑节能等几个方面进行细致的设计，为小区居民提供一个运动、健康、舒适、绿色的居住环境。

４．３项目ＳＷＯＴ分析

ＳＷＯＴ分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于２０世纪８０年代初提出来的，ＳＷＯＴ四个英文字母分别代表：优势（Ｓｔｒｅｎｇｔｈ）、劣势（Ｗｅａｋｎｅｓｓ）、机会（Ｏｐｐｏｒｔｕｎｉｔｙ）、威胁（Ｔｈｒｅａｔ）。所谓ＳＷＯＴ分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。

４．３．１优势分析

地段优势：本项目位于开发区城市中心香港中路与南京路交差处，香港路是青岛市金融最集中的区域，也是城区商业最集中、最繁华的地带，素来是商家必争之地。

交通优势：南京路是东部商务区的城市主干道，交通优势明显，多路公交集散转乘，可快速抵达青岛市的各区域，便利的交通方便于全区市民到达该区域。

形象优势：本项目紧临香港中路和南京路，位置显赫，临街面长，容易吸引过往人流的眼光，有利于迅速提高项目的市场认知度。

规模优势：本项目商业规模３５万，是开发区为数不多的大型商业建筑，有利于商业规划及组合。而且本项目为集居住、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，在规

容积率高：项目容积率达到８，高密度导致了项目开放式广场有限，难以形成由于处在南京路ＣＢＤ商务及居住规划建设大发展的时期，其周期和市场目标划设计上更优越于其它商业设施。４．３．２劣势分析特色的广场文化，也不利于人流的聚集。与本项目重合，因此本项目从定位及整体概念策划、规划设计等“基因工程＂起，就必须充分考虑到规避未来的市场竞争风险。

华北电力大学工程硕士学位论文

４．３．３威胁分析

宏观方面：随着中国加入ＷＴＯ，开发区零售业发展加速，商业地产开发速度也将加快，导致商业房地产开发速度远远大于零售业发展的速度，造成商业物业供应量迅速增加，竞争加剧。

微观方面：周边高品质楼盘较多，且口碑较好，对本项目销售租赁构成一定的威胁。

４．３．４机会分析

宏观经济提供动力源泉：青岛市的经济发展连续保持较高速度，强劲的经济发展以及大项目的落户，外来人口大量涌入，房地产的需求非常强烈。

市场需求的支持：青岛作为２００８年奥运会举办城市之一，吸引了大量国内外人士来观光置业，将为项目的投资提供了巨大的契机。青岛跨海大桥、海底隧道的开工建设，就是市场需求增加的具体表现。

华北电力大学工程硕士学位论文

第五章青岛供电公司投资性房地产项目投资效果综合分析

综合评价方法和准则在发达国家己基本规范化，在我国的研究还处于初级阶段。模糊综合评判是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其中最关键的是评判因素指标体系的建立。

５．１构建指标体系的原则

指标体系作为一个有机整体，不但应从各个不同的角度反映出被评价系统的主要特征变化，还要能体现出系统的发展潜力和趋势。结合青岛供电公司投资性房地产项目的特点，本文认为建立项目投资效果综合评价指标体系的基本原则包括：

１）可比性。指标应容易理解，有通用性，能进行地区之间的比较。

２）科学性。不论对指标的选取、数据的获得，还是评价方法，都应建立在科学的基础之上。要能充分反映项目特点和目标的实现程度。

３）综合性。指标体系的设置应能综合反映电力公司、客户、社会等各方面发展的主要特征和发展状况。

４）系统性。项目投资效果的指标体系并非是一些杂乱无章的、简单的指标堆积，而是一个统一的有机整体，指标体系内部各指标之间要有一定的逻辑关系。它们不但要从各个角度反映投资项目的主要特征和状态，而且还要反映项目投资效果的动态变化，并能体现出效果的发展趋势，如表５．１所列１３项指标作为完整的项目投资效果综合评价指标体系涵盖的比较全面。

５）简明性原则。建立评价投资效果的指标体系是一项巨大的工程，指标越多，收集数据时所花费的人力、物力就会越大，也会给数据处理带来麻烦，指标体系并非越庞大越好，因此设立指标体系时，必须认真筛选，避免重复，充分考虑指标的量化及数据取得的难易程度和可靠性，尽量选取那些有代表性的综合性指标和主要指标。

６）可操作性原则。指标的设计是一个操作性很强的过程，它是对设计理论的具体贯彻和行动实施。从理论上讲，我们希望设计一个理想的指标体系来描述项目的投资效果，但在实际中，我们能够得到的数据资料却极其有限，甚至收集不到对我们的研究起到关键作用的指标数值。但总的来说，我们还是应该在保证指标反映内容全面的基础上尽量采用各类可供查阅的资料上能够提供的指标。

根据评价指标体系的目的性、系统性、科学性、可比性和代表性等原则，结合投资性房地产项目的实际情况，同时参照国内外已有的综合评价指标体系，建立一套不仅考虑指标体系的覆盖面，同时兼顾到定性指标的量化分析，基本能够反映项目基本特征的评价指标体系。３０

华北电力大学工程硕士学位论文

５．２指标体系的建立

科学合理的指标体系是综合评价的基础，评价指标选择的正确与否直接关系着评价结果的好坏。通过对国内外房地产项目投资效果的评价指标体系研究，根据有关规定，采用专家讨论、问卷调查等方式，在考虑项目投资效果的经济效果和社会

效果的基础上，同时引入一个衡量投资效果的重要指标——环境效果，建立了青岛

供电公司投资性房地产项目投资效果的综合评价指标体系如表５－１所示。

表５－１综合评价指标体系

一级指标

项

目

二级指标项目投资ＣＩ

经营成本Ｃ２

综合评价指标体

系

Ａ

经济效果Ｂ１

投资收益Ｃ３投资回收期Ｃ４租赁收入Ｃ５城市功能改造Ｃ６

社会效果Ｂ２

新增商业网点Ｃ８新增就业Ｃ９

招商引资吸引度Ｃ７

交通状况Ｃ１０噪音污染Ｃ１１

环境效果Ｂ３

城市景观Ｃ１２环保治理状况Ｃ１３

１）项目投资是企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金，包括建设投资和流动资金投资两项内容。在经济效果评价中，原始投资与建设期资本化利息之和为项目总投资，是一个反映项目投资总体规模的指标。

２）经营成本是指在项目计算期内，所有的付现成本３）投资收益是投资收入减去投资成本的差额

４）投资回收期，是指投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间，它有“包括建设期的投资回收期一和“不包括建设期的投资回收期”两种形

式。

５）租赁收入，所谓投资性房地产租赁收入是指以房地产出租方式回收投资，

３ｌ

华北电力大学工程硕士学位论文

，

它是房地产资金流转的基本方式之一．

对于投资性房地产投资者来说，创造投资收益最大化，是判断投资性房地产是否可行的重要内容。

５．３指标权重的确定

评价指标的权重是比较评价指标之间相对重要性的定量表示．目前关于指标权重的确定方法众多，主要有主观赋值法和客观赋值法两类，包括层次分析法、专家调查法、代表计数法等。本文采用层次分析法来确定各评价指标权重。

５．３．１层次分析法

美国运筹学家、匹兹堡大学教授ＳａａｔｙＴ．Ｌ．在２０世纪７０年代初提出了一种新的决策方法，即层次分析法（ａｎａｌｙｔｉｃａｌｈｉｅｒａｒｃｈｙｐｒｏｃｅｓｓ，简称ＡＨＰ法）。这是一种定性分析与定量分析相结合的系统分析方法。

运用层次分析法解决问题，大体可以分为五个主要步骤，主要有：

１）建立递阶层次结构

首先，根据对问题的了解和初步分析，把复杂问题分解成称之为元素的各组成部分，把这些元素按属性不同分成若干组，以形成不同层次。同一层次的元素作为准则，对下一层次的某些元素起支配作用，同时它又受上一层次元素支配。这种从上到下的支配关系形成了一个递阶层次。处于最上边的层次称为目标层，通常它只有一个元素，一般是分析问题的预定目标或理想结果。中间的层次一般是准则、子准则，称为准则层。最低一层是方案（措施）层，其中排列了各种可能采取的方案或措施。层次之间的支配关系不一定是完全的，即可以存在这样的元素，它并不支配下一层的所有的或部分的元素。一个典型的层次结构可以用下图表示出来。

目标层目标

／’／，，ｒ１、—，。＼

◆’’、矗

准则层准则ｌ准贝｝２住则ｋ

／／、一。＼

一，

．／／，＼．

◆。＼Ｙ

子准则层子ｉ１堇则层１令、子准贝【层２子准豆Ｊ层ｍ

ｉ１’，升一７、＼

屹盹，’＞≤聊＿－一－●一一多少｝

｜ｒ＼心ｒ。＞之‘ｆ

～＜祷确＼

方案层方案１方案２方案ｎ

图５－１层次结构图３２

华北电力大学工程硕士学位论文

２）构造两两比较判断矩阵

在建立递阶层次结构以后，上下层之间的隶属关系就被确定了。假定上一层的元素口作为准则，对下一层次的元素而，而，…，‘有支配关系，我们的目的是在准则口之下按它们相对重要性赋予ｘｉ相应的权重０．９ｉ（‘２ｌ，Ｚ，…，厅）。层次分析法所用的是两两比较的方法。

比较ｎ个元素＾，而，…，‘对准则口的影响，以确定它们在准则口中所占的比重。每次取两个元素而和■，用～表示五与■关于准则口的相对重要程度之比，其全部比较结果可用矩阵

ａｌｌａｘ２●●

●

ａ２１ｄ２２●●●

●●●％，：

ａ露ｌ口＾２…口Ｍ

该矩阵称为比较判断矩阵，简称判断矩阵。

判断矩阵中的赋值～表示元素葺关于元素ｘＪ的重要程度的赋值。这些赋值的根据，可以是由决策者直接提供，或是通过决策者与分析者对话来确定，或是有分析者通过某种技术咨询而获得，或是通过其他合适的途径来酌定。一般地，判断矩阵应由熟悉问题的专家独立地给出。

表５－２１－９标度的含义

标度含义

ｌ表示两个元素相比，具有同样重要性

３表示两个元素相比，前者比后者稍微重要

５表示两个元素相比，前者比后者明显重要

７表示两个元素相比，前者比后者强烈重要

９表示两个元素相比，前者比后者极端重要

２，４，６，８表示上述相邻判断的中间值

上述值的倒数若元素ｆ与元素／的重要性之比为ａ玎，那么元素／与元素

ｆ重要性之比为ａ∥＝１／ａ扩

３）各元素相对权重的计算

对手元素五，屯，…，毛，通过两两比较判断得到判断矩阵Ａ。

若Ａ是一致阵，则解特征值问题Ａｃｏ＝ｎｃｏ所得到的国＝（国１，ｃ０２，…ｃｏｎ）Ｔ

３３

华北电力大学工程硕士学位论文

经归一化后作为元素五，而，…，‘在准则口下的排序权重，这种方法称为排序权向量计算的特征值方法，

它是ＡＨＰ中最早提出的权向量计算方法，使用广泛，近年来，不少学者提出了排序向量计算的其他一些方法，如最小二乘法、对数最小二乘法、上三角元素法等等，这些方法在不同场合下运用各有优点。

４）判断矩阵一致性的检验

一般来说，由于客观事物的复杂性和人们认识上的多样性以及主观上的片面性和不稳定性，判断者不可能给出口扩的精确值，只能给出它的估计判断或大概判断。为了保证应用层次分析法分析得到的结论合理、正确，还需要对所构成的判断矩阵进行一致性检验。

当判断矩阵不具有一致性时，相应的判断矩阵的特征值也将发生变化，这就启发我们：可以用判断矩阵的特征值的变化来检查判断矩阵的一致性程度。衡量不一致程度的数量指标称为一致性指标Ｃ．Ｉ（ｃｏｎｓｉｓｔｅｎｔｉｎｄｅｘ），ＳａａｔｙＴ．Ｌ．将它定义为ＣＪ：—＇元ｍａｘ—－ｍ

ｍ—ｌ。为了得到一个对不同阶数判断矩阵均适用的一致性检验的临界值，还必须考虑一致性与矩阵阶数之间的关系。事实上，判断矩阵的阶数越大，元素间两两间比较判断的比例就越难达到一致性。为了建立衡量一致性指标Ｃ．Ｉ．的方法。

①对于固定的ｍ，从ｌ，２，…，９，１／２，…，ｌ／９中独立地随机抽取掣个值，平均随机一致性指标Ｒ．Ｉ．的计算过程如下：

Ｚ

作为矩阵上三角元素，主对角线元素自动取１，下三角元素取上三角对称元素的倒数，由此得随机正互反矩阵彳７；

②计算所得矩阵么，的一致性指标尺』．：生坠警；，竹一Ｉ

③重复上述步骤以得到足够数量的样本，计算足工样本均值。

在这里，对于２阶判断矩阵，Ｒ．上只是形式上的，因为２阶判断矩阵总是具有一致性。当阶数大于２时，将判断矩阵的一致性指标Ｃ上与同阶平均随机一致性指标尺．上之比称为随机一致性比率并记为Ｃ．Ｒ．。当ｃ—Ｒ．＝兰＜ｏ．１０时，认为判断矩阵有ＫＪ．

可接受的不一致性；否则，就认为初步建立的判断矩阵是不能令人满意的，需要重新赋值，仔细修正，直到一致性检验通过为止。

彤值是用于消除由矩阵阶数影响所造成的判断矩阵不一致的修正系数。数值见表５－３。

华北电力大学工程硕士学位论文

表５—３阶判断矩阵Ｒ．Ｉ．

’在通常情况下，对于ｎ≥３阶的判断矩阵，当ＣＲ≤０．１时，就认为判断矩阵具有可接受的一致性。否则，当ＣＲ≥０．１时，说明判断矩阵偏离一致性程度过大，必须对判断矩阵进行必要的调整，使之具有满意的一致性为止。

５）元素的组合权重及总体一致性的检验

一般地，如果一个系统可以分解为三个层次，即：最高层次为ｚ，第二层次为净｛Ｍ，Ｙ２，…，儿），第三层次为肛｛‘，ｘ２，…，‰），设已得到ｙ对ｚ的权向量为国产（彩：（弗），国：（Ｙ２），…彩ｚ（以））ｒ和一致性指标Ｃ．厶御了关于弗的权向量ｒｏｙ＝（缈Ｊ，（而），国Ｊ，（屯），…国ｙ‰））ｒ和一致性指标Ｃ．Ｉｙ（Ｘ）（ｉ＝ｌ，２，．．．，ｍ），则刁在ｚ中占的比重是

功：Ｏ力＝∑彩ｙＯ：，）缈ｚ（乃），卢１，２，…，ｍ

若记

ｒｉｊ＝ＣＯｙ（ｘ１）；Ｒ＝Ｒ（ｒ◇

则上式可表示成向量形式：（１９：（Ｘ）＝ＲｏＪｚ０９，式中缈ｚ００＝（，国：（ｘＯ，彩：俐，…缈：伍∥夕ｒ是Ｚ关于ｚ的权向量，ＣＯｚ御＝（ｃｏ：（ｙＯ，缈：㈨，…国：陟∥夕ｒ是】，关于ｚ的权重向量。

对于一致性指标Ｃ．厶仞和Ｃ．易∞（扣ｌ，２…．，刀）除了逐个检验之外，也可以作如下的统一检验：石关于ｚ的一致性指标定义为：

Ｃ?厶∞２Ｃ?厶仞＋∑彩：矧Ｃ?Ｉｙ（Ｘ）

相应地，随机一致性指标为：Ｒ－厶仞＝Ｒ?厶仞＋∑彩：（弱）Ｒ?易∞

可按照船＜ｏ．１来检验整体的一致性。

更一般地，若一个复杂系统可以分解为ｎ个层次，最高层次（即第一层次）为ｚ，最低层次（即第ｈ层次）为肛缸，，勋…，Ｘｍ｝，以较低的第ｋ层次的诸元素和对较高的卜ｌ层次诸元素的权向量为列，构成的矩阵记为Ｒ＝（Ｊ｜｝＝３，４…，办），则弘缸，，Ｘ２…，粕｝关于目标ｚ的权向量为缈ｚ（Ｘ）＝ＲｈＲｈ－Ｊ???ＲＩＵｏ其中ｃ，是第二层次诸元素相对ｚ的权向量。

不失一般性地，上述方法可推广到目标层次含有多个目标的情形。３５

华北电力大学工程硕士学位论文

５．３．２评价指标权重的计算

本文以青岛供电公司投资性房地产项目为研究对象，发放５０张调查问卷，进行指标的确定和权重的计算，构建一个各指标之间相互连接的层次结构模型如表５－４所示。

表５．４项目综合评价指标体系

目标层Ａ准则层Ｂ方案层Ｃ

项目投资ＣＩ

经营成本Ｃ２

经济效果Ｂｌ投资收益Ｃ３

综

投资回收期ＣＡ

合

租赁收入Ｃ５

评

城市功能改造Ｃ６

价

招商引资吸引度Ｃ７

指社会效果Ｂ２

新增商业网点Ｃ８

标

体新增就业Ｃ９

交通状况Ｃ１０系

噪音污染ＣＩＩ

环境效果Ｂ３

城市景观Ｃ１２

环保治理状况Ｃ１３

（１）方案层指标权重的确定

①衡量经济效果５个指标的判断矩阵Ｂｌ－ｃ

表５－５判断矩阵Ｂ１－Ｃ

Ｂ１ＣＣｌＣ２Ｃ３ＣＡＣ５

Ｃｌｌ１／２ｌ／４１／３ｌ

Ｃ２２１１／３ｌ／２２

Ｃ３４３ｌ３２

ｃ４３２１／３ｌ２

Ｃ５ｌ１／２ｌ／２ｌ／２ｌ

借用软件ＭＡＴＬＡＢ，求出最大特征根ｋ及权重向量暇：３６

华北电力大学工程硕士学位论文

ｋ＝５．２０２２，形＝［０．０８８７０．１５６９０．４１２８０．２２５８０．１２５８］７

检验值：Ｃｌ＝Ｏ．０５０６，ＣＲ＝Ｏ．０４５１

②衡量社会效果４个指标的判断矩阵Ｂ２－Ｃ

表５－６判断矩阵Ｂ２－Ｃ

Ｂ２．ＣＣ６Ｃ７Ｃ８Ｃ９

Ｃ６ｌ１／５１／３３

Ｃ７５ｌ３７

Ｃ８３１／３ｌ５

Ｃ９１／３ｌ广７ｌ，５ｌ

借助软件ＭＡＴＬＡＢ，求出最大特征根ｋ及权重向量％：

ｋ＝４．１１７０，吸＝［０．１１７５，０．５６５０，０．２６２２，０．０５５３］７

检验值：Ｃｌ：Ｏ．０３９，ＣＲ＝Ｏ．０４３３

③衡量环境效果４个指标的判断矩阵Ｂ３－Ｃ

表５－７判断矩阵Ｂ３－Ｃ

Ｂ３℃ＣｌＯＣｌｌＣ１２Ｃ１３

ＣｌＯｌ３５３

Ｃｌｌ１／３ｌ３１／２

Ｃ１２１／５ｌ／３ｌ２

Ｃ１３１／３２ｌ／２ｌ

借用软件ＭＡＴＬＡＢ求出最大特征根ｋ及权重向量呢：

ｋ＝４．５８１２，呢＝［０．４９９３０．１８２３０．１４３２０．１７５２３７

检验值：ＣＩ＝Ｏ．１９３７，ＣＲ＝Ｏ．２１７７

上述１３项指标计算结果显示：衡量环境效果的指标判断矩阵Ｂ３．Ｃ中ＣＲ＝０．２１７７≥０．１，说明判断矩阵偏离一致性程度过大，必须对判断矩阵进行必要的调整，其他各项指标符合一致性。

修正Ｂ３．Ｃ：

３７３１Ｉ

１３１／２

Ｂ３．Ｃ＝ｌｌ

１／３１１／２Ｉ

２２１ＪＩ

３７

华北电力大学工程硕士学位论文

借用软件ＭＡＴＬＡＢ求出最大特征根ｋ及权重向量呢：

ｋ２４．１１３１，呢２［０．５４１２０．１６８２０．０７７１０．２１３５］。

检验值：ＣＩ＝０．０３７７，ＣＲ＝０．０４２４

（２）准则层指标权重的确定

投资性房地产项目投资效果综合评价指标体系不仅涵盖了传统的经济效果、社会效果，而且还考虑了项目对环境的影响，即环境效果，这三个指标对目标层所构成的判断矩阵Ａ．Ｂ如下：

表５．８判断矩阵Ａ．Ｂ

Ａ．ＢＢｌＢ２Ｂ３

Ｂｌｌ３５

Ｂ２１／３ｌ２

Ｂ３ｌ／５Ｉ／２ｌ

借用软件ＭＡＴＬＡＢ，求出最大特征根缸及权重向量矿：

ｋ＝３．００３７，形＝［Ｏ．６４８００．２２９９０．１２２２］’

检验值：ＣＩ＝０．００１８５，ＣＲ＝０．００３５６

（３）各指标组合权重的确定

利用以上结果分别求方案层中各指标对项目投资效果综合评价指标体系的组合权重：

第二层对总目标的组合权重及检验结果，即为总体模型下对应各准则的结果。第三层中各元素（包括指标、准则）对总目标的组合权重及检验结果如下：经济效果各指标的组合权重：

Ａｉ＝【０．０５７５０．１０１７０．２６７５０．１４６３０．０８１５】

社会效果各指标的组合权重：

Ａ２＝【Ｏ．０２７００．１２９９０．０６０３０．０１２７】

环境效果各指标的组合权重：

Ａ３＝【０．０６６１０．０２０６０．００９４０．０２６１】

本层次对总体目标的一致性检验结果为：ＣＲ＝０．０１６８

经过对整个模型的计算，得出各指标相对总体——青岛供电公司投资性房地产项目投资效果综合评价指标体系的权重结果见表５－９．

以上计算结果表明，ＡＨＰ法将影响投资性房地产项目投资效果相关因素定量化处理后，明确地指出经济效果中投资收益对项目投资效果影响最大，说明青岛供电公司该投资性房地产项目跟大多数项目的投资目的一致，都是追求经济利益的最３８

华北电力大学工程硕士学位论文

大化，这也符合投资性房地产的定义及特征；其次重点关注投资回收期的长短，以衡量投资风险的高低，下文将以ＡＨＰ得出的权重数值为基础，对该项目投资效果进行模糊评价分析

表５－９综合评价指标体系权重

目标层Ａ准则层Ｂ方案层Ｃ权重排序

项目投资Ｃｌ０．０５７５８

经营成本Ｃ２０．１０１７４

综经济效果Ｂｌ投资收益Ｃ３０．２６７５ｌ厶口投资回收期ＣＡＯ．１４６３２评租赁收入Ｃ５０．０８１５５价城市功能改造Ｃ６０．０２７０９指招商引资吸引度Ｃ７０．１２９９３

社会效果Ｂ２

标新增商业网点Ｃ８０．０６０３７体新增就业Ｃ９０．０１２７１２系交通状况Ｃ１００．０６６１６Ａ噪音污染Ｃ１１０．０２０６１１

环境效果Ｂ３

城市景观Ｃ１２０．００９４１３

环保治理状况Ｃ１３０．０２６１１０

５．４项目投资效果的模糊综合评价分析

５．４．１模糊综合评价方法的基本原理

模糊综合评价的数学模型由三个要素组成，可按以下步骤进行：

１）确定评价对象集、因素集和评语集。

根据实际需要确定评价的对象集、评价的因素集和评语集。

对象集：Ｄ＝｛ＯＩ，０２，０３９?ｅｅＩｐＤ，），因素集：Ｕ＝“，“２，…，“朋｝，评语集：

矿２似，ｖ２，…，Ｋ）。

２）建立ｍ个评价因素的权重分配向量么。

评价因素中的每个因素在“评价目标＂中有不同的地位和作用，即各评价因素在综合评价中占有不同的比重，这个比重我们称之为权值，确定权重值的方法很多，可以采用专家咨询法、层次分析法或“相对重要程度相关等级计算法’’等，本文采用层次分析法确定各指标权重。３９

华北电力大学工程硕士学位论文

么＝ｈ，口：，…，ｑ｝

其中：ｏ≤ｑ≤ｌ，且∑口ｆ＝ｌ

３）通过各单因素模糊评价获得模糊综合评价矩阵．

一吒肘

Ｒ＝嘞）～＝吃肼

龟勉；一；

％～，棚

称Ｒ为单因素评价矩阵。Ｒ中第ｆ行１Ⅵ反映的是被评价对象的第ｉ个因素对于评价集中各等级的隶属度；第－，列反映的是被评价对象的各因素分别取评价集中第，个等级的程度。

４）进行模糊变换得到综合评价结果。

曰＝ＡｏＲ＝Ｃｂ，，屯，…，屯）

此处，符号“ｏ＂表示广义的合成运算。

Ｂ＝他，岛，…，瓦）就是对此事物的模糊综合评价。

根据实际问题的需要，可以选定某种具体的求勺（ｊ；ｌ，２，…，ｎ）的方法。主要有Ｍ（人，Ｖ）模型，Ｍ（?，Ｖ）模型和Ｍ（０９＋）模型。一般情况下，模型Ｍ（０９＋）比较精确，它适用于兼顾考虑整体因素的综合评价，针对客户满意度的具体情况，本文选用较为精确的模型Ｍ（?，＋）进行综合评价。

（５）得出评价对象的综合分值。

对模糊综合评价结果向量进行分析，如是多目标综合评价，还应对评价对象进行排序，从中选出最优者。

５．４．２项目投资效果的综合评价

个评语Ｕ的程度‰．其中乍＝ｎｅ，／ｎ（ｎ为参与模糊综合评价的专家总人数，，％为参

墨曩吲

华北电力大学工程硕士学位论文

推广部策划师、学校教授等专家和权威，采用德尔菲法得到项目经济效果、社会效果和环境效果的单因素评判矩阵，分别记为Ｒｌ，ｌ也，Ｒ３。

ｌ０．３００．３５０．１００．０５０．２０ｌ１

ｌ０．１００．２００．３００．１００．３０Ｉ

墨＝ｌ０．２０ｏ．１０１０．３５０．２００．１５

１ｌ

Ｆ１０．１５０．１５０．２５０．３００．１５Ｉ

‘ｌ

ｌＬ０．２５０．１５０．２００．２５０．１５Ｊ

ｔ，ｌ０．１００．１５０．３５０．３０ｏ．１０］１

足：１０．０５０．１００．３００．３５０．２０Ｉ

‘１ｆ０．１５０．２５０．３００．２００．１０ｌＩ

Ｌ０．１００．２００．３００．３０ｏ．１０Ｊ

１０．１５０．１００．３００．２５０．２０］

足：ｌ０．２００．１５０．２５０．３００．１０ｌ

。ｌ

１０．０５０．１５０．３００．３００．２０Ｉｌ

Ｌｏ．１００．１００．３５０．３５ｏ．１０Ｊ

然后，进行一级模糊综合评判。第一级模糊综合评判是指按结构性指标中的所有分析指标进行评判，根据模糊矩阵Ｒｉ，结合前文得到的各类分析指标的权重，对每个结构性指标中的分析指标进行综合评价，于是可以得到一级模糊综合评判集：

马＝形ｏＲｉ＝（１５Ｉ。，１５ｌ：，岛，，２５１．，岛，）

关于模糊算子“。＂，根据实际情况，为了区分各因素的作用，本文采取加权平均型，即Ｍ（－，ｏ）型。按照这种合成算子，求得评价结果为：

％＝∑嘞‰Ｏ＝ｌ，２，３；ｔ＝１，２，…，５）

对于信１，我们可以计算出它的一级模糊评判集。

骂＝彤ｏｇ＝（０．１９０２０．１５６４０．２８２００．２０１９ｏ．１７９５）

垦＝％ｏ是＝（０．０８４９０．１５０７０．３０５９０．３０２００．１５６５）

马＝形。忍＝（ｏ．１４００ｏ．１１２３Ｏ．３０２３０．２８３６ｏ．１６１８）

最后，进行二级模糊综合评判。第二级模糊综合评判是指在各二级子系统指标之间进行评判，将每个结构性指标当作一个因素，进行Ｂｉ的单因素评价，则模糊综合评价矩阵为：

Ｒ＝（且，岛，岛）ｒ＝魄），巧

同理，采取加权平均模型，可以得到模糊综合评判集：

Ｂ＝矽ｏＲ＝（岛，魂，６３，６．，６５）

最后，得到该企业的综合评判集为：

Ｂ＝矿ｏＲ＝（０．１５９９Ｏ．１４９７０．２９０００．２３４９Ｏ．１７２１）４１

华北电力大学工程硕士学位论文

通过模糊综合评价，对于青岛供电公司而言，新世界数码港项目投资的经济效益评价结果中优的比重为０．１９０２，良的比重为０．１５６４，好的比重为０．２８２０，中的比重为０．２０１９，差的比重为０．１７９５，根据最大隶属原则，认为该项目经济效益好，在‰１

经济上是可行的。

社会效益评价结果中，优的比重为０．０８４９，良的比重为０．１５０７，好的比重为０．３０５９，中的比重为０．３０２０，差的比重为０．１５６５，根据最大隶属原则，认为该项目社会效益的最后评价为良好，得分较高。

环境效益评价结果中，优的比重为０．１４００，良的比重为０．１１２３，好的比重为０．３０２３，中的比重为０．２８３６，差的比重为０．１６１８，根据最大隶属原则，认为该项目环境效益的最后评价也是良好，环境效益显著。

从项目综合评价的结果来看，评语为优所占比重是０．１５９９，良的比重为０．１４９７，好的比重为０．２９００，中的比重为０．２３４９，差的比重为０．１７２１，得分最高的评语为好，所以，综上所述，该投资性房地产项目的投资效果是良好的，是成功的。

４２

华北电力大学工程硕士学位论文

第六章结论

发达港口城市，山东省经济实力较强的城市，宏观经济稳定、

好的发展前景。同时，东部商务区作为国家级开发区，其发

电公司投资性房地产项目的投资效果展开分析研究，从投资

项目的实际情况出发，综合考虑投资性房地产的投资特点，运用层次分析法和模糊综合评价法，对项目的经济效果，社会效果和环境效果进行综合评价分析，得出了具有一定参考价值的结论。

１）东部商务区的商品住宅开发的整体水平不高，市场对新概念、高品质的品牌楼盘的期待仍较为强烈，而且本项目的地理位置和区域环境优势明显，项目可塑性强，有利于打造ＣＢＤ商圈核心的标志性建筑之一。

２）项目充分的市场调研，正确的选址，较为准确的定位，恰当的策划决策，充裕的资金，保证了项目的顺利实施。

３）通过经济效益测算，该项目具有较高的投资收益，具有较强的盈利能力。４）在项目的营销推广中，根据租售情况，及时反馈客户信息，处处本着以顾客为本的精神，尽量满足客户的合理化要求，是项目租售较好的一个原因。

通过上述分析，本项目具有良好的经济效益，且发展潜力巨大，同时还能够树立良好的社会效益，有助于改善青岛市的整体环境，因此项目的投资效果良好。

但是，在对该项目的投资效果进行分析的过程中，我们也发现项目执行管理中存在一些问题，如各个部门、岗位间权、责、利划分不够清晰，因此应注意加强各个部门及其员工的沟通与协调，使得运作更加规范。４３

华北电力大学工程硕士学位论文

参考文献

［１］财政部．企业会计准则（北京）经济科学出版社，２００６年．

［２］赵西卜，王艳红，尚利．投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题［Ｊ］北京：

财会学习，２００６，（５）：４３－４５．

［３］王蕾，于鹏，杨双，丘建龙．从２００９年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择［Ｊ］

北京：国际商务财会，２００８，（８）：４０＿４２．

［４］刘文欢。投资性房地产公允价值计量模式分析［Ｊ］．武汉：财会通讯（学术版），２００７，

（１１）：４３－４５．

［５］郑春瑛．新企业会计准则与上市公司业绩变化分析财会研究［Ｊ］．兰州：财会研究，

２００７，（５）：５４－５５．

［６］王庆庆，房地产风险分析中的蒙特卡洛模拟，统计与决策，２００５（１１）：１４３－１４４．［７］刘秋雁，房地产投资分析，东北财经大学出版社，２００３．６．

［８］陈晓慧、刘炜，房地产投资风险的模糊评价，武汉理工大学学报，２００３（１）：９２－９４．［９］向为民，房地产组合投资风险最小模型，重庆大学学报，２００４（７）：１５２－１５４．［１Ｏ］Ｌ蝎Ｂ．ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＡｉｒｃｒａｆｔｓｔａｎｄａｒｄＮＯ．４０；ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｉａｓｂ．ｏｒｇ／，ｍａｙ２０００．

［１１］中国注册会计师协会．２００８年度注册会计师全国统一考试辅导教材（会计）［Ｍ］北京：

中国财政经济出版社，２００８年３月．

［１２］财政部会计司组织翻译．国际会计准则第４０号一投资性房地产［Ｊ］．北京：会计研究，

２０００，（７）：６０－６５．

［１３］龙静．投资性房地产的会计准则比较及影响分析，房地产开发，２００７年第８期．［１４］沈小平，房振武，孙元元．投资性房地产会计处理问题探讨，商业会计，２００６年第

８期中．

［１５］李桂英，刘龙泉．探析新旧企业会计准则的投资型房地产差异［Ｊ］兰州：财会研究，

２００９（８）：３８－４４．

［１６］应华羚，张维宾．投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用［Ｊ］．

太原：会计之友，２００８（１０）：３３－３４．

［１７］邱近峰．试析新会计准则对房地产行业的影响，法制与社会，２００６年第９期上．［１８］袁伟．新会计准则对房地产企业的影响探析，会计之友，２００６年第８期上．

［１９］马颖新．会计准则的“国际趋同’’与“中国特色＂，大庆师范学院学报，２００７年１

月，第２７卷．

［２０】王璞．房地产管理与咨询实务．北京：中信出版社，２００５年．

［２１］陈键飞．房地产开发项目的可行性研究．中国西部科技．２００５（５）．［２２］冯清华．项目评估方法与技术．北京：华夏出版社，２００６年．

华北电力大学工程硕士学位论文

［２３］刘正山．房地产投资分析．大连：东北财经大学出版社，２００６年．

［２４］张勇．ＸＣＤ房地产开发项目可行性研究：［硕士学位论文］．郑州大学，２００７年．［２５１周惠珍，投资项目评估案例，中国计划出版社，２００３年版．

［２６］王学东，商业房地产投融资与运营管理，清华大学出版社，２００４年版．

［２７］许仁忠．模糊数学及其在经济管理中的应用，西南财经大学出版社，２０００年版．［２８］常大勇，张丽丽．经济管理中的模糊数学方法，北京经济学院出版社，２００１年版．［２９］陆书玉．环境影响评价．高等教育出版社，２００１年版．

［３０］陈建明．商业房地产投资融资指南，机械工业出版社，２００３年版．

［３１１ＯＤＡ，ＥｖａｌｕａｔｉｏｎＤｅｐａｒｔｍｅｎｔ，ＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅＧｕｉｄｅｌｉｎｅｓａｎｄＰｒｏｃｅｄｕｒｅｓ．ＯＤＡ，

２０００：２３４．－２３６

【３２】ＯＤＡ．ＡＧｕｉｄｅｔｏＯＤＡＥｖａｌｕａｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ，ＯｖｅｒｓｅａｓＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，

２００１：９ｍ９１．

【３３】ＵＮＤＥＧｕｉｄｅｌｉｎｅｓｆｏｒＥｖａｌｕａｔｏｒｓ，ＵｎｉｔｅｄＮａｔｉｏｎｓＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，

２００ｌ：３３．３４

［３４］ＡＤＢ，ＰｅｒｆｏｒｍａｎｃｅＥｖａｌｕａｔｉｏｎ，ＡｓｉａｎＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＢａｎｋ，２００１：３

【３５】Ｂｏｍｃｈ，Ｒ．Ｅ．（１９９７），ＲａｎｄｏｍｉｚｅｄＥｘｐｅｒｉｍｅｎｔｓｆｏｒＰｌａｎｎｉｎｇａｎｄＥｖａｌｕａｔｉｏｎ：Ａｐｒａｃｔｉｃａｌ

Ｇｕｉｄｅ．ＴｈｏｕｓａｎｄＯａｋｓ，ＣＡ：ｓａｇ

【３６】Ｂｏｒｍａｎ，ＧＤ．ａｎｄＪ．Ｖ．Ｄ．（１９９６），ＴｉｔｌｅＩａｎｄＳｔｕｄｅｎｔＡｃｈｉｅｖｅｍｅｎｔ：ＡＭｅｔａ－Ａｎａｌｙｓｉｓｏｆ

ＦｅｄｅｒａｌＥｖａｌｕａｔｉｏｎＲｅｓｕｌｔｓ，ＥｄｕｃａｔｉｏｎａｌＥｖａｌｕａｔｉｏｎａｎｄＰｏｌｉｃｙａｎａｌｙｓｉｓｌ８（４）：３０９．３２６．４５

华北电力大学工程硕士学位论文

致谢

在论文的写作过程中，李永臣教授从选题到论文框架的构建，乃至论文内容的安排等方面，都给予了我细致、周到地启发和指导。李老师博大精深的学识、严谨的治学态度、科学的工作方法、精益求精的风格和谦虚平易的作风给我留下了深刻的印象，值得我永远的学习。在此向李老师表示衷心的感谢！

感谢在我论文写作过程中给予我帮助的所有人！感谢各位评委老师对我论文的评审！

华北电力大学工程硕士学位论文

在学期间发表的学术论文和参加科研情况

［１］袁青，胡友娇．会计信息失真的博弈分析［Ｊ］，科学时代，２０１０年７月．４７

；

．，，ｔ

聪，