土地法学案例分析

1.某县某镇职业高中于19xx年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。20xx年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力建造。于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方米，以每31.5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。

请问：镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？

答：（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。

（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定》第 9 条规定: 土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。第10条规定 : 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,按照批准权限批准后,由土管部门实施。第47条规定 : 无偿使用划拨土地使用权的土地使用者,因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权 , 并可以依法予以出让。以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。

（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。

2.20xx年8月某工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，20xx年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后，即在土地上圈起了围墙。

请问：（1）该工厂用地10亩是否合法？

（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于什么性质？

（3） 对畅达公司圈起的土地如何处理？

答：

（1）根据土地管理法第44条的规定，该工厂用地10亩是合法的。

（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于非法转让土地。

（3）按照土地管理法第73条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事

责任。对畅达公司圈起的土地进行处理。

3.江苏省某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部于19xx年5月未经有关机关批准，占用位于江苏省新沂市港头镇新芋村三组、新黄村五组和史芋村的耕地共16.99亩，作生活、办公和施工临时场地用，其中新芋村三组12.47亩作临时生活和办公用地，新黄村五组0.7亩作临时居住地，史芋村3.8亩作临时停车场和生产设备堆放用地，并在所占用的土地上新建简易建筑物2378.4平方米。

请问：（1）某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部这一行为如何定性？

（2）相关法律依据是什么？

答（1）未经批准非法占用土地。

（2）土地管理法第57条规定：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

4.甲房地产开发公司于20xx年6月与某市土地局签订该土地使用权出让合同，支付全部出让金后取得了该土地使用权证书并办理了所有审批手续。10月，因甲公司为周转资将该项目整体转让给乙公司，双方签订协议后去市土地局与房产局办理相关手续。但土地局审查后发现甲公司投资额不够（只达到总投资额的10%），因此没有为其办理转让登记。此后，两公司商议先由乙公司继续建设该项目，日后再登记手续。20xx年6月，乙公司开始出售建好的商品房，并与张某订立《房屋购买合同》。合同规定购房应付款总计12万元。全部房款交纳后，张某突然得知乙公司并未取得商品房销售许可证（我国规定商品房销售必须取得许可证），遂要求与乙公司解除合同，乙公司不同意。张某与之发生争议，诉至法院。

问：（1）甲公司能否转让该项目？说明理由。

（2）法院会如何判决张某与乙公司的纠纷？败诉方将承担何种责任？

答：⑴项目不能转让，必须完成投资总额的25%以上。

⑵判决张某与乙公司签订的房屋预购合同无效。败诉方退回全部房款。

5.某市政府20xx年3月发布公告欲公开拍卖一块国有土地的使用权，4月17日甲公司以700万元的出让金获得了该块土地的使用权，并经过公证与市国土局签订了土地使用权合同，预付了100万元作为定金，按合同规定，国土局在甲公司全部交纳出让金之后予以发证。

但事隔不久，甲公司与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误竞拍，地价偏高。据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交剩余的出让金。市

国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。在这段时间里甲公司未曾提过土地用途规定不清的问题。因此，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的100万定金。双方引发纠纷诉至法院。

问题：（1） 土地使用权出让可以采用什么方式？本案中双方签订的出让合同是否有效？

（2）甲公司应该在多长时间的期限内交清全部出让金？否则将会承担什么后果？

（3）法院将作如何判决？说明理由。

（4）假设双方对出让金没有任何争议，但国土局在合同约定的期限内迟迟没有为甲公司确权发证，甲公司遂将国土局诉至法院。此时法院将作如何判决？说明理由。

答：（1）协议、招标、拍卖、挂牌，本案合同有效。

（2）2个月内，否则无权索要定金。

（3）判决国土局胜诉，定金不予退还。按合同约定开发公司违约，承担交纳违约金100万元的责任。

（4）判决国土局违约，适用定金罚责。

 

第二篇：一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一、案例：

《20xx年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4：

某房地产开发公司于19xx年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于19xx年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地20xx年3月的土地使用权价值。

1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3、计算总费用。

（1） 年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2） 年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）

（3） 年税金=20×900=18000（元）

（4） 年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

4、计算房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）

5、计算房屋净收益。

（1）计算年贬值额。

年贬值额= 使用年限 =（元） 48建筑物重置价

（2）计算房屋现值

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000（元）

6、计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-165000=247740（元）

7、计算土地使用权价值。

土地使用权在20xx年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）

P= 7%×[1- （1+7%）]=3358836.15（元） 44单价=3358836.15/500=6717.67（元）

8、评估结果。本宗土地使用权在20xx年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

二、分析：

1．依上述案例，房屋现值为2062500元，土地使用权价值为3358836.15元：

房地产价值=2062500+3358836.15=5421336.15元

2．利用综合资本化率计算房地产价值。

（1） 综合资本化率。

L+R2×B 7% ×3358836.15+8%×2062500 R=

R1×= 2062500+3358836.15=7.38% L+B

式中：R------综合资本化率

R1----土地资本化率

L------土地价值

R2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

（2）房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）

（3）计算房地产价值。

P= 7.38%×[1- （1+7.38%）]=5348907.11（元） 44

3．分析。

先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5421336.15元；利用分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产价值为5348907.11元，两者相差72429.04元，从理论上分析，两者应该是相等的。

问题出在案例中，计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为44年，那么房屋收益年期也应该是44年。

三、调整

1．将案例中房屋收益年期按土地使用权剩余年期44年计算，调整后房屋年净收益为：

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率÷ [ 1-（1+8%）

-44 -44 ] =2062500×8% ÷ [ 1-（1+8%） ]=170778.13（元）

2．计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-170778.13=241961.87（元）

3．计算土地使用权价值。

土地使用权在20xx年3月的剩余使用年期为50-6=44（年） P=241961.87 ×[1- （1+7%）]=3280496.80（元） 7%444．计算房地产的价值。

房地产价值=2062500+3280496.80=5342996.80元

5．利用调整后的分步计算结果，通过综合资本化率计算房地产

价值。

（1） 综合资本化率。

L+R2×B 7% ×3280496.80+8%×2062500 R=

R1×= 2062500+3280496.80=7.386% L+B

式中：R------综合资本化率

R1----土地资本化率

L------土地价值

R2----建筑物资本化率

B-----建筑物价值

（2）房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）

（3）计算房地房地产价值。

P= 7.386%×[1- （1+7.386%）]=5345160.04（元） 44 6．调整后结果分析

先计算房屋建筑物价值，再利用土地剩余技术计算土地使用权价值，分步计算的房地产价值为5342996.80元；利用分步计算结果，通过综合资本化率直接计算房地产价值为5345160.04元，两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数，因此两者是相等的。

五、结论

《20xx年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，假

设房屋收益年期为无限年期，以致造成分步计算的房地产价值为5421336.15元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5348907.11元之间相差72429.04元。房屋收益年期采用与土地使用权剩余年期相同的有限年期，分步计算的房地产价值为5342996.80元，与利用分步计算结果，通过综合资本化率计算的房地产价值5345160.04元之间无差异（两者相差2163.24元，系由于计算中小数点进位造成，因为计算中多次应用指数），因此，个人认为，《20xx年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4，计算房屋净收益时，不应假设房屋收益年期为无限年期。