51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于19xx年生有一子王小甲。王甲于19xx年5月遇车祸身亡。王某于20xx年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。20xx年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

问题：

（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?

（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?

（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?

（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?

答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。

49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。20xx年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。20xx年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。

请回答下列问题：

（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？

（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？

（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？

（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？

（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？

答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从20xx年3月起合同有效期为3年，应于20xx年3月到期，20xx年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。

49．20xx年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让

方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。

问题：

（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?

（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?

（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?

（4）本案应如何处理?

答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。

49.20xx年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于20xx年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。20xx年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到20xx年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至20xx年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局

决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于20xx年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

问题：

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球

场？为什么？（2分）

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同

签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的19xx年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）

答：（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。（2）不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。（3）合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。（4）无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。

49.20xx年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从20xx年4月1日到20xx年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。20xx年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在20xx年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到20xx年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于20xx年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从20xx年1月至20xx年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。20xx年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题：

（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）

（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）

（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）

（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）

答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事

人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

49.20xx年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为20xx年4月1日至20xx年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到20xx年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。20xx年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。

问题：

（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?

（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于20xx年4月到20xx年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?

（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?

答：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。（2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在20xx年4月到20xx年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。

 

第二篇：房地产法案例集合

1、20xx年9月2日张某与其所在单位某建材公司签订协议，约定建材公司根据企业改制政策将五间房屋出售给张某。协议还约定，建材公司将张某房屋的土地及部分空地无偿划给张某。建材公司的土地性质均为工业用途的国有划拨土地。张某根据协议到土地管理部门办理土地使用权证时，土地管理部门审核后直接发文将该宗土地划拨给张某使用，土地用途仍为工业用地。后建材公司认为自己与张某签订的转让划拨土地改变了土地用途，违反了国家法律强制性的规定，诉至法院请求确认转让国有划拨土地的协议无效。

【思考】本案中国有划拨土地的协议效力如何？

2、某拍卖有限公司受中国工商银行玉林分行的委托，对位于广西某淀粉厂房产及土地使用权进行公开拍卖。拍卖前，拍卖公司已经告知前来查看标的的竞买人该土地属于划拨用地。拍卖会上，拍卖师向竞买人指出，拍卖标的物的品质由竞人自行确认，拍卖人对标的不承担瑕疵担保责任。后柳州市某房地产开发公司在拍卖会上以130万元的最高应价竞得该标的，双方当即签订了《拍卖成交确认书》。开发公司按确认书的约定，成交后8日内将拍卖价款直接汇付给了委托人工商银行，并支付拍卖公司佣金6.5万元。

后开发公司以该土地为划拨土地，无法办理国有土地使用权证为由，要求拍卖公司退回土地价款及拍卖佣金，拍卖公司认为拍卖前已经告知该土地用途为划拨土地，并且公司已经申明按现状拍卖，不承担瑕疵担保责任，因此不同意退回拍卖佣金，另拍卖价款不是由拍卖公司收取，因此没有义务退回。开发公司向南宁仲裁委员会申请仲裁，要求拍卖公司退回土地价款及拍卖佣金。

【思考】1、确认书是否有效？

2、土地价款和佣金拍卖公司应否归还？

3、20xx年某公司通过竞标拍得工业土地一块，并领取了土地使用证。20xx年该幅地块因规 划调整，被政府提前收回。出让合同中提前收回的条款为“甲方（国土部门）根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。“现双方对土地补偿标准存在争议，某公司认为补偿标准应按提前收回时的市场价格计算；国土部门认为应按照出让时的价格扣除已使用年限的出让金，将剩余出让金及贷款利息进行补偿。由于土地价格已大幅升值，所以两者的差距较大。

【思考】请问该标准应如何确定。

4、A公司与B市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同规定，A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩10万元，在出让合同签订后2月内交清。该出让合同经政府批准，在出让合同规定的期限内，公司仅交付50万元，即向市土地局申领国有土地使用证。土地管理局没有认真审核，即报市政府批准，向A公司颁发了国有土地使用证。A公司在该地块上，投入100万元完成初期投资开发，随即作价500万元，将土地使用权转让给B公司。

【思考】A公司与B公司的土地使用权转让合同效力如何？

5、A公司与B市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同规定，A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩10万元，在出让合同签订后2月内交清。该出让合同经政府批准，在出让合同规定的期限内，公司交付了全部土地出让金300万元。土地管理局报市政府批准，向A公司颁发了国有土地使用证。A公司在该地块上，投入30万元平整土地后，随即作价600万元，将土地使用权转让给B公司。

【思考】A公司与B公司的土地使用权转让合同效力如何？

6、A公司与B市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同规定，A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩10万元，在出让合同签订后2月内交清。该出让合同经政府批准，在出让合同规定的期限内，公司交付了全部土地出让金300万元。随后A公司在该地块上，投入100万元完成初期投资开发，但是土地管理局尚未核发国有土地使用权证。现A公司将该地块的使用权作价500万元，将土地使用权转让给B公司。

【思考】A公司与B公司的土地使用权转让合同效力如何？

7、A公司与B市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。在支付全部土地出让金300万元后，土地管理局报市政府批准，向A公司颁发了国有土地使用证。A公司在该地块上，投入200万元完成出让合同中规定的初期建设后，分别与B、C、D公司就同一土地使用权签订了转让合同，但在收取三家的转让金后没有办理土地使用权变更手续。B公司向法院起诉，要求实际履行，C、D公司闻讯以第三人身份参加身份，也要求实际履行其与A公司之间的土地使用权转让合同。

【思考】在一地数卖且转让合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同的，如何处理？

8、20xx年3月4日，A公司与B公司签订了合作协议。由A将其享有土地使用权的部分工业用地及所有的部分车间有偿提供给B公司作为其建设大型商业卖场及配套设施使用。B公司按协议约定向A公司交纳了协作金60万元及20xx年场地和房屋使用费28万元。随后，B公司组织施工人员对车间进行改造和整理、房屋维修并装修、垃圾清理共花费62元；先后向多家单位定购设备，支付定金87万元。与C公司等七家企业签订联营协议七份。B公司收取对方定金113万元。20xx年5月9日，A公司以市政府与其商谈解除土地使用权出让合同事宜为由，向建业公司致函要求其停止改造工程的施工。5月10日，建业公司复函天泉公司，要求其赔偿经济损失330万元。

9、甲所有的一处房产被列入其所在市旧城改造的拆迁范围，相关事宜已经正式公告。

【问题】在房屋被拆迁前，甲能否以此作为标的物设定抵押权？

10、甲所有的一处房产被列入其所在市旧城改造的拆迁范围，相关事宜已经正式公告。

【问题】甲在拆迁公告前以该房屋为标的物所设定的抵押权是否仍然有效？

11、王某所购买的商品房被纳入了旧城改造房屋拆迁的计划中。双方就补偿安置协议无法达成协议，当地房屋拆迁部门作出行政裁决后，王某向法院提起诉讼。在诉讼期间，能否对王某的房屋进行强制拆迁？

12、吴先生和刘女士在市区有一套房屋，属夫妻共同财产。20xx年11月28日，感情破裂的刘女士与吴先生领取了离婚证。同日，两人签订了一份离婚协议，该协议约定，儿子小吴由刘女士抚养和监护，吴先生有探视权和知情权；离婚之日起，夫妻共同财产房屋的产权、土地使用权及房屋的收益归儿子小吴所有。在房屋产权、土地证过户和房屋拆迁过程中，吴先生要大力支持，帮助解除困难，不得刁难。第二天，刘女士为儿子办理房屋产权过户手续，但不知何因，吴先生不予协助，致使该房屋产权未能过户。

20xx年8月，儿子小吴向镇江市京口区法院起诉，状告老爸不履行与妈妈达成的离婚协议，要求老爸履行协议，协助完善办理房屋产权过户手续，并承担本案诉讼费用。

【问题】如果你是本案的法官，应当如何裁判？

13、某印染厂因资金短缺，决定将该厂位于某市解放路38号的房屋转让给一私营企业作为商铺。解放路38号的土地是20世纪50年代建厂初期由政府划拨给印染厂作为生产经营用途的。20xx年，双方签订房屋转让合同，约定：印染厂将解放路38号的房屋，建筑面积200平方米，转让给某私营企业持有。经有关物业机构评估，该房屋价值人民币100万元，成交价100万元。

【思考】

1、该房屋转让合同的内容是否符合法律的规定？

2、本案中的房地产转让应当符合哪些条件？

3、本案所涉土地要办理土地使用权出让手续吗？

14、购房者许某看中了某开发商开发的一高级住宅，便找到开发商，开发商要求先交3万元定金，否则不予保留。许某购房心切，遂缴纳了定金，并与开发商签订了购房协议。协议中约定房屋的套内面积为150平方米，公摊面积20平方米。当许某收房后发现，实际测量结果套内面积只有134平方米，公摊面积有36平方米。许某认为，实际公摊面积与协议差异太大，要求解除合同，返还定金。开发商辩称公摊面积是购房者应当承担的。双方发生纠纷，诉至法院。

【思考】本案应当如何裁判？

15、黄锦福、陈丽琴系夫妻，某小区403房的产权在其夫妻关系存续期间登记在黄锦福名下。20xx年6月1日，黄锦福、陈丽琴与合邦公司签订一份《房屋租赁合同》，将该房出租给合邦公司，租赁期限自20xx年6月1日至20xx年6月1日，租金总额为5万元。合同签订当日，黄锦福、陈丽琴收取了合邦公司5万元的租金。20xx年12月合邦公司领取了房屋租赁证，但黄锦福至今未将房屋交付给合邦公司。20xx年3月，黄锦福将此房卖给洪频，3月16日洪频获得房屋产权证，随后装修入住。20xx年6月，合邦公司诉至法院，请求判令黄锦福、陈丽琴、洪频腾空房屋交其使用。

【思考】买卖不破租赁原则是否适用于本案？

16、甲将房屋租给乙，后将房屋作价30万出售，乙获悉后没有立即回应。4个月后，甲找到丙，后者表示愿意购买。此时乙亦表示愿意购买，但只出25万。乙能否主张优先购买权？

17、A房地产开发公司在某市郊区购买到一块土地使用权用于商品房的开发，A公司为了融资需要以该土地使用权抵押，向该市甲建设银行借款800万，该块土地使用权经评估为1000万元，双方在登记机关办理了登记。在登记时，注明抵押期限为1年。后A公司在该土地上建造了一栋商品楼，又以该楼向该市乙工商银行借款2000万元，期限为一年，该楼经评估为2500万元，在设定抵押时，工商银行对该楼的基地已设定抵押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为一年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双方办理了房屋他项权利登记手续。因A公司拖欠他人债务，被数个债权人起诉，要求执行该商品楼，甲建设银行申请法院实现其抵押权。乙工商银行也要求优先受偿，该楼被法院委托的拍卖公司进行了拍卖。

【思考】如何确定本案中两个抵押权的效力?

18、甲向乙借款50万，以自己所有的商铺作为抵押（价值30万），并由丙作为保证人提供担保。后乙向甲明确表示放弃对商铺的抵押权，这种情况下乙所作的弃权表示是否具有法律效力？丙的保证责任的份额如何确定？