房屋维修的计划管理

一、房屋维修计划管理的意义和任务

1.房屋维修计划

计划作为企业管理的重要职能之一,它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

作为房屋维修计划内容之一的实施方案,是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划,为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,理顺各种计划之间的关系,使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

2.房屋维修计划体系

从系统的观点讲,企业属于一个有着具体目标的人造系统,构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分,其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作,而且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益,我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件,则必须围绕维修工作的正常开展,对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此,在房屋维修计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心,由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

房屋维修计划体系中的各种计划,按不同的分类标准可分为不同的类型。

首先,按计划内容分,可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件,具有主体计划的性质。

而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划,如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系,保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时,还必须根据房屋维修工作的特点,不断调整、完善维修计划的内容和指标,努力促进维修工作的正常开展,确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

其次,按计划期的长短分,房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长,所以计划内容比较粗糙,属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排,它是具体指导维修工作的计划文件,属于操作性或实施性的计划。

二、房屋维修计划管理

房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分,是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调,高效率地利用企业现有的生产要素,协调好企业各职能部门的关系,从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作,其中积极做好计划工作的综合平衡,是维修计划管理的基本工作。

为搞好房屋维修管理,要建立健全计划管理机构和工作制度,明确各级管理人员的职责,保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行,严格控制投资标准,合理安排人力、物力和财力,并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。

1.房屋维修计划管理的意义

(1)计划是管理的开端,是管理循环的起始,任何管理都不能与计划相脱节,没有计划就失去了对行动的引导,就谈不上管理。

(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带,它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能,而各部门在开展具体业务管理时,则必须按计划办事,计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多,为了使其正常地、高效率地进行,必须对其实行全过程的平衡和协调,使维修工作经常处于计划的指导下进行,而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法,通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续,就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

2.房屋维修计划管理的特点

由于房屋维修工作的特点,使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下:

(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的,其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求,另一方面取决于所管房屋的完损情况,所以计划的自主性较差。

(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多,如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化,而且这些因素往往难以预见。因此,劳动生产率不稳定,影响开竣工,影响计划的稳定性。

(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性,造成计划期内的施工内容与比例不同,使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

3.房屋维修计划管理的任务

(1)根据国家房管政策对维修工作的要求,根据房屋损坏情况及用户的实际需要,在调查研究及分析预测的基础上,制定房屋维修计划,确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作,保证重点工程,统筹安排,最优地使用企业的资源,提高综合经济效益。

(3)在组织维修计划的实施过程中,通过控制和协调手段,消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素,保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调,季度计划对月度计划的控制和协调。

(4)做好执行情况的检查、统计和分析,总结经验和教训,及时反馈、及时调整和改进,不断提高计划管理水平。

4.房屋维修计划管理的目的

(1)有计划地对房屋进行维修保养,尽可能地避免房屋维修工作的盲目性,确保房屋安全正常使用,尽量提高房屋的使用功能,延长房屋的使用寿命。

(2)保证合理使用维修资金,使有限的资金发挥最大的维修效果,实现最大的经济效益和社会效益,努力使用户满意,提高物业管理公司的信誉。

(3)提高房屋维修管理水平,实现房屋维修目标,全面完成维修任务。

总之,做好房屋维修计划管理工作,要根据国家房屋政策对维修工作的要求、房屋完好损坏情况及用户的实际需要,在调整及预测基础上,制定维修计划并做好综合平衡工作,合理使用企业资源,做到节省开支、缩短工期,对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制,不断提高房屋维修质量,尽最大可能满足用户的需求,取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。

三、房屋维修计划的编制

上

1.房屋维修计划编制的原则

编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发,计划的编制既考虑到必要,又考虑到可能。

所谓实事求是,是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求,在确保房屋安全使用的基础上,正确处理重点和一般的关系,区分主要矛盾和次要矛盾,合理安排维修计划。

所谓量力而行,是指正确处理用户需要、技术与经济的关系,在编制维修计划时,在听取

用户意见的同时,应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性,做好房屋维修方案的论证工作,在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上,尽量减少用户的经济负担。

所谓留有余地,是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰,一旦某个不确定因素变成现实的影响因素,一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响,都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现,必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以,在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素,做好准备,即在编制计划时应留有余地。

2.房屋维修计划的内容

房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面:

(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心,是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划,它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括:

①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划,自有工人的组织及供应计划,各维修班组(或施工项目部)任务的安排,外包工程的招投标计划等。

②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。 ⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

3.房屋维修计划的编制方法

(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析:

①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。 ②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据,通过组织查勘鉴定,掌握房屋各类完损等级情况后,为确保房屋安全、正常使用,保持房屋的正常使用功能,必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好和基本完好房屋经常进行维护保养,以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况,着重在确保安全的前提下,编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。 ③编制房屋维修计划,除上述主要依据外,还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系,年度维修计划的编制步骤如下:

①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。 ②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排,编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

制定年度维修计划时,还应注意以下几点:

①对企业自身条件应有全面正确的了解,在自身具备的条件基础上编制计划。 ②对房屋损坏等级统计资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。

③在编制计划时,应做好综合平衡工作,协调好各层次、各方面的关系。

(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上,按照均衡生产的原则,并结合季节特点,编制季度计划,季度计划要保证年度计划的顺利完成。

①编制季度维修计划要考虑的因素。首先,应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻,夏季盛夏酷暑),适当安排维修任务和采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目,例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修,如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行,学校用户可安排在寒暑假期间施工等。

②季度维修计划的编制。编制季度维修计划时,应在年度维修计划的指导下,根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划,在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例,在条件许可的基础上,尽量赶早,以确保年度计划的完成。在编制季度维修计划时,应拟定具体的维修设计方案和施工方案,以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算,以确定该工程的预算造价及工料消耗量指标,并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程,应参照其原有的施工组织设计中总进度的要求来编制季度维修计划进度表,对新开工程,在未编制进度计划表的情况下,首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分配情况,在此基础上,对新开工程进行研究,初步排出其施工进度计划,并对其资源进行综合平衡,考虑工程搭接,尽量组织均衡施工。

③月度维修计划的编制。在充分保证季度维修计划完成的前提下,根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况,按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备,包括工程项目的查勘设计,维修项目报批,水电表移位,道路占用办理,住用户动迁,维修队伍、材料、设备等准备情况。

月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同,维修项目因是月度计划,基本上均做查勘预算,编制的依据是施工分段作业计划,如情况有变化,在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完成。如有特殊情况,应办理一定手续,经批准后才可以调整计划。

四、房屋维修计划的执行和控制

编制房屋维修计划,是计划管理的开始,重要的是在计划确定以后,如何贯彻执行,保证计划的实施。

房屋维修计划控制的主要内容包括:修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查,召集有关会议等。

房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此,必须将维修计划按内部组织机构层层分解,落实到基层,实行责任制,并让从事维修的有关人员了解,使计划成为全体人员的奋斗目标。

在计划贯彻执行过程中,要进行经常性地监督检查和考核。房屋维修施工中对已有房屋进行的维护保养、修理、改造,受到多种因素的制约。如:因使用单位和使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划的需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准和减少维修工程量,以及建筑材料价格调整,突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划的实施和完成。因此,加强对维修计划的监督检查和考核,发现问题,及时研究解决,搞好综合平衡,对于维修计划的完成尤为重要。

维修计划执行情况检查的主要内容有:计划指标分解及措施落实情况;计划指标的完成情况;原计划的正确程度;执行过程中出现的问题及解决的办法;有哪些经验教训等。

为了确保按规定工期完成任务,在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段的工程完成70%左右时,就要准备下一阶段的开工,所以这时往往容易重视新开工阶段工程,而忽视对上一阶段的扫尾工作,使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划,对扫尾计划要落实到人,并要落实时间、落实任务,以确保整个工程按工期计划完成。

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第二篇：房屋管理与维修

《房屋管理与维修》

教学大纲

第一章房屋管理与维修总论

【教学目的和要求】这一章作为房屋维修的入门，主要阐述房屋维修的一些基本概念；房屋维修的意义、范围和标准；房屋维修周期、规划和工程施工；明确房屋的接管验收及房屋维修质量验收，使学生们从对房屋维修的初步了解逐渐进入到专业课程的学习。

【教学重点】

1.房屋维修的概念和意义；

2.房屋维修的范围和标准；

3.房屋维修的技术管理；

4.房屋维修周期、规划及施工；

5.房屋维修的质量和验收；

6.房屋的接管验收与保修；

7.房屋的损坏及房屋等级评定标准。

第一节房屋的接管与保修

一、新建房屋的接管验收

1.新建房履的按管验收的含义

新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件

(1)建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。

(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

(3)房屋幢、户编号业已经有关部门确认。

3.接管验收应提交的资料

(1)产权资料

(2)技术资料

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审枝，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按质量与使用功能进行检验。

(4)验收中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

5.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设施使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全的问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

二、原有房屋的接管验收

1.接管验收应具备的条件

(1)房屋所有权、使用权清楚。

(2)土地使用范围明确。

2.接管验收应检索提交的资料

(1)产权资料房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及附属物清册。

(2)技术贤料房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料。

3.接管验收程序

(1)移交人书面提请接臂单位接管验收。

(2)接管单位对接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位合同移交人按质量与使用功能进行检验。

(4)对检验中发现的危险、损坏问题，按危险和损坏问题的处理方法处理。

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备、附着物，核实房屋使用状况。

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

(7)移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。

4.危险和损坏问题的处理

属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属于法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

三、交接双方的责任与保修

1.为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料的要求提前做好房屋交接准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。

2.接管验收时，交接双方均应严格按照《房屋接管验收标准》执行。

3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。。

4.新建房屋自验收接管之日起．应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金，接管单位在需要时用于代修，保修期满，核实结算；也可在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。保修期自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限。

(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

第二节房屋的损坏及房屋完损等级评定标准

一、房屋的损坏

1.自然损坏

房屋因经受自然界风、霜、雨、雪、冰凉、地震的作用，受空气中有害气体的侵蚀与氧化作用，或受蛀蚀而造成各种结构、装饰部件的建筑材料老化、损坏，均属于自然损坏。

2.人为损坏

房屋因在生活和生产活动中各种结构、装饰部件受到磨、碰、撞击，或使用不慎不当．如不合理地改变房屋用途造成房屋结构破坏或超载，不合理地改装、搭建，居住使用不爱护等，以及设计和施工质量低劣、维修保养不及时而造成的各种结构、装饰部件损伤或损坏，

均属于人为损坏。

二、房屋完损等级评定标准

(一)房屋完损标准

1．完好标准

2．基本完好标准

3．一般损坏标准

4. 严重损坏标准

(二)房屋完损等级评定办法

1.钢筋混凝土结构、混合结构房屋完损等级评定办法

(1)凡符合下列条件之一者可评为完好房。

1)结构、装修、设备各项完损程度符合完好标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。

(2)凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好 以上的标准。

3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

(3)凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

(4)凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

2)在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

2．其他结构房屋完损等级评定方法

(1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

(2)结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

(3)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准．可评为一般损坏房。

(4)结构，装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

第三节房屋维修及其范围和标准

一、房屋维修及其意义

1.房屋维修的概念

房屋维修是指对房屋进行查勘、设计、维护和更新等修葺活动。

2.房屋维修的意义

维持和恢复房屋原有质量和功能，以保障住用安全和正常使用；对现有房屋进行改建或改造，以提高其使用功能，适应居住需要；对房屋律设中的设计施工缺陷，采用返工及补救措施；维护保养房屋，减缓损耗速度，延长房屋使用年限，减少对房屋建设的投资。

二、房屋维修的方针和原则

1、房屋维修的方针

房屋维修工作的方针是实行管养合一，积极开展房屋养护小修综合有偿服务活动；严格控制大片拆建，有计划地进行房屋大、中修与拆、留结合的综合改建；集中力量改造危险棚户房屋，保证用户的住用安全；有步骤地轮流搞好综合维修，以提高房屋的质量、完好程度，恢复、改善设备的使用功能；结合房屋大修与改建、改造，适当进行厨、厕与设备的更新改建；实行专群结合、修防结合、分工负责、综合治理，努力维护好房屋，以尽量提高房屋的使用年限与功能。

2、房屋维修的原则

美化城市，造福人民，有利生产，方便生活。

三、房屋堆修的范围和标准

(一)维修工程分类

按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修、大修、中修、小修和综合修理五类。

1．翻修工程

凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程。

2．大修工程

凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需要全部拆除的工程为大修工程。

3．中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

4．小修工程

凡以及时修复小损小坏，保持房屋厚来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

5.综合维修工程

凡成片多幢大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

(二)修缮范围

房屋的修缮．均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是如下情况需另行处理。

1.用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏，应由用户负责赔修。

2.用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时必须报经经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理。

(3)因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。

(4)市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥捅、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

(三)修缮标准

1．房屋等级

按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等两类。

2．修缮项目

(1)主体工程

(2)木门窗及装修工程

(3)楼地面工程

(4)屋面工程

(5)抹灰工程

(6)油漆粉饰工程

(7)水、电、卫、暖等没备工程

(8)金属构件

(9)其他工程

四、房屋管理与维修的关系

1.房屋管理的内容基本要求

2.房屋管理与养护小修的关系

3.大修、中修与养护小修的关系

第四节房屋维修技术管理

一、查勘鉴定

(一)房屋查勘鉴定分类

1.定期查勘鉴定

2.季节性查勘鉴定

3.工程查勘鉴定

(二)查勘鉴定的责任落实

1.房屋查勘鉴定的负责人

2.定期成季节性查勘鉴定

3.凡需进行工程查勘鉴定，由基层组织实施，上级管理部门抽查或复查。

4.查勘鉴定负责入，若因工作失职而造成事故的，要承担赔偿责任。

(三)必须先作技术鉴定的几种情况

1.需改变房屋使用功能时。

2.房屋可能发生局部或整体坍塌时。

3.房屋需改建、扩建或加层时。

4.毗邻房屋出现破损，产权双方对破损原因有异议时。

二、房屋雄护

各类房屋均应桉没计功能使用．用户应遵守有关使用规定。经营管理单位应对所管房屋的使用状况，进行监督，并加强日常维护。

三、修缮设计或修缮方案

修缮方案包括的内容：

1.房屋平面示意图(含部件更换设计)，并要注明座落及与周围建筑物的关系。

2.应修项目(含改善要求)、数量、主要用料及旧料利用要求。

3.工程预(概)算。

修缮设计的要求按有关规定办理。

凡翻修工程的设计必须具备以下资料：

1.批准的计划文件。

2.技术鉴定书。

3.城市规划部门批准的毕恭红线(定点)图。

4.修建标准及使用功能要求。

5.城市水、暖、气、电的管线等资料。

四、工程监督

五、工程验收

六、技术档案

1.工程质量等级检查评定和事故处理资料。

2.工程决算资料。

3.竣工验收签证资料。

4.旧房淘汰或改建前的照(底)片。

七、技术责任制

(一)总工程师

(二)主任工程师

(三)技术所(站)长

(四)地段技术负责人

第五节房屋维修周期、维修规划及维修工程施工

一、房屋的维修周期

(一)一般项目的损坏维修周期

1.瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。

2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5-8年。．

3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

4.外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。

5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。

6.水电设备计划检修周期，可以6一8年一次。

7.室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。

(二)各类结构房屋的维修周期

二、房屋维修规划

(一)制定房屋完好程度的评分标准

(二)评分和计算房屋完好串的方法

(三)评定房屋的完损等级，建立“病历卡”

(四)制定房屋维修规划

三、房屋维修工程施工

第六节房屋建筑维修质量及验收

一、房屋修缮工程质量检验评定标准

(一)分项工程的质量评定

(二)分部工程的质量评定

(三)单位工程的质量评定

二、房屋维修工程的竣工验收

(一)房屋维修工程竣工验收的目的

(二)维修工程竣工验收的一般依据

1.项目批准文件。

2.工程维修合同。

3.维修设计图样或维修方案说明。

4.工程变更通知书。

5.技术交底记录或纪要。

6.隐蔽工程验签记录。

7.材料、构件检验及设备调试等资料。

(三)维修工程竣工验收的标准

1.符合维修设计或维修方案的要求，满足合同的规定。

2.符合《房屋修缮工程质量检验评定标准(试行)》的规定。凡不符合的，应进行返 修直到符合规定的标准。

3.技术资料和原始记录齐全、完整、准确。

4.窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件。

5.水、暖、卫，气、电、电梯等设备调试运行正常，烟道、通风道、沟管等畅通无 阻。

(四)竣工验收的组织

三、施工单位和使用单位维修质量责任范围

(一)施工单位的责任

(二)使用单位的责任

(三)分清责任

思考题

1 .房屋接管验收具备的条件是什么？

2. 房屋接管验收应检索提交的资料有哪些？

3. 房屋接管验收的程序如何规定?

4. 建筑工程的保修期怎样规定?

5. 房屋完损等级有哪些?标准各是什么?

6. 什么是房屋维修?其意义、范围和标准各是什么？

7．房屋维修技术管理的主要任务和内容是什么？

8. 房屋的维修周期是多少?

9. 如何制订房屋维修规划？

10．房屋砌筑的维修质量分几个等级?如何评定？

11. 维修工程竣工验收的一般依据和标准是什么?

12．施工单位和使用单位维修质量责任范围是什么?

第二章地基基础工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生了解地基基础出现病害的原因。明确软土地基的不均匀沉降及地基湿陷变形对上部结构的不良影响。掌握不良地基的加固方法，病害地基的修复方法和地基基础的防护方法。

【教学重点】

1.地基基础出现病害的原因；

2.软土的概念及软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响；

3.湿陷性地基的概念及湿陷变形对上部结构的影响；

4.不良地基的加固方法及工程实例；

5.基础病害的防治和加固措施；

6.地基基础的防护措施。

第一节病害原因及其对上部结构的不良影响

一、病害及原因

1.地基不良

2.基础不良

(1)基础本身砌筑、选材或施工等未按规定要求，使基础的强度及耐久性不够，留下隐患，荷载作用后，便出现破损、开裂等病害。 [

(2)外界因素对基础的不利影响。

3.基础埋深选择不当

4.地基基础的防水、排水措施不利

5.使用不合理

6.相邻基础的影响

二、软土地基的不均匀沉降

1.软土的概念

淤泥和淤泥质土是软弱土的主要土类，通称软土。

2.不均匀沉降对上部结构的不良影响

(1)弯曲变形；

(2)局部惯斜；

(3)沉降中心；

(4)相邻影响下的附加变形；

(5)整体倾斜。

三、黄土地基的湿陷变形

(一)概念

湿陷性黄土是指受水浸湿后，土的结构迅速破坏，并发生显著的附加下沉，其强度也随着迅速降低。

(二) 湿陷性黄土的特征及评价

1. 湿陷性黄土的变形特征

(1)湿陷变形显著。

(2)湿陷变形范围大

(3)黄土湿陷与许多因素有关

2.黄土湿陷性的评定

《湿陷性黄土地区建筑规范》规定：采用湿陷系数8。判定。

3.湿陷变形对上部结构的水利影响

(1)基础及上部结构开裂，湿陷性黄土地基在外因水的侵扰下，特产生湿陷变形，引起房屋建筑下沉，导致基础、墙体、圈粱等开裂。

(2)房屋建筑整体沉降或倾斜，建(构)筑物地基由于浸水而引起整体均匀下沉，对于面积小、刚度大的构筑物，出现这类沉降较多。

(3)联接部位的断裂，房屋建筑中一些有联接的构造之间以及一些管道等，由于受水湿陷变形．引起联接部位断裂、管道断裂等，造成危害。

五、季节性冻土的冻害

(一)季节性冻土的特征

1.概念：

凡是温度等于低于零度，且含有冰的土均称为冻土。受季节影响，呈周期性冻结和融化的冻土，称为季节性冻土。

2.地基土产生冻胀的三要素

(1)水分

(2)细颗粒土

(3)负温度

(二)地基土冻害对上部结构的不利影响

1．裂缝

2.倾斜

3.挠曲

4.其他

第二节不良地基的加固方法及工程实例

一、挤密加固法

1.挤密作用机理

2.施工要点

(1)先清理好施工用的地基场地。

(2)桩机(打、拔两用机)就位，平稳后，按设计规定在桩位处对中桩孔，按顺序将桩管打人要处理地基土中。

(3)拔管成孔后要及时检查桩孔质量，然后将填料分层填入并加以捣实。

3.工程实例

二、高压喷射注浆加固

1.原理

2.高压喷射注浆法的施工工艺

3.工程实例

三、灌浆法加固

(一)硅化法加固

1．硅化法加固原理

2．硅化法施工要点

(1)施工前准备及施工使用的设备，施工前应对加固地基段落进行工程地质勘探，查明地基土的物理力学性质、化学成分以及水文地质条件等。

(2)灌浆范围及布置孔位，灌浆范围应根据房屋建筑的大小、基土胀缩量、地基土病害情况等沿房屋建筑的四周进行灌浆。

(3)施工程序

1)布置及清理加固地基插地。

2)定硅化孔位置。

3)打、拔管机定位，打人带?L的压浆管。注意，施工时如发现压浆管小孔堵塞，应及时拔管清洗干净。

4)在贮液罐内搅拌已配备好的浆液。

5)通过压浆泵注入浆液。施工时注意控制灌注压力，压力太大会使浆液流散。

6)以此重复，进行不同深度的灌浆，并不断接长压浆臂，直至全部灌浆完成。

7)拔管、洗臂，孔内填料捣实。

3．工程实例——用硅化法纠正不均匀沉降

(二)碱液法加固

1.原理

2工程实例

(三)石灰浆加固

1.原理

2.工程实例

第三节基础病害的防治和加固措施

一、基础的修复

1.粘结法

2.更换法

3.外包法

二、基础托换

1.基础扩大加固法

2.坑式托换

3.桩式托换

三、不良地基上基础的加固与稳定措施

(一)膨胀土上基础的加固与稳定措施

1.简单的防范法

适用于胀缩变形是由于防水、保湿措施不力而引起的情况，而且不均匀变形不能太大。 2抽换或重作基础的加固措施

对于地基土胀缩变形较大，导致基础及上部结构破损较严重的房屋建筑，则应根据病害的严重程度采用分段抽换或重作基础的加固方法。

(二)冻胀土上基础冻害的整治

1.换土法

2.保温法

3.增设钢筋混凝土基础梁或换土垫层

第四节地基基础的防护措施

一、基本要求

1.正确合理地使用房屋

2.做好地基和基础的防水、排水

3.保护好地基基础

二、特殊土地区的防护要求

1.季节性冻土地区的防护要求

(1)采暖设计的房屋，在采暖季节使用时不应间断采暖，要保证各房间的正常采暖。

(2) 有地下室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封好，以防冷空气隆入地下室引起基础冻害，而在其他季节则要经常打开门窗，使地下室有良好的通风，防止墙体受潮等。

2.湿陷性黄土地区的防护要求

(1)基本防水

(2)防漏水寒冷地区

(3)预防防水

3.膨胀土地区的防护要求

(1)合理种植树木

(2)在房屋建筑周围做好散水

第五节基础倾斜的矫正技术

一、浸水法和加压法矫正

1.浸水矫正法

2.加压矫正法

3.浸水与加压矫正法

二、排(掏)土纠倾法

1.掏土法

2.钻孔取土纠倾法

3.穿孔取土法

思考题

I．地基基础出现病害的原因有哪些?

2．软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响有哪些?

3．湿陷变形对上部结构的不利影响有哪些?

4．不良地基的加固方法有哪些?它们加固地基的原理和施工要点是什么?

5 病害基础的修复方法有哪些，

6 地基基础的基本防护要求有哪些，

7．膨胀土地区和湿陷性黄土地区地基基础防护有哪些特殊要求?

第三章砌体工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生明确旧砌体房屋质量和旧砌体房屋结构承载力的鉴定，掌握旧砌体房屋的维修技术和旧砌体房屋的加固技术。

【教学重点】

1.旧砌体房屋的质量评定

2旧砌体房屋的维修技术

3.旧砌体房屋结构承载力的鉴定

4.旧砌体房屋的加固技术

5.旧砌体房屋裂缝产生的原因及修补方法

第一节旧砌体房屋的质量评定

一、旧砌体房屋质量评定的标准

(一)可靠性等级评定的分级标准

I．砌体结构构件

2. 砌体结构

(二)砌体结构构件的质量评定

1．承载能力评定

2.变形裂缝评定

3.变形评定

4.砌体结构构件的评定

(三)砌体结构房屋的综合评定

1.将房屋以开间为单位划分为若干单元。

2.单元内砌体结构构件划分为基本构件或非基本构件。

3.单元按基本构件中最低等级评定。

(四)砌体结构的等级

按下述方法确定：

1.A级砌体结构不含c级单元，且B级单元不大于30％。

2.B级砌体结构不含D级单元，且C级单元不大于15％。

3.以C级砌体结构的D级单元不大于5％。

4.D级砌体结构的D级单元不大于5％。

(五)鉴定报告

对C、D级承重砌体结构构件的数量，位置、处理与使用建议应作详细说明。

二、旧砌体房屋耐久性的评定标准

三、砌体结构构件的耐久性评估

第二节旧砌体房屋的维修技术

一、砌体的耐久性破坏

(一)砖砌体耐久性破坏的主要原因

(二)防止砌体耐久性破坏的措施

1.加强对砌体受潮和受腐蚀情况的观测和监视，要及时采取有利措施。

2.加强对防水层、各种排水设施的维护与修理，防止砌体结构受潮及浸水腐蚀。

3.加强热工性能不足的外墙、檐口等部位的保温措施，消除“结露”、“桂霜”现象。

4.对于因风化、浸渍在墙面上的结晶物，应及时处理掉，以防继续腐蚀墙体。

5.禁止对墙体的人为破坏，如随意在墙上开洞，排放有害污水及蒸汽等。

二、砖砌体裂缝

(一)砖砌体房屋裂缝的观测

(二)砖砌体裂缝产生的原因

1.砖砌体的荷载裂缝

2.砖砌体的沉降裂缝

3.砖砌体的温度、收缩变形裂缝

(三)砖砌体裂缝修补方法

1.填缝密封修补法

2.水泥灌缝修补法

三、砖砌体旧房的拆修与矫正

(一)砖砌体的拆修技术

1．大面积墙体的拆砌

(1)临时支撑构架拆修法

(2)钢筋混凝土托粱拆修法

2.过梁与窗间墙的拆砌

(1)砖过梁被大量贯通裂缝破坏时，应全部拆砌或部分拆砌。

(2)砖过梁改换为钢梁或钢筋混凝土梁的放工方法。

(3)窗间墙拆砌方法。

(4)梁端支承砌体局部更换。

(二)砖墙整体矫正

1.先卸除墙身负荷，使墙体上部形成自由端。

2.安装矫正设施。

3.在倾斜墙面的反侧，离地面约300mm处将砌体横向灰缝内的灰砂掏去一部分，使矫正时墙面沿此灰缝转动复原。

4.矫正时，同时扳动每组千斤顶，通过斜向压杆对墙体施加椎力，同时，逐步放松反侧面的保险支撑．使墙体逐步扶正，回复到垂直位置。

5.倾斜一侧的灰缝陆续开裂，应清除裂缝内砂浆井用薄铁片嵌塞裂缝后，再用1：1干 硬性水泥砂浆填密。

第三节旧砌体房屋结构承载力的鉴定

一、旧砌体结构承载力的鉴定

(一)旧砌体抗压强度的鉴定方法

1.直接取样法

2.扁式液压顶法

3.剪切法

4.超声快速测定法

(二)砌体承载能力验算

1.无筋砌体受压构件的承载力计算

2.砌体局部受压承载力计算

第四节旧砌体房屋的加固技术

一、扶壁柱加固砖墙

1.砖扶壁柱加固砖墙

2.混凝土扶壁柱加固砖墙

二、钢筋网水泥浆法加固砖墙

1.适用范围

2.承载力验算

3.构件要求

三、增大截面法加固砖柱

1.侧面加固砖柱

2.四周外包混凝土层加固砖柱

四、外包钢加固砖柱

五、砖过梁加固

1. 当跨度小于1mm，而且裂缝不严重时，可将砖过粱的3～5皮砖缝凿深约40mm，且延伸入两侧窗间墙的长度不少于300mm的缝隙，然后，嵌入钢筋，并用 M10级水泥砂浆抹缝也可在梁附设钢筋后抹灰。

2.当跨度较小时，可用木过梁替代砖过梁。

3.在砖过梁的下边缘两侧嵌入角钢，并用水泥砂浆粉刷。

4.当跨度较大且破损严重时，可用钢筋混凝土过梁替换砖过梁。

思考题

1.说明旧砌体房屋裂缝产生的原因及修补方法？

2.拆修砖砌体的方法有哪些？

3.怎样进行砖墙的整体矫正？

4.常见的砖砌体的加固技术有哪些？

第四章混凝土工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生们掌握钢筋混凝土裂缝的产生原因、裂缝的预防措施和修补方法，钢筋锈蚀的主要原因、钢筋锈蚀的预防措施和修缮方法，混凝损坏的原因、预防措施和修补方法，钢筋混凝土结构的加固及钢筋混凝土结构火灾后的维修。

【教学重点】

1.钢筋混凝土裂缝产生的原因；

2.钢筋混凝土裂缝的预防措施和修补方法；

3.钢筋混凝土锈蚀的主要原因；

4.钢筋混凝土锈蚀的预防措施和修缮方法；

5.混凝土损坏的原因和现象；

6.混凝土缺陷、腐蚀、渗漏的预防措施；

7.钢筋混凝土结构的加固；

8.钢筋混凝土结构火灾后的维修。

第一节钢筋混凝土结构裂缝

一、钢筋混凝土裂缝分类及原因

(一)钢筋混凝土裂缝分类

主要分为温度裂缝，干缩裂缝、应力裂缝、施工裂缝，化学作用裂缝等。

(二)钢筋混凝土裂缝原因分析

1．温度裂缝

钢筋混凝土结构在温度影响下产生裂缝的原因主要有；

(1)由于大气温度变化、周围环境的影响。

(2)由于大体积混凝土施工产生的水化热等因素的影响。

2.干缩裂缝

(1)混凝土浇筑后养护不当的影响

(2)综合因素的影响

3.应力裂缝

钢筋混凝土结构在静荷载或动荷载作用下，或由于地基有不均匀沉降而产生的裂缝称为应力裂缝。

4.施工裂缝

(1)旆工时由于混凝土配合比不当，水灰比过大或为了加快进度，随意提高混凝土强度，而使单位水泥用量加大等都可能使混疑土产生裂缝。

(2)混凝土是一种混合材料，混凝土的均匀性和密实性都与其施工质量有关。

{3)模板支架系统的质量与施工裂缝有关，模板构造方案不当，漏水、滑浆，模板及支撑刚度不足，支撑处地基下降等都可能造成混握土开裂。

(4)构件脱模时，受到剧烈振动，或地面砂子摊铺不平，吊钩位置不当使构件受力不均匀或受扭．易引起构件纵向或斜向裂缝。

(5)装配式结构的构件安装工艺、焊接工艺与顺序不当时，也可能造成构件裂缝。

(6)构件运输、堆放时，支承垫木不在一条直线上，或悬桃过长，运输时构件受到剧烈振动，吊装时吊点位置不正确，或桁架等侧向刚度较差的构件，侧向未采取临时加固措施，都可能使构件产生裂缝。

5．化学作用裂缝

(1)由于水泥安定性不合格，或选用活性砂石作骨料，再加上使用含碱外加刑，这样就会产生碱—骨料反应，从而造成结构裂缝。

(2)混凝土中的钢筋，在受到酸、碱、盐等化学物质作用时会产生腐蚀。钢筋腐蚀会使断面逐惭减少，同时钢筋由于锈蚀而体积膨胀，会使混凝土保护层破裂甚至脱落。

二、钢筋混凝土裂缝鉴别与检查

(一)重要性

建筑物的破坏，特别是钢筋混凝土结构的破坏往往是从裂缝开始的。

(二)裂缝鉴别检查的主要内容

1．裂缝位置与分布特征

2．裂缝的方向与形状

3.裂缝分支情况

4.裂缝宽度

5.裂缝长度

6.裂缝深度

7.开裂时间

8.裂缝发展与变化

9.其他

(三)有害裂缝的鉴别

1.损害建筑物的功能，如水池、水塔因渗漏水而影响使用。

2.引起其他因素的破坏，如钢筋锈蚀或水泥石溶出性侵蚀。

3.降低结构风度或影响建筑物的整体性。

4.损害结构表面功能，如美观等。

三、钢筋结构裂缝的预防措施和修补方法

(一)预防措施

1.温度裂缝的预防措施

2.干缩裂缝的预防措施

3.应力裂缝的预防措施

4施工裂缝的预防措施

(二)修补方法

1.裂缝治理原则

2.工程中常用的治理方法

第二节钢筋锈蚀的防治与维修

一、钢筋锈蚀的主要原因

(一)混凝土密实或裂缝造成的锈蚀

(二)混凝土碳化和侵蚀性气体、介质的侵入造成的钢筋腐蚀

(三)施工时混凝土内掺入较多的氯盐造成钢筋的腐蚀

(四)高强度钢筋中的应力腐蚀

(五)杂散电流导致钢筋的腐蚀

二、钢筋腐蚀的预防措施

1.提高施工质量，保证混凝土的密实度，减少混凝土裂缝诉发生，阻止腐蚀性介质侵入混凝土内。

2.对侵蚀性气体或介质严重的地方，应适当增加混凝土保护层厚度，或在构件表面涂抹沥青漆、过氯乙烯漆、环氧树脂涂料等进行防护。

3.在浇筑混凝土时，应严格按施工规范控制氯盐用量，对禁止使用氯盐的结构，如预应力、薄壁、露天结构等处，则绝对不能使用，以防止钢筋锈蚀。

4.防止高强钢筋的应力腐蚀，可采取在钢筋表面涂刷有机层(如环氧树脂等)和镀锌的措施，然后再浇筑混凝土。

5.加强通风措施，及时排走室内的侵蚀性气体、粉尘等，同时降低温度，减小它们对钢筋的腐蚀作用。

6.防止杂散电流的腐蚀。

三、钢筋腐蚀的修缮方法

第三节混凝土缺陷、腐蚀及渗漏的防治与维修

一、混凝土产生缺陷、腐蚀、渗漏的损坏原因和现象

(一)混凝土产生缺陷的原因及损坏现象

1.由于施工不当造成的缺陷

2．由于使用和维护不当造成的缺陷

(二)混凝土腐蚀的原因和损坏现象

1．酸、碱、盐的腐蚀作用

2．地下水侵蚀和水溶解的腐蚀作用

3．大气环境及周围环境有害气体的腐蚀作用

(三)混凝土渗漏原因和损坏现象

二、混凝土缺陷、腐蚀、渗漏的预防措施

1．缺陷预防

2.腐蚀的预防

3.渗漏的预防

三、混凝土缺陷、腐蚀、渗漏的修补方法

(一) 缺陷和腐蚀的修补方法

1.表面缺陷的修补方法

2.局部缺陷的修补

3.水泥压浆法修补

(二)渗漏的修补方法

第四节钢筋混凝土结构的加固

一、钢筋混凝土板的加固

(一)钢筋混凝土现浇板的加固

1．分离式加固法

2．板上整体式加固法

3．板下整体式加固法

(二)钢筋混凝土预制空心板的加固

1．适用情况

2．加固方法

二、钢筋混凝土梁的加固

1．适用情况

2．加固方法

(二)梁下整体式加固法

1．适用情况

2．加固方法

(三)梁下角钢加固法

1．适用范围

2．加固方法

(四)用钢筋混凝土围套加固法

1．适用情况

2．加固方法

(五)斜截面局部补强法

1．适用情况

2．加固方法

三、钢筋混凝土柱的加固

(一)钢筋混凝土柱的加固方案

1.轴心受压柱

2.偏心受压柱

(二)钢筋混凝土柱的加固方法

1.四角紧箍角钢法

2．围套钢筋混凝土法

3.钢筋混凝土柱间增设支撑法

第五节新旧混凝土的结合措施

一、影响新旧混凝土结合的因素

(一)新旧混凝土结合面的形式与方向

(二)旧混凝土结合面的处理

(三)结合面上涂抹的胶结剂

(四)新浇混凝土的配合比及塌落度

(五)结合体混凝土的养护

二、保证新旧混凝土结合的措施

(一)增大结合面积

1.增糙处理

2.使结合面形成斜面

(二)加强结合面的清理

(三)结合面上采用胶结剂

第六节钢筋混凝土结构火灾后的维修

一、火灾后修复的意义

二、火灾后钢筋混凝土构件破损形态

(一)梁

1.迎火面的梁

2.背火面的梁

(二)板

(三)柱

三、火灾后的现场勘查

(一)了解火灾情况

(二)损伤的检查与鉴定

四、火灾后的修复

(一)顶撑与卸荷工作

(二)混凝土的清理工作

(三)钢筋的整理与修复

1.多跨连续板的钢筋

2．多跨连续梁的钢筋

3．柱的钢筋

(四)混凝土的修补

1.梁与板的修补尽量采用喷射细石混凝土或水泥砂浆的方法。

2.柱的修补用浇筑混凝土，可同时掺入少量膨胀剂。

3.在修补混凝土之前的清洗、涂刷胶结剂等措施仍然应照常实施。

思考题

1．钢筋混凝土裂缝主要分为哪几类?

2．怎样鉴别钢筋混凝土结构的有害裂缝?

3．钢筋混凝土结构裂缝的修补方法有哪些?

4．钢筋锈蚀的主要原因有哪些?

5．钢筋锈蚀如何预防和治理?

6．钢筋混凝土缺陷主要有哪些?

7．混凝土渗漏的主要原因有哪些?

8．混凝土缺陷、腐蚀和渗漏的预防措施有哪些?

9．混凝土缺陷的修补方法有哪些?

10．钢筋混凝土结构火灾后的维修步骤有哪些?

第五章钢结构工程的管理与维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生们了解钢结构锈蚀产生的机理和危害性，掌握防止钢结构锈蚀的办法，和钢结构其他病害的种类、检查和维修的方法以及钢结构加固措施。

【教学重点】

1. 钢结构锈蚀产生的机理和危害性

2. 防止钢结构锈蚀的办法

3. 钢结构其他病害的种类、检查和维修的方法

4. 钢结构加固措施。

第一节钢结构锈蚀的危害与维修

一、锈蚀病害的产生机理和危害性

(一)钢结构锈蚀病害的产生机理

1．化学锈蚀

2．电化学锈蚀

3.采用金属镀层护法

4.非金属的涂层保护法

(二)锈蚀的危害性

1.锈蚀对钢结构的破坏表现为构件有效截面的减薄上，使构件承载力下降，导致钢结构整体

承载力的下降，对薄壁型钢和轻型钢结构的破坏尤为严重；

2.表现在构件表面产生“锈坑”上。使钢结构产生“应力集中”现象，当钢结构在冲击荷载或交变荷载作用下，可能会突然发生脆性断裂；

3.带来经济上的损失。

二、钢结构锈蚀的等级划分

钢结构的锈蚀程度分为A、B、C、D四个等级

三、防止钢结构锈蚀的方法

1．采用不易锈蚀的合金钢制作钢结构

2．化学氧化层防护法

3．采用金属镀层防护法

4．非金属的涂层保护法

四、钢结构的非金属涂层防护

(一)涂层防护的机理

(二)涂层破坏的原因

1．渗透锈蚀

2．隙缝腐蚀

3．其他原因

(三)涂层日常维修时的要求

要搞好对钢结构防护涂层的日常维修，就必须从以下几点入手：

1.必须保持钢结构表面的清洁和干燥，对钢结构易积尘的地方(如钢柱脚处、节点板处)应定期清理。

2.定期检查钢结构防护涂层的完好状况，凡出现下列情况之一者应及时进行维修：

(1)发现涂层表面失去光泽的面积达到90％；

(2)涂层表面粗糙、风化、干裂的面积达25％；

(3)涂层发生漆膜起泡且构件有轻微锈蚀的面积达40％。

(4)受高温和高温影响的钢结构部位应加设防护板，起到保护涂层免遭高温破坏的作用。

(5)尽量避免构件与有侵蚀作用的物质接触，对于已经接触的应及时清理。

五、钢结构锈蚀病害的检查

在对钢结构作定期检查时应特别注意对易锈蚀部位的检查。易锈蚀部位主要有：

1.油漆难于涂刷处。如型钢组合截面的净空小于l20ram处，角钢组合截面的背与背连接处。

2.厂内侵蚀性介质的聚集处，湿度大且易积灰尘处，可能漏雨处。如钢结构中各大型构件之间的连接节点处，天窗架的挡风板处，见图5—4。

3.截面的外型形状复杂且截面厚度小的薄壁构件。

4.与木材等其他材料结合的缝隙等隐蔽部位。

5.自然地面附近。

6.埋入地下的钢结构又未包混凝土保护层的，埋设在砖墙内的钢结构支座部分。

检查时如果发现上述部位的保护涂层部分失效，应及时进行修补，以防涂层损坏面积扩大，过早地使钢结构保护涂层失效，造成不必要的损失。

六、涂层的修复与更新

(一)构件表面的除锈

1．人工除锈

2．机动除锈

3．喷砂除锈

4．用酸洗膏除锈

(二)构件表面旧漆模的清理

对于构件表面旧漆膜的清理可根据旧漆膜的不同情况，相应采取不同措施。，

1.如旧漆膜坚固完整，构件表面附着良好，可用肥皂水或稀碱水将旧漆膜表面的杂质去除干净，用清水冲洗揩干，经打磨后就可涂刷上漆。

2.如旧漆膜大部分与构件附着良好，局部须清除时，除按以上方法清洗干净外，还应经过上腻子、打磨、补漆等工序，力求做到该处与旧漆膜平整一致，颜色相同。

3.如旧漆膜大部分已经破损脱落，需将其全部彻底清除，清除方法有下列几种：

(1)火喷法

(2)碱水清洗法用石灰和纯碱配成的稀溶液或5％～l0％(质量分数)的氢氧化钠溶液，涂刷3～4遍，使旧漆膜起皱脱落，再用铲刀刮去，用清水洗净。

(3)刷脱漆剂法用市面出售的脱漆剂涂刷在旧漆膜上，约半小时后，旧漆膜膨胀起皱，用铲刀、钢丝刷将旧漆膜铲除干净，清除构件表面上的其他杂物。

(4)涂脱漆膏法用脱漆膏涂于旧漆膜表面，涂2～3层，约2。3h，漆膜破坏，用铲刀铲除后用水冲洗干净。如果旧漆膜过厚，为缩短浸润时间，可先用刀将旧漆膜破开适当多的口后，再涂脱漆膏。

(四)涂层的设计

涂层的设计方案中主要内容包括：涂料品种的选择、涂层结构的设计、涂装施工方法等。

1．涂料品种的

2．确定合理的涂层结构

3．涂装施工的方法及注意事项

(1)涂装施工的方法在维修工程中涂装施工常用的方法有两种，即涂刷法和喷涂法。

(2)注意事项。

(五)常用涂层施工方案及应用举例

第二节钢结构其他病害的检查与维修

一、焊缝、螺栓、铆钉等连接的病害检查及处理方法

(一)焊缝病害的检查及处理方法

1．焊缝病害常用的检查方法

(1)外观检查检

(2)钻孔检查

(3)硝酸酒精浸蚀法检查

(4)超声波、x射线、γ射线检查

(5)特别注意事项动力荷载和交变荷载及拉力可使有缺陷的焊缝迅速开裂，造成严重后果，所以对受动力荷载和交变荷载作用的结构，及构件上拉应力区域，应严加检查，以防出现遗漏。

2．焊缝病害的处理方法

(1)对于焊缝开裂现象，应分析裂纹的性质，凡属于在使用阶段中产生的裂纹，都必须查明原因，进行综合治理，彻底消除病害。属于建造时遗留下来的裂纹可直接进行补焊处理。

(2)对于属于焊缝没计上的缺陷，如焊缝尺寸或焊脚尺寸不足，应经正确的理论计算后，重新设计合理的尺寸。

(3)对于焊缝有未焊透、夹渣、气孔等缺陷时，应重焊。

(4)对于焊缝有咬肉、弧坑时应补焊。

(5)对于焊瘤处应彻底铲除重焊。

(二)螺栓与铆钉连接的检查和维护

1．检查方法

(1)对于螺栓的检查，一般采用目测、手锤敲击，扳手试扳等方法来进行。

(2)对于有裂纹或已经断裂的螺栓，应查明破坏原因，作详细记录并及时更换。

(3)对于铆钉的检查，可用一只手贴近钉头，另一只手持手锤自钉头侧面敲击，如果感到钉头有跳动，则说明铆钉有松动需更换处理。

2．螺栓和铆钉连接的修复和处理

一般是在不卸载情况下进行的。为了避免引起其他螺栓和铆钉的超载，更换螺栓时应逐个进行；更换铆钉时，如果一组受力铆钉的总数不超过l0个时，应逐个进行更换；如果超过10个，为了提高工作效率可同时更换铆钉的数目为一组铆钉总数的l0％。

二、结构变形和构件病害的检查和处理

(一)构件的裂纹及机械损伤的检查和处理

1．裂纹的检查方法

(1)观察法

(2)敲击法指用包有橡皮的木锤敲击构件的各个部位，如果发现声音不脆、传音不均、有突然中断等现象发生时，可断定构件有裂纹。

2．裂纹修复的步骤

对于裂纹的修复可采用如下步骤进行：

(1)先在裂纹的两端各钻一个直径与钢板厚度相等的圆孔，并使裂纹的尖端落入孔中，这样作的目的是防止裂纹继续扩展。

(2)对两钻孔之间的裂纹要进行焊接，焊接时可根据构件厚度将裂纹边缘用气割加工成不同型式的坡口，以保证焊接的质量。

(3)将裂纹周围金属加热到200℃后，用E43型(钢板材质为低碳钢)或E55型(钢板材质为锰钢)焊条焊合裂纹。

(4)如果裂纹较大，对构件强度影响很大时，除焊合裂纹外，还应加金属盖板用高强度螺栓连接加固。

1．引起钢结构变形过大的主要因素

(1)钢结构实际所承受的荷载超出钢结构设计时所允许承受的最大荷载(俗称“过载”)。

(2)长时间承受动力荷载的冲击。

(3)自然灾害的影响(如地震)或由于地基基础沉降不均匀。

(4)使用保养不当或由于机械损伤使钢结构中的构件断裂而退出工作，造成钢结构受力失衡而出现异常变形。

2．检查方法

3．对钢结构变形的技术处理

(1)一般情况下，当测得的钢结构变形数据超过下面规定的标准刚，就可认为结构存在异常变形，需对钢结构进行必要的技术处理。

(2)处理方法。根据具体情况，可对变形异常的结构进行矫正和加固等技术处理。为了保证安全，作技术处理时应在结构卸载或部分卸载(如去掉活荷载)的情况下进行。

1)对于变形不太大的杆件，可用扳钳或整直器进行矫正。

2)对于板式构件或有死弯变形的杆件，可用千斤顶来矫正；条件允许时可用氧乙炔火焰烤后矫正。

3)如果钢结构出现整体变形(如柱子倾斜、屋架扭曲)，除及时矫正变形外．还应根据变形成因采取合理的加固补强措施。

第三节钢结构的加固措施

一、钢结构加固的原因和原则

1．钢结构加固的主要原因

(1)由于钢结构使用功能的改变，添增设备，使钢结构实际承受的荷载超过设计荷载。

(2)遭受意外的损害，如战争破坏、火灾、地震等，使结构发生损坏。

(3)钢结构制造过程中，混入了劣质钢材，使制造出的构件达不到设汁标准。

(4)地基基础沉降不均．建筑的墙、柱发生异常变形，使钢结构产生异常变形或损伤。

(5)由于没计、施工方面所造成的缺陷，影响到钢结构的强度、刚度或稳定性。如桁架节点板设计时，未考虑到施工拼装误差而造成侧焊缝长度不足。

(6)钢结构在长期的使用过程中，发生锈蚀或其他机械损伤，使构件断面被削弱，造成钢结构的承载能力的下降。

2．钢结构加固方案的制定原则

(1)钢结构加固的连接方式应以焊接为主，但避免采用不利焊位(如仰焊)。

(2)在不能采用焊接(如考虑防火)或施焊有困难时，可采用高强度螺栓或铆钉加固，但不得采用普通螺栓加固。，

(3)结构加固应在原位置上，利用原有结构在卸载或局部卸载情况下进行，必要时也可将原结构卸下加固。

(4)加固施工时，原有构件的应力不宜大于其容许应力的60％，如果应力超过容许应力的60％而小于80％时，必须先确定出安全可靠的施工方案(如没临时支撑等)然后再进行加固；当应力超过容许应力的80％时，应卸去结构的部分荷载后再进行加固。

(5)对轻型钢结构杆件进行焊接加固时，应卸掉结构的荷载。

(6)当用铆钉或螺栓在承载状态下加固时，原有构件因钻孔而削弱后的截面应力不得超过其设计时的容许应力。

二、钢结构加固的形式

根据对钢结构加固的位置和范围的不同，可将钢结构加固分为局部加固和全面加固两种形式。

(一)局部加固

1.加大构件横截面面积

2．缩短构件的自由长度

3．对连接处和节点进行加固

(1)焊缝的加固方法

(2)铆接或螺栓连接的加固方法

(二)全面加固

全面加固的方法很多，常用的有如下一些方法：

1．增加结构或构件的刚度

2．改变构件的弯矩图形

三、加固施工的方法及注意事项

1．加固施工的方法

(1)带负荷加固

(2)卸荷加固

(3)从结构上拆下应加固或更新部分

2．钢结构加固施工时应注意的事项

在对钢结构加固施工时应注意以下几点：

(1)加固时，必须保证结构的稳定，应事先检查各连接点是否牢固，必要时可先加固连接点或增设临时支撑，待加固完毕后拆除。

(2)原结构在加固前必须清理表面，刮除锈迹，以利施工。加固完毕后，再涂刷油漆。

(3)对结构上的损伤缺陷(包括位移、变形等)，应首先予以修复，然后进行加固。

(4)在负荷状态下用焊接加固时，应慎重选择焊接工艺(如电流、电压、焊条直径、焊接速度等)，使被加固构件不致由于过度高温而丧失承载能力。

(5)在负荷状态下加固时，确定施工和焊接程序应遵循下列原则：

思考题

1．钢结构锈蚀的机理是什么?

2．防止钢结构锈蚀的方法有哪些?

3．钢结构涂层防护的日常维修的要求有哪些?

4．检查焊缝的常用方法有哪几种?

5．对裂纹的修复应采取什么步骤?

6.对钢结构变形进行检查时，一般采取哪些方法?

7．什么是局部加固?怎样进行局部加固?

8．钢结构加固施工中应注意哪些事项?

第六章建筑结构的抗震加固

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生们了解地震震级、烈度和基本烈度的含义，掌握多层砖房、钢筋混凝土框架结构和单层厂房的加固。

【教学重点】

1. 多层砖房的加固措施

2. 钢筋混凝土框架结构的加固措施

3. 单层厂房的加固措施

第一节概论

一、震级、烈度和基本烈度

1.震级是地震的级别，表示一次地震的大小，用该次地震过程中释放出来的能量总和来衡量。一次地震，只有一个震级。

2.烈度是衡量地震潜在破坏能力的尺度。对应于一次地震，震级虽只有一个，但各地区由于距震中远近不同，地质情况不同，所受到的影响不同，因而烈度不同。

3.基本烈度是指某一地区，在今后的一定时间内和一般场地条件下，可能普遍遭遇到的最大地震烈度值。各地区的基本烈度，应由有关部门确定。

二、抗震结构加固的原则

建筑物的抗震结构加固原则，就是要求当建筑物遭遇到低于或相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时，不受破坏或不受严重破坏，震害过后，经修理仍可继续使用。

三、场地土类型和建筑场地类别

根据建筑抗震设计规范，场地土分为坚硬土、中硬土、中软土和软弱土四类.建筑场地类别又根据土层等效剪切波速和场地覆盖层厚度划分为工、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类。

第二节多层砖房的加固

一、增强房屋整体性的加固措施

1.设置钢筋拉杆

2.增设圈梁

二、砖墙的加固措施

(一)用面层加强原有墙体

1.水泥砂浆面层，当砖墙的抗震强度虽不满足要求，但相差不大时，可用水泥砂浆面层加固。

2.钢筋网水泥砂浆面层，当砖墙的抗震强度与需要相差较大时，可用钢筋网水泥砂浆面层来加固。

(二)增设抗震墙

(三)外加钢筋混凝土构造柱和圈梁

三、内框架多层房屋的加固措施

(1)当房屋的总高度超过规定时，或经抗震横墙间震验算强度不足时，宜采取下列方法之一进行加固：

1)增设抗震横墙或抗震支撑。抗震墙与楼板、柱、外墙及基础之间要相互连接。

2)加强原有抗震墙的抗震能力。例如采用在墙上增加面层的方法等。

3)沿外墙适当问距及房屋拐角处从基础到房顶增设钢筋混凝土构造柱或型钢构造柱，并与原有墙体及梁、板有可靠的拉结。

(2)当内框架横向大梁的支承长度不足、锚拉不牢或无足够尺寸的混凝土垫块时，宜沿外墙的内侧增设钢筋混凝土柱或型钢柱，墙外侧作钢筋网水泥砂浆。

(3)在8度区Ⅲ类场地土和9度区，支承楼层大梁的墙，宜加钢筋混凝土构造柱或型钢构造柱。

(4)对于楼(屋)面板开洞过大、过多的整体刚度差的内框架房屋，外墙宜采用构造柱 或配钢筋喷射水泥砂浆或混凝土等方法加固。

(5)8、9度区，当沿内框架房屋尽端的外墙及承重横墙上有跨度大于l．Om的无筋平拱砖过梁时，在房屋四角处离远端尺寸小于l．0～2．Om时，宜采用堵死门窗洞口的措施；在其他处宜加没钢筋混凝土过梁或型钢过梁。

(6)8、9度区，当房屋的纵横墙间未咬槎砌筑或未设拉结钢筋时，宜在1～2层纵横墙连接处增设型钢和螺栓与主体结构拉结，或在该处山墙四角增设2～3道水平转角型钢带或钢筋混凝土转角梁。9度区，房屋四角宜增设钢筋混凝土围套包角柱，从基础作到屋顶，并与原墙、新旧圈梁及楼板加强拉结。

(7)每层楼(屋)面板处均应设置圈梁，且与楼(屋)面板有可靠拉结。现浇钢筋混凝土楼(屋)面板，搁进外墙长度大于或等于l20mm时，可认为楼板起到圈梁作用。不满足要求时，应增设钢筋混凝土圈梁或型钢圈梁。该圈梁与楼(屋)面板应有拉结。

(8)8、9度区，楼梯间墙宜增设钢筋混凝土构造柱及圈梁，或在墙面配置钢筋网喷抹水泥砂浆加固；亦可采用对穿钢筋拉杆的办法加固。对于8度区，应重点加固楼梯间顶层墙。对于9度区，楼梯间墙体应全高加固。

四、其他部位的加固措施

(一)基础

1.局部加大基础

2.加强上部结构的整体性和刚度，增强抗御地基不均匀沉降的能力

(二)砖柱

多层砖房中的砖柱，可采用钢筋网水泥砂浆面层、钢筋混凝土面层或四角包角钢等方法进行加固。在加固承重独立砖柱时，柱的上下两处钢箍要加密，竖筋必须穿过楼盖，并有可靠的锚固措施。

(三)砖拱楼(屋)盖

采用砖拱楼(屋)盖，抗震加固应着重于有侧推力的边跨，可在边跨加封闭的圈梁或钢筋拉杆。砖拱砌体中裂缝可采用水泥砂浆填塞。

(四)木屋盖

当木屋架间无支撑时，可间隔增设剪刀撑，以加强其整体性。对于砖墙和木屋架软硬间隔布置的屋盖，可用扒钉加强檩木和屋架的连接。

第三节钢筋混凝土框架结构的加固

一、墙体的加固

1.在8、9度区，对于框架顶上砌有局部突出的砖石承重房屋，宜采取加固墙体的措施如下。

（1)加型钢或钢筋混凝土构造柱和外墙四角区段增设转角型钢带或钢筋混凝土转角梁2～3

道，每边一个柱距长，并与主体结构拉结。

（2)加钢筋网外喷抹水泥砂浆或混凝土等。

2.框架的外包墙、填充墙、内隔墙与柱无拉结或拉结不牢固时，可采用以下措施之一。

（1)在墙柱相接处沿柱高每隔600mm左右钻斜孔，用环氧树脂浆锚2Ф6mm拉结筋，拉结筋应嵌入填充墙水平灰缝内，并用l：2(质量比)水泥砂浆抹平。

（2)用型钢和螺栓加强墙体与柱子的拉结，沿墙高外墙每隔500～700mm一道，内墙每隔900mm一道。

3.墙体与框架梁的连接采用环氧树脂浆锚销钉见图6—4a。销钉中距约lm，销钉直径8度区用Ф8mm，9度区用ФlOmm。钻孔深度为lOOmm。销钉下端嵌入预先剔出的沟槽内并用环氧树脂水泥浆填严。当梁底纵筋较密时，也可用扁钢和螺栓加强墙体与梁的拉结。

二、楼板和基础的加固

1.9度区预制楼板上未设置配筋整浇层时，可按下列方法之一加固。

（1)顶层和底层及中部每隔一层设置厚度不小于50mm，钢筋不小于q)6@200ram的配筋整浇层，并与外墙的圈梁拉结，同时应保证新旧混凝土有可靠的结合。

（2)楼面如无圈梁，则需增设闭合的钢筋混凝土或型钢圈梁，且层层设置，与柱子也有可靠的拉结。

（3)在楼板下面加水平支撑。

2.在8度区Ⅲ类场地上的框架柱基为独立基础时，基础间宜加连系梁连成整体。

三、框架梁、柱的加固

(1)框架柱的总配筋率小于《建筑抗震鉴定标准》要求时，可将所欠缺的纵筋截面积换于3mm，也不宜大于8mm，焊缝及选用焊条材料应符合《钢结构设计规范》(GB 50017--2003)的有关规定。型钢需接长时宜采用450斜缝对焊。型钢需锚固时，锚固长度应不小于80倍型钢厚度。

(2)框架柱用粘贴角钢加固时，柱四角角钢应穿过上、下层楼板并与上层柱加固角钢焊接。不需加固的上层柱及顶层柱，角钢应分别延伸至上层楼板或屋顶板的底面。

(3)框架梁采用粘贴型钢加固时，梁下角可采用角钢，梁顶部则应采用扁钢。

(4)采用环氧树脂浆粘贴型钢加固时，框架梁、柱表面温度不应高于70℃。

(5)框架梁、柱采用环氧树脂外贴型钢加固时，为增加美观及防止环氧树脂老化，可在型钢表面抹以厚25mm的1：3(质量比)水泥砂浆保护层，也可采用其他饰面材料加以保护。

(6)采用钢筋混凝土围套加固框架梁、柱时，围套厚度不应小于50mm。

(7)框架梁、柱加固中所增加的柱侧翼墙或柱间剪力墙需要在楼层上下贯通时，可采用包梁或包柱方案。包梁或包柱的主筋应保持连续，在搭接处应采用焊接。

(8)框架柱加固时，加固用的角钢或纵筋在柱基础处应保证有足够的锚固长度锚入新加或原有基础内。

(9)梁柱用钢筋混凝土围套加固时，应将梁柱表面白灰灰皮及油污等清除干净，用钢丝刷刷毛，喷水湿润；除去浮水后涂水泥素浆一遍，然后进行钢筋混凝土围套施工。

(10)用环氧树脂粘贴型钢加固时，应将加固型钢处混凝土表面灰尘及油污铲净，并用钢丝刷刷毛。

(11)用环氧树脂浆灌注混凝土裂缝时，应先将裂缝两侧开宽呈八字形，并用压缩空气将裂缝内灰尘吹净，然后用环氧树脂腻子封缝和粘贴灌浆嘴。

(12)框架梁柱有较大表面孔洞或缺陷需要修复时，可以采用微膨胀水泥砂浆填塞。

(13)采用销钉连接时，可用合金钢钻头及手电钻在梁柱表面钻孔。

(14)框架结构裂缝宽度在0．5mm以上的框架梁、柱需要修复时，可以采用掺入聚乙烯醇缩甲醛(107胶)的水泥浆压力灌缝。

(15)环氧树脂浆、环氧树脂腻子、环氧树脂砂浆的质量配比及用途。

第四节单层厂房的加固

一、钢筋混凝土柱的加固

1.钢筋混凝土上柱柱头的加固可采用四角包角钢及横向用水平角钢与螺杆组成的套箍(或用缀板焊接)进行加固。

2.钢筋混凝土矩形截面柱上柱可采用整个上柱四角包角钢，再用缀板或角钢缀条连接形成角钢构架进行加固。

3.9度和8度Ⅲ类场地-LH,寸，矩形、工字形单层厂房钢筋混凝土柱下柱柱间支撑的下节点位于地面以上时，宜采用钢筋混凝土围套加固下柱根部。

4.9度时，在有吊车的变截面钢筋混凝土柱、吊车梁牛腿底面至高出吊车梁顶面为柱宽的范围内，或支承低跨屋盖的钢筋混凝土柱牛腿底面至牛腿顶面以上高出屋面梁端部高度加柱的宽度范围内，无论强度满足与否，都应进行构造加固。

5.加固所用角钢，其最小规格不应小于L 63mm×6mm。

6.用钢筋混凝土加固时，应将加固部位混凝土表面清理、凿毛，浇灌混凝土前应先将表面湿润，以保证新老混凝土能牢固结合；围套厚度不应小于50ram，混凝土强度等级不应低于原结构的值，纵向钢筋直径不应小于中12mm，箍筋直径不宜小于q)8ram．间距不宜大于100ram，且应作成封闭钢箍。

7.当用型钢加固时，应使加固所用型钢与原构件紧密接触，在型钢与原构件之问宜用1：2(质量比)水泥砂浆座浆，并施加一定的夹紧力，条件允许时，也可用环氧树脂浆粘贴型钢加固。型钢构件宜根据加固部位的实际尺寸逐一下料。加固柱头时，应将加固型钢与柱头埋件相焊接。

二、钢筋混凝土柱的牛腿的加固

1.当采用钢套箍加固柱牛腿时，钢螺杆直径不宜小于j56mm，钢横梁的型钢规格可根据钢螺杆直径和柱宽选用。

2.当采用钢套箍加固柱牛腿预埋件时，加固用的钢套箍应紧贴柱牛腿的侧面，预埋板与钢螺杆或槽钢的焊缝长度不应小于100mm。

3.采用钢套箍加固时，要求型钢横梁紧贴牛腿表面。如牛腿表面高低不平时应磨平，牛腿与型钢横梁间有缝隙时，宜用环氧树脂砂浆抹平。

4.采用钢筋混凝土围套加固时，原有结构混凝土表面应凿毛、浇水湿润，以保证新旧混凝土牢固结合，其余混凝土工艺要求见有关规定。

思考题

1．抗震结构的加固原则是什么?

2．增强房屋整体性的加固措施有哪些?

3．砖墙的加固措施有哪些?

4．简述内框架多层房屋的加固措施。

5．怎样对框架梁、柱进行加固?

6．单层厂房的钢筋混凝土柱加固的部位主要有哪些?

第七章屋面工程维修

【教学目与要求】通过本章教学，使学生们掌握油毡防水屋面常见病害及其产生原因，油毡防水屋面常见病害的预防措施和维修方法，刚性防水屋面裂缝的产生原因和维修方法，油膏嵌缝涂料屋面裂缝的产生原因和维修处理，盖材屋面渗漏的原因和维修办法以及屋面检验与日常管理。

【教学重点】

1. 油毡防水屋面常见病害及其产生原因

2. 油毡防水屋面常见病害及其产生原因

3. 刚性防水屋面裂缝的产生原因和维修方法

4. 油膏嵌缝涂料屋面裂缝的产生原因和维修处理

5. 盖材屋面渗漏的原因和维修办法

6. 屋面检验与日常管理。

第一节油毡防水屋面

一、油毡防水屋面常见弊病及原因分析

(一)常见弊病

1．裂缝

2．流淌

3．起鼓

4．老化

防水层老化的主要因素有以下几个方面：

(1)外界气候条件

(2)沥青胶结材料的耐热度

(3)沥青胶结材料的熬制质量

(4)保护层的质量

(二)原因分析

1．材料方面的原因

2．设计方面的原因

屋面防水材料主要是沥青和油毡。

3．施工方面的原因

4．管理方面的原因

二、油毡防水屋面常见弊病的预防措施

(一)裂缝的预防措施

(1)加强屋面的整体刚度，防止屋面基层变形。

(2)提高防水层质量，加强防水层适应基层变形能力。

(3)采用恰当的构造措施，提高横缝处防水层的延伸能力。层起到降温和保护的作用，有助于防止防水层流淌。

（二）流淌的预防措施

(三)起鼓的预防措施

(四)防止过早老化的措施

(1)绿豆砂保护层

(2)刚柔结合防水层

三、油毡防水屋面常见弊病的维修方法

(一)开裂渗漏的维修方法

1．用干铺油毡做延伸层。

2．用油膏或胶泥修补裂缝。

(二)流淌的维修方法

1．切割法

2．局部切除重铺

3．钉钉子法

4．全铲重铺法

(三)起鼓的维修方法 (4)提高保护层质量保护层对防水

1．抽气灌油法

2．十字开刀法

(四)老化防水层的维修

(五)构造节点的修理方法

1．山墙、女儿墙根部漏雨

2．天沟漏水

3．高低跨处泛水渗漏

4．变形缝处漏水

(六)保护层的修理方法

1．绿豆砂保护层

2．沥青保护层

第二节刚性防水屋面

一、裂缝的位置及其产生的原因

1．基层屋面板挠曲变形的影响

2．混凝土防水层干缩的影响

3．混凝土防水层温差的影响

二、裂缝的预防

三、裂缝的维修

1．在应该设置分格缝的部位而没有设置分格缝，由此产生结构和温度裂缝。

2．对于稳定裂缝可以直接在裂缝部位嵌涂防水涂料，进行修补。

3．不稳定裂缝的维修方法可分为两种情况：

（1）对于较小的不稳定裂缝可以沿裂缝涂刷柔韧性和延伸性较好，并具有抗基层开裂能力的涂料，如石灰乳化沥青、再生橡胶沥青等涂料。

` (2)对于较大的不稳定裂缝，如发展缓慢，可先将缝口凿成V字形。

4.对于原有嵌缝式接缝经常会出现油膏或胶泥老化、与混凝土粘接不牢而脱开等现象，若油膏和胶泥已变硬变脆，发生龟裂，或与混凝土未粘牢而脱开时，可以将老化部分油膏铲除干净，重新嵌入优质油膏．为保证质量，再在上面加贴一毡二油或一胶二油等。

5.原有贴缝式接缝往往困基层不平整或粘贴不周到而产生贴缝条翘边或因贴缝材料不能适应屋面基层变形而产生开裂。

6.刚性防水层产生大面积龟裂时，轻度的可以全面涂刷石灰乳化沥青或聚氯乙烯油膏等防水涂料。情况严重的只能整块敲除防水层，然后重做。

四、构造节点的防漏措施

第三节油膏嵌缝涂料屋面

一、板面裂缝

(一)板面裂缝成因

(二)修理方法

1.堆缝法

2.贴缝法

3.闭缝法

二、板面风化

三、嵌缝式板接缝处的维修

第四节盖材屋面

一、平瓦屋面

1．平瓦屋面渗漏的原因

瓦件破损碎裂；挂瓦条的间距不正确，致使上下两瓦搭接

长度不能满足流水的需要；流水槽破损，或被垃圾堵塞，水流出槽外入室；有屋面板的屋面，基层油毡破损；平瓦脱勾下滑，引起渗漏。

2．平瓦屋面的维修方法

(1)瓦件有破损时应及时进行更换。

(2)当挂瓦条的位置和间距不正确时，应翻修屋面，重新铺钉挂瓦条。

(3)平瓦屋面因基层油毡损坏而渗漏时，可先找到漏雨部位，将瓦件揭开，拆掉挂瓦条、顺水条、油毡，用热沥青重新铺贴新油毡，并与旧油毡搭接严密、粘接牢固，然后重新 钉好顺水条及挂瓦条，把瓦件逐一挂好。

(4)流水槽积灰过多，会阻碍流水，应扫除积灰。

(5)屋面受振动时，有可能使瓦片下滑，造成上下脱节，从而发生渗漏。修理时应将下滑瓦片向上推移，使瓦片底面的后爪钩住挂瓦条。

3．平瓦屋面的质量要求

二、青瓦屋面

1．预防青瓦屋面渗漏的措施

(1)铺盖青瓦时，排陇必须上下均匀，前后对正。

(2)作山墙披水线时，山墙上面瓦的挑出部分宜为瓦宽的1／2，瓦垅侧面应校直。

(3)仰瓦屋面的瓦片应座浆饱满。

(4)俯仰瓦屋面的俯瓦搭盖仰瓦的宽度，每边应为40～60mm。

2．青瓦屋面渗漏的修理方法

(1)若因盖瓦破碎而漏雨，则应将破碎盖瓦揭除，换上好瓦，新旧瓦上下接槎要直川严密。

(2)因瓦片下滑造成上下脱节或搭接长度不够而发生渗漏时，可将下滑瓦片向上推，派均匀，对正整齐。

(3)查补檐头部位时，要将酥掉、破损的瓦头、瓦垫予以抽换或用麻刀灰修补整齐。

(4)因檐距过大而仰瓦脱NNN日,-t，应将瓦片掀开，在椽子间加钉板条，重盖瓦片，证瓦底部牢靠不脱落。

三、薄钢板屋面和波形薄钢板屋面

(一)薄钢板屋面

1．预防薄钢板屋面渗漏的措施

2．薄钢板屋面的维修措施

(二)波形薄钢板屋面

四、波形石棉水泥瓦屋面

第五节屋面检验与管理

一、屋面渗漏的检查

二、屋面防水工程的验收

三、屋面防水工程修补

四、屋面的日常管理与维护

1．屋面在使用期间应指定专人负责管理，定期检查。管理人员应熟悉屋面防水专业的 知识。并制定管理人员岗位责任制。

2．对非上人屋面，应严格禁止非工作人员任意上屋面活动。上人检查id处及爬梯应设有标志，标明非工作人员禁止上屋面。屋面上不准堆放杂物或搭盖任何设施。

3．屋面上架设各种设施或电线时，需经管理人员同意，做好汜录，并且必须保证不影响屋面排水和防水层的完整。

4．每年春天解冻后，应彻底清扫屋面，清除屋面及落水管处的积灰、、杂草、杂物等，使

雨水管tl}水畅通。对于天沟处的积灰、杂草及杂物等也应及时清除。

5．对屋面的检查一般每季度进行一次，并且在每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、一入冬结冻前等关键时期应对屋面防水状况进行全面检查。

思考题

1．油毡防水屋面常见弊病有哪些?如何预防与维修?

2．刚性防水屋面发生渗漏的原因主要有哪些?怎样预防与维修?

3．油膏嵌缝涂料屋面有哪些常见病害?怎样预防与维修?

4．平瓦屋面、青瓦屋面、薄钢板和波形薄钢板屋面、波形石棉水泥瓦屋面的渗漏分别是由哪些原因引起的?怎样维修?

5．屋面日常检验与管理应注意哪些问题?

第八章木结构工程管理与维修

【教学目与要求】通过本章教学，使学生们掌握木结构损坏的原因，木结构的检验，木结构的加固维修与维护。

【教学重点】

1. 木结构损坏的原因和现象；

2. 木结构的检验；

3. 木结构的加固维修；

4. 木结构维护。

第一节木结构损坏的现象和原因

木结构的损坏现象：

一、腐朽

(一)腐朽的原因

(1)木腐菌菌丝(营养器官)伸入木材细胞壁内，分解细胞壁的成分作为养料，造成木材的腐朽。

(2)变色菌最常见于边材中，以细胞腔内含物(如淀粉、糖类等)为养料，不破坏细胞壁。

(3)霉菌生长在木材表面上，是一种发霉的真菌，对材质无甚影响。

(二)防止腐朽的方法

1．限制木腐菌生长的条件

2．构造上的防腐措施

3．防腐的化学处理

二、腐蚀

目前常采用浸蜡的木结构来防止酸雾的腐蚀，具有良好的效果。方法是：将石蜡加温熔化，在140。C左右恒温，然后将木构件浸入石蜡溶液中，经4～5min(约浸入lmm)后即可使用。

三、蛀蚀

(一)蛀蚀产生原因

1．木除受真菌的侵蚀而被腐朽外，还会遭受昆虫的蛀蚀。

2．防治白蚁的方法有两种：

(1)生态预防

(2)药物处理

四、变形开裂

(一)干缩开裂

(二)疵病

1．木节

2．斜理纹

五、燃烧

木结构的防火，首先要考虑设置防火间距、防火墙、消防给水等措施，还要根据结构本身考虑如下措施。

(1)构件采用整块圆木或方木，并将其表面刨光。

(2)在设计与施工时，应使木构件远离热源

(3)对木结构进行药剂防火处理，变易燃体为难燃体。

第二节木结构的检查

一、结构的变形

1．一般带见的原因有：木材的收缩、腐朽、局部损坏；刚度不足或支撑不够；制作安装存在偏差；设计及使用中形成的缺陷等。

2．木结构变形的检查，对于桁架及水平受弯构件，主要是测定其最大挠度和挠度曲线；对竖向杆件，应测定其倾斜度和侧向弯曲变形及曲线。当变形超过以下限度，应视为有害变形，应根据实际情况进行加固修理。

二、结构的整体稳定

1．主要观测其倾斜及侧向挠曲度，桁架七弦及接头部位有无外凸现象；

2．对于木屋盖，应检查其是否符合设计规范的要求，空间支撑的布置能否保证屋面刚度；

3．对支撑系统应检查锚固措施有无松脱失效等情况。

三、结构的受力状况

1．对于受拉构件，要检查其有无断裂现象；

2．受压和受弯构件要检查其是否有过大的屈折。

四、腐朽或蛀蚀

木材腐朽的外观检查主要有：

(1)颜色由黄变深，年代越久越深，最后呈黑褐色。

(2)木材外形干缩，龟裂成块，呈碎粉状，自然脱落，使木材断回缩小。

五、木材的缺陷

1．查明有无影响受力的裂缝，是否出现异常变形现象。

2．特别对受拉构件和受弯构件的受拉区、联接以及接头处的剪切面等部位上存在的缺陷，必须进行分析鉴定，对受力影响较大的，应采取加固措施。

第三节木结构的加固维修

一、木梁和木檩条的加固

(一)构件端部劈裂或其他缺陷的加固维修

1．木夹板加固

二、柱子的加固

(一)柱子弯曲的加固维修

(二)柱底腐朽的加固修理

三、桁架的加固

（一）受压构件的加固维修

（二）受拉构件的加固维修

（三）节电的加固修理

四、结构整体性的加固

(1)根据结构的实际受力进行分析，对强度、刚度不足的杆件和出现问题的节点，进行全面加固补强。

(2)屋架下增设木柱，使结构由二支点静定结构变成三支点超静定结构。

第四节木结构的维护

一、安全使用的维护

1．防止结构超载。

2．防止在梁、柱等承重构件上，任意钻孔、砍削，使截面减小；或任意拆改结构杆件、连接和节点。对已发生且构成危害的，应及时采取补强措施。

3．检查防火措施。

4．对发现有危险的木结构，及时进行临时性支撑、减荷、加固，或采取其他应急措施。

二、保证受力杆件正常工作的维护

三、防潮、防腐的维护

1．检查桁架上的钢拉杆和其他连接螺栓是否牢固

2．及时处理节点承压面出现的离缝现象，恢复压杆的正常工作。

3．锚固松脱的支撑杆件。

4．补齐缺损的连接件。

思考题

1．木结构损坏现象有哪几种?产生的原因是什么?

2．如何防止木材的腐朽?

3．木材的干缩裂缝对结构有何危害?

4．木结构的检查内容有哪些?

5。试述用钢拉杆加固受拉木构件的方法。

6。如何对发生弯盐的木柱进行加固?

7；试述桁架中受损木构件的加固维修方法。

8木梁端部损坏应如何加固?木梁的跨中强度不够，可采取何种措施加固维修?

9．如何对木结构进行维护々

第九章装饰工程与门窗维修

【教学目与要求】通过本章教学，使学生们掌握装饰工程常见病害及原因和装饰工程病害的基本防护，抹灰和饰面的维修，门窗的防护与维修。

【教学重点】

1. 装饰工程常见病害及原因；

2. 装饰工程病害的基本防护；

3. 抹灰和饰面的维修；

4. 门窗的防护与维修。

第一节装饰工程概述

一、常见病害及原因

(一) 建筑物表面的抹灰和饰面受日晒、雨淋、风化等环境因素影响，或人为使用不善，就会造成损坏，出现一些病害，如起壳、起鼓、潮湿或结露，以及开裂、脱落、破损等。

（二）造成病害出现的主要原因有以下四方面：

1．施工质量差

2．防渗漏、排水措施不良

3．使用不合理

4．房屋结构或一些构造不良

二、病害的基本防护

(一) 及时处理病害

1．及时修补小破损。

2．及时处理渗漏。

3．及时修补防水结构或构造。

```(二)做好日常预防工作

```(三)做好预防宣传工作

第二节抹灰和饰面的维修

一、抹灰墙面修补

操作程序：

(一)一般抹灰墙面的修补

1．抹灰层修补范围的确定

2．清底和铲口

3．抹底层灰

(1)抹底层灰前基层要洒水湿润。

(2)抹灰应分层进行，

(3)每层灰之间可间隔一定时间再抹下层灰，

4．抹罩面灰

(二)装饰抹灰墙面的修补

1．修补水刷石的操作过程

(1)确定修补范围并清除破损。

(2)修补和清洁基层。

(3)抹底层灰。

(4)抹面层。

(5)刷洗。

2．修补水磨石的操作过程

(1)确定修补范围并清除破损。

(2)修补及清洁基层。

(3)抹底层灰。

(4)抹面层。

(5)磨面。

(6)擦草酸、打蜡。

二、镶贴饰面的修补

(一)面砖或瓷砖的修补

(二)大理石饰面板的修理

三、潮湿、结霜病害的整治

(一)修复失效的水平防潮层

1．分段落修复

2．整体更换

(二)修复垂直防潮层

1．外侧垂直防潮层的修复

2．内侧防潮层的修复

(三)围护结构保温性能的增强

1．增加墙体厚度的几种做法

2．修补补强

第三节门窗的防护与维修

一、门窗的日常防护

(一)及时检查、修理，确保使用

(二)做好预防工作

1。定期油漆

2．做好防寒工作

二、木门窗的修理

(一)木门窗的常见病害及原因

1．木门窗框、扇的变形

2．木门窗腐烂、虫蛀

3．渗水

(二)木门窗变形的校正

1．门窗扇倾斜、下垂的校正

2．框子走动、变形的校正

3．门窗扇翘曲变形的校正

(三)木门窗腐烂、虫蛀的修补

1．框子腐烂、虫蛀的修补

2．门窗扇腐烂的修补

(四)木门窗走扇自开及渗水的修理方法

1．门窗走扇自开的修理

2．解决木门窗渗水的方法

三、钢门窗的修理

(一)钢门窗的常见病害及原因

1．钢门窗的变形

2．钢门窗的锈烂和断裂

3．钢门窗渗水

(二)钢门窗的修理

1．钢门窗修理时的注意事项

2．门窗变形的修理

3．锈烂的修理

4．处理渗水

思考题

1．装饰工程常见病害产生的原因有哪些?

2．如何进行一般抹灰墙面的修补?

3．如何进行装饰抹灰墙面的修补?

4．如何进行镶贴饰面的修补?

5．如何做好门、窗的El常防护?

6．木门窗框、扇的变形主要表现在哪几方面?

7．木门窗变形的校正方法有哪些?

8．钢门窗修理时的要求有哪些?钢门窗变形的校正方法有哪些?