奥体大厦招商策划书

一、项目基本状况
地理位置：南京市河西新城建邺区乐山路与奥体大街交叉的地铁一号线中心起点站出入口处、毗邻奥体中心体育会场西大门，并有多条公交路线，交通便利，地理位置俱佳。

周边环境：已建项目有奥体中心大型比赛场地及适合附近居民健身娱乐的游泳馆、羽毛球馆、网球馆外。另有正在建设中的金陵图书馆、艺兰斋艺术馆、江东南路CBD商务中心、南京第一街区、滨江风貌西部休闲游览地等大型居住、文化、商务、休闲、运动的集中地带。

建筑结构：以现代商业配套标准设计建造的三层式结构。建筑面积一层3300m²、二层4500m²、三层4500m²。其中，南北方向开间146m、东西方向进深33m，挑高5m，柱间距5m以上。建筑风格时尚，使得采光充足，外观气派，门前场地开阔，具备足量的停车位。

配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三层通过自动扶梯8部、踏步梯1部、供货电梯1部，上下行走便捷，此外水电容量充足。

招租面积：一层3300m²、二层4500m²、三层1780m²

二、商业环境分析
1、周边商业市场简析
本项目周边的商业中心基本上正在建设中，目前还没有大型文化、商务、金融中心，人口入住率偏低。

 2、商业市场存在空白
从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、大型超市、大型商场，商业潜在空间较大。
3、商业门市供应量较大
本区域内的其他项目门市供应量较大，比如奥体CBD中心中泰国际广场、紫金西城中心、应天智汇产业园，这些项目基本上是由专业的写字楼和配套的商超商铺构成，都将对本项目价格产生较大的威胁。

三、优劣分析
长远发展优势：
1、交通方便，位于奥体中心地铁站出口，并且地铁出口直接通往大楼内部

2、13000平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；
3、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；
4、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；
4、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

近期内优势（3年内）：
1、由于地理位置优势，写字楼、特色餐饮、美容美体、快捷酒店、培训结构具备一定的竞争力

劣势：
1、商业不繁华，缺少商业氛围；
2、目前该区人口入住率低，人流量少

四、市场形象定位
从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，3年内我建议该奥体大厦功能定位如下：

1F:  西式餐饮店、特色餐饮店、茶艺馆、商务咖啡厅、 百货商场或主题商场、移动、银行、邮政、联通等

2F（方案1）:  美容美体 美容中心一家、瑜伽美体一家、高级培训结构、商务宾馆、写字楼

2F（方案2）：将2 F改造成专业的写字楼结构，大小在200~500平方大小之间

3F:  写字楼

三年后根据该区域发展规模，从1F往3F发展，最终成为地铁大厦商业中心

五、  招商策略
1、招商方式
采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。
2、招商推广
   a、大楼外墙广告

b、房产、中介网站广告（费用低、时效长、目标客户群集中）

c、广告宣传单

d、向一些房产、中介网站发布招租信息
   

六、租金
根据周边商铺和写字楼的市场价格调查（见附件价格调查表）,我建议该项目价格定位：

备注：1.根据规划，将2F进行整体定位装修，以上2F\3F价格为装修后的价格

2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定
七、优惠策略
租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：
一年租期，租金优惠折扣98%；
二年租期，租金优惠折扣96%；
三年租期，租金优惠折扣95%；
五年以上租期，租金优惠折扣93%；

八、招商步骤：

第一步：商讨该商铺招商定位

第二步：商铺方案设计

第三步：商铺广告宣传推广

第四步：签订合同

 

第二篇：商铺招商策划案

珑璟轩商铺招商策划案

一、招商目的

1、聚集人气，提升信心，以租促售。

2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整条商业街。

二、目标商家

1、经营业态符合我项目商业街定位的商家。

2、有一定的经济实力，能够长时间经营，并且能够承受未来二、三年内商铺租金的商家。

3、具有相关业态的经营经验，能够保持经营状况良好，并能够持续吸纳人流的商家。

三、硬件支持

1、统一商铺门（轨道门）、铝合金落地玻璃窗、招牌灯箱。

2、楼梯、空调架、独立卫生间；供水、供电、排污、排水、排烟系统可正常使用。

3、天面、地面、墙面按正常标准交付。

4、上述硬件设施商铺现场标注。

四、租约形式

1、租赁合同为“2+1”式合同，即最长租期2年，第3年在同等条件下，原租户有权利优先续约。

2、合同租赁期第1、第2年租金保持不变，第3年较第2年租金上浮10%。

3、租金按月/季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳3个月/季的租金，其中2个月/季的租金为押金。

4、带有租约销售的商铺，从销售手续齐备之日算起，之后的商铺租赁收益将归商铺购买者所有，之前作为押金的2个月/季度租金也将同时移交给该商铺购买者。

5、带有租约销售的商铺，在租赁方不违反合同的情况下，商铺购买者无权在租赁期满前单方面解除租约。

五、优惠政策

1、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、办证，以及步街道施工等因素，建议提供1至2个月的免租期，根据商家的重要性区别提供优惠。

2、一次性付款全年租金的，可享9折优惠。

3、租赁期第1、第2年，商铺租金保持不变。

4、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提供的特别折扣。

六、招商组织架构：

成立招商小组，小组组成人员以盘龙城本地人为主，且需要招商人员有广泛的、高层次的人际圈。

七、招商佣金：

成功招商强联地产可获该铺面一个月租金作为佣金。

八、招商时间

20XX年7月1日——20XX年2月31日

（招商活动到期后是否再继续，依实际情况而定）。

九、商铺租金

建议按商铺售价的5%推算。

十、所需文件

1、商铺租赁合同

2、商铺销售合同

3、商铺四致范围图

十一、强联地产可以为您提供免费服务如下：

1.开发商不用提供任何的前期费用，所有招商人员工资及相关费用均由我公司自己出资。

2.强联地产盘龙城6家分行覆盖整个盘龙城区域，可以免费作为开发商宣传的网点，进行项目宣传及推广。（盘龙新天地店）（龙城天居园店）（歌林花园店）（名流人和天地店）（汉口北批发第一城店）（滠口嬉空间店）可以大大节省开发商的报广宣传费用。

3.所有招商人员都为本地人，至少有2年以上的招商经验，手上资源非常的丰富。操作过的项目有（巢上城俊园）（万润橄榄城）（领袖城）。

4.我们认为此项目的招商流程应该为：1.认真全面市调----准确定位，挖掘优势。2.锁定客户群体----大品牌大户突破，擒贼擒王3.履行诚信原则------一诺万金，实现共赢。

十二、商业规划

A1、A2号楼临巨龙大道以精品店和主题店为主。 着重营造小区入口广场的商业档次 和氛围。（主题休闲吧、流行饰品、美容美发等）

A1、A2号楼临西面以特色休闲餐饮、 小吃、零售为主。满足社区商业的基本配套需求。（粉店、私房菜、 特色食品、烟酒、生活便利店等）