南京火车南站商铺招商项目计划书

一、项目基本状况

地理位置：南京火车南站地处双龙大道、机场高速、绕城公路、秦淮新河围合而成的长方形区域内，占地2平方公里，距南京市市中心约10.5公里。南京南站是京沪高速铁路五大客运站之一，地理位置俱佳。

周边环境：政府对南京南站地区的四大定位中，已明确南站周边地区未来是高端智力服务区、是标志性的门户地区。南站地区连接江宁和雨花台两个大区，周围交通便利，环境优美，拥有良好的房产开发条件。有关部门统计，南站地区及其周边未来估计将有100万居民在此安家。众商家也纷纷将眼光投向了南站地区。以雨花台区为例，就正在积极规划与南京南站的对接工程。计划在此建设一个现代化的宁南商贸区，包括交通枢纽型商业区、开放式购物公园区和特色专业型街区三大组团。有关部门透露，一项围绕南京南站周边地区开发、总投资达300亿元的庞大发展规划已经进入实质性操作阶段。加以时日会形成以南京南站为中心的新的商业、服务业中心。

建筑结构：设京沪场、沪汉蓉宁杭场、宁安场三个接发列车场，共15台28线，主要由地下二层，地上三层组成。地下一层和二层分别为南京地铁一、三号线的站厅层和站台层。地面层为地铁和车站的进出站层，二层为车站的站台层，三层为高架候车层。

配套设施：中央空调、通风、排烟及消防等设施齐全，一至三层通过自动扶梯上下行走便捷，此外水电容量充足。

招租面积：南京南站总建筑面积38.7万平方米，主站房28.1万平方米，规划商业实际使用面积1.75万平方米，分布在到达层、候车层和商业夹层。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边的商业中心基本上正在建设中，目前还没有大型文化、商务、金融中心，目前还没形成商业中心。

 2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、大型超市、大型商场，商业有一定发展空间。

三、优劣分析

长远发展优势：

1、交通方便，商铺位于南京南站内，人口流量大；

2、17500平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

3、有一定的升值潜力；

4、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

5、区域认知度的提高将为南站商业发展带来契机。

近期内优势（3年内）：

南京火车南站是亚洲最大的交通枢纽，每天进出车站的大流量旅客就是商铺潜在的、固定的顾客群体。

劣势：

1、周边配套设施还不完善；

2、商业不繁华，商业氛围没没有形成。

四、市场形象定位

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，3年内我建议功能定位如下：

1F: 

2F：

3F: 

五、  招商策略

1、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

2、招商推广

a、房产、中介网站广告（费用低、时效长、目标客户群集中）

b、广告宣传单

c、向一些房产、中介网站发布招租信息

六、租金

根据周边商铺和写字楼的市场价格调查（见附件价格调查表）,我建议该项目价格定位：

备注：1.根据规划，进行整体定位装修，以上2F\3F价格为装修后的价格；

2.具体递增幅度根据本区域内同类相关物业市场情况定。

七、优惠策略

租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：

一年租期，租金优惠折扣99%；

二年租期，租金优惠折扣96%；

三年租期，租金优惠折扣93%；

五年及五年以上租期，租金优惠折扣90%。

八、招商步骤

1、商讨该商铺招商定位

2、商铺方案设计

3、商铺广告宣传推广

4、签订合同

 

第二篇：商铺招商策划案

珑璟轩商铺招商策划案

一、招商目的

1、聚集人气，提升信心，以租促售。

2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整条商业街。

二、目标商家

1、经营业态符合我项目商业街定位的商家。

2、有一定的经济实力，能够长时间经营，并且能够承受未来二、三年内商铺租金的商家。

3、具有相关业态的经营经验，能够保持经营状况良好，并能够持续吸纳人流的商家。

三、硬件支持

1、统一商铺门（轨道门）、铝合金落地玻璃窗、招牌灯箱。

2、楼梯、空调架、独立卫生间；供水、供电、排污、排水、排烟系统可正常使用。

3、天面、地面、墙面按正常标准交付。

4、上述硬件设施商铺现场标注。

四、租约形式

1、租赁合同为“2+1”式合同，即最长租期2年，第3年在同等条件下，原租户有权利优先续约。

2、合同租赁期第1、第2年租金保持不变，第3年较第2年租金上浮10%。

3、租金按月/季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳3个月/季的租金，其中2个月/季的租金为押金。

4、带有租约销售的商铺，从销售手续齐备之日算起，之后的商铺租赁收益将归商铺购买者所有，之前作为押金的2个月/季度租金也将同时移交给该商铺购买者。

5、带有租约销售的商铺，在租赁方不违反合同的情况下，商铺购买者无权在租赁期满前单方面解除租约。

五、优惠政策

1、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、办证，以及步街道施工等因素，建议提供1至2个月的免租期，根据商家的重要性区别提供优惠。

2、一次性付款全年租金的，可享9折优惠。

3、租赁期第1、第2年，商铺租金保持不变。

4、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提供的特别折扣。

六、招商组织架构：

成立招商小组，小组组成人员以盘龙城本地人为主，且需要招商人员有广泛的、高层次的人际圈。

七、招商佣金：

成功招商强联地产可获该铺面一个月租金作为佣金。

八、招商时间

20XX年7月1日——20XX年2月31日

（招商活动到期后是否再继续，依实际情况而定）。

九、商铺租金

建议按商铺售价的5%推算。

十、所需文件

1、商铺租赁合同

2、商铺销售合同

3、商铺四致范围图

十一、强联地产可以为您提供免费服务如下：

1.开发商不用提供任何的前期费用，所有招商人员工资及相关费用均由我公司自己出资。

2.强联地产盘龙城6家分行覆盖整个盘龙城区域，可以免费作为开发商宣传的网点，进行项目宣传及推广。（盘龙新天地店）（龙城天居园店）（歌林花园店）（名流人和天地店）（汉口北批发第一城店）（滠口嬉空间店）可以大大节省开发商的报广宣传费用。

3.所有招商人员都为本地人，至少有2年以上的招商经验，手上资源非常的丰富。操作过的项目有（巢上城俊园）（万润橄榄城）（领袖城）。

4.我们认为此项目的招商流程应该为：1.认真全面市调----准确定位，挖掘优势。2.锁定客户群体----大品牌大户突破，擒贼擒王3.履行诚信原则------一诺万金，实现共赢。

十二、商业规划

A1、A2号楼临巨龙大道以精品店和主题店为主。 着重营造小区入口广场的商业档次 和氛围。（主题休闲吧、流行饰品、美容美发等）

A1、A2号楼临西面以特色休闲餐饮、 小吃、零售为主。满足社区商业的基本配套需求。（粉店、私房菜、 特色食品、烟酒、生活便利店等）