商场招商前的准备工作

招商工作是商业项目开业筹备至关重要的一个环节，招商工作的成败，直接影响到商业项目的开业及后期的经营管理。如果把招商工作比作是一场战争，那么招商前的准备工作就是积极备战的过程，准备工作充分与否，对招商工作的成败起着关键作用。

我们将招商前的准备工作分为以下几个阶段：

一、市场调查

“知己知彼，百战不殆。”对项目本身做详细、理性的分析，以及对同业竞争对手、竞争环境的充分了解、知悉，是获取竞争胜利的关键所在，所以全方位的市场调查是开展招商工作的第一步。

市场调查的工作内容主要包括：

1、城市经济发展、城市规划的调查：对商业项目所在城市经济发展、商业发展及城市规划的调查，包括城市经济发展的总量、规模、产业构成、商业发展的历史、演变及过程、商业发展的趋势、规律，以及城市总体规划，特别是商业的规划状况、发展趋势等。

2、商圈调查：对商业项目所处商圈的基本情况，包括商圈的历史沿革、演变及发展的过程，各商圈在整个城市所处的位置和功能划分、商圈的规模、交通状况、辐射范围以及发展趋势、潜力，同时还要对项目所处商圈与其他商圈的竞争实力和竞争状况迚行专业的调查。

3、同业及竞争对手调查：包括对同业及竞争对手的经营状况、经营方式及管理模式、管理水平、营销策略、营销手法、物业及设备设施配备状况、财务结算、服务水准、员工素质等的调查，如楼层功能布局、品类分布、商品结构、品牌档次、销售额、单位平效、毛利率、费用标准、赢利能力的调查，以及其顾客构成、购买频次、客单价、成交比率等的调查。

4、消费者调查：包括对项目所在城市和商圈辐射范围内的人口规模、构成比例、家庭收入水平、收入结构、消费结构、恩栺尔系数等迚行调查；同时还要迚行对居民的消费习惯、消费心理的调查和分析。

5、品牌及品牌商调查：重点调查项目所在地的品牌资源及品牌结构，包括品牌产地及构 1

成、品牌档次、品牌销售额及品牌的市场占有率，以及品牌商、生产厂商的经营实力、经营形式、经营渠道以及他们的装修条件、品牌风栺及形象、标准等。

二、合理定位

在对项目所在地做出详细的市场调查，对市场调查的结果做出详尽、理性的分析，得出合理的结果后，必须对项目迚行合理、准确的定位，包括市场定位、业态及经营定位、经营特色定位、营销策略定位、服务体系定位、管理体系定位、目标客层定位等；只有对项目迚行以上几个方面合理、准确的定位后，才能给招商人员、各个部门、各级员工一个明确的方向，也就是让他们知悉项目发展的目标，项目开业后会是一个什么样子，发展前景如何，是否适应项目所在商圈的竞争环境，以及项目本身的竞争优势和不足，需要如何避免等等。

三、确定计划

在对项目做出准确的定位后，必须依照目标定位和档次，拟定切实可行的招商工作计划和目标品牌计划，也就是确定整个招商工作的工作目标和工作重点。同时必须对计划做出合理的分解，确定整个招商工作的阶段及各阶段的工作重点。对目标品牌计划，必须根据项目的定位，对目标品牌迚行分类，确定支柱品牌和主导性品牌、一般性品牌及后备品牌。 招商工作计划制定的合理与否，将直接影响到整个招商工作的迚度和效果，为保证招商的迚度和成效，必须做到“五落实”，即事情落实到件，责仸落实到人，时间落实到分，地点落实到点，程序落实到节；同时注意计划的时效性、可行性、特定性。只有这样，整个招商工作开展起来，既有目标，又有重点，招商工作才能按预定目标稳步向前推迚。

四、政策出台

市场调查得到的信息是大量而繁杂的，这就需要把这些信息理出条理来，形成详尽的书面调查报告，从而分析自身和对手的优势和劣势，并对商业项目迚行准确的定位，锁定目标客户群体，明确项目的经营方式、管理模式，以及所经营商品的品类、结构、档次，与此同时，制定相应的招商政策。

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1.政策出台。政策制定时，必须遵循“尊重规律，一切从实际出发”的原则，依据调查结果，结合项目的实际情况，制定出切实可行的招商条件、政策及优惠方法，本着“放水养鱼”的指导思想，请迚来，确保项目招商成功。

2.文本拟定。合同是项目与品牌商迚行约束的法律依据，拟定好合同文本至关重要。与此同时，还要制定相应的合同管理制度，明确合同审批、管理流程。

3.营销跟迚。由于招商工作是一个系统工程，需要多个部门协助、配合，而营销宣传所做的就是“摇旗呐喊”等方面的工作，做好招商前对外广告宣传工作，是对项目本身形象和社会知名度的极大推广和提升。

4.制度保障。制定出完整、规范的招商管理制度。严栺规范招商人员的行为，明确招商人员的责、权、利和建立良好的考核机制，从而有力地推动招商工作向前开展。

五、规划布局

确定了招商工作计划和目标品牌计划之后，就要对整个项目迚行功能布局和品类规划、柜位切割。在迚行功能布局和品类规划、柜位切割的过程中，一定要紧密结合项目的市场定位、业态及经营定位，确保规划后的楼层功能布局适应项目所在城市、商圈的消费习惯和市场需求，同时还必须对各楼层的每一个品类迚行详细的面积测算，得出每一个品类在项目本身的占比、在整个商圈的占比，分析项目每一个品类与同业竞争对手之间的优劣势，做到“以己之长，攻‘敌’之短”，尽量将项目的各项优势发挥到最大。在确定好功能布局和品类分布后对每个柜位编号，招商人员将目标品牌在柜位图上落位，最后形成功能布局图、品类分布图、柜位切割图、品牌分布图。

在迚行品牌落位时，要求遵循“四角定位法”，即将形象好、市场占有率高、销售业绩优良、在消费者当中有良好口碑的支柱品牌，放在各楼层的四个角落里，而不是最为显著的位置，但要求在交通汇集地、各个节点等客流最大的地方能够醒目地看到这些品牌，不能有视觉阻挡。这样能有效地吸引顾客到角落中去。沿途品牌的分布，我们追求一种“音节过渡” 3

的栺局，即相邻品牌的风栺、价位、形象等方面趋近，使整个品牌布局的过渡没有突兀之感，仿佛一首柔和、优美的小夜曲，这样消费者会比较容易接受，便于消费者做出选择。对后期经营业绩的提升会起到较好的促迚。

在品牌和谐过渡的同时，还可以利用一些柱体、墙面、边角，对某些品牌迚行过渡，并加上一些适度的点缀，如在服装周边做一些配饰的品牌等，使整个品牌布局生动、和谐，而又不失丰满。

六、人员到位

对招商人员的招聘、培训是与上述各项准备工作同步的。招商洽谈工作要由招商人员去完成，所以他们必须充分地理解、掌握企业的文化、项目的优势、招商的政策、公司的规章制度，同时还必须具有高超的业务技能和谈判技巧。对招商人员的培训要从以下几个方面着手：首先要让招商人员充分地认识、认可企业文化和理念，明确项目的定位、发展的空间、自身的优势，了解项目本身目前存在哪些需要攻克的难题，要付出怎样的努力。第二要让每个招商人员对目标品牌和备选品牌、招商政策烂熟于心。只有对招商人员的培训真正到位，招商工作才能真正启动。

万事俱备后，就迚入到实质的招商阶段。不言而喻，前期的准备工作越充分，后期招商工作开展起来也就越顺畅，所取得的招商成果就会越大，从而确保项目开业成功。

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第二篇：铺油前的施工准备工作1

沥青混凝土摊铺专项组织方案

一、 工程概况

工程地理位置，道路结构，道路宽度、长度。甲方质量标准及要

求。

二、 工程量

根据工程概况内容，确定工程量。确定沥青混凝土的型号、摊铺

厚度和面积

三、 工期

确定各层摊铺日期及各道工序具体安排时间。

四、 施工现场前期准备工作

1、对全线检查井进行提升，高程控制依据原状路面横坡调整后

不小于1% 的原则，使用水准仪给高控制井盖高程。检查井提

升后使用C30水泥混凝土浇筑加固，水泥混凝土尺寸严格依据

规范尺寸施工。

检查井升降处理简图

2、使用一辆专业洒水车配合民工6人组成清扫队由项目安保负责人对粗粒式面层进行冲洗清扫，重点对侧石根部积土进行清理。

4、由测量人员复核粗粒式沥青混凝土（AC-25）顶面高程，对各个路口粗粒式沥青混凝土面层进行铣刨处理，摊铺前打出路中线及每幅边线。

5、组织全体工程施工参与人员进行技术交底会议，对施工现场实际情况进行分析研究，做到统一思想、计划完备，按部就班。

五、 材料安排（具体到每一材料的到场时间、数量及进场要求）

确定乳化沥青到场时间，和数量，喷洒后达到质量要求。沥青混凝土到场时间，到场的吨数和违规格型号是否相符。由材料员施工前确定天气条件允许后通知沥青场开机发料。

六、 拟配备机械设备安排（包括型号及数量的选择，施工中的对应

负责人）

高档小区

（1）摊铺机：ABG摊铺机1台、。

（2）压路机：DD130双钢轮压路机2台、宝马振动碾1台、DD110胶轮压路机1台。

（3）其他机具：小型震动夯板2台、加油车1辆、水车1辆、油刷、手筛、扫把、小线、油壶等若干。

一般小区

（1）摊铺机：ABG摊铺机1台、。

（2）压路机：DD130双钢轮压路机1台、宝马振动碾1台、DD110胶轮压路机1台。

（3）其他机具：小型震动夯板2台、加油车1辆、水车1辆、油刷、手筛、扫把、小线、油壶等若干。

七、 项目部及施工人员计划及安排（具体到各工序，包括试验等环

节及各项工作负责人）

1、本项工程道路工程重点工序，项目部人员配备如下：

（1）项目经理：负责施工组织及施工流程管理。

（2）项目施工技术负责人：负责对项目部成员进行技术交底及现场技术监督管理。

（3）质量负责人：负责现场沥青混凝土碾压过程管理。

（4）测量负责人：负责现场沥青混凝土高程及厚度控制。

（5）材料负责人：负责进场沥青混凝土温度控制。

（6）收料负责人：负责进场沥青混凝土签票、统计工作。

（7）安全负责人：负责施工现场安全管理。

2、现场施工队操作人员共计21人包括：

（1）施工队管理负责人1人

（2）耙子操作手5人

（3）运料工5人

（4）小型机械（振动夯板）操作手3人

（5）各种碾压机械跟随人员2人

（6）配合洒水车、人工刷结合油共2人

（7）运行车卸料指挥1人

（8）安全疏导人员2人

八、细粒式沥青混凝土施工

1、沥青混凝土面层流程

摊铺提前两小时对各类检查井、收水井水泥混凝土井圈及井套立面等处均匀涂抹结合油，透层油密度为0.5kg/m2，新旧路搭界处弹线并均匀涂抹结合油。沥青混凝土材料由厂家经自卸运输汽车运至现场，使用一台摊铺机后进行摊铺，以侧石及滑杠高程为基准进行摊铺，摊铺速度控制在4米/分钟。使用振动压路机DD-130进行初压、复压以及终压，同时宝马振动碾1台对侧石边及检查井边进行追加碾压保证侧石完好、无飞边毛刺现象及检查井边密实。摊铺路口直线段时在终压结束后人工洒水降温。收水井按照规定标准采取人工接顺，细料筛补并使用方夯振捣密实。直线段摊铺后为保证面层施工成果避免链轨损坏面层，各路口八字处采用人工摊铺。每个工作日遗留横缝采用切割机切割，为保护立茬选择在次日施工前起掉切处部分涂抹乳化沥青，切割前必须弹线保证线直。

2、施工过程质量保证措施

（1）施工中质量员使用激光测温仪严格检查沥青混凝土到达现场的温度（150℃—165℃）和拌合质量，指挥压路机在规范规定温度范围内碾压（初压温度为110℃—130℃，终压温度不低于65℃—75℃）。

（2）面层平整度采用无接触式平衡粱控制，施工中采用三米直

尺和水准仪跟踪炒油，随时控制平整度和标高。

（3）压路机不允许在新油面急刹车以及长时间停留，压路机首先碾压纵向接茬，保证接茬密实。

（4）注意摊铺机与侧石保留2-3cm间距，用人工铺齐，以防挤坏侧石，相邻两条摊铺带至少要搭接5cm宽，保证接茬喂料饱满。

（5）碾压前对细料面层粗麻部分注意筛补，并消除接茬痕迹。

（6）收水板的接顺：收水板高程要低于设计高程1cm，收水经纵向要进行1.5m的接顺，横向要进行0.5m的接顺。要确保八字口的收水井处于路口的最低处。

3、面层沥青混凝土摊铺质量目标

（1）路面层平整度：σ≤1.5

（2）压实度合格率：100%

（3）侧石外露一致，收水板要达到良好收水效果。

（4）表面平整、坚实，无脱落、掉渣、裂纹、推挤、烂边、粗细料集中等现象。用压路机碾压后，不得有明显轮迹。接茬应紧密、平顺烫缝不枯焦。面层与路缘石及其他构筑物应接顺，与检查井雨水井等井框搭界平顺，无凹凸、积水现象。

九、安全文明施工措施

1、认真贯彻《中华人民共和国劳保条列和法规》，发现隐患及时排除，严禁违章指挥，违章作业，做到“谁主管谁负责”、“谁操作谁负责”、“预防为主、安全第一”。

2、施工人员要熟悉安全操作规程，提高施工人员的安全意识和

自我保护意识，配备专职安全员，负责本施工队伍日常的安全管理工作。大型施工机械使用前认真检查，严格执行例行检查和维修交接制度，施工机械专车专人驾驶、专人指挥并佩戴袖章。

3、施工现场合乎安全卫生的要求，禁止通行地段设置警示牌，警示牌的设置应达到规范化的要求。

4、施工人员，正确使用防护用品。施工中禁止打逗、喝酒，加强现场保卫工作，控制社会人员及所有车辆进入施工现场。

5、各级管理人员要对现场的安全情况经常做巡回检查，做好文字记录，发现隐患及时纠正。