房屋善后维修实施方案

为及时解决居民房屋维修问题，满足住户合理需求，保持和谐稳定，结合社区当前实际情况，就房屋善后维修事宜，制定本方案：

一、组织架构

（一）、主体单位

新塘公司工程部、拆迁安置部、金塘公司工程部

负责人：刘强、刘书勇、何月祥

成员： 陈峰 李静

（二）、实施单位

正坤物业公司、嘉汇物业公司、社区居委会、 负责人： ； 成 员： 。

二、工作程序

（一）、报修接待

由社区居委会或物业公司负责接待报修业主，填写《房屋维修申请单》（一式两份），并签字确认，业主确认完毕后，由工作人员备案一份，另一份送交现场勘查人员。

填报人 居委会、 正坤物业、 嘉汇物业。

（二）、现场勘查

现场勘查人员接到《房屋维修申请单》后应在2小时之内与当事人取得联系，并在5小时之内到达现场进行勘查，依据现场勘查情况

填写《房屋维修呈办单》（一式三份）并附影像资料。《房屋维修承办单》填写完毕后由工作人员在2小时内送交新塘公司拆迁安置部，由拆迁安置部第一时间通知公司工程部、金塘公司工程部及施工单位负责人，就维修情况进行分析、研究，确定维修期限，并把维修完成时间标注于《房屋维修承办单》内。其中一份由拆迁安置部留存登记。另两份转交施工单位。

现场勘查人 正坤物业、 嘉汇物业。

（三）、组织维修

施工单位接到《房屋维修承办单》后，在2小时之内与当事人取得联系，并在规定时间内完成维修工作。维修完毕后，施工负责人在《房屋维修承办单》内填写维修情况，并交由业主签字。业主签字确认后，一份上交新塘公司拆迁安置部，一份由施工单位留存。

施工单位负责人 ； 每位负责人按各自负责小区，具体确定。

（四）、情况反馈

新塘公司拆迁安置部收到《房屋维修承办单》后，就相关情况与原始存档单据进行核对，经与业主核实完毕无误后，最后进行登记、备案，同时消项。

三、工作职责

（一）公司拆迁部、工程部

1.在收到《房屋维修呈办单》后在2小时内与金塘公司及施工单位取得联系，确定维修完成时间。

2.负责组织协调相关单位进行维修，并进行监督检查。

3.定期对已维修房屋进行跟踪、回访，记录相关情况。

4.定期统计、核查各小区报修、维修情况，并对各施工单位巡查及维修情况进行检查并就相关情况进行通报。

5.建立例会制度，并定期组织召开，就房屋维修情况进行总结部署。

6.公布各部分部分项工程保修年限及相关规定，分清建设单位与业主责任关系，为业主及时报修提供依据。

（二）物业公司及施工单位

1.明确责任，做好分工，按时完成维修工作，如遇特殊情况不能按时完成的，应及时以书面形式上报。

2.各施工单位及物业公司之间应密切配合，不得相互扯皮、相互推诿，不得违反相关规定及上级部门工作安排。

3. 做好业主维稳、劝导工作，不得始事态激化、扩大。

4．对个别急修项目（诸如：自供水设施、下（污）水管道堵塞、电梯及漏水、漏电等情况），要在30分钟内到位，12小时内修复；如遇特殊情况，不能完成的，应有紧急处理措施，并对业主作出合理解释。

5.物业公司及施工单位应定期对负责项目进行巡查、监控，做到早发现、早协调、早落实，建立日常巡查值班制度，责任落实到个人。

6.一般维修应在5日内完成，特殊情况必须作出说明及限时承诺，维修时限不能以节假日和休息时间为理由进行顺延。

7. 对已超出维保范围或业主提出不合理维修及赔偿要求的相关

部门应及时与业主进行沟通，并依据相关法律法规向业主进行宣传，尽量协商解决；如协商不成发生争议的，可以推荐业主依法申请仲裁或向人民法院起诉。

8.责任公司工作业绩记入年底考核内容。

（三）居委会

1.积极做好业主思想工作，保持社会稳定，对不稳定因素要做到及时发现、及时上报、及时解决。

2. 积极做好业主报修登记工作；配合、协助相关单位解决维修事宜

四、处罚标准及程序

（一）、对未按时完成维修、维修不到位及其他违规情况的，新塘公司有权对责任单位进行处罚，标准为：

（1）对应负责工作不积极、怠慢偷懒、未按时完成维修工作的每次罚款5000元。

（2）对不服从上级单位安排，工作期间不听从指挥的每次罚款5000元。

（3）对接到《房屋维修承办单》后，不能及时处理解决的，每次罚款5000元。

（4）对维修半年之内又重新进行投诉的每次罚款5000元。

（5）对未按规定时间完成维修的每次罚款5000元。

（6）对因工作不到位，且在工作期间相互逃避、推诿，致使业主上访给公司造成损失或带来不良影响的，每次罚款20000元。

（7）对造成业主向上级部门反映的每次罚款10000元；造成业主到政府及相关部门投诉的每次罚款20000元。

（8）对业主投诉置之不理、不能积极协调配合的，每次罚款20000元。

（二）、处罚程序

（1）新塘公司拆迁安置部设专人对责任单位工作情况进行监督检查，并对违规情况下达《限期解决通知单》。

（2）在《限期解决通知单》规定时间仍未解决的，由拆迁安置部开据《房屋维修处罚通知单》（一式三份），并送交工程部，由工程部依据处罚数额对责任单位进行处罚，所处罚款项在责任单位维保款中扣除。

（3）待责任单位签字确认后，三方各执一份进行备案。

新塘公司拆迁安置部

二00三年十二月二十三日

 

第二篇：房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

物业共用部位及共用设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划
      房屋日常养护维修是指为物业房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标
    (一)、基础结构养护及巡检
    1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。

发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。

制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。
    2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。
    3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:
    1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。

保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。
    对于使用中发生小的损坏,要及时修补。

制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。
    2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题，要及时修理。
    3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。

对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。
    4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

   

二、设备设施的运行维护与计划
      (一)给排水设备运行维护
      给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
   ◇对设备系统的了解:
   ◇自来水变频泵系统
   ◇自动喷洒供水泵
   ◇消火栓稳压泵
   ◇排污潜水泵

◇雨污井排水化粪池系统
    1、管道漏水修理
    2、管道堵塞排堵
    3、水龙头与阀门的维修
    4、水泵保养及维修
    5、压力表的校验
    6、潜水泵的检查保养

7、管道的防锈防腐保养

8、雨污井排水化粪池系统清理

(二)供电设备管理维护
       供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修
    对设备系统的了解
    ◇变压器
    ◇高压柜

◇低压柜
    ◇发电机组系统

◇庭院照明灯系统

◇楼道照明灯系统
    日常维护要点
    1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修
    2、绝缘电阻测量及损伤线更换
    3、配电箱的检查
    4、照明灯具的检查

    (三)、电梯运行维护
    电梯维修是指为保证物业电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修
    上海三菱电梯公司无机房电梯11部

       (五)保安消防监控系统的管理和维护
    对设备系统的了解:
     ◇电梯对讲1组
     ◇安防监控1组
     ◇消防监控1组

◇门禁系统1组

◇   

常见维护要点:
    1、结合实际正确使用设备
    2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录
    3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修
    对设备系统的了解:
     ◇   自动消防报警控制系统1组
    ◇   消防栓稳压泵45 KW2台

◇ 自动喷洒供水泵30KW2台
      常见维护要点:
    自动喷洒系统
    管道阀门

消火栓箱
       设备设施的维修养护计划

   

各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。