房地产实习报告

姓名：X 学号X 班级：X

合肥市房地产价格调查报告

一、实习目的：

通过本次实习，增强同学们对于土地估价师与房地产估价师职业资格制度、土地及房地产估价行业基本情况的了解，通过编制估价职业生涯规划使同学们对于毕业后在从事土地、房地产估价工作中可能遇到的困难与机遇做好充分的心理准备。另一方面，通过楼盘价格调查提高同学们对于合肥市房地产价格的了解程度，为今后走向估价岗位打下基础。

二、 实习时间： 1周（20xx年12月26日——20xx年12月31日）。

三、实习方式：

本次实习的方式为校内综合练习，由指导老师出具实习任务书。由同学们在一周的时间内自主完成实习报告（不进行集中指导）。 四、 实习内容：

（一）合肥市楼盘价格调查:

中铁国际城

中国铁建国际城基本信息

交房时间： 三期20xx年12月10日

物业类别： 住宅、别墅、商业

项目地址： [庐阳区] 庐阳区合作化北路（四里河路）与砀山路交汇处以东（明发商业广场以东）

项目特色： 高层，别墅

地段商圈 北一环 付款方式 一次性,银行按揭

物业类别 住宅、别墅、商业 建筑类别 高层

公 摊 20% 总 户 数 4436

容 积 率 3.12 绿 化 率 40%

建筑面积 200万 M2 占地面积 53万 M2

车 位 数 3749个 车 位 比 1：0.8

开 发 商 中国铁建房地产集团合肥置业有限公司

销售许可证 德园1幢20110612，7幢20110613，广园17#20110498，18#20110496，

19#20110497，德园5#20110487，8#20110488，9#20110266，广园2#：20110094

二期：20#20110012 4#20100483、20090512-14 11#20100634，10#20100633,

物业公司 中国铁建物业 物 业 费 高层1.3元/㎡/月

售楼地址 庐阳区合作化北路（四里河路）与砀山路交汇处以东（明发商业广场以东） 房产证归属 合肥

投 资 商 中国铁建房地产集团有限公司

代理公司 北京金网络房地产经纪有限公司

售楼电话 0551-5738888/5738866

中国铁建国际城开盘、交付时间及交付标准均价 6300元/平方米

中国铁建国际城价格明细

广园：

开盘时间 2010-08-01 交付时间 2011-12-11 本期户数 3000

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 6500元/㎡

旭园：

开盘时间 2009-11-08 交付时间 2010-12-12 本期户数 1440

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层,小高层

开盘价格 4000元/㎡

广园20#：

开盘时间 2011-01-11 交付时间 2011-12-11 本期户数 63

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 小高层

开盘价格 6600-6700元/㎡

广园2#：

开盘时间 2011-03-03 交付时间 2011-12-11 本期户数 272

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 6200元/㎡

三期德园：

开盘时间 2011-08-26 交付时间 2012-12-10 本期户数 312

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 6200-6300元/㎡

一期商铺：

开盘时间 2010-11-06 交付时间 现房 本期户数 21

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 商铺 建筑类别 高层

开盘价格 15000元/㎡

中国铁建国际城交通配套

周边交通

157路公交车到中铁旭园站下即可，143路公交车到龙王村下车即可

周边配套

学区： 六安路小学分校、42中分校

幼儿园：南京师范大学附属幼儿园（位于项目二期）

综合商场： 58万㎡商业中心明发商业广场、社区星级酒店、国际商业街区

医 院： 小区医疗保健院

其 它： 森林公园，大房郢水库，董铺水库

北城世纪城

北城世纪城基本信息

项目地址 [长丰县] 蒙城北路北城世纪城

地段商圈 北城新区

付款方式 一次性,银行按揭

物业类别 住宅、商业

建筑类别 高层

公 摊 17—23% 总 户 数 待定

容 积 率 住宅3.0—3.5，商业3.8 [关于容积率] 绿 化 率 住宅40%，商业20% 建筑面积 520万 M2 占地面积 626873 M2

车 位 数 待定 车 位 比 待定

开 发 商 合肥世纪城置业有限责任公司

销售许可证 鸿徽苑：1—3#2011109—2011111,5—8#2011112—2011115,11—13#2011116—2011120,15—23#2011121—2011129；国徽苑：1—9#（无4#）2011074—2011081，12#2011084。13#2011085,15#2011086,17#—37#2011088—2011108

物业公司 世纪城物业管理有限责任公司

物 业 费 高层1.28元/㎡/月

售楼地址 蒙城北路北城世纪城 房产证归属 长丰县

投 资 商 世纪金源集团 代理公司 待定

售楼电话 0551-6969999

北城世纪城开盘、交付时间及交付标准均价4300元/平方米

北城世纪城价格明细

国徽苑：

开盘时间 2011-09-17 交付时间 2012-12 本期户数 5200

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 4200元/平米

鸿徽苑：

开盘时间 2011-11 交付时间 2012-12 本期户数 300

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 4200元/平米

颐徽苑：

开盘时间 2011-09-17 交付时间 2012-12 本期户数 504

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 4200元/平米

北城世纪城项目介绍

北城世纪城项目总共分3期开发。目前1期已经开发了一部分，主要是B-2区和B-3区。其中B-2区有35栋26层与33层的高层住宅，B-3区也有30余栋26层和33层的高层住宅。 三块地块分别为：

合肥市双凤开发区

N1103地块以挂牌方式出让，面积为295.62亩，规划为70年居住用地，容积率为3.0，参考单价150万元/亩。成交150万元/亩，楼面地价：750.00 元/㎡，总价：44343.00 万元。 N1104地块面积为 279.21亩（其中：住宅242.21商业37），规划为70年居住用地和40年商业用地，容积率居住 ＜3.0、商业＜3.8，参考单价居住150万元/亩、商业100万元/亩。 单价150万元/亩、商业单价100万元/亩成交，商业楼面地价394.73 元/㎡，住宅楼面地价750.00 元/㎡，总价40031.50 万元。

N1105地块面积为365.01亩（其中：住宅294.33商业70.68），规划为70年居住用地和40年商业用地，容积率居住＜3.5、商业＜3.8，参考单价居住150万元/亩、商业30万元/亩。 成交价150万元，商业成交单价30元/亩，总价46269.90万元。

北城世纪城交通配套

周边交通

45、46、232路公交车底站下或乘坐小巴车到双凤开发区

周边配套

学区：42中，小学暂时未定

学校：求实学校、安徽工程学校

综合商场： 双凤超市

银 行： 农行

医 院： 双凤医院、双墩人民医院、公安安康医院、寿州浴场酒店

宝翠园

宝翠园基本信息

项目地址 [肥东县] 裕溪路高架东入口500米处 （百大周谷堆对面）

地段商圈 肥东

付款方式 一次性,银行按揭

物业类别 住宅、商业

建筑类别 高层、多层

公 摊 10% 总 户 数 1600

容 积 率 2.2 绿 化 率 41 %

建筑面积 15万 M2 占地面积 66700 M2

车 位 数 962个 车 位 比 1:0.5

开 发 商 安徽泛海房地产开发有限公司

销售许可证 30#2010207；29#2010206；27#2010205；25#2010203；21#2010202；20#2010201 物业公司 合肥华兴物业管理有限公司

物 业 费 多层0.5元/㎡/月，高层0.9元/㎡/月

售楼地址 裕溪路高架东入口500米

房产证归属 肥东

投 资 商 安徽泛海房地产开发有限公司

代理公司 金尼营销策划公司

售楼电话 0551-7316666、7319888

宝翠园开盘、交付时间及交付标准均价5200元/平方米

宝翠园价格明细

住宅：

开盘时间 2011-01-09 交付时间 2011-12-31 本期户数 274

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层,多层

开盘价格 5000元/平米 二期7#、10#、11#、12#、13#、15#、23#：

开盘时间 2011-03-26 [本月开盘] 交付时间 2011-12-31 本期户数 252

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 多层

开盘价格 5300元/㎡

2、5、8#高层：

开盘时间 2011-07-30 交付时间 2012-12-31 本期户数 444

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 5300元/㎡

1、3、9、18#高层：

开盘时间 2011-11-05 交付时间 2012-12-31 本期户数 400

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 住宅 建筑类别 高层

开盘价格 4200-4300元/平米

2、5、8#高层底商：

开盘时间 2011-07-30 交付时间 2012-12-31 本期户数 29

交付标准 毛坯 装修图片 建材商城 物业类别 商铺 建筑类别 低层

开盘价格 14000元/㎡

宝翠园项目介绍

宝翠园项目位于裕溪路高架东出口500米处（大兴百大周谷堆对面），项目由北京炎黄联合建筑设计公司设计，总用地面积约100亩，建筑面积约15万平方米，由20栋多层和7栋高层组成。

宝翠园毗邻裕溪高架和环城高速，繁华与宁静自由穿梭；皖港码头连通浩瀚，待建中的轨道交通连通全城；交通网络四通八达，使大兴形成集公路、水路和高架为一体的立体交通格局。风光大兴，正用务实的科学发展观从城市边缘走向核心,演绎从繁华迈向经典的非凡。

纵观项目周边，中国合肥农产品国际物流园（百大周谷堆）、华东国际建材城、红星美凯龙全球汽配家居广场、义乌小商品城、裕隆农业工程机械大市场、安徽安粮钢材大市场等六大专业市场蓄势待发，皖港码头通江达海，高架高速畅通全国，凝望大兴，即将形成常驻人口30万，规划面积55平方公里，年均200亿销售市场的未来新城，发展前景不可限量！时代传奇在此诞生！

鸟瞰社区内部，多重景观环绕；三大园林组团、11处园林建筑小品风格各异，取中国古典园林精髓，借欧洲当代建筑手法演绎；品古典园林诗意、鉴西方当代建筑之惊艳，低调奢华处处奢想。

宝翠园交通配套

周边交通

6、15、28、106、147路到大兴镇下

周边配套

附近学校：东风小学、24中、撮镇中心小学、撮镇中学

幼儿园：小区内有幼儿园

邮 局： 大兴镇邮局

银 行： 农行、建行

医 院： 大兴医院、合肥第五人民医院

其 它： 大兴镇农贸市场 、百大周谷堆

(二)、楼盘的价格影响因素分析

影响房地产价格的因素很多，包括价格水平、收入水平、消费者偏好、相关商品价格、消费者对未来的预期、政策因素、供求关系因素、社会文化因素等。

对房地产的影响因素的分析，综合来看：1、住房制度改革对房地产市场产生了重大影响。供应量充足，住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。这些政策动向说明,我国的住房制度还依然处在不断改革和完善过程中,保障房建设或将加快，有利于房地产行业整体健康平稳发展，未来的制度调整仍然是影响房地产市场的最重要因素。财政税收体制对房地产的影响。3、国家和地区的经济

发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之则相反。4、社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。5、房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。 6、消费者预期是房地产价格变动的根本原因;仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。

（三） 、合肥房地产市场调研报告

合肥市场仍处于受限购政策强力压制之中。3月份合肥限购令升级对市场成交造成较大影响，限购后，限购的四大主城区二季度成交面积环比一季度下滑68.0%。截止8月底，成交数据依然未出现回暖现象。

省外需求及本省外地需求受影响较大。据当地开发商介绍，由于合肥具有省会城市“聚集效应”，未限购前，合肥市商品房购买比例为本地占45%，省内外地占45%，省外购房占10%。限购之后，省外购房基本为零，省内外地购房下降至25%左右，外地需求受到较大遏制。

政府对预售证价格监管仍十分严格。目前当地政府对预售证价格进行严格监管，同一楼盘同比价格上涨不能高与5%，即新一期价格不能较上一期上涨5%以上。如果为纯新盘，则价格不能高于周边一手房价5%。

去化下降，存货高企。二季度，合肥市场平均开盘首日去化率为20%-40%，与去年同期相比变化并不明显。而8月开盘当月平均去化率为50%，较二季度略有下降。但同时，由于预售证监管及部分开发商推迟开盘，市场新增供应也有所减少，成交的下降依然快于供应下降速度，因此供销比持续上升，存货高企。

开发商在纯新盘及尾盘中已有降价动作。8月开发商在纯新盘定

价中已有降价动作（定价大幅低于周边同类楼盘），及部分开发商在尾盘进行降价清盘。如琥珀五环城，开盘均价为6800元/m2，周边楼盘售价为8500-9500元/m2，此楼盘为成本定价，项目毛利低于15%，首期开盘后当周去化40%，恒大华府，精装户型尾盘降价1000元/m2，当天100余套去化80%。

（四）、结论 调研结论：合肥市目前的购房需求仍处于被政策压制状态，且由于8月部分开发商提前低价推盘入市，造成购房者对降价的预期进一步加强。同时，根据调研楼盘及开发商的推盘安排，判断9月份后供应量将持续走高，加之政府对预售价格的严格监管，新盘以低价促销售的现象将会逐步增多，价格下行的概率较大。

通过这次实习，让我的房地产知识从理论联系到实际，进一步了解房地产的市场行情。每个楼盘都有自己的特色，优点与不足都是值得我们思考的地方，在以后走上房地产行业这条道路时，一定要努力，与时代进步，与其他企业取长补短，努力推进房地产业的健康发展。

年年岁岁人相似，岁岁年年景不同。如今的合肥变化是翻天覆地的！我也喜欢这座城市，希望毕业后能留在合肥打拼，合肥的飞速发展给了我们年轻一代发展的机遇与挑战。

这次实习，让我增加了一些新的知识，也让我懂得房地产这个专业不是那么容易就能学好的，想学好，就必须脚踏实地，在掌握书本的知识的基础上一定要记得实践，去实地考察，将知识用于工作，学

习，生活！希望自己能学好这门专业课！