旬邑县原底乡农贸市场建设项目

可行性研究报告

陕西永安投资咨询有限公司

二O一0年十月

项目名称：   XX县XXX原底乡农贸市场建设项目

参加编制人员：

XXX   注册咨询工程师（投资）   

XXX   注册咨询工程师（投资）

审核人：XXX（造价工程师）

编制单位：XXX投资咨询有限公司

编制时间：二〇##年十月

目    录

第一章  总  论... - 4 -

1.1项目名称... - 4 -

1.2项目建设单位... - 4 -

1.3项目开发期... - 4 -

1.4可行性研究报告编制依据... - 4 -

1.5项目建设地址及建设条件... - 5 -

1.6项目建设规模、期限及建设内容... - 5 -

1.7项目总投资与资金筹措... - 5 -

1.8项目收入估算... - 5 -

1.9主要技术经济指标... - 6 -

第二章  项目背景及建设的必要性... - 7 -

2.1XX县概况... - 7 -

2.2项目背景与项目提出... - 10 -

2.3 项目提出的必要性和依据... - 11 -

第三章 建设单位概况... - 12 -

第四章  项目建设标准及规模... - 13 -

4.1项目建设标准... - 13 -

4.2规划指导思想... - 13 -

4.3规划原则... - 13 -

4.4项目建设原则... - 13 -

4.5项目建设规模... - 14 -

第五章  环境影响评价... - 15 -

5.1环境保护设计依据... - 15 -

5.2.项目建设期的环境影响... - 15 -

5.3环境保护措施... - 17 -

5.4环境影响评价... - 18 -

第六章 节约能源分析... - 19 -

6.1大力发展循环经济... - 19 -

6.2加快建设节约型社会... - 19 -

第七章  职业安全卫生与消防... - 20 -

7．1职业安全卫生... - 20 -

7．2消防措施... - 20 -

第八章 项目组织管理及能力建设... - 22 -

8．1项目管理... - 22 -

8.2能力建设... - 23 -

第九章  项目招标... - 25 -

9.1招标的原则和要求... - 25 -

9.2.本项目招标方案... - 25 -

第十章项目开发投资与成本费用估算... - 27 -

10.1项目投资估算的依据... - 27 -

10.2项目总投资估算... - 27 -

10.2.4建设投资... - 28 -

10.3资金来源... - 29 -

第十一章  财务评价... - 30 -

11.1 编制依据... - 30 -

11.2 基础数据与参数选取的说明... - 30 -

11.3 年运营收入的估算... - 31 -

11.4 运营成本估算... - 31 -

(1)年工资费用... - 31 -

(2)年维修费... - 31 -

(3)年水电费用... - 31 -

11．5财务评价指标... - 32 -

第十三章  社会效益评价... - 33 -

13.1社会影响分析... - 33 -

13.2社会风险分析... - 33 -

13.3社会评价结论... - 33 -

第十四章  结论与建议... - 34 -

14.1结论... - 34 -

14.2建议... - 34 -

第一章  总  论

1.1项目名称

XX县XXX农贸市场建设项目

1.2项目建设单位

XX县XXX人民政府

1.3项目开发期

项目开发建设期为1年。

1.4可行性研究报告编制依据

1.  原国家计委印发的《投资项目可行性研究指南》；

2.  20##年国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》第三版（包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》）；

3.  建设工程质量管理条例；

4.  中华人民共和国建筑法；

5.  《村庄和集镇规划建设管理条例》

6.  《XXX县XXX城区建设规划》

7.  项目调研收集的有关资料。

1.5项目建设地址及建设条件

项目建设地址：XXXXXXX，项目建设征地18863m²（ 28.29亩），其中建设项目用地17077 m²（ 25.61亩），代征路面积1786 m²（ 2.68亩）。项目用地东临XX村耕地，西临XXX，南临XXX，北接XX耕地，给排水管网、道路、绿化、电力通讯等设施已经建设完备，可满足本项目的需要。

1.6项目建设规模、期限及建设内容

本项目总占地面积为17077m²（25.61亩），拟建项目总建筑面积为13528.80m²,建筑占地面积为8024.4m²。

主要建设内容包括：框架结构二层商业店铺，建筑面积11008.80m²、彩钢结构交易大棚，建筑面积2520m²，总建筑面积3528.80m²。农贸市场计划道路、停车场、绿化等占地4279.33m²，总投资金额：2600万元。

1.7项目总投资与资金筹措

总投资：项目总投资为2600万元人民币。

资金筹措：均为自筹资金。

1.8项目收入估算

项目收入估算：每年均收入估计765.97万元。

1.9主要技术经济指标

1、年平均利润总额506.23万元；

2、年均税后利润14.6万元

3、财务内部收益率16.35%；

4、投资利润率19.47%；

5、净现值856.10万元

6、投资回收期（动态）4.7年

7、投资回收期（静态）3.44年

第二章  项目背景及建设的必要性

2.1XXX县概况

XXX，周人先祖早期生活的地方，也是中华民族的发祥地之一，古属《禹贡》九州之一的雍州。公刘、古公亶（dǎn）父时期，属豳地。西周王朝建立后，将豳地划入王畿（jì）之内，并置邑，为栒邑。周平王东迁时，以豳地赐秦。至战国约秦孝公时期，始置栒邑县；秦、汉、三国时期，沿袭旧制，为栒邑县。晋朝易名为邠邑县。南北朝时期，改置三水县；隋、唐、五代、宋到元朝初年，仍沿用旧名。至元七年（1270）到明成化十二年（1476），并入淳化县，三水县不存。明成化十三年（1477），复置三水县，沿袭到清末。民国三年（1914），撤销清朝府、州设置，因原县名与广东三水县重名，复改为栒邑县。

新民主主义革命时期，栒邑是陕甘宁边区的一部分，关中分区长驻于此；中共陕西工委、陕西省委曾在此领导了关中及陕西的民主革命斗争，使这里成为一块红色热土。中华人民共和国建立初期，先后辖属邠县分区、咸阳专区、宝鸡专区等。1958年12月，实行大县建制时，并入彬县。1961年8月，撤销大县建制，恢复栒邑县，辖属咸阳地区。1964年9月，因“栒”字生僻，经国务院批准，改“栒”为“旬”，名旬邑县。现辖属咸阳市。

XX县地处渭北黄土高原沟壑区，位于陕西省中部、咸阳市北部。全县总面积1811平方公里，辖10镇、4乡、187个行政村、27.8万人口。

3.2.1工业发展

XX工业经济主要以煤炭资源开发为主。全县现有工业企业90家。其中，煤炭企业10家，化肥厂1家，制药厂1家，面粉厂2家，套袋厂8家、发泡网厂5家、纸箱厂2家，预制厂、砂石场、砖瓦厂等建材企业61家，个体工商户4789户，非公经济组织4965户。

1、煤炭：XX是全国重点产煤县，境内煤炭储量达XX亿吨，现已探明储量XX亿吨。全县现有煤炭企业XX家、矿井XX对。20##年，全县生产原煤XX万吨，产值XX亿元。

2、园区：目前，已建成太村产业园、旬东循环经济产业园和土桥农副产品加工工业园3大产业园区。现已入驻企业11家。

太村产业园，投资1.12亿元，建成园区创业大道和科技一路，搭建了园区框架。目前，已有新矿综合机械设备厂、蓝海果业、北山果业、志峰果业、佰平果业和北京酥畅旬邑食品厂6家企业入驻发展。     

XX循环经济产业园区，热电联产集中供热项目累计投资1.3亿元，完成1500平方米冷却塔、100米烟囱、6800平方米办公大楼、2×2万千伏安变电站等主体工程，主厂房和7588平方米的综合大楼工程正在加紧建设，今年建成运营。

XXX农副产品加工工业园区，先后投资700多万元，对园区水、电、路等基础设施进行了改造，新建道路3公里，铺设供水管道4000米、污水管道6000米，架设高低压电路3000米。目前，已有XXXXXX等企业入驻建设。

3.2.2农业发展

XX是山区农业县，地处渭北高原南缘，地形主要以山地、塬面为主，是典型的雨养旱作农业区。果、畜、烟、菜等特色产业优势突出。

1、苹果：从上世纪八十年代开始，旬邑就大力发展苹果产业，现在已有二十多年的历史。主栽品种有红富士、秦冠、藤牧1号、皇家嘎拉、美国8号等。“旬宝”牌苹果果型圆正、色泽光艳、汁液丰富、质密耐贮、品质卓越，先后荣获后稷金像奖、中国食品博览会畅销产品奖、中华名果等120多项省部级以上大奖，畅销国内30多个省、市、自治区和港澳市场，出口到英国、加拿大、俄罗斯、新加坡、泰国、越南等国家。近年来，开发了SOD苹果、碘硒苹果、牛奶苹果等特色果品以及贴字果，实现了由注重果品产量向提升果品营养和文化内涵以及外观形象的转变。

目前，全县苹果总面积50万亩，基本实现农民人均2亩果。建成绿色苹果基地25万亩，无公害苹果基地15万亩，有机苹果认证1.2万亩。其中，欧盟有机苹果认证3200亩，苹果套袋率96%，优果率85%以上。20##年，全县苹果总产42万吨，产值7亿元，果农人均苹果收入3000元以上。

2、畜牧：旬邑饲草资源丰富，境内有天然草场46万亩，人工种植牧草15万亩，年产草量3000多万吨，载畜量30多万个单位。

目前，已建成养殖小区30个、大户1052个、大村30个，畜牧业年总产值2.5亿元，正在实施千头奶牛养殖基地和全省百万头生猪养殖大县建设项目。目前，全县已建成百头猪场138个，引进二元母猪2000多头，生猪存栏16万头。牛存栏1500头，奶山羊7万只。

3、烤烟：旬邑是全国优质烤烟生产区、陕西省烤烟生产基地县、陕西省烟叶生产标准化示范县、陕西省烤烟种植四强县之一，年种植面积稳定在2万亩左右，主要分布于底庙、湫坡头、职田、马栏、太村等5个乡镇。

20##年，全县种植烤烟2万亩，收购烟叶5万担，实现产值3150万元，上缴利税1700万元。

4、粮食：全县年均种植粮食30万亩左右，粮食总产稳定在9万吨以上。

20##年，全县种植小麦11万亩、地膜玉米17.6万亩，收获小麦2.5万吨、地膜玉米8.4万吨。

近年来，县上坚持以科学发展观为指导，以构建富裕文明和谐新旬邑为目标，紧紧围绕“推动科学发展，促进社会和谐，实现率先崛起”主题，解放思想，创新求实，埋头苦干，扎实工作，全县经济社会呈现出平稳较快发展的良好态势。先后荣获县域经济发展争先进位奖和中国优质苹果基地重点县、全国苹果20强县、全国婚育新风进万家先进县、全国计划生育优质服务先进县、全国文化先进县、全国科普示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、国家卫生县城、省级园林城市、全省通村公路建设先进县、全省建设社会主义新农村“十大红旗”单位、全省扶贫开发先进县、全省民政工作先进县、全省新型农村合作医疗制度建设先进县、全市教育基础设施建设先进县等荣誉称号。

2.2项目背景与项目提出

随着小城镇建设的全面推进和农民群众生活水平的日益提高，以往的沿街市场及脏、乱、差的贸易环境已经远远不能适应社会发展的需求。为了切实提升城镇品味、改善集贸市场环境、繁荣集市贸易、促进商品流通，XXXXXXX党委、政府决定建设原底乡集贸市场。

2.3 项目提出的必要性和依据

1、目前，XXXX因没有正规的农贸市场，商贩把街道当市场，在街道摆摊设点，沿街叫卖，特别是逢集日，人流量非常大，街道十字摊点随意摆放、帐篷乱搭、垃圾乱抛现象十分严重，给城镇管理带来极大不便。

 2、原有的沿街临时集市占用街道，每逢赶集日拥挤不堪，严重影响正常交通。另外，车辆过后，灰尘四起，造成周围饮食、熟食、肉类等摊点污染严重，无益于群众健康。

3、现在各类摊点都是露天摆放，如遇刮风下雨天气，对群众购物和商品流通买卖都造成极大影响。

 4、XXX是XXX县苹果主产区和商贸流通集散地，建设一个高规格的集贸市场，使人流、物流、信息进一步集中化，不仅有利于农产品划行归市，规范管理，顺价销售，活跃市场。且集贸市场建成后，划分果品定点收购区域，给本地苹果收购和果农销果提供极大便利。

5、 XXX建设农贸交易市场有利于调整该地区农业产业结构，特别有利于促进该乡农业产业结构的调整优化，并带动邻近四乡镇及全县农业产业结构的优化升级，解决农产品：“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快旬邑县脱贫致富的步伐。

 第三章 建设单位概况

XXX地处旬邑县西部塬区，东与XXX接壤，南北分别与XXX隔壑相望，西与XXX毗邻，辖区面积XX平方公里。XXX辖XX个行政村，XX个自然村，耕地面积XXX亩， 共XX户，XX万人，其中非农业人口XX人，劳动力XXX人，就业人数XXX人。XXXX，城区面积XXX平方公里，XXXX，距XXX入口处XX公里。城区常住人口XXX人，开办百货批发、餐饮、农资供应等商业门店XX个，兴办果品储藏企业、建材厂等私业XX个，年上缴利税XX万元。城区居民人均年收入XX元，户均存款XX元。全乡设中小学XX所，其中乡办中学XX所、完小XX所，教职工XX人，在校学生XXX名。全乡设中心卫生院XX所，村级医疗站XX个，医务人员XX人。XX年全乡社会生产总值XXX万元，农民人均纯收入XXX元。

第四章  项目建设标准及规模

4.1项目建设标准

项目功能齐全，配套设施完善，根据国家建设标准，结合城区实际情况建设。在充分考虑项目环境的基础上,计划总建筑面积13528.80 m²。

4.2规划指导思想

5.2.1依据县总体规划要求，同时参照乡政府对农贸市场建设的意见，结合地形特点，合理进行规划。

5.2.2遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。

5.2.3重视整体设计。内部力求合理布局，外部处理好与城区大环境的有机联系，注重开发综合效益。

4.3规划原则

5.3.1效益性原则

效益性原则具有双重含意，宏观而言效益性原则就是要求本次建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。

4.4项目建设原则

认真贯彻执行国家对工程项目的建设程序和项目前期的有关规定。

采用先进的工艺技术提高设计质量。确保安全、可靠、长期、平稳的为社会和企业创造效益。

严格遵守国家、行业和地方的法律、法规、标准规范，高度重视环境保护，认真落实各项环保措施，“三废”排放量的控制满足国家有关规定的要求。

认真贯彻国家有关劳动安全卫生、环境保护和节约能源的规定，实事求是、客观地分析项目建设条件、经济效益及社会效益。

尽可能节约用地，少占良田好土。

设备选用国产先进设备。

认真执行国家消防法规，重视消防设施的建设。

4.5项目建设规模

本项目总占地面积为17077m²（25.61亩），拟建项目总建筑面积为13528.80m²,建筑占地面积为8024.4m²。

主要建设内容包括：框架结构二层商业店铺，建筑面积11008.80m²、彩钢结构交易大棚，建筑面积2520m²，总建筑面积3528.80m²。农贸市场计划道路、停车场、绿化等占地4279.33m²，总投资金额：2600万元。

本项目建设期为一年。

第五章  环境影响评价

5.1环境保护设计依据

5.1.1设计依据

1、《建设项目环境保护管理条例》（中华人民共和国1998国务院令第253号）；

2、《建设项目环境保护设计规定》；

3、《中华人民共和国建筑法》。

5.1.2设计所采用的环境保护标准

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《中华人民共和国节约能源法》；

3、《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准；

4、《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）中的二级标准；

5、《污水综合排放标准》GB8978—1996中的二级标准；

6、《陕西省建设项目资源节约管理规定》（陕西省发展和改革委员会陕改投资[2006]352号《陕西省建设项目资源节约管理规定》的通知）；

7、陕西省人民政府关于颁布陕政发（1998）186号《陕西省建设项目环境管理细则》的通知。

5.2.项目建设期的环境影响

拟建工程施工期对环境的影响主要表现在废水、废气、噪声、固体废弃物和施工扬尘等方面。

1、废水

施工期废水来自生产废水、施工人员的生活废水和雨季施工时流经现场后的厂区污浊雨水。生产废水来源于混凝土搅拌、浇注和养护用水 ，砂石料冲洗水等。废水中主要成分是SS，项目生产废水产生量很少。

生活污水是施工人员的盥洗水，厕所冲洗水的生活排水。主要污染物为COD、BOD等。施工期生活污水任意排放，必然会给周围环境造成影响。

2、废气

施工建设期间，废气主要来自2个方面：

（1）      施工机动车辆及燃油和生活燃煤，运输车辆排放的汽车尾气。

（2）各种汽车及大型施工机械均以柴油或汽油为燃料。油和煤的燃烧将产生大量的有害气体和悬浮固体颗粒，有害气体的成分是一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物、铅化合物和烯烃类。

3、噪声

施工期需使用施工机械诶及土方运输车辆，因此而产生的喧闹的环境干扰附近居民生活。

4．固体废弃物

施工期固体废弃物主要来自建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。建筑垃圾成分主要为瓦砾碎砖、水泥残渣、废木材、废铁丝、钢筋、废油漆和涂料，以及建材的包装箱、袋；生活垃圾主要分为厨余有机物、废纸、塑料、玻璃、金属等。

施工期固体废物若处置不到位，乱堆乱放，不仅有碍观瞻，而且在大风干燥天气，将会产生扬尘污染。生活垃圾在气候试验的条件下，易腐烂哦厨余有机物会产生恶臭。滋生蚊蝇，成为病原菌发源地，将对周围环境造成不利影响。

5、施工扬尘

建筑工程施工期土方开挖规程破坏地表结构以及装卸、转运、建筑才来傻事的运输过程都会造成地面扬尘污染环境，是施工活动的一个重要污染源。建筑工地的扬尘主要来自：

（1）土方挖掘、堆放和清运过程的扬尘；

（2）建筑材料、水泥、白灰、沙子等装卸、堆放的扬尘；

（3）各种运输车辆频繁出入形成的扬尘；

（4）建筑垃圾堆放和清运过程造成的扬尘。

5.3环境保护措施

5.3.1项目建设期的环境保护

1、建筑施工场地必须设置统一的围挡，对于施工来及必须搭设封闭式临时专用垃圾道。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘；

2、施工现场残土、砂料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。水泥和其他易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的长在高度不得超过车辆护栏，并采取毡布全覆盖措施；

3、施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路附近应设置车轮清洗池，对出入现场的车辆必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场；

4、在施工现场，应制定洒水降尘制度，配备洒水设备及指定专人负责；

5、对建筑垃圾及时处理、清运，以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境；

6、施工机械要设置在隔声效果好大施工棚内，尽量降低噪声传播。

5.4环境影响评价

本项目施工期对环境的影响是暂时的，会随着项目的建成而结束，但在施工期须指定严格的环境管理措施，并认真监督执行，将其对周围环境的影响减到最小程度。

综上所述，本项目建成不会对周围环境造成污染，项目从环保角度考虑是可行的。

第六章 节约能源分析

建设资源节约型、环境友好型社会，大力发展循环经济，是事关经济社会发展全局的重大战略问题。必须在全社会大力倡导符合可持续发展的循环模式和绿色消费模式，实现经济与资源环境的协调发展。

6.1大力发展循环经济

制定发展循环经济中长期战略目标和分阶段推进计划，加大投入力度，促进循环经济快速发展。建立比较完善的循环经济政策支持体系、技术创新体系和激励约束机构。按照“减量化、再利用、资源化”的原则，促进资源循环式利用，鼓励企业循环式生产，推动产业循环式组合，走出一条低投入、低消耗、低排放和高效率的可持续发展路子。

6.2加快建设节约型社会

以节约使用资源和提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节材、节地和资源综合利用为重点，尽快建立健全促进节约型社会建设的体制和机制，逐步形成节约型的增长方式和消费模式。积极开发和推广资源节约、替代和循环利用技术，加快企业节能降能技术改造。在全社会树立节约意识，倡导建立节约型社会观念。

第七章  职业安全卫生与消防

   本项目严格遵循国家有关标准、规范中有关职业安全、卫生和劳动保护方面的要求和规定，确保工程建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保护职工的安全和健康。

7．1职业安全卫生

7．1．1设计依据

《建筑设计防火规范》GBJ16-87

7．1．2实施措施

1、贯彻国家安全生产法规，完善安全生产管理制度，严格落实和执行安全生产责任制，安全生产检查和考核制度。定期对相关人员进行安全知识教育，对特殊工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作，无证上岗。

2、对设备、仪器等危除部位设置警示标志和防护设施，电气设备的金属外壳，电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设有电压保护，插座供电设备安装漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。

7．2消防措施

1、遵守国家颁布的《建筑设计防火规范》有关技术规定，建筑构件的选材满足所需的耐火极限，设置火灾消防疏散通道和紧急出口。

2、依据《建筑设计防火规范》的规定。在商业店铺或场所设置干粉灭火装置。农贸市场内设有消防供水系统。

3、配电设备采用阻燃型或难燃型，对重要负荷的电源控制线采用耐燃型或其它防火措施。在重要的场所设置自动灭火装置，建立完善的防火设施和制度。

4、设置专职环保、安全技术机构和人员，负责农贸市场的环保、劳动安全、消防等方面的管理，建立严格的消防保障制度，定期检查消防的落实和消防设施的维护情况。

第八章 项目组织管理及能力建设

8．1项目管理

本项目的建设应坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。在建设过程中，应严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度，合同管理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。

本项目建成后严格按照国家有关规定和备案的建设内容进行竣工验收、竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。

根据我国项目建筑管理的实际经验应建立精干、高效的项目实施管理机构。管理机构人员中应有土建、设备、电气、财务等专业人员，分工负责抓好项目建设的组织和施工等工作，并应同时做好协调工作，以保证本项目高质量顺利实施。

8.1.1组织机构设立

本项目由XX县XXX政府主管并负责实施。为确保各项工作有序推进，顺利开展，如期完成，在县政府的统一协调、领导下，遵循“分级管理，责任明确，协调高效，确保质量”的原则，各尽其责，协调工作。

8.1.2组织机构职能构成

项目领导小组的主要职责是负责项目申报、项目前期的准备和项目的规划与设计。项目资金使用管理组主要职责是负责资金拨付以及资金的使用监管。项目工程实施组的主要职责是负责项目的工程招标、施工管理以及工程决算。

项目领导小组的各成员部门要按照各自的主要职责、部门职责和服务内容。各司其职，各尽其责，既分工又协作，同心协力，以实际行动做好XXXXX业务用房项目建设工作。

8.2能力建设

项目领导小组的主要负责人为XX县XX政府的主要领导，将项目建设作为XXX的重要任务来完成。领导小组办公室须抽调高素质的业务干部，主要包括项目评估、项目管理、财务预算等方面的专业人员，以及熟悉项目运营管理的干部参与领导小组办公室的日常工作。并对相关人员进行培训，从而确保项目的顺利实施。

8.2.1培训方式

培训计划是加强机构能力建设，确保本项目按计划实施的关键环节。为此，本项目要求各级管理部门配备必要的管理人员、技术人员，对参与项目与运营的各级各类人员进行多种形式的培训，提高业务素质及项目管理能力。

培训方式采用多层次、多途径、灵活多样的形式进行。可选派年富力强、有较高理论知识及管理水平的项目管理人员参加项目管理实施培训班，学习项目管理及实施规范，应用于项目建设。在项目建设中适时举办相应的研讨班、交流会、讲习班和现场观摩等，及时解决项目准备、实施过程中出现的各种技术难题。

8.2.1培训对象及目标

1、高层次管理决策人员即各级项目管理部门的主要领导，以提高管理决策能力、管理水平。

2、技术骨干及县级管理干部即项目建设中的中、青年技术骨干和管理人才，以迅速培养提高管理人员项目实施与管理能力。

第九章  项目招标

9.1招标的原则和要求

按照《陕西省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》（20##年）中第二章“招标范围和规模标准”的有关规定，凡是施工单项合同估算价在一百万元以上的工程；设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在五十万元以上的工程；勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在三十万元以上的服务；单项合同估算价低于上述规定的标准，但项目总投资额在五百万元以上的，都必须进行招标，择优确定。

建设单位应按政府有关招投标管理办法，结合自身的建设管理力量，选择招标的组织和管理方式。如自身具有从事同类工程建设的工程技术、概预算、财务和工程管理方面人员，有从事同类工程建设招标的经验，可以自行组织编制招标文件，自主组织招标；如达不到上述条件的，可以委托有相应资格的中介服务机构或招标代理公司组织招标。

9.2.本项目招标方案

本项目涉及到的所有建设项目均按规定要求实施招标，委托有资质的招标单位组织实施，采用公开招标方式，实行合理低价中标的原则，杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。

1、招标范围

本项目招标范围为全部招标，结合项目实际为工程勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购等。

2、招标组织形式

根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。

3、招标方式

本项目工程勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均应采用公开招标方式，并在省市指定媒介公开发布招标公告。

4、招标备案

招标文件发售前须上报咸阳市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书于签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见下表

                      招投标内有一览表

第十章项目开发投资与成本费用估算

10.1项目投资估算的依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。

3、项目前期费按《国家计委关于印发（建设项目前期工程咨询收费暂行规定）的通知》（计价格[1999]1283号）计取。

4、环境影响评级费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）计取。

5、工程建设监理费按国家发着改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）计取。

6.、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计取

7、建设单位管理费参照财政部[2002]394号计取。

8、勘察设计费按国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格[2002]10号）计取。

9、预备费率按工程费用和其他费用的8%计取。

10.2项目总投资估算

10.2.1 土地费用

本项目拟征土地28.29亩，按5万元/亩计算，土地费用为142万元。

10.2.2建安工程费用，详见下表

项目投资估算表

10.2.3工程建设其他费用

工程建设其他费用包括项目勘察设计费、前期工程咨询费、招投标费用、工程监理费、建设单位管理费等。

(1)     勘查设计费按工程费用的2%计算，约为45万元；

(2)     依据国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(计价格[1999]1283号)文件中附表:建设项目估算投资额分档收费标准，计算前期工程咨询费为6.5万元。

(3)     招标费用按《招标代理费》(计价格[2002]1980号)，计算招标代理费为2.5万元；

(4)     工程监理费：工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号)计算，约3万元。

(5)     建设单位管理费：按照前述费用的2%取，约1万元。

综上，工程建设其他费用总计58万元。

10.2.4建设投资

项目建设投资共2600万元，详见下表

项目建设投资表

10.3资金来源

本项目总投资2600万元，均为自筹资金。

本项目建设期为1年，项目建设资金在1年内全部投入。

第十一章  财务评价

本项目的财务评价是在对农贸市场发展前景分析预测及成本估算基础上，主要针对建设项目的财务盈利能力，项目清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。

11.1 编制依据

(1)《投资项目可行性研究指南》(试用版)，投资项目可行性研究指南编写组，中国电力出版社，(20##年3月 )；

(2)建设单位及相关专业提供的相关数据及相关资料；

(3)国家发改委、建设部发布《经济评价方法及参数》(三版)；

(4)国家发改委、建设部《建设项目经济评价细则》；

(5)国家财政部关于《企业会计准则》(92)财工了574号文《工业企业财务制度》和(92)财会字67号文《工业企业财务制度》；

(6)国务院令540号(2008)中华人民共和国营业税暂行条例；

(7)国务院令137号(1993)中华人民共和国企业所得税暂行条例。

11.2 基础数据与参数选取的说明

(1)项目计算期

本项目的经济寿命期长，为简化起见，项目建设期1年，经营期10年，整个计算期为11年。

(2)基准收益率

考虑资本成本、机会成本和一定的通货膨胀率，参考本行业今年的平均收益水平设定财务基准收益率为10％《经济评价方法及参数》(三版)。

(3)费用估算

各项费用估算依据项目当地实际情况确定。

(4)固定资产折旧、无形资产及其它资产摊销

折旧费：固定资产折旧按分类折旧法计算，房屋建筑物折旧年限30年，残值取5％，该项目的年折旧费为77.84万元.

 (5)各项税率

1) 增值税税率：本项目营业税税率为5%；

2) 城市维护建设税：营业税的7%；

3) 教育费附加：营业税的3%；

4) 所得税：本项目所得税税率取25%，赢余公积金所得税后利润的5%计取。

11.3 年运营收入的估算

根据XXX农贸市场的发展前景，预测项目建成后达到设计产值情况如下表所示。

11.4 运营成本估算

 (1)年工资费用

工资按人均月工资1000元计算，则工资总额为20人×1000元×12月=24万元。

(2)年维修费

第一年按固定资产的2‰计算，第二年按固定资产的3‰计算，第三年按固定资产的8‰计算，以后各年在上年基础上增加15%。

(3)年水电费用

预计农贸市场年水电费约为3.5万元。

(4)折旧费

固定资产折旧按分类折旧法计算，房屋建筑物折旧年限30年，残值取5％，年计提折旧77.84。

(5)摊销费

无形资产值按30年摊销，年摊销额4.73万元。

(6)管理费用

预计农贸市场年管理费用约为4.5万元

11．5财务评价指标

1、财务盈利能力分析

该项目经营期年均经营收入765.97万元，扣除年均总成本费用141.01万元，扣除年均销售税金及附加118.73万元，年均利润总额506.23万元，年均税后利润总额379.67万元。

1、财务内部收益率

全部投资所得税后16.35％：

2、财务净现值

全部投资所得税后(IC=10%)= 856.10万元：

3、投资回收期（不含建设期）

全部投资静态回收期4.7年，

动态回收期3.44年，

4、投资利润率

年平均利润总额÷总投资×10O％=19.47％

第十三章  社会效益评价

13.1社会影响分析

XXX农贸市场建成后，不仅满足了群众的需求，增加了地方财政收入，对增强城市发展和解决“三农”问题、再就业问题起到了一定的促进作用，可安排了多名下岗职工和农村富余劳动力就业；XXX是周边村落的物资交流中心，流动人口较多，所以该集贸市场实际上除承担本乡1.7万余人的商品服务外，还承担周边乡镇近5万人的商品服务，全方位的迎合农民的需求，提高农民的生活质量。

13.2社会风险分析

(1)项目在建设期可能会对周边环境造成一定的大气污染、噪声污染，产生一定的固体垃圾，但本报告已在环境保护环节提出了相应的措施，影响不大。

(2)项目运营过程中无三废的产生。

因此，项目的社会风险较小。

13.3社会评价结论

项目所涉及的各利益群体及各级组织积极支持项目的建设，并做出了一定的工作。通过本项目的建设将提升原底乡城镇品味、改善集贸市场环境、繁荣集市贸易、促进商品流通，保证了社会稳定性。

针对由于环境和建设管理而带来的负面效应要妥善的处理，提早防范，以免出现对社会造成的损失，对项目的运营带来的负面影响。

第十四章  结论与建议

14.1结论

针对本项目建设的可行性，综合前面内容所述，提出以下结论：

(1)本项目的建设符合需XXX的产业发展目标和总体规划。

(2)项目总体规划方案设计合理，职责分工明确，组织有序。

(3) 本项目总投资为2600 万元，其中，形成固定资产2458万元，形成其他资产142万。从项目的经济效益分析表明，全部投资达到设计生产能力后，全年销售收入为765.97万元，投资利润率19.47%，项目经济效益评价良好。项目投资回收期符合财务评价的要求，同时该项目受益期长，投资风险较小，具有显著的社会效益、经济效益和生态效益，是保证社会经济全面协调和可持续发展的好项目。

(5)项目存在的风险影响因素较少，影响程度较低。

14.2建议

(1)在建设过程中加强项目管理的规划与实施，严格控制工期、质量和成本，以保证项目的按期完工，发挥效益。

(2)做好产品市场分析和推广，保证销售量；生产过程中控制三大期间费用的产生，以尽量降低成本。

(3)建立完善的职工教育培训系统，对员工进行定期培训，提高从业人员的业务素质。

(4)引进专业管理人才，建立完善的管理体制，制定科学的运行机制，以市场为导向，加强监督与管理，保证市场有条不紊的发展。