云南师范大学商学院

2013—2014学年 下学期《资产评估》期末考试

房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：昆明市光辉城市A楼7幢3层302 座 委 托 方：000000

估 价 方：云南商院地产土地评估有限公司

估 价 人 员：00

估价报告编号：

13

《资产评估》试题评分参考·第 1 页 ·共 16 页 1

目录

一、 致委托方函

二、 估价师声明

三、 估价的假设和限制条件

四、 房地产估价结果报告

五、房地产估价技术报告

六、附件

《资产评估》试题评分参考·第 2 页 ·共 16 页 2

一、 致委托方函

杨女士：

受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于昆明市光辉城市A楼7幢3层302 座住宅进行市场价值评估，估价时点：20xx年6月22日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：

单价： 6066元/㎡

总价: 818910元

(大写:人民币捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整 ) (取整至个位)

若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内容。 云南商院房地产土地评估有限公司 20xx年6月22日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

《资产评估》试题评分参考·第 3 页 ·共 16 页 3

2、计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受

到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。

3、与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系

或偏见。

4、依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，

撰写本估价报告。

5、价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失

实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

6、人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，我们

建议：合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

注册房地产估价师（签章）：00

云南商院地产土地评估有限公司

20xx年6月22日

三、 估价的假设和限制条件

一、 估价的假设条件：

1、 市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。

2、 有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行情，进行议

价，不考虑特殊买家的额外出价。

3、 该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价对象价值将

保持稳定。

4、 本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能

为假设前提。

5、 评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成

立。

《资产评估》试题评分参考·第 4 页 ·共 16 页 4

二、 估价的限制条件：

1、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。凡

因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

2、 未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以

外的单位及个人提供，并且不得对外发表。

3、 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不

可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。

4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、 估价时点后，估价报

告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

6、 由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以业

主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。

7、 我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能

确定其有无内部缺损。

8、 我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方提供的资料，由于

受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。

云南商院房地产土地评估有限公司

20xx年6月22日

四、地产估价结果报告

一、委托方：000000

地址： 云南省昆明市光辉城市A楼7幢3层302座住宅

二、估价方：云南商院房地产土地评估有限公司

《资产评估》试题评分参考·第 5 页 ·共 16 页 5

地址： 云南省昆明市商院路1号商院房地产土地评估有限公司 电话：0871-68988543 三、估价对象概况：

1、权属状况: 估价对象为昆明市光辉城市A楼7幢3层302座住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第098号，房屋所有权人为杨岳帆，设计用途为住宅。 2、物业状况：

四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。 五、估价时点：20xx年6月22日 六、价值定义：

本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假

《资产评估》试题评分参考·第 6 页 ·共 16 页

6

定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

5、《房地产抵押估价指导意见》；

6、《房屋所有权证》；

7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；

8、估价对象现场勘察记录；

9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；

10、本估价机构掌握的房地产相关资料；

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。

最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。

替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相近或相近的房地产。

估价时点原则： 要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理

《资产评估》试题评分参考·第 7 页 ·共 16 页 7

价格或价值。

九、 估价方法：

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。估价对象市场价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。

十、估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：

单价： 6066元/㎡

总价: 818910元

(大写:人民币捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整) (取整至个位)

十一、 估价人员: 00

十二、 估价作业日期：20xx年6月22日

十三、 估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：20xx年6月22日至20xx年6月21日）。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时，需要重新评估。

注册房地产估价师（签章）：00

估价助理（签字）：0000

云南商院房地产土地评估有限公司

20xx年6月22日

《资产评估》试题评分参考·第 8 页 ·共 16 页 8

五、房地产估计技术报告

一、个别因素分析：

估价对象之光辉城市的住宅位于昆明市西山区前新路，近官南大道，交通较便利，附近有前新路公交枢纽，有十多路公交车停靠。周边有大型超市沃尔玛、广发银行、浦发银行、鑫跃商务酒店、幼儿园等，各项生活服务配套设施较完善。

估价对象占地面积为135平方米。四层错落式布局，共七层，建于2005月。委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况：客厅地面为瓷砖铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口、光纤入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好。

二、区域因素分析：

昆明市南达中越边境515千米，西抵中缅边境760千米，西南至中老边境792千米，自古就是东南亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。现全省公路通车里程达164559千米，昆曼国际公路、昆缅国际公路；铁路网络东连沿海，南下东南亚，西抵大理，北上四川，还有泛亚、昆阳、昆玉等多条铁路支线连成网片。昆明机场是我国六大航空港之一，已开通包括通往曼谷、新加坡、河内、仰光等地的国际、国内和地区航线100多条；凸现了昆明的区位优势，为昆明市加强与东盟各国城市交往，加速社会经济的发展创造了良好条件。

在长期发展过程中，昆明作为南北文化、东西文化的交融之地，积淀了深厚的文化底蕴，成为国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一。这种文化优势必将在新形势下发挥出更大的活力。昆明市现已建成区近180平方公里，城市人口245万人，到20xx年前，建成的现代新昆明容纳450万人口、占地460平方公里，由东、南、西、北城区等组成。

昆明不仅具备东部地区的区位优势、中部地区的资源优势，更具备西部大开发的政策优势和独特的开放优势。具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位优势，处在南北国际大通道和以深

《资产评估》试题评分参考·第 9 页 ·共 16 页 9

圳为起点的第三座东西向亚欧大陆桥的交汇点，是中国面向东南亚、南亚、西亚乃至南欧和非洲五大区域开放的桥头堡。昆明地处东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点。从国家层面上讲，昆明享有国家西部大开发战略的倾斜扶持政策；从省内层面上讲，云南省委、省政府明确了12类40条政策措施，赋予昆明更大的经济社会管理权限。昆明将建设成为面向东南亚、南亚，联系西亚、南欧和非洲的区域性国际化城市，为此，昆明市不断加强投资环境建设，将昆明打造成为投资“洼地”，不仅要让生产要素“流”向昆明，更要“留”在昆明。

三、最高最佳使用分析：

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使

用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。

四、 估价方法选用：

根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作

为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。

五、估价测算过程

1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择三个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。

2、选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个可比实例估价对象对比：

《资产评估》试题评分参考·第 10 页 ·共 16 页 10

3、确定可比实例修正系数的依据：

交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：

附表： 房地状况系数调查表 单位： 100% 《资产评估》试题评分参考·第 11 页 ·共 16 页

11

根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正： 根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行

12

《资产评估》试题评分参考·第 12 页 ·共 16 页

简单算术平均,求出估价对象的比准价格为：(6796+5570+5833)/3=6066（元/㎡） 估价对象的比准总价为：6066*135=818910元

七、 最终估价结果确定：

根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：

单价： 6066元/㎡

总价: 6066元/㎡×135㎡= 818910元

(大写: 捌拾壹万捌仟玖佰壹拾元整) (取整至个位)

注册房地产估价师(签章):00

估价助理(签字):0000

审核人员:1111

云南商院房地产土地评估有限公司

20xx年6月22日

六、附件

1、 估价对象位置示意图；

《资产评估》试题评分参考·第 13 页 ·共 16 页 13

《资产评估》试题评分参考·第 14 页 ·共 16 页

14

2、 估价对象图片；

《资产评估》试题评分参考·第 15 页 ·共 16 页 15

《资产评估》试题评分参考·第 16 页 ·共 16 页

16

 

第二篇：房地产评估报告范例

房地产评估报告范例

一、房屋产权人(单位)：×××

二、估价目的：拆迁补偿价格评估

三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

五、估价依据

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

3.评估委托书：

4估价评估人员勘察了解的情况;

5.房屋所有权证(新北全字00311100号);

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

人民币小写：206247元

大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

九、评估价格有效期

本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件

1.估价假设条件

我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;

(2)该物业可以在公开市场上自由转让;

(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件

(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

十二、特别声明

1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价分析说明部分

一、估价物概况

本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况

评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述

评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为19xx年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

二、估价程序

1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。

2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。

3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。

4.评估测算，撰写提交评估报告。

三、评估方法的选择

因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

四、评估测算过程

(一)市场比较法

1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

2.选择可比案例

经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

案例

项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价

(元/平方米)

A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250

B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100

C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900

D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600

3. 估价计算

(1)交易情况修正

可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

(2)交易日期修正

实例A、C、D的交易日期均为20xx年，实例B的交易日期为19xx年，由于近一年来2000-20xx年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

(3)区域因素修正

因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

区域因素修正表

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D

地段0.11xxxxxxxxxxxx0

交通通达程度0.21001109510085

繁华程度0.41001051109085

居民区0.11xxxxxxxxxxxx5

周围环境0.21001051059580

小计11021051069789.50

<4>个别因素

因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

个别因素修正系数表

个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D

建筑结构0.3100140140140140

装饰装修0.210095959595

使用性质0.2100100100100100

临街状态0.21001201109085

面积形状0.110xxxxxxxxxxxx

小计1100118115110109

<5>比准价格计算

根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格

(元/平方)

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：

2632+2732+3718+2655

估价对象单价=———————————=2682元/平方米

4

估价对象价格=2682×78.9=211609

<二>收益还原法

1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V为房地产价格

r为还原利率

n为未来可取得收益的年限

运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

2.资料的收集及参数的选择

通过调查，分析收集有关资料如下：

(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费