房 地 产 估 价 报 告

项 目 名 称 ：银川市金凤区西苑小区住宅

委 托 方：张永军

估 价 方：银川万达房地产评估有限公司

估 价 人 员：吴建勇12010246186 吴建超 12010246170 谢等弟12010246177 王丽君12010246157 卢晓倩12010246166 马艳娟12010246171 张 亮 12010246153

估价作业日期：20xx年1月1日--20xx年1月3日

估价报告编号：万达房估字[2013]第0435号

目 录

致 委 托 方 函 ..................................................... 3

估 价 师 声 明 ..................................................... 4

估价的假设和限制条件 ............................................. 5

房地产估价结果报告 ......................................... 6

一、委托方 ........................................................ 6

二、估价方 ........................................................ 6

三、估价对象 ...................................................... 6

四、估价目的 ....................................................... 6

五、估价时点 ...................................................... 6

六、价值定义 ....................................................... 7

七、估价依据 ....................................................... 7

八、估价原则 ...................................................... 8

九、估价方法 ...................................................... 8

十、估价结果 ...................................................... 8

十一、估价作业日期 ............................................... 8

十二、估价报告应用的有效期 ....................................... 8

十三、估价人员 .................................................... 9

房地产估价技术报告 ........................................ 10

一、个别因素分析 ................................................. 10

二、区域因素分析 ................................................. 11

三、市场背景分析 ................................................. 11

四、最高最佳使用分析 ............................................ 12

五、估价方法选用 ................................................. 12

六、估价测算过程 ................................................. 15

七、估价结果确定 ................................................. 18 附件

1

致 委 托 方 函

张永军先生：

承蒙委托，我公司于20xx年1月1日至1月3日，对位于银川市金凤区，建筑面积为83.13m2西苑小区3号楼3单元301室进行市场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币43.07万元 （大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）

银川万达房地产评估有限公司

法定代表人：吴建超

二○一三年一月一日

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估 价 师 声 明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、我公司估价人员20xx年1月1日至1月3日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实可靠。

七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

八、参加本次估价的估价师签名：

估价师签名 资格证书号

吴建勇 建房估证字[2005]035号

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估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。

3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2013]第0435号。

8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。

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银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告

一、委托方

委托方：张永军

地址: 银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室

联系电话：0951-28990983

二、估价方

机构名称：银川万达房地产评估有限公司

单位住址：银川市怀远路号18号

法定代表人：吴建超

联系电话：0951-28914073

三、估价对象

估价对象坐落于银川市金凤区西苑小区3号楼3单元301室，为框架剪力墙结构，总建筑面积为83.13 m2。本次评估范围房屋具备天然气、暖气、水、电等生活设施。

估价对象建成于20xx年初，维护保养情况较好，成新率为87%。该估价对象所处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。

四、估价目的

为出售该房产提供价格参考依据。

五、估价时点

20xx年1月1日。

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六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、银川市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为框架剪力墙结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用12年，尚可使用58年；委估宗地法定使用年限为50年(从20xx年11月到20xx年11月)，即委估宗地剩余使用年限为38年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限38年计的市场价格。

七、估价依据

（一） 行为依据

《委托评估函》。

（二）法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。

4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。

（三）产权依据

《房地产权证》银房权证字第7894号．

（四）其他依据

(1)《评估约定书》

(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;

(3)本公司掌握的有关资料。

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八、估价原则

㈠ 合法原则 ㈡ 公平原则 ㈢ 最高最佳使用原则 ㈣ 替代原则

㈤ 需求与供应原则 ㈥ 估价时点原则

㈦ 协调原则

㈧ 综合分析原则及多种方法比较原则

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真

分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和银川市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为肆拾叁万零七百圆整

十一、估价作业日期

20xx年1月1日至1月3日。

十二、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从20xx年1月1日至20xx年1月1日。 十三、估价人员

估价师签名 资格证书号

吴建勇 建房估证字[2005]035号

银川万达房地产评估有限公司

二○一三年一月三日

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银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告

一 、个别因素分析

1估价对象四至

估价对象位于银川市金凤区正源南街260号，东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。

2估价对象概况

估价对象位于银川市金凤区西苑小区3号3单元301室。

二、区域因素分析

1地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街260号，东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。

2交通便捷度：估价对象向约东600米为正源南街，周边公交线路有21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路，道路通达性和便捷性较好。

3公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全，周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。

4周边环境：

综合商场：双宝菜篮子丽园店、新华百货超级购物广场、新华百货良田购物中心 医 院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院 邮 局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所

银 行：中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行 公 园：银川市中山公园

学 校：宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中

宾馆酒店：凯元宾馆、国安宾馆

娱乐餐饮：红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心

5基础设施状况：估价对象位于银川市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。

三、市场背景分析

1总体市场状况分析

在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下，银川市商品住房价格涨幅逐步趋缓，房地产投资和住房消费逐步趋于理性。

（1）从区域发展环境看，一方面，银川是宁蒙陕甘毗邻地区500公里范围内的区域性中心城市，辐射带动作用较强；另一方面，随着“两个最适宜”城市的全面建成，城市化进程加快，城市功能的进一步完善和城市品位的提升，会吸引周边地区更多的人到银川投资、置业、居住。

（2）从经济社会发展趋势看，预计20xx年银川市总人口达到220万，其中非农业人口160万，城市化率“十二五”末达到73%左右，年均增长1.5个百分点，城市人口的不断增加，城市规模的扩张，必然导致银川市住宅供应及住房需求持续增长。

（3）从住宅产业自身发展看，银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大的发展空间，在西北省会城市中处于中等水平，房地产投资、需求将会较快增长。房地产作为保值增值的首选投资理财产品，已经逐步被老百姓所认可，而住宅投资又是房地产投资中最易操作、最为平稳的产品，因此未来对住宅的投资性需求也将逐步增长。

综合近年来银川市住宅市场供需、价格情况，参照国内一线城市的发展经验，以及住宅市场发展的一般规律，可以初步判断，在国家宏观经济政策调控下，银川市住宅价格总体保持基本稳定态势。随着房地产市场调控力度的不断加大，限价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上市销售，既增加了住房供应数量，也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨幅低于城镇居民收入增长幅度的条件下，有购房能力的中等收入群体的房价收入比可保持目前水平，甚至会有所降低，同时伴随着住房困难的中低收入家庭逐步实现应保尽保，即使高收入群体的房价收入比有所提高，总体房价收入比仍相对保持在一个稳定的水平，甚至会有所降低。

2西苑小区基本状况分析

估价对象西苑小区位于银川市金凤区正源南街260号，交通便利，可乘坐21路、34路、49路、1路、11路、18路、105路到达；宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中毗邻此处，学区完善；周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，出行和生活较为便利，小区布局合理，不同楼层采光效果均良好，最大程度的做到小区绿化面积合理，环境优雅，生活便利，物业管理优秀，治安良好。

西苑小区价格走向

西苑小区租房价格

四、最高最佳使用分析

委估房地产位于银川市金凤区区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于技术开发区东侧，现作住宅用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，常用的房地产估价方法有收益还原法，市场比较法，假设开发法，成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中，考虑到估价对象为住宅的实际情况，选用市场比较法，成本法作为本次评估的基本方法。

1由于西苑小区在金凤区，象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据银川市人民政府文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。

2由于本次估价对象为住宅，用途为自住，因此本报告采用成本法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格。成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3本报告采用市场比较法和成本法两种方法，从不同角度反映了估价对象的房地产价值。

4综合分析以上两种方法测算的房地产价值，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。

六、估价测算过程

㈠ 市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对银川市金凤区房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：

1. 确定比较因素

3. 比准价格确定

根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （5367＋5329＋5201）÷3=5299元/m2

(二) 成本法

1 成本法的基本公式 房地产价值=重新构建价格-折旧

新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +销售税费+投资利息+开发利润 2 估价过程

假设估价对象的市场价值为 V ① 土地取得费=土地购置费+土地税 =900 x (1+3%)=927

② 开发费=建筑费+转业费

=2419.28 x (1+8％) = 2612.82元

③ 投资利息=900×（1＋3％）[（1+6.15%）2-1]+2612.82×60%[(1+6.15%)1.5-1]

+2612.82 ×40%[(1+6.15%)0.5-1] = 293.52

销售税费=房地产市场价值×6%=6%V

管理费用=房地产市场价值的x5.5%=5.5%V

利润=（土地取得费+开发费）×20%

=[900×（1+3%）+2612.82]×20%

=707.96

市场价格= 土地取得+开发费用+投资利息+销售税费+利润+管理费用

V =927+2612.82+293.52+6%V+5.5%V+707.96

即 V=5131.42

折旧价格=市场价格x1.2%=1.2%V=61.56

最后V=5131.42-61.56=5069.86元/㎡

七、 估价结果确定

采用市场比较法和收益法测算的结果如下：

市场比较法 总价=44.05万元 单价=5299元/m2

成本法 总价=42.095万元 单价=5069.86元/㎡

上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值，因此，本报告利用简单算术平均法取得最终结果：

总价＝43.07万元 （大写金额为肆拾叁万零七百圆人民币）

单价＝5184.43元/ ㎡

银川万达房地产评估有限公司

20xx年1月3日

附 件

1、估价对象区域位置示意图。

2、估价对象现状利用照片复印件。

3、选取得比较实例的照片复印件。

4、估价对象实地勘察表。

1、估价对象区域位置示意图

2、估价对象现状利用照片复印件

目前作为住宅

3、选取的比较实例的照片复印件

绿园小区

夏盛小区

紫园小区

4、估价对象实地勘察表

在查看表背面绘制现场平面草图及记载市场案例调查情况，表内未涉及到的内容可在表的背面加以详细记录。此表必须归入报告档 案内。

产权人(签字)： 领看人(签字)： 第三方证人(签字)：

查看人(签字)： 估价师(签字)：