桑拿水疗会所泉洲项目投资价值

分析报告

20##年4月7日

目录

一 、 定位： 2

二 、总投资额 2

三   收益 2

1、原则... 2

一个中心：... 3

有两个必要的基本点：... 3

2、说明：... 4

3 每日营业收入预估... 5

3.1人均消费的比例为... 5

3.2盈利点... 6

3.21 、门票   （81600-105600）... 6

3.22、按摩    （75000-135000）... 6

3.23、房间    （15000-18000）... 6

3.24、酒水 （120##-24000）（餐包的收入未计算在内）... 7

3.25、其他 浴服女子美容等其他消费品... 7

四、收入比例 7

4.1收入比例... 7

4.2、所有项目占总面积的比例... 7

五 其他方面 8

六：经营成本、费用支出预算 8

6.1、经营费用支出：... 8

6.2、营业成本、能源摊销费用：... 9

6.3、房屋租金全年               元... 9

6.4、管理费用支出：... 9

6.5、营业税支出：... 9

6.6、总费用支出汇总：        %.. 10

一 、 定位：

定位为商务会馆或者为汤泉酒店。

面向商务型客人提供商务酒店的服务。

经济型酒店是近两年我国饭店经济的一个热点，但本案却恰恰与经济型酒店逆其道行之。通过全面全天候全程的服务吸引大量本地商务型客人进入本会馆消费。这样同样面积的场地产生的经济价值是经济型酒店的数倍。

通过全天候精美自助餐（四餐），豪华品位典雅的装修使来店消费的客人感到来店消费是一种享受，在轻松自如环境里进行商务休闲活动。

二 、总投资额

总投资：不少于2000万

面积10000平，每平方米造价 2000.00元

三   收益

1、原则

要达到以下预计收益，要坚守一个中心两个基本点，缺一不可。

按照这个原则经过一段时间的经营就可以达到以下预期（时间的长短根据泉州地区的实际情况来定）。

一个中心：

以会员为中心的经营理念

有两个必要的基本点：

1．硬件   装修（大堂 浴区  房间 等区域） 停车  自助餐

2．服务   全程管家式会员服务。从设计之处，以为经营服务，为管理服务，合理分配空间，

为什么以会员为中心：

培养忠实客源，占领市场，提高品牌忠诚度，大量迅速回笼资金！

根据二八原则，百分之二十的客户创造百分之八十的效益，客人差异话，服务差异话，利用有效资源为有效客人提供更超植服务，抓住对企业贡献最大的客人才可以使企业的成熟期保持的更长。从设计之处就要设立独立的会员区（会员更衣区，会员餐区等，便于提供区别服务体现会员尊贵之处）

（1）通过售卡迅速占有市场，大量迅速回笼资金

（2）品牌效应，客户群的稳定性。

（3）会员达到一定数量，资金达到一定规模，提高内部服务品质，（餐标，硬件设施，服务项目）提高价格，提高门槛，减少无费能力的客人，创造更高经济效益。

2、说明：

一、     每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重点不同

1、          投入期：重点是投资预算

（1）投资项目的分析：投资额分析（建安投资、装修投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。（四环项目目前是这个阶段）

（2）投资项目的租金评估

（3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股

2、          成长期：重点是收入预算

（4）以迅速市场占有情况为主（售卡）

（5）品牌效应，客户群的稳定性。

3、          成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。

（1）以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在竞争中获取优势。

（2）获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。

4、          衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目）

3 每日营业收入预估

（以下数据可根据实际情况调整）

面积10000平，营业进入正常后

进店人数量为 800-1200人

人均消费为   200-320 之间

营业收入为   16万到38.4万之间

3.1人均消费的比例为

人数                人均消费         消费金额

低端消费（150人）     144             21600.00

中端消费（500人）     308             154000.00

高端消费（150人）     488             73200.00

     合计                             248880.00

低端消费组成       中端消费组成         高端消费组成

   144                  308                  408

门票  68                 68                   68

房间  0                 100                  200

按摩  68 （足疗）       120 （保健）         200

酒水  10                20                    20

3.2盈利点

3.21 、门票   （81600-105600）

门票定价   下限人数  上限人数     收入      收入

68          800        1200      54400元   81600元

88          800        1200      70400元   105600元

3.22、按摩    （75000-135000）

南方的客人消费特点按摩比例很大 来的客人中绝大部分都会做按摩

钟数     下限平均价格 中限平均价格   收入      收入

500         68            150        34000    75000

600         68            150        40800    90000

700         68            150        47600    105000

800         68            150        54400    120000

900         68            150        61200    135000

3.23、房间    （15000-18000）

房间数量   开房数  平均房价格   房费收入    

100         150       100         15000  

120         180       100         18000

3.24、酒水 （120##-24000）（餐包的收入未计算在内）

人均酒水消费   下限人数  上限人数     收入       收入

10              800        1200      8000元    12000元

20              800        1200      16000元   24000元

3.25、其他 浴服女子美容等其他消费品

四、收入比例

4.1收入比例

门票    81600    44.4%          105600      37.7%

按摩    75000    40.8%          135000      47.8%

房间    15000    8.16%           18000      6.37%

酒水    12000    6.54%           24000      8.49%

        183600                  282600      

4.2、所有项目占总面积的比例

大堂

浴区

餐厅

房间

那个更为重要

餐厅 （自助餐，餐包房）

浴区 （营造出水疗的感觉）

大堂 （豪华典雅的大堂是门面）

五 其他方面

六：经营成本、费用支出预算

6.1、经营费用支出：

人员工资及附加额：

1、人员工资费用：

员工     人×1000元/人均×12个月=       元

后厨房             元/月×12个月=        元

2、全体员工工服更新，

每人两套，   100元/套：

员工              人×     元/2套=       元

6.2、营业成本、能源摊销费用：

1、能源费用按酒店经营收入   %摊销（水、电、气、暖）

               元×  %=        元

2、餐厅成本按餐厅总收入的    %计算：

元×  %=       元

6.3、房屋租金全年               元

总营业成本合计：                    元

6.4、管理费用支出：

a)        广告费是按本年酒店营业收入的       计提，其中包括：交际费用、宣传品、酒店节假日营销装饰、布置、耗材、媒体广告等：

b)        销售业绩提成比例按营业收入总额的3%计提：

元

6.5、营业税支出：

营业税率为5.5%

元×5.5%=         元

6.6、总费用支出汇总：        %

营业成本合计：          元

管理费用合计：             元

营   业   税：              元

        

 总费用支出合计：              元

报告目录

第一章 桑拿服务项目简介
1.1项目概况
1.1.1 项目名称

1.1.2 项目发起方

1.1.3 项目法定代表

1.1.4 项目公司介绍

1.1.5 项目公司管理层介绍

1.1.6 项目背景

1.1.7 项目公司业务简介

1.1.8 项目融资概况
1.2 项目公司发展
1.2.1 公司发展整体规划
1.2.2 项目公司战略与战术

第二章 桑拿服务项目行业发展
2.1外部投资环境分析 ― PEST分析
2.1.1 政治环境
2.1.2 经济环境
2.1.3技术环境
2.1.4社会环境
2.2市场分析
2.2.1行业的现状
2.2.2行业发展
2.3市场分析
2.3.1市场的现状
2.3.2市场的问题
2.3.3市场的趋势

第三章 桑拿服务项目市场战略
3.1 SWOT分析
3.1.1 项目优势
3.1.2项目劣势
3.1.3 项目机会
3.1.4项目威胁
3.2 市场战略选择
3.3 市场定位
3.4 营销策略
3.4.1 价格策略
3.4.2 销售执行

第四章 桑拿服务项目风险控制
4.1政策法律风险及其对策
4.2 市场风险及其对策
4.3 经营风险及其对策
4.4 财务风险及其对策

第五章 桑拿服务项目财务评价
5.1资金的筹集与使用
5.2财务预测
5.2.1 基本假设
5.2.2 主营业务收入预测
5.2.3 成本及费用估算

房租

水电

人员工资

餐厅的成本

5.2.4 利润预测
5.2.5 静态投资分析
5.2.6 动态分析
5.2.7 动态分析财务指标
5.3 项目财务预测结论

第六章 桑拿服务项目价值评估
6.1 项目评估
6.2 社会效益
6.3 经济效益
6.4 结论

预算管理

二、     预算： 成功的企业都具有一个共性---前瞻性

前瞻性：对市场环境的判断，对机会的把握，对资源的整合，是企业制胜的法宝。

预算的制定与管理不单纯是财务的事，预算是自上而下，自下而上博弈的过程。

董事会通过财务严格执行

三、     预算的基本原则：全面性、真实性、可行性、可控性、严肃性、可调性、保密性。

四、     预算导向方式：每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重点不同

5、          投入期：重点是投资预算

（1）投资项目的分析：投资额分析（建安投资、装修投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。（四环项目目前是这个阶段）

（2）投资项目的租金评估

（3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股

6、          成长期：重点是收入预算

（6）以迅速市场占有情况为主（售卡）

（7）品牌效应，客户群的稳定性。

7、          成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。

（1）以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在竞争中获取优势。

（2）获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。

8、          衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目）

五、     预算管理办法：

1、          收入预算：售卡、收入（卡结、营业现金、营业外收入）每一项都有明确的指标。每月各部门应对完成情况进行分析，同时财务部也应从财务角度进行分析，报给总经理，做到心中有数。如果未达到预算，财务部还应向总公司提交财务分析报告。

2、          支出预算：根据利润率制定支出预算，在预算范围内的支出，各店总经营有权自行签字生效报账，超出预算的必须上报追加预算。没有追加预算批文财务不允许报账。

3、          追加预算审批：（1）说明申报追加哪个项目的预算；（2）追加预算的原因；（3）追加预算的金额、时间（持续性、临时性、特殊性）；（4）降低成本的办法。

4、          收入分层管理：王总（售卡+利润）      各店总经理 售卡+（收入-支出）=利润      总监（ 收入-支出）经理      主管        领班

5、          支出分层管理：王总（一定额度）      各店总经理 （一定额度）      总监（一定额度）经理      主管        领班

每一层级都参与，每个人都参与才能达到预算的目的。

6、           

六、     如何控制成本：

1、          直接材料成本占总成本的比率低（约7%），应如何控制。重点是保证质量注重品牌，核定实际用量减少浪费。走出只关注物品价格的误区。

2、          工资成本占总成本的比率高（约32%）该如何控制。进行人员的合理配置，最大限度的地调动员工积极性，使现有工资成本带来等大的收益，实质上也就降低了人员成本。走出为降低成本而裁员的误区。

3、          变动费用的比率占总成本的比率高（约16%），应如何控制。节约能源、避免人为损坏（或维修及时）降低维修成本。

4、          隐性成本：店内打折（处理投诉办法、避免跑单的措施、减少挂账规定、促销政策的管理、店内员工消费的节制）。这些现象带来的损失都是纯利、这些现象成本直接影响利润。

七、     预算的意义：竞争的必要手段，企业的钱是关注出来的，不积跬步无以至千里，不聚小流无以成大海。