土地估价技术报告

项目名称：

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,106.6平方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估

受托估价单位：

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

土地估价报告编号：

RV/RP/0811.015/BZ/LL

土地估价技术报告编号：

RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

提交估价报告日期：

二零零八年十一月二十五日

关键词：估价对象所在市县:沈阳市大东区

估价目的: 抵押贷款

估价机构:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

年度:20xx年

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,06.6平

方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

土地估价技术报告

第一部分 总述

一、 估价项目名称

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜臵业有限公司14,106.6平方米商业用地（以下简称该宗地）土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估。

二、 委托估价方

委托单位：沈阳大鲜臵业有限公司

法定地址：沈阳市大东区大北关街2号

三、 受托估价方

机构名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

法人代表：程家龙

机构地址：深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心28层

12A单元

联系电话:024-23181998、0411-88865288、0755-82155212

工商注册号：4403012109414

执业范围：全国范围内从事土地评估业务

资格证书获得时间：20xx年7月1日

有效期限：20xx年6月30日

注册号：A200744005

四、估价目的

为确定抵押贷款额度提供参考依据而评估宗地土地使用权之市场价值，为沈阳大鲜臵业有限公司申请抵押贷款提供价值参考依据。

五、估价依据

1、 有关法律、法规、行政规章

（1）《中华人民共和国土地管理法》（20xx年8月28日）

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(19xx年7月5日)

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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年国务院令第55号）

（4） 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法

的通知》（国土资发[2001]44号）

（5） 国土资源部文件《关于印发试行<土地分类>的通知》（国土资发

[2001]255号）

2、 有关技术标准及地方政府、有关部门颁布的法规、条例、文件、通

知

（1） 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-

2001）

（2）《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》（沈规

国土发[2008]64号）

3、 其他资料

（1） 委托方提供的有关资料

（1.1）中华人民共和国《国有土地使用证》编号 沈阳国用（2007）第

0337号

（1.2）中华人民共和国《建设用地规划许可证》编号 地字第

210100200800109号

（1.3）中华人民共和国《国有土地使用权出让合同》编号 沈规国土出合

字[2007]第0102号

（2） 评估人员现场勘察、调查、搜集的相关资料

六、 估价基准日

二零零八年十一月十八日

七、 估价日期

二零零八年十一月十八日至二零零八年十一月二十五日

八、 地价定义

根据我公司实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对估价对象土地使用权之市场价值作出评定估算。

我们对此宗地权益的估值是指该宗地在二零零八年十一月十八日、在正常市场条件下，进行合理销售的市场价值。

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所谓市场价值，就我们所定义而言，乃指某项宗地经过正式推销后，由自愿买卖双方在知情、审慎及无胁迫情况下于估值日通过按公平基准进行的交易可取得的估计金额。

我公司于评估基准日实地勘察，评估宗地位于沈阳市大东区北海街西侧，该宗地地势平坦，地块呈近似矩形形状。评估宗地上无建筑物。根据委托方提供的沈阳国用（2007）第0337号《国有土地使用证》和沈规国土出合字（2007）0102号《国有土地出让合同》，评估物业土地使用权为沈阳大鲜臵业有限公司所有，宗地面积为14,106.6平方米，规划容积率不大于4，建筑限高以机场净空批复为准。

本次评估范围为14,106.6平方米土地使用权价值。该宗地外实际开发程度为六通（通路、通电、通暖、通水、通排水及通讯），宗地内实际开发程度为六通（通路、通电、通暖、通水、通排水及通讯），宗地内平整；评估设定该宗地外开发程度为六通，宗地内平整。需要指出的是，本次评估未考虑其地上建筑物等对估值的影响,即假设为宗地外六通宗地内一平（通路、通电、通暖、通水、通排水、通讯及场地平整）空臵状态下宗地的价值。该宗地土地使用权为沈阳大鲜臵业有限公司所有。该宗地土地使用权的法定用途及评估设定用途为商业用地，土地剩余使用年限为38.75年（自20xx年11月18日起至20xx年7月26日），本次评估基准日为二零零八年十一月十八日，在上述前提条件下，该宗地的土地使用权的市场价值。

九、 需要特殊说明的事项

1、 估价的前提条件和假设条件

我们之评估基于如下前提：

(1) 评估报告中所载的数据均以沈阳大鲜臵业有限公司提供的资料为准。

(2) 本报告之评估结论，乃指该宗地按照商业用途，以及评估基准日市场

状况不变的前提下，为本报告指定之评估目的提出的土地使用权之市场价值意见。

(3) 本次评估范围为14,106.6平方米土地的土地使用权的市场价值。

(4) 同时，我们假设在土地使用权的法定年期内，该宗地的受让人或使用

者对该宗地享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。

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(5) 估价基准日设定为20xx年11月18日。

(6) 除非另有说明，本估价报告书所采用的币种为人民币。

我们之评估基于如下假设：

(1) 沈阳大鲜臵业有限公司拥有该宗地之合法业权，有权将该宗地在土地

使用权之剩余年期内转让，而无须向政府支付额外地价或其他繁重负担。

(2) 所有地价已全数缴清。

(3) 该宗地可自由出售给海内、外买家。

(4) 据沈阳大鲜臵业有限公司所提供的资料: 该宗地评估用地性质为工业

用地。

(5) 该项目的发展规划设计及建设符合当地规划条例并已得到有关部门的

批准。

(6) 本报告有效期内，不会发生不可抗拒的自然力造成土地部分或全部灭

失，并致使土地难以利用或无法利用的现象。

2、 估价结果和估价报告的使用

(1) 本估价结果和估价报告依据国家现行有关法律、法规规定发生法律效

力。

(2) 报告仅供委托方确定待估宗地挂牌出让提供价值参考依据使用，对其

他用途概不负责。

(3) 我们的评估过程中，对可能存在的任何政府优惠措施、减免政策或额

外负担均未计算在内。

(4) 本估价报告有效期半年（二零零八年十一月十八日至二零零九年五月

十七日），随时间的推移和市场的变化，需慎重参考。

(5) 在报告有效期内，若与土地相关的价格标准发生变化，并对土地价格

产生明显影响时，及未来政府发布的规划要点有关内容与本评估之设定不一致时, 应重新进行评估。

(6) 本报告的使用权归委托方，但未经我公司书面同意，不得向委托方之估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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外的任何单位和个人提供报告的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。

(7) 我们对违规使用本估价报告和估价结果的法律责任概不负责。

3、需要特殊说明的事项

(1) 本报告中土地面积以委托方提供的编号为沈阳国用（2007）第0337号

《国有土地使用证》为准。

(2) 本报告中的有关参数未经我公司同意，不得复制和对外提供。

(3) 估价结果在委托方所提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委

托方提供的资料有误，造成估价结果失真，评估方不承担责任。

(4) 本报告最终由深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司负责解释。 估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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十、 土地估价师签字

评估人：

评估人：

参与评估人员：赵欣、冯其武

十一、 土地估价机构

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

估价机构负责人签字：

20xx年11月25日 土地估价师证号：2004440157 杨学政 土地估价师证号：98190006 费金标

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、 估价对象描述

1、 土地登记状况

依照委托方提供的编号为沈阳国用（2007）第0337号《国有土地使用证》，该部分内容摘录如下：

土地使用权人 ：沈阳大鲜臵业有限公司

座落 ：沈阳市大东区北海街西侧

地号 ：030406701-3

地类（用途） ：商业

使用权类型 ：出让

终止日期 ：2047-07-26

使用权面积 ：14106.6M2

登记机关 ：沈阳市规划和国土资源局

填证日期 ：20xx年10月31日

2、 土地权利状况

依照委托方提供的编号为沈阳国用（2007）第0337号《国有土地使用证》

土地所有权：国家所有。

土地使用权：沈阳大鲜臵业有限公司以出让方式取得土地使用权，终止日期20xx年7月26日，土地剩余使用年限为38.75年。

3、 土地利用状况

我公司于评估基准日实地勘察，评估宗地位于沈阳市大东区北海街西侧，项目东临北海街，西临辽沈三街，北临东北大马路，南临如意二路，评估宗地地势平坦，呈矩形形状。地上已拆迁完毕，场地已平整，部分地块已开始挖地基。需要指出的是，本次评估未考虑其地上建筑物等对估值的影响,即假设为六通一平空臵状态下宗地的价值。评估设定该宗地外开发程度为六通（通路、通电、通水、通排水、通暖及通讯），宗地内平整。土地使用权性质为商业用地。评估设定土地使用权年期为商业用地40年，估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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自评估基准日起算，本次评估基准日为二零零八年十一月十八日，在上述前提条件下，评估该宗地的土地使用权价值。

二、 地价影响因素分析

（一）、一般因素

1、自然条件

辽宁省是中国东北地区南部的沿海省份，是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部，南临渤海、黄海，隔鸭绿江与朝鲜为邻，东南隔海与日本相望，东、北、西三面与吉林、内蒙古、河北等省区接壤，靠近俄罗斯，是连接欧亚大陆桥的要冲，是中国东北地区进行对外贸易和国际交往的重要通道。

沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。

2、社会经济状况

沈阳市总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳市下设和平、沈河、大东、皇姑、铁西、东陵、新城子、于洪、苏家屯9个区 ，新民1个县级市，辽中、康平、法库3个县。

20xx年沈阳市国民经济保持又好又快的发展态势。工业生产保持较快增长，固定资产投资走势良好，地方财政收入增速高位放缓。

20xx年沈阳市地区生产总值3073.9亿元，增长17.7%，全社会固定资产投资2361.9亿元，增长31.9%，利用外资50.4亿美元，增长66.2%。沈阳市城市居民人均可支配收入14607元，增长25.37%，人均消费性支出11256元，增长32.3%。

3、交通条件

沈阳市是辽宁省省会，有着快捷便利的交通条件。沈阳市是中国东北地区重要的交通通讯枢纽。目前桃仙国际机场有78条航线可以直飞国内各主要城市，国际航班可直飞日本、韩国、朝鲜、俄罗斯、新加坡、泰国、估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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香港等。民航年运输起降2.43万架次。铁路网密度堪称中国之首，拥有全国一流现代化客运站和铁路编组站，是连接中国各地最重要的铁路客货运枢纽。全市公路总长度5,230公里，其中高速公路236公里，绕城高速公路与沈大、 沈抚、沈本、沈铁、沈山线，构成"一环五射"高速公路网。水道运输从沈大高速公路出发，2小时可到营口港，4小时可到大连港。市区道路总长度1653.7公里，面积2,830.8万平方米，永久性桥梁162座，大二环城市快速干道,形成了道路功能较完备的城市道路系统。

（二）、区域因素

大东区位于沈阳市东部，是市内五城区之一,面积59.1平方公里，人口65万，是中国北方著名的新型工业城区。目前该区已逐步形成航空、航天、机械装备制造、仪器仪表、生物制药等先进制造业和高新技术产业为支柱的庞大产业群，成为发展区域经济的重要依托。

大东区区域辽阔，占全市城区面积近三分之一，为房地产业的开发提供了得天独厚的土地资源。近年来，美国、英国、日本、新加坡、香港等国家和地区的多家公司来到这里投资开发，提升了城市的品味，获得了丰厚的回报。区内分布有万科金色家园、东逸花园、天龙家园、瑞士家园、尚品天城、东方俪城、莱菌河畔等高尚住宅小区。

国内外知名的沃尔玛、新玛特、苏宁电器等优势商贸企业的进入实现了中街商圈的东移，鹏利商业摩耳、汽车大厦、大东北文化城、黎明商务酒店、台北A＋A餐饮、世纪联华超市等商务、餐饮、娱乐及总部项目的成功引进使其与中街、太原街交相辉映，成为沈阳市三颗耀眼的明珠。

沈阳汽车产业核心区的战略规划实施使东北大马路成为连接汽车上下游产业、展现汽车文化的中央商务走廊，拉动了全区经济发展。大东区已初步形成国内汽车产业新兴基地。区内有四大整车制造厂；三大汽车发动机制造厂；汽车改装厂4家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。

（三）、个别因素

宗地位于沈阳市大东区北海街西侧，项目东临北海街，隔北海街与沈

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阳市骨科医院相对，西临辽沈三街，北临东北大马路，隔东北大马路与东方俪城住宅小区相对，南临如意二路，评估宗地地势平坦，呈矩形形状。地上已拆迁完毕，场地已平整，部分地块已开始挖地基。112、258、245等多条公交线路在项目附近通过，交通极为便利。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

(1) 替代原则

替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

(2) 最有效使用原则

最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

(3) 供需原则

供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

(4) 变动原则

变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

(5) 报酬递增递减原则

报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

(6) 贡献原则

贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

(7) 预期收益原则

预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

二、估价方法与估价过程

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根据土地评估的惯例，宗地地价评估一般需选用两种以上的不同评估方法同时予以测算，然后进行结果分析，综合确定最终地价。

待估宗地所在区域工业用地交易案例较少，无法采用市场比较法评估待估宗地地价。根据编号为沈规国土发[2008]64号《关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知》，该区域有基准地价。该宗地为商业用地，又知其未来规划建设乐购大型超市，可以通过测算现有超市收益算出本宗地拟建超市后的整体价值。根据该宗地的实际情况及我们所收集的资料，结合本次土地使用权评估之目的，该宗地地价采用基准地价系数修正法和剩余法进行价值评估。

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

成本逼近法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

(一) 基准地价系数修正法

1.基准地价确定

该宗地设定用途为居住用地，实际用途为商业用地。土地使用年限按商业用地使用年限为40年。根据沈阳市土地储备交易中心下发的编号为沈规国土发[2008]64号《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》，大东区北海街西侧用地为商业三级二类地，基准地价为4,298元/平方米。

2.影响因素的选择及修正系数表

根据沈阳市基准地价三级商业宗地地价修正系数说明表，修正因素分别为公交状况、路网状况、距火车站距离、距客运站距离、人口密度、距市级商服距离、距区级商服距离、商务聚集度、临街状况、临街宽度、宗地形状、周边土地利用方向的一致性等十二项因素。

3.确定各影响因素的修正系数

根据沈阳基准地价修正体系，我们制定了本次评估的基准地价修正系估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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评估基准日：20xx年11月18日

数表如下：

因素条件说明及修正系数表

累计修正系数=（公交状况修正系数+路网状况修正系数+火车站修正系

数+客运站修正系数+人口密度修正系数+距市级商业中心距离修正系数+距区级商业中心距离修正系数+商务聚集度修正系数+临街状况修正系数+临街宽度修正系数+宗地形状修正系数+周边土地利用方向一致性修正系数）

=（-3.45+3.98-0.93-1.59+0.00-2.25-4.24-4.24+1.33 +0.00+0.00-1.19） =-12.58%；

根据商业用地1-3级容积率修正系数，评估宗地容积率为4.0，容积率修正系数为1.578；

考虑本次评估所用的修正体系为08年公布的新修正体系，与目前市场情况贴近，且商业用地的地价近期变化不大，故不进行期日修正。

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方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

评估宗地为国有出让土地，规划用途为商业，土地使用年期按商业用地使用年期为40年，商业用地还原利率为7%，土地剩余使用年限约为38.75年（20xx年11月18日至20xx年7月26日），故年期修正系数为故年期修正系数={1-1/（1+7%）38.75}/{1-1/（1+7%）40}=0.9937。

评估地价确定

评估宗地地面地价=基准地价×（1+累计修正系数）×容积率修正系数

×期日修正系数×年期修正系数

=4,298元/平方米×（1-12.58%）×1.578×1.00×

0.9937

=5,890元/平方米

评估宗地楼面地价=1,473元/平方米

评估宗地地价=14,106.6平方米×5,890元/平方米

=83,100,000元（取整到十万位）

（二）、剩余法

通过分析估价对象规划条件。该宗地拟建设乐购大型超市，总建筑面积约为75,000平方米(含地下面积)，根据容积率有效建筑面积约为56,000平方米，根据调查大型超市的特点，其地上商场的建筑面积约为40,000平方米，通过对沈阳大型超市如家乐福和乐购等的调查，租赁面积大约为商场建筑面积的50%；地下部分商场配套及车位建筑面积约为28,000平方米（每个车位建筑面积约为35平方米，即共800个车位）。在确定估价对象开发完成后的价值时，吾等是假设该物业开发完成后交吉使用出租为开发完成后的利用方式，依据估价时点时的市场状况作出的。

经我公司综合市场调查分析，参照周边或相同档次大型超市的租金，利用收益法测算，该项目建成后商场部分平均售价为8,000元/平方米；地下部分平均售价为2,270元/平方米。则：

项目销售总价值＝40,000平方米×8,000元/平方米+28,000平方米×2,270元

/平方米

＝383,560,000元

扣除: ①销售税费

销售税费=销售总价×5.55%=21,287,580元

②营销费用

营销费用=销售总价×3%=11,506,800元

估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

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方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

销售净价=销售总价-销售税费-营销费用=350,765,620元

a) 建筑费

我公司经综合调查分析设定该项目综合建造成本（包含建筑、设备安装及装饰装修等），为2,400元/平方米，则：

建筑费＝180,000,000元

b) 专业费用（3%）

专业费＝ 建筑费×3% ＝5,400,000元

c) 不可预见费（2%）

不可预见费＝ 建筑费×2% ＝3,600,000元

d) 管理费用（4%）

管理费用＝ 建筑费×4%＝7,200,000元

以上三项和为16,200,000元

e) 利息

根据20xx年10月金融机构人民币贷款基准利率调整表，一年期贷款年利率为6.66%，开发周期为1年，地价一次性投入，建安工程费用按均匀投入计算，

则：建安工程利息为6,428,156元

土地利息=地价×[（1+6.66%）0.5-1]

f) 利润

开发利润率按20%考虑，土地利润率按照20％考虑。

则：开发利润额=（建筑费+专业费用+管理费用）×20%

=39,240,000元

土地利润额=地价×20%

g) 土地税费

土地交易过程中需缴纳4％的契税，故该费用为地价×4%

h) 求取地价

根据假设开发法的公式：

地价＝销售净价－建筑费－专业费用 - 不可预见费 - 管理费用－利息－

利润－土地交易税费

将前面各部分代入上式，即得出:

14,106.6平方米商业用地宗地地价＝83,300,000元（取整到十万位）

单位地面地价＝5,910元/平方米，

估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,06.6平

方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

评估宗地楼面地价＝1,478元/平方米

三、地价的确定

1、地价确定的方法

根据《城镇土地估价规程》的规定，分别采用了基准地价系数修正法和剩余法对待估宗地进行了地价测算，两种方法计算结果如下:

基准地价系数修正法:

商业用地综合地价＝83,100,000元（取整到十万位）

单位地面地价5,890元/平方米

单位楼面地价1,473元/平方米

剩余法:

商业用地综合地价＝83,300,000元（取整到十万位）

单位地面地价5,910元/平方米

单位楼面地价1,478元/平方米

基准地价系数修正法和剩余法在考虑影响土地价值的各种因素时侧重面有所不同，所以，在对上述两种方法测算的地价进行比较分析的基础上，我们将基准地价系数修正法和剩余法两种方法计算所得数据进行算术平均取整数。

商业用地综合地价= 83,200,000元（取整到十万位）

单位地面地价5,900元/平方米

单位楼面地价1,475元/平方米

2、估价结果

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧14,106.6平方米商业用地土地使用权，土地剩余使用年限为38.75年，用于抵押贷款目的，在上述地价定义基础之上，于二零零八年十一月十八日的市场价值为人民币83,200,000元(大写人民币捌仟叁佰贰拾万元整)。

估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,06.6平方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

单位地面地价5,900元/平方米

单位楼面地价1,475元/平方米

估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS

中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,06.6平

方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 评估基准日：20xx年11月18日

第四部分 附件

附件一： 项目位臵图

附件二： 国有土地使用证、国有土地出让合同、建设用地规划许可证 附件三： 宗地照片

附件四： 委托方营业执照

附件五： 估价机构资质证书复印件

附件六： 土地估价师资格证书复印件

估价报告档号：RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS