房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：

　 城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7%的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2%住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。

　 多少都市人准备买房

　　据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9%，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-150平方米之间，可承受价格以每平方米1000-2000元为主体，辅之以每平方米500-1000元及20##-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

　　有了产权房，还买房吗

　　数据显示，调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3%预计在五年内购房，20.1%预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

　　调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

　　有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。

　　另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6%，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5%；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

　　假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5%；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高，为30.4%； 500-1000元的占22.3%；20##-3000元的占21.6%；希望房价在6000元以上的不足1%。

　　以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1%希望使用家庭存款来购房，31.4%希望政府贷款，16.1%打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

　　购房者是什么样的人

　　数据显示，25-34岁的人占购房人群的36%，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。

　　目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

　　居民购房承受能力有多大

　　房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

　　从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6%，希望政府贷款的占31.1%，希望银行贷款的占15.5%，希望向亲戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

　　谁更急于买房

　　目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5%，居第二位，而这其中60.1%的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8%，居首位，这其中46.5%的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60%。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6%为已婚，其中介于21-35岁的占43.7%，介于36-45岁的占30.4%；34.7%的独身，其中66.1%介于21-35岁之间，仅有1.4%介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

　　应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9%，1000-2000元的占32%，20##-3000元的占19.6%，而6000元以上的仅占1.3%。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

　　居住环境对购房有多大影响

　　调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

　　目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

摘自《中国建设信息》2000.12

第二篇：房地产市场调查报告20xx1123

市场调查报告

一、彭州宏观环境调研

（1）彭州概况

彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉，具有三千余年文明史。位于成都市西北方向约30公里处，面积1420平方公里，人口约80万，是成都市域内面积第二、人口第三的县级市。

彭州属于大成都范围，与成都市区之间现有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成都市车程约40分钟，不收取过路费。成彭高速于20xx年建成通车，成都到彭州小车收费10元，车程约30分钟。

彭州市辖20个镇、54个社区委员会、435个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。20xx年末，全市总人口80.33万人，人口增长率为4.64‰，其中人口自然增长率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。

（2）经济概况

20xx年，全市实现地区生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增长19.1%。

（3）城乡建设及远景规划

彭州市城市发展方向已确定为：南拓东扩、北禁西限。彭州“十二五规划”中已明确提出了“四区两核一带一轴”的发展战略，着力打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷。彭州市将全力建设四大产业功能区，大力发展中心城区和濛阳新城两个极核，着力提升浅丘高效生态产业带，倾力打造汉彭-彭白公路“L”形统筹城乡示范轴。

四大产业功能区中，属于成都市级的有两个：龙门山生态旅游综合功能区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功能区；属于彭州市级的有两个，包括现代农业及农产品物流产业功能区、家纺服装产业功能区。

彭州市整个城市的总体形象定位基本可总结为：

1、成都北郊资源宝库

2、现代化中等园林城市

3、中国商品蔬菜生产基地、农副产品物流基地

4、都市假日休闲港湾

（4）宏观环境分析及小结

1、位于成都以北，发展潜力大

彭州位于成都平原西北，在大多数成都老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域。彭州经济的发展壮大，以及成都北城区改造步伐的加快，都将为彭州吸引众多开发商的关注。

2、经济水平逐年提高，市场环境日益完善

目前，据各项经济指标显示，彭州在大成都区县中经济发展处于中游，和成都发达地区差距较明显。政府提出的“工业富市，城建活市”发展战略已取得一定成绩。从市场环境看，楼盘体量逐渐增大，已有较大的开发商入驻。

3、资源丰富，有产业支撑

彭州自然资源丰富，是中国西南重要的商品蔬菜供应基地。作为成都支柱产业的医药产业，其生产基地主要集中在彭州。并且有大型石化基地落户。彭州经济发展后劲较足。

4、城市规划带来巨大发展潜力

彭州将自身定位为中等城市，规划中的牡丹新城和南部新城已在开发建设之中，城区面积扩大和人口增长将为房地产开发带来巨大的发展空间。

二、区域房地产市场环境调研

（1）区域基本情况

项目所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市政府约1公里，是规划中牡丹新城的核心区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”的牡丹新城，将是彭州的又一居住集中地。区域内商业配套规划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等构成了四通八达的交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。

（2）区域房地产市场调查

目前，项目所在区域是彭州市的开发热点区域。入驻的房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间的竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境（园林设计）、营销推广手段以及开发商实力和信誉等因素都将影响项目的市场地位。各个楼盘十分注重园林特色的宣传，这能体现出彭州市民生活理念的转变，也能体现出较旺的改善性住房需求。

三、个案调研（调查时间11-18~11-21）

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