一、 市场调研：

1， 前言---本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2， 市场分析---（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4， 竞争个案项目调查与分析

5， 消费者分析：

（1） 购买者地域分布；

（2） 购买者动机

（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4） 购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6， 结论

二、 项目环境调研

1， 地块状况：

（1） 位置

（2） 面积

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策）

（2） 房地产的政策法规

（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择

3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4， 土地延展价值分析判断（十种因素）

5， 成本敏感性分析（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7， 同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一） 市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

? 经济实力

? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、 价格定位

1 理论价格（达到销售目标）

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

（四）、 入市时机、入市姿态

（五）、 广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、 媒介策略

1 媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合

4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用

1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2 印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、 概念设计

1， 小区的规划布局和空间组织

2， 小区容积率的敏感性分析

3， 小区道路系统布局（人流、车流）

4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5， 小区建筑风格的形式及运用示意

6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意

7， 小区户型比例的搭配关系

8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则

10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统

（一）核心部分

1， 名称

2， 标志

3， 标准色

4， 标准字体

（二） 运用部分

1， 现场

? 工地围板

? 彩旗

? 挂幅

? 欢迎牌

2， 营销中心

? 形象墙

? 门楣标牌

? 指示牌

? 展板规范

? 胸卡

? 工作牌

? 台面标牌

3， 工地办公室

? 经理办公室

? 工程部

? 保安部

? 财务部

4， 功能标牌

? 请勿吸烟

? 防火、防电危险

? 配电房

? 火警119

? 消防通道

? 监控室

 

第二篇：售楼系统实施总结及惠州售楼系统实施计划

售楼系统实施总结及惠州售楼系统实施计划

从20xx年公司根据楼盘开发计划,启动了售楼系统的建设工作。在整个项目销售过程中，售楼系统给公司带来管理上的便捷主要有以下方面。

一、集中存储管理资料，通过同一的平台建立项目基础资料，使销售，财务等部门使用的资料完全一致，避免各部门由于电子表格或传统纸质文件导致版本不一致而造成数据不统一。且数据集中存储，定期备份，销售过程中重要的信息数据能够完整保留，便于日后做销售分析使用。

二、按岗位指责进行业务数据授权，通过系统的权限管理，对不同岗位的人员进行权限的划分，通过权限划分更清晰明确岗位职责，而且能够控制机密信息外泄及被恶意破环的几率，保证系统内数据的安全。

三、数据的实时性，26区在销售时完全的使用系统进行开盘，因此在系统中能实时呈现销售最新状况，方便了管理层及时掌握销售情况。通过系统订制的报表能通快捷、多维度为不同管理职位提供不同的报表，更加快捷的分析销售数据。

四、系统间数据的传递，通过配置完成从售楼系统中讲收款信息传递到财务系统生成凭证，减少了财务手工输入凭证的工作量，切通过系统的数据传递，确保了手工录入时产生的错误，以及所花费的工作量，提高了工作的效率。

通过宝安26区使用售楼系统的情况来看，售楼系统的引入是比较成功的，已成功的与销售过程融合在一起，成为销售过程中必不可少的工具。

惠州公司项目也即将销售，通过此次参与宝安26区售楼系统建设总结了些相关经验，具体如下：

第一， 软件产品的选择。通过宝安26区售楼系统的使用来看，明源售楼系

统的功能完全满足销售过程的管理，且可以跟财务系统进行数据的传

递。

目前使用的明源售楼系统为企业版，如惠州公司一同进行使用， 则在权限数据的划分方面，系统应用参数的设置可能会存在系统无法满足的情形，而明源售楼系统集团版则完成可以解决此问题，软件升级从技术方面无任何难度，只需与软件公司进行商务谈判即可。

如惠州公司也同宝安26区项目一样购买公司版软件，可以解决惠州公司销售管理问题，但也存在一些不足。

A） 需重新购买硬件服务器（硬件资源投入重复）

B） 集团领导在进入售楼系统时登录地址与宝安26区登录地址将不相

同，且用户名及密码都是单独管理，为多项目管理带来使用不便。如未来有更多项目进行销售时，此不足更为明显。

C） 数据统计方面，只能单个项目单个项目进行数据方面的统计，如

需汇总数据还需要借助外部工具再进行合并。且各公司报表格式是否统一，是否可以进行汇总都不确定。集团版可以直接进行多项目的统计查询。

D） 客户资料管理，客户资料作为售楼系统中重要的资料，如各项目

单独进行管理，则各项目间客户资料的共享需手动处理，且各项目的客户资料更新后，无法同步到其他项目中。因此使用集团版能够更好的管理客户资料，所有客户资料可以在各项目中通用，且所有项目看到的客户资料都保持最新状态，更加利于公司对于客户资源的利用及管理。

另外，在目前公司的网络状况下，如惠州项目全面实行电子化开盘，势必在开盘时网络将影响售楼系统的使用速率，网络升级改造虽然能够解决，如果只针对销售过程使用售楼系统而升级网络，从成本方面考虑则有些浪费。经过了解，目前明源系统集团版在万科项目中推行离线数据集成模式，即在销售现场架设服务器，通过手动的方式将业务数据集成到集团版服务器中，此方式可以回避网络瓶颈给系统使用带来的不便，且此模式已在万科地产使用，技术方面应该比较成熟，建议在惠州

项目使用此模式。

鉴于上述情况，在软件选择方面，建议升级明源售楼系统至集团版，便于进行集团化管控。

第二， 宝安26区实施过程中遇到的一些问题：

A） 重要岗位建议每人一个用户，例如在宝安26区系统建设中，2

个收银同时使用同一个用户，如在具体操作过程出现重大失误，则无法区分究竟是谁出现的错误，会给使用系统带来不便。

B） 一些功能需求因尽早的提出，避免与软件公司完成商务合同之后，

再提出新增需求，这样会大大增加整个售楼系统的费用投入。