万科财务分析报告

1 万科基本业务活动描述

1.1 万科简介

万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。

1.2 万科在行业内所处水平

万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，20##年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。20##年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。

1.3 万科发展状况

万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20##年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，20##年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

2 万科财务效率分析

2.1 偿债能力

2.1.1 流动比率

流动比率可以反映短期内流动资产偿还流动负债的能力。流动比率=流动资产/流动负债。总体而言，流动比率过高反映企业的资金未得到充分利用，过低则反映企业的偿债安全性差。一般而言，行业合理的最低流动比率是2。

万科20##年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于20##年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，20##年万科的预收款项为74405197318.78元，而20##年万科的预收款项为31734801163.76元，20##年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。

横向比较，万科的竞争对手保利20##年流动比率为2.13，保利的流动比率较万科合理。通常流动资产中变现能力最差的是存货，万科的存货占流动资产比率为64.88%，保利的存货占流动资产比率为74%，说明万科的存货管理业绩比保利公司好。

2.1.2 速动比率

分析流动利率发现，构成流动资产的某些流动性有很大差别。货币资金，交易性金融资产和各种应收，预付款项等可以在较短内变现，称之为速动资产。另外的流动资产，包括存货，其他流动资产等，称为非速动资产。万科企业以房地产为核心，存货的变现速度要比应收款项慢得多。

20##年万科速动比率为0.56,20##年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力，万科账面上的应收账款不一定都能变成现金。政府政策的变化，可能使得报表上的应收账款不能反映平均水平，通常万科内部人员一般对此情况可能估计。万科账面上速动资产中通常货币资金占比重较大。

横向比较：选择保利比较，保利20##年速动比率为0.53。说明保利的速动资产保障性差一点。

2.1.3 现金比率

现金资产与其他资产相比较，现金资产本身就是可以直接偿债的资产，而非速动资产需要等待不确定的时间，才能转换为偿债的现金。

万科20##年现金比率是0.29。

万科20##年现金比率是0.34。

万科公司的现金比率比上年减少了0.05，说明万科为每一元流动负债提供的现金保障减少了0.05元。一般来说现金比率不宜过高，因为过高体现了万科的的流动负债利用程度不够，流动资产的获利能力低。万科的现金资产20##年金额为378亿，20##年为230亿，说明银行利率对货币资金有了较大影响，万科更愿意投放更多的钱到银行。

横向比较：保利20##年的现金比率是0.28。现金资产保障性较万科略低。保利的货币资金规模与万科有一定的差距。

2.1.4 资产负债率

资产负债率反映总资产中有多大比例是通过负债取得的，它可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率又被称为财务杠杆系数。

万科公司20##年资产负债率是75%。

万科公司20##年资产负债率是67%。

万科公司在20##年的偿债能力保障性比20##年低。这个和国家银行政策密切相关，投在银行的资金多，存货相应增加。万科的资产负债率越低，举债越容易。如果资产负债率搞到一定程度，没有人愿意提供贷款了。在经营状况好的时候万科的财务杠杆会起到正面积极的作用；在经营恶化的时候财务杠杆会起到负面的作用，债权人的利益得不到保障，导致企业财务状况恶化。

2.1.5 产权比率

产权比率是资产负债率另外的表现形式。万科公司20##年产权比率为2.38，表明1元股东权益借入2.38元。权益乘数是3.95，表明1元股东权益拥有3.95元的资产。

2.1.6 利息保障倍数

万科20##年的利息保障倍数=（8839610505.04+3101142073.98+504227742.57

）/504227742.57=24.68。

万科20##年的利息保障倍数=（573680423.04+2187420269.4+6430007538.69）/573680423.04=16.02

万科的利息保障倍数2010比20##年高，表示利息支付越有保障。万科的长期债务需要每年付息。利息保障倍数表明1元债务利息有多少倍的息税前收益作为保障。同时举债也比较容易。如果利息支付都却反保障，那么归还本金就更加困难了。

2.1.7 现金流量利息保障倍数

万科20##年现金流量利息保障倍数=2237255451.45/504227742.57=4.44

万科20##年现金流量利息保障倍数=9,253,351,319.55/573680423.04=16.13

万科的现金流量利息保障倍数下降许多。同时比收益基础的利息保障倍数更可靠，因为实际用以支付利息的是现金，而不是收益。

2.2 运营能力

2.2.1应收账款周转率

万科20##年应收账款周转次数是50713851442.63/1594024561.07=31.81

万科20##年应收账款周转天数是365/31.81=11.14天

万科20##年应收账款周转次数是48881013143.49/713191906.14=68.54

万科20##年应收状况周转天数是365/68.54=5.33天

万科20##年应收账款周转天数控制的很好，周转天数控制在30天内，应收账款的收现期比较短，比20##年慢了不少天。对于万科公司，应收账款容易收季节性，偶然性和人为因素影响。特别万科是以房地产为核心，它的应收账款是由赊销引起的，万科的赊销额并非全部销售收入。当应收账款预计部分收不回来，那么万科应当注意应收账款的减值问题。提取的减值准备越多，应收账款周转天数越多，这样的情况下并不是好的经营业绩，反而说明应收账款管理欠佳。万科在权衡收现的时间应还注意信用政策，并非周转天数越少越好。适当的放宽信用政策，万科不仅能够及时收回应收账款，而且更好对应收账款业绩管理。如果没有节制的放宽信用政策，很可能导致现金收不回来。

2.2.2 存货周转率

存货周转率是销售收入与存货的比重。

万科20##年存货周转次数是50713851442.63/133333458045.93=0.38

万科20##年存货周转天数是365/0.38=959.63

万科20##年存货周转次数是48881013143.49/90085294305.52=0.54

万科20##年存货周转天数是365/0.54=672.68

万科在20##年的存货周转天数非常高，比20##年高了286.96天，主要原因在于，万科在20##年存货金额极其巨大。目前看来万科的存货过多。存货周转天数不是越低越好。存货过多会浪费资金，存货过少不能满足流转需要。所以对于万科来所，需要在当前找到一个最佳的存货水平，存货不是越少越好。万科很可能是销售不畅，导致存货过多，为了赢得优秀的存货管理业绩，万科应发现自身内部问题，寻找突破口。

横向比较：保利在20##年的存货周转天数是1294.09天，其他房地产企业也是如此，个人认为：在房地产行业要想降低存货周转天数是一件很难的事情。虽然难，但我们亦要往这个方向走。国家一直关注人民的衣食住行问题，对房地产格外关注，发布不少政策，控制房价走势。万科要降低存货周转天数除了适当开发地产以外，还采取应变措施。

2.2.3 流动资产周转率

流动资产周转率是销售收入与流动资产的比值。

万科20##年流动资产周转次数=50713851442.63/205520732201.32=0.25

万科20##年流动资产周转天数=365/0.25=1479.18

万科20##年流动资产周转次数=48881013143.49/130323279449.37=0.38

万科20##年流动资产周转天数=365/0.38=974.13

万科流动资产中存货占绝大部分，前面已经有分析，因此存货的周转状况对流动资产周转具有决定性影响。

2.2.4 非流动资产周转率

非流动资产周转率是销售收入与非流动资产的比值。

万科20##年非流动资产周转次数=50713851442.63/10116819540.51=5.01

万科20##年非流动资产周转天数=365/5.01=72.81

万科20##年非流动资产周转次数=48881013143.49/7285275380.02=6.71

万科20##年非流动资产周转天数=365/6.71=54.40

万科的非流动资产周转率一定程度反映非流动资产的管理效率。万科对房地产投资管理和项目管理是否合理。

2.2.5 总资产周转率

总资产周转次数表示总资产在一年中周转的次数。

万科20##年总资产周转次数=50713851442.63/215637551741.83=0.24

万科20##年总资产周转天数=365/0.24=1552

万科20##年总资产周转次数=48881013143.49/137608554829.39=0.36

万科20##年总资产周转天数=365/0.36=1027.54

万科20##年总资产周转天数降低了不少，表明万科的总资产使用效率降低，盈利性变差。

2.3 获利能力

2.3.1 主营业务利润率

万科20##年主营业务利润率=11894885308.23/50713851442.63=0.23

万科20##年主营业务利润率=8685082798/48881013143.49=0.18

万科在20##年的盈利能力提高了，反映了万科经营管理的水平提高。万科的主营业务利润率体现了万科最基本的获利指标。主营业务营业率越高，表明万科的获利能力越强。同时万科的商品住宅营销策略成功，主营业务市场潜力大。

2.3.2净资产收益率

万科20##年净资产收益率=50713851442.63/54586199642.41=0.16

万科20##年净资产收益率=48881013143.49/45408512454.07=0.14

万科公司对股东投入资本的利用效率在20##年增强。

2.3.3 主营业务毛利率

万科20##年主营业务毛利率=（50713851442.63-30073495231.18）/50713851442.63=0.41

万科20##年主营业务毛利率=(48881013143.49-34514717705)/ 48881013143.49=0.29

万科20##年的毛利率为41%，在行业里是非常可观。从侧面反映了房地产行业是一个暴利行业。万科的毛利率之所以这么高，个人认为两个原因:商品住宅的价格居高不下，而万科推行高价策略；万科的市场占有率优势。

2.3.4 成本费用利润率

万科20##年成本费用利润率=11894885308.23/（30073495231.18+2079092848.94+1846369257.59+504227742.57）=0.34

万科20##年成本费用利润率=8685082798/（34514717705+1513716869.35+1441986772.29+573680423.04）=0.23

成本费用利润率表明每投入1元的成本费用得到的利润空间。

2.4 成长能力

2.4.1 主营业务收入增长率

万科20##年主营业务收入增长率为4%，20##年主营业务收入增长率为19%，说明万科的主营业务收入增长率脚步放慢了。

2.4.2 净利润增长率

万科20##年净利润增长率为37%，20##年的净利润增长率为32%。

万科的主营业务收入增长率，净利润增长率表明万科在20##年在扩张，市场竞争力加强，它目前的成长能力强。房地产行业的发展是与国家政策，经济环境密切相关的。万科不仅要纵向比较，而且要横向比较。这样才能对整个房地产企业的财务走势了解清楚。

万科一直都是中国房地产的佼佼者。国内面临的竞争对手也是非常多。

我认为万科需要在以下三个方面做出改进：

面对瞬息万变的市场，能够做出适合营销策略。前面分析数据已经得出，库存占用流动资金过多，导致流动资金没有得到充分利用。剩余的商品住宅的销售还需依赖国家政策的扶持。另外万科的应收账款应采用适当的信用政策，保障资金能够有效迅速回笼。除了迎合应收账款周转天数，还应当与信用政策匹配，两者相得益彰。

加强融资渠道管理。房地产开发需要庞大的资金，万科的债权人希望自己投入的钱能够收回来，并且能够得到回报。可采用多种方式融资，规避风险。

信息透明化。我这里说的透明化，是指对外公开的信息公平，公正，给消费者明明白白的信息。商品住宅的的布置，价格都可以做到透明化。做到透明化，我们的信心能够直接传递到消费者，对万科的营销是有益的。

3 万科财务报表分析

3.1 资产负债表

浏览资产负债表，对资产，负债与权益之间增减有了一个初步的认识。总资产反映了一个企业的经营规模，它的变化很大程度上与负债，权益变动有密切的关系。

3.1.1 资产角度分析

从资产的角度看，对资产变化影响最大的是流动资产的增加，其主要原因是存货大量增加。存货过多占用大量资金，还增加了费用。万科在20##年对存货须提出存货管理方案。流动资产的流动性强，资金回笼时间短。20##年流动资产增加了75197452751.95元，增加了58%。万科的应收账款目前来说占用资产比重较小，但是20##年与20##年比较增加了124%，万科此时应考虑坏账风险，适当调整信用政策。另外非流动资产流动性低，资金回笼时间长，通常在一年以上。对非流动资产增加变化影响最大的是长期股权投资的增加。

总体来说，资产的各部分呈现不同程度的增长，表明万科资产的成长性好。

3.1.2 负债角度分析

万科20##年流动负债增加了90%，原因在于万科的预收账款，其他应付款出现大幅度上升。交易是有风险的，往往面对信用不佳的客户或者新客户，万科采用先款后货的方式交易。进一步说明万科的客户圈在扩大。

3.1.3 权益角度分析

万科20##年所有者权益是54586199642.41元，20##年所有者权益是45408512454.07元，增加了20%。万科的资产成长情况好，负债也在大幅度上升，但负债上升比例小于资产的成长空间，总体来说万科的资产负债结构比较稳定。

3.1.4 利润表

净利润是万科最终的财务成果，是可供万科利润分配的财务成果。万科20##年实现净利润8839610505.04元，比上年增加了2409602966.35元，也就是增加了37%，同时说明万科是一个值得投资的公司。净利润的增加主要是因为万科的利润总额的提升。万科2010实现利润总额11940752579.02元，比上年增加了3323324770.93元。归结原因是营业利润的增加，营业外收入，营业务支出变化幅度很小。可见万科的主营业务对万科的净利润的贡献是非常可观的。万科的主营业务收入20##年50713851442.63元，比上年增加了1832838299.14，元，营业利润的上升主要原因是营业成本的降低，这对企业是个利好的信息。万科20##年的营业成本是30073495231.18元，比上年减少了4441222473.82元。成本是挤出来的，万科的经营管理政策起到了至关重要的效果。另外万科的投资收益以及对联营公司的投资收益出现不小的下滑，是降低万科营业利润的主要原因。

3.2 现金流量表

3.2.1 现金流入结构分析

万科20##年现金总流入金额为122845575914.09元，其中经营活动产生现金流入91095741650.12元，投资活动产生现金流入2700722277.87元，筹资活动产生现金流入29049111986.1元。其中经营活动产生现金流入为74%，由此可见现金总流入主要是经营活动制造的。而经营活动产生现金流入的项目中，销售商品、提供劳务收到的现金占有97%。投资活动中，收到其他与投资活动有关的现金占有75%。筹资活动中，取得借款收到的现金占有93%。

3.2.2 现金流出结构分析

万科20##年现金总流出金额为109775450010.29元，其中经营活动产生现金流出占81%，投资活动产生现金流出占4%，筹资活动产生现金流出占15%。经营活动产生现金流出占现金总流出比重很大。在经营活动中，购买商品、接受劳务支付的现金占75%.在投资活动中，投资支付的现金占45%，取得子公司及其他营业单位支付的现金净额占28%，支付其他与投资活动有关的现金占22%。在筹资活动中，偿还债务支付的现金占75%。

万科在20##年投资活动盈利能力不容乐观，投资活动产生现金净流量是-2191659310.46元，此应是企业应该考虑改善的方向。保持扩张的趋势，但也维持一个稳定的现金流。

4 投资建议

20##年万科股票每股收益为0.66元，而在20##年万科股票每股收益为0.48。说明万科股票今年收益比上年可观。而万科20##年的资产负债率75%，保持在行业水平内，不是太高。与同行比较，在中游水平，偿债能力一般，风险较小。万科的净资产收益率20##年16.47%，比上年增加了2%，总体来说万科在2010表现是足以令中小股东满意的。

综上所述，我认为中小股东对万科投资时，应从以下几个方面考虑：

第一，资源优势。万科拥有得天独厚的资源，在全国大中城市万科迅速扩张。全国很多城市的户外广告中都能看到万科的身影。一方面万科的存货资源是其他同行所没有的，它的存货足以满足当前市场的供给；另外一方面万科的稀缺资源优势，在我国的稀缺地带占有地盘。

第二，品牌效应。万科在20##年销售收入中644.2亿元的业绩继续领跑，遥遥领先恒大，中海，保利等知名企业。足以表明万科的品牌是非常响亮的。因为有了品牌效应，市场消费者会对万科这个品牌信赖。同时万科不能放松，不忘塑造品牌形象。没有品牌这个旗帜，也就不可能打败恒大，保利等企业。

第三，服务理念。万科很早就开始采用索尼的服务理念，因为索尼在服务索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色。强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。而1997年和20##年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。户的品牌忠诚度如何，往往是开发商在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。万科要继续发展和提高，借鉴标杆企业这方面的成功经验是理所当然的。