商务酒店投资可行性分析报告
一、项目基本建设情况商务酒店位于xx市宏远市场西侧,建设路宏远市场红场南侧,距离建设路约30m。主体建筑高7层(含地下一层),建筑面积约6223㎡。一至三层每层938㎡,四至六层每层803㎡,地下室1000㎡,外围北侧停车场约500㎡,南侧停车场长45m*宽6m=270㎡。地下室拟做停车场;一层、二层拟做餐饮使用;三层至六层共有房间72间,每间面积约32㎡(含卫生间)。现土建施工已基本结束。另外,酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租,面积为630㎡,可做为写字间出租,也可为酒店配套使用。
二、配套工程实施情况
1、水、电、排污市政配套,已施工到位,待入户施工。
2、地温空调水井正在施工,合同价为109万,费用拟由承租方承担。
3、消防设施合同已签,合同价包验收合格为59万,费用拟由承租方承担。
4、装修设计已初步完成,设计费21万,费用由出租方承担(已付19万)。承租方可无偿使用。
5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。
6、暖气接口费每平方50元×6223㎡=31.1150万元。费用拟由承租方承担。
7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。
三、周边市场调查该项目地处xx市宏远小商品批发市场中,靠近建设路东段,毗邻家电市场;周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构,有公路局、供销社、陕高、医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少,整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆(客房98间,现出租率60[%],平均房价140元左右),美华商务酒店(客房77间,现出租率70[%],平均房价130元左右)。周边商铺出租情况,建设路临街红场一层35元∕㎡,项目地东侧三层楼一层35元∕㎡。
四、投资可行性分析酒店建筑主体出租价为12元∕㎡(含地下室),东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡(有希望谈到12元∕㎡)。出租年限为10年,有希望谈到12年。
1、项目投资明细及预计费用
⑴地温空调 109万(含空气源热泵系统);
⑵消防系统 59万;
⑶电 梯 20万;
⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间=115.2万元;
⑸公共部分装修1043㎡×250元∕㎡=26.075万元;
⑹物品配置16800元∕间×72间=120.96万元;
⑺燃气接入开口费2万元及内部管路
⑻暖气接入开口费31.1150万元及内部管路
⑼以上费用合计为450.235万元(不含暖气和燃气) ⑽
2、投资回报分析
⑴若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为35[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷35[%]=428.7951万元预计100[%]出租率、平均房价: 428.7951万元÷12个月=35.7329万元÷(72间×30天)=165.43元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。
⑵若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为40[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷40[%]=375.1957万元预计100[%]出租率、平均房价: 375.1957万元÷12个月=31.2663万元÷(72间×30天)=144.75元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。
⑶若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为45[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷45[%]=333.5073万元预计100[%]出租率、平均房价: 333.5073万元÷12个月=27.7923万元÷(72间×30天)=128.67元预计95[%]-75[%]出租率、平均房价: 27.7923万元÷(72间×30天×95[%])=135.44元 90[%])=137.86元 85[%])=145.97元 80[%])=160.23元 135元-138元左右的平均房价市场较容易接受,但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑷若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为35[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷4年=112.5588万元÷35[%]=321.5964万元预计100[%]出租率、平均房价: 321.5964万元÷12个月=26.7997万元÷(72间
×30天)=124元预计95[%]-75[%]出租率、平均房价: 26.7997万元÷(72间×30天×95[%])=130.6元 90[%])=137.86元 85[%])=145.97元 80[%])=155.09元 135元左右的平均房价市场较容易接受,但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑸若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为40[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷4年=112.5588万元÷40[%]=281.397万元预计100[%]出租率、平均房价: 281.397万元÷12个月=23.4497万元÷(72间×30天)=108.56元预计95[%]-80[%]出租率、平均房价: 23.4497万元÷(72间×30天×95[%])=114.28元 90[%])=120.62元 85[%])=127.72元 80[%])=135.70元 135元左右的平均房价,市场接受困难不大;80[%]的年平均出租率通过经营应该可以达到。
3、经营成本、费用分析从经营角度,在保证服务品质的前提下,核算固定成本费用,核算经营盈亏平衡点,再结合市场接受的平均房价,核算投资回报。 ⑴总租金为6223㎡×12元∕㎡=74676元∕月×12个月=90万元若将一层按40元∕㎡,二层按20元∕㎡出租,可得收益为938㎡×2(30元∕㎡-12元∕㎡)=33768元∕月酒店实际房租74676元∕月-33768元∕月=40908元∕月÷4347㎡=9.41元∕㎡ ⑵人工费用: 店长 1人 2500元∕月领班 2人 × 1200元∕月=2400元∕月前台 4人 ×1000元∕月=4000元∕月客房 9人 ×950元∕月=8550元∕月公卫 2人 ×950元∕月=1900元∕月工程 2人 ×1200元∕月=2400元∕月保安 3人 ×1000元∕月=3000元∕月合计 23人 24750元∕月
⑶水电费30000元∕月
⑷物耗、一次用品、洗涤费15000元∕月
⑸管理费用5000元∕月 ⑹以上合计115658元∕月加上每月投资回报125000元=240658元+10000税金及附加=250658元∕月÷135元∕间÷2160=85.59[%] 也就是说在经营上保证85[%]以上的出租率,保证平均房价在135元∕间以上时,每天出租房间数在62间房以上,能够三年完成投资回报。
商务酒店投资可行性分析报告
一、项目基本建设情况
商务酒店位于xx市宏远市场西侧,建设路宏远市场红场南侧,距离建设路约30m。主体建筑高7层(含地下一层),建筑面积约6223㎡。一至三层每层938㎡,四至六层每层803㎡,地下室1000㎡,外围北侧停车场约500㎡,南侧停车场长45m*宽6m=270㎡。地下室拟做停车场;一层、二层拟做餐饮使用;三层至六层共有房间72间,每间面积约32㎡(含卫生间)。现土建施工已基本结束。另外,酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租,面积为630㎡,可做为写字间出租,也可为酒店配套使用。
二、配套工程实施情况
1、水、电、排污市政配套,已施工到位,待入户施工。
2、地温空调水井正在施工,合同价为109万,费用拟由承租方承担。
3、消防设施合同已签,合同价包验收合格为59万,费用拟由承租方承担。 4、装修设计已初步完成,设计费21万,费用由出租方承担(已付19万)。承租方可无偿使用。
5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。
6、暖气接口费每平方50元×6223㎡=31.1150万元。费用拟由承租方承担。 7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。
三、周边市场调查该项目地处xx市宏远小商品批发市场中,靠近建设路东段,毗邻家电市场;周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构,有公路局、供销社、陕高、医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少,整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆(客房98间,现出租率60[%],平均房价140元左右),美华商务酒店(客房77间,现出租率70[%],平均房价130元左右)。周边商铺出租情况,建设路临街红场一层35元∕㎡,项目地东侧三层楼一层35元∕㎡。
四、投资可行性分析酒店建筑主体出租价为12元∕㎡(含地下室),东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡(有希望谈到12元∕㎡)。出租年限为10年,有希望谈到12年。
1、项目投资明细及预计费用
⑴地温空调 109万(含空气源热泵系统);
⑵消防系统 59万;
⑶电 梯 20万;
⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间=115.2万元; ⑸公共部分装修1043㎡×250元∕㎡=26.075万元;
⑹物品配置16800元∕间×72间=120.96万元;
⑺燃气接入开口费2万元及内部管路
⑻暖气接入开口费31.1150万元及内部管路
⑼以上费用合计为450.235万元(不含暖气和燃气) ⑽
2、投资回报分析
⑴若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为35[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷35[%]=428.7951万元预计100[%]出租率、平均房价: 428.7951万元÷12个月=35.7329万元÷(72间×30天)=165.43元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。
⑵若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为40[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷40[%]=375.1957万元预计100[%]出租率、平均房价: 375.1957万元÷12个月=31.2663万元÷(72间×30天)=144.75元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取。
⑶若以450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为45[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷3年=150.0783万元÷45[%]=333.5073万元预计100[%]出租率、平均房价: 333.5073万元÷12个月=27.7923万元÷(72间×30天)=128.67元预计95[%]-75[%]出租率、平均房价: 27.7923万元÷(72间×30天×95[%])=135.44元 90[%])=137.86元 85[%])=145.97元 80[%])=160.23元 135元-138元左右的平均房价市场较容易接受,但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑷若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为35[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷4年=112.5588万元÷35[%]=321.5964万元预计100[%]出租率、平均房价: 321.5964万元÷12个月=26.7997万元÷(72间×30天)=124元预计95[%]-75[%]
出租率、平均房价: 26.7997万元÷(72间×30天×95[%])=130.6元 90[%])=137.86元 85[%])=145.97元 80[%])=155.09元 135元左右的平均房价市场较容易接受,但90[%]-95[%]的年平均出租率经营压力较大。
⑸若以450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为40[%],做以下分析:预计年经营收入为450.235万元÷4年=112.5588万元÷40[%]=281.397万元预计100[%]出租率、平均房价: 281.397万元÷12个月=23.4497万元÷(72间×30天)=108.56元预计95[%]-80[%]出租率、平均房价: 23.4497万元÷(72间×30天×95[%])=114.28元 90[%])=120.62元 85[%])=127.72元 80[%])=135.70元 135元左右的平均房价,市场接受困难不大;80[%]的年平均出租率通过经营应该可以达到。
3、经营成本、费用分析从经营角度,在保证服务品质的前提下,核算固定成本费用,核算经营盈亏平衡点,再结合市场接受的平均房价,核算投资回报。
⑴总租金为6223㎡×12元∕㎡=74676元∕月×12个月=90万元若将一层按40元∕㎡,二层按20元∕㎡出租,可得收益为938㎡×2(30元∕㎡-12元∕㎡)=33768元∕月酒店实际房租74676元∕月-33768元∕月=40908元∕月÷4347㎡=9.41元∕㎡ ⑵人工费用: 店长 1人 2500元∕月领班 2人 × 1200元∕月=2400元∕月前台 4人 ×1000元∕月=4000元∕月客房 9人 ×950元∕月=8550元∕月公卫 2人 ×950元∕月=1900元∕月工程 2人 ×1200元∕月=2400元∕月保安 3人 ×1000元∕月=3000
元∕月合计 23人 24750元∕月
⑶水电费30000元∕月
⑷物耗、一次用品、洗涤费15000元∕月
⑸管理费用5000元∕月 ⑹以上合计115658元∕月加上每月投资回报125000元=240658元+10000税金及附加=250658元∕月÷135元∕间÷2160=85.59[%] 也就是说在经营上保证85[%]以上的出租率,保证平均房价在135元∕间以上时,每天出租房间数在62间房以上,能够三年完成投资回报。
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