重庆○房地产市场 文案调查报告

重庆市房地产市场

文案调查报告

撰写人: 张 敏

0312080222

二零一一年八月二十五日

?调查目的

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

?调查要点

以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通。

?调查内容

二套房贷新政勒紧 住宅受限商业地产不受影响

中央出台了遏制房价高企的高压棒“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低

于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。”

都说房价要暴跌,还就是不跌,眼看20xx年一股小暖春已经来临,房价还在不断涨。于是中央终于出台了遏制房价高企的高压棒“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。”

这一政策出台不管是决策层是临时决定,还是长远政策,至少目前来说对于楼市的购买力是一个很大的打击,在短期遏制了房价持续高涨的可能性。

然而作为投资者也要清醒知道这几年房价涨得过快,这主要指住宅市场,商业地产却与同类地区的住宅楼盘形成商住倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进,浩浩荡荡的农民进城转为市民,商业地产一定会带来勃勃生机。城市版图将不断扩大,集中商业将会如雨后春笋般不断崛起。因为经济转型期会大力发展第三产业,包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以,加大发展商业地产的力度,是大势所趋。

高力国际最新的一季度报告披露,经济回暖且前景趋向乐观,投资者重新关注商业物业市场,令20xx年第一季度上海办公楼投资市场成交活跃,录得数桩大宗交易。

先知先觉的投资者早已悄然关注这个领域。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场,但通过一段中长周期的持有商业地产,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,所以现在住宅的二套房首付有了严格限制,反而对商业地产是一个投资的促进。

二套房限制,对住宅市场是短期利空,对商业地产却是利好,雨水不能总下在一个地方,商业地产大旱很久了,也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了,已经泛滥成灾了,资本已经开始布局商业地产。 虽然开发商转移战场,将据点插在了二线三线甚至四线城市,但毕竟住宅市场已经开始聚集了风险,我们看到了今年一季度增长不错,商业地产与基本面最贴近,不像住宅市场那样可以“点背离”,因为经济好了,各行各业才需要更多的写字楼和商铺,因此,有远见的资本已经开始布局商业地产,保利地产(600048,股吧)就开始大步进军商业地产。

国务院这道二套房政策,我们虽然不认为他能够长期平抑房价,但毕竟还有这么一个功能,就是调节资本雨水均衡,这对资本的转移也是有好处的,让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅,那些住宅都是民生所需的,不能再任由资本胡作非为下去了。

最后,二套房政策不能从根本上遏制住宅价格,这一点是应当清楚的,但我们确实不希望住房像股市,今天进明天卖,赚取巨额利差,导致哀鸿遍野,住无所居。

2011的投资道路：

2011，开年迎接我们的就是各种税收的调整和银行贷款的调整！让我们开始感觉到2011也许会是房市的转折点！现在电视和网络关注最多的就是2011的房价问题！现在国家也在调整，要抑制房价的快速增长，打击投资，投机性购房！那我们投资账面办！重庆作为一个二线城市，我们的定位又该怎么调整！这一系列的问题和疑问导致现在对投资的一个迷茫！

现在住宅作为投资是肯定不可靠的，房价的不稳定，和房产的环境的影响。现在的住宅也是不知道前路何在！现在重庆的写字楼作为另一项投资，现在逐步的被看好！租金的稳定和周边市场的繁荣！以及重庆整个经济水平的提高！现在投资写字楼越来越被看好！

现重庆写字楼的价格正是起步的阶段，随着后面整个经济的上涨和投资的方向转换，后面的写字楼价格的上涨空间是巨大的！所以现在投资客的方向的改变应该在年后完全体现！所以现在投资写字楼将会是我们投资道路的新方向！

?相关数据

房地产开发投资分析

数据说明：以下数据均来自重庆市统计局统计公报。

20xx年上半年重庆房地产开发项目建设稳步推进。 20xx年1-5月重庆市房地产开发投资完成总额465.02亿元，同比增长44.1%， 今年以来，全市房地产开发投资除1、2月份受春节长假影响外，3、4、5各月完成投资分别为105.08亿元、114.09亿元、119.36亿元，呈现出平稳中略有增长的发展态势。

1-5月房地产开发投资中,商品住宅投资312.33亿元，同比增长4

8.2%，占全部房地产开发投资的比重为67.2%；办公楼完成投资8.44亿元，增长146.3%，占比1.8%；商业营业用房完成投资46.11亿元，增长42.2%，占比9.9%；其他房屋完成投资98.14亿元，增长2

8.9%，占比21.1%。

1-5月，全市房地产施工面积11842.12万平方米，同比增长21.1%，其中新开工面积1958.12万平方米，增长55.5%。住宅施工面积9313.48万平方米，增长21.1%，其中新开工住宅1619.43万平方米，增长60.6%；办公楼施工面积185.46万平方米，增长16.9%；商业营业用房1198.84万平方米，增长13.5%。 同期，全市商品房竣工面积932.98万平方米，同比增长7.2%。

土地市场分析

数据说明：以下土地成交数据为截至到20xx年6月1日为止重庆土地交易中心发布的成交数据。不包含土工业用地、仓储用地、金融保险用地、加油加气站用地、教育科研用地等非房地产相关用途的土地信息。

土地供应量保持稳定。在房地产市场经历了快速增长与迅速降温的宏观大环境下，土地市场的新增供应量并未出现较大波动。20xx年上半年主城区的土地供应保持了稳定的态势，共计新增供应土地99宗，其中，房地产开发用地共计50宗，出让面积431.7万㎡，可建建筑面积达1065.23万㎡，土地预出让金额167.03亿元，折合平均单价257.9万元/亩，平均楼面地价1568元/㎡。

房地产用地保持稳定、工业用地交易活跃。20xx年上半年主城区成交土地82宗，工业用地与房地产开发类用地各占半幅江山，其中，工业用地成交42宗，出让面积146.41万㎡。工业类用地由于两江新区的利好因素，成交活跃，主要集中在北碚蔡家组团、渝北两路组团。

市场需求分析

数据说明：本章数据均来自重庆市国土房管局官方网站重庆网上房地产网。

商品房成交量前高后低。2011上半年重庆主城区共成交商品房10.33万套，成交面积982万平方米，成交金额达到527.48亿元，建筑面积均价达到了5370元/平方米。成交面积比2010上半年减少了132万平方米、比成交量最高的2010下半年减少了约322万平方米。 2011上半年商品房成交呈现前高后低的趋势，20xx年1月至3月商品房成交同比都呈不同程度的增长趋势，从4月开始成交量同比开始持平和下降，5月和6月的成交量同比降幅分别达到了42%和32%。

4.2商品房成交价格波动上涨

20xx年重庆主城区商品房成交价格高涨。虽然成交面积不及去年同期，但成交金额达到527.48亿元，同比增长16.9%，商品房建筑面积成交均价达到了5370元/平方米，创历史新高。2011上半年成交均价同比上涨32.66%，比2009下半年上涨18.62%。

2011上半年商品房成交价格整体上扬，但价格的波动幅度也较大。20xx年的2月、3月、4月和6月的商品房成交价格均超过5000元/平方米，成交量最高的4月商品房成交价格更高达6114元/平方米，而1月和5月的成交均价均不足5000元/平方米。4.3 商品房成交量西区增加 北区减少

20xx年主城区商品住宅的供应格局变化不大，但商品房成交的格局在发生变化：西部区域（九龙坡区、高新区、大渡口区、沙坪坝区）的成交量上涨，北部区域（江北区、渝北区、北部新区）的成交量下降。

西部区域2011上半年商品房成交量达到397万平方米，比去年同期增长32%，成交量占到主城区总成交量的40%，这一比例远高于去年同期的27%。西部区域的整体成交均价为4768元/平方米，远低于主城区5370元/平方米的平均价格，相对较低的价格也是西区半年商品房成交量上涨的重要原因。

北部区域2011上半年商品房成交量比去年同期下降了近3成，成交面积约为318万平方米，成交量占主城总成交的32%，而去年同期这一比例却高达40%。北区整体高达6116元/平方米的成交均价高

于主城平均水平14%左右，也是北区商品房成交量下滑的重要原因。 南部区域2011上半年商品房成交219万平方米，占主城总成交量的25%左右，变化不大，其价格也与主城平均水平持平。

?调查结论

20xx年上半年的重庆楼市与全国楼市一样经历了前热后冷的局面。年初商品房延续着20xx年的涨势，商品房成交量价齐升且屡创历史新高；从第二季度开始楼市调控加码，在本轮号称有史以来最严厉政策“新政”的压力下，楼市开始降温，供应量减小、成交价格下降。 重庆楼市在本轮调控政策下虽然也受到不小的冲击，但由于重庆房价远低于一线城市、地方调控政策相对温和以及受“两江新区”等利好规划的影响，预计重庆楼市能在相对较短的时间内恢复。

参考资料

1. 重庆市国土房管局官方网站重庆网上房地产网

2. 重庆市统计局统计公报

3. 房策网

4. 重庆市土地交易中心

 

第二篇：20xx年7月重庆市房地产市场调研报告(60P)

重庆市房地产场调研报告

重庆市房地产市场调研报告

（20xx年7月）

致：黄总

由：杭州华巢氏房产营销策划有限公司

第 1 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

目 录

第一篇 重庆概况及区域经济分析

一、 重庆市城市概况

二、 重庆市经济特色及优势整合分析

第二篇 重庆城市整体房地产市场概况

一、 重庆房地产市场现状及特点

二、 重庆房地产未来走势预判

第三篇 重点区域房地产市场分析

（一）巴南区

一、 巴南区概况描述

二、 巴南区房产市场现状分析

三、 个案罗列及特征分析

第 2 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

（二）北部新区

一、 北部新区概况

二、 北部新区房产市场现状分析

三、 个案罗列及特征分析

第四篇 项目投资的提示及建议

一、 项目投资区域的建议

二、 北部新区项目投资策略提示

第 3 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

前 言

本次市场调研报告旨在通过对重庆主城区房产市场概况的分析及对重点区域房产市场（北部新区、巴南）主要竞争对手的的走访调查，为贵司在当地投资区域的选定、项目定位提供市场参考的依据，该调研报告的主要内容包括重庆宏观经济分析、重庆房地产概况、重点区域（北部新区和巴南区）房产市场的分析、及项目投资建议四大部分。

本市场调研报告主要通过走访主要竞争个案所获得的信息撰写而成，同时综合各种信息来源途径：报纸、网络等媒体及当地业内人士的访谈等。在为期五天的市场调查中，调研组深感时间紧促，不求全面丰富，但求真实深刻。谨希望在贵司取得该地块开发权的情况下，我司再出详细的项目定位策划报告。

同时，十分感谢黄总对我司的信任与支持。

第 4 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

重庆概况及区域经济特征分析 第 5 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司第一篇 ：

重庆市房地产场调研报告

一、重庆城市概况

重庆有3000多年的悠久历史，是中国历史上有名的巴渝文化发祥地，简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸，19xx年重庆正式建市。19xx年至19xx年，日本向中国发动侵略战争，国民政府移驻重庆，重庆成为中华民国战时陪都，是当时全国抗日战争和反法西斯的最高指挥部，中国大后方的政治、经济、文化中心，故重庆又有“陪都”之称。19xx年3月14日八届全国人大五次会议批准，重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，也是西部地区唯一的直辖市，从此翻开了重庆新的历史篇章。

重庆直辖市位于我国中西部结合带，长江上游，东西长470千米，南北宽450千米，与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤。经过几十年的建设特别是改革开放以来的快速发展，重庆已成为我国西南地区和长江上游最大的经济中心城市、交通、通信枢纽和外贸口岸，文化、教育、科技也有较强的实力。

重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县有15个区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、巴南区、北碚区、万盛区、双桥区、万州区、涪陵区、黔江区、长寿区 ）；4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）；21个县（自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。

根据重庆最新的都市区总体规划分为三个层次：分为5473平方公里的都市区、2616平方公里的主城区和713平方公里的主城核心区。市政府将渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个区的全部行政区域界定为重庆“特大城市”。市政府还划分出了“特大城市的城市规划区”，即通常所说的“主城”，范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区的全部行政区域以及渝北区的人和街道、龙溪街镇、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇、回兴街道等几区的共28个街镇。

第 6 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

重庆是一座举世闻名的山城，它最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔为400米。地势从南北两面向长江谷倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。地质多为“喀斯特地貌”构造，因而溶洞、温泉，峡谷、关隘多。同时其市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市傍水依山，层叠而上，既以“江城”著称，又以“山城”扬名。

第 7 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、重庆城市特色及优势整合

重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，使经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。具体而言具有以下几大特色及优势：

1、 区位条件优越，城市凝聚力逐步加强。

重庆地处长江上游经济带核心地区，处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带，中国东西结合部，区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下，重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强，大城市凝聚力逐步显现：大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆，加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。

据资料显示：目前重庆城镇化率仅为36.4％，平均每年增长1.58％，低于全国平均水平2个百分点。而在今年召开的重庆市二届三次全委会上制定的重庆市城镇化建设总体目标是：到20xx年，城镇化率达到41％，赶上全国平均水平；到20xx年，城镇化率达到50％，接近全国先进地区水平；到2020

年，城镇化率达到65％左右，都市发达经济圈和部分大中城市

率先基本实现现代化。

第 8

页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

附相关资料说明：

● 19xx年末，美国《财富》论坛将重庆评为中国西部最具潜力的城市；

● 20xx年，世界餐饮第一品牌麦当劳在解放碑上空高高的竖起了那个在世界各地都能见到的醒目的“M”广告牌；

● 20xx年，世界商业“航母”麦德龙成功登陆重庆；

● 同年，世界汽车业巨头福特公司也把进军中国西部的目标锁定在了重庆，实现了福特与长安跨越太平洋的握手；

● 20xx年底，《经济日报》公布了一项内地城市竞争力排行榜，重庆被评为“西部最有竞争力城市”。同时上海社科院也将重庆

排在了“中国最具代表性城市”第五位；

● 20xx年大年初一，联合国在互联网上公布了最新评出的“中国最具发展前途的25个城市”，重庆排位第八，居西部之首。

2、基础设施功能完备，交通逐步完善。

重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。同时当地政府非常重视城市交通发展，拟将重庆打造成连接东西部的交通枢纽：

a、区域交通枢纽：

● 每天有各航班往来于全国各大、中城市，并有通往泰国、日本的不定期航班；

● 各运输船舶公司的豪华涉外旅游船、旅游班轮和普客班轮航行于重庆至上海的长江沿岸城市港口；

● 有19对始发旅客列车往来于北京、上海、广州、昆明、成都、西安、郑州等全国主要城市；

第 9 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

● 有豪华空调汽车和长途汽车往返于成都、宜宾、乐山等周边城市；

● 新辟了长江、嘉陵江沿江大道和贯通全市、连通全国的高等级公路；

● 新建、扩建、改建了国际场、火车站（拟将迁往渝北区）、客运码头；

附相关资料说明：

重庆市高速公路建设要大提速———提前10年建成“二环八射”主骨架高速公路网络，到20xx年，重庆市高速公路

将形成“二环八射”高速公路骨架网，公路里程可达到2000公里。 “二环”是环线高速公路和外环高速公路，将北碚、江津、巴南、南岸、江北、渝北等“掉角儿”的地方全部串联起来，全长约180公里。“八射”分别是重庆-成都、重庆-遂宁、重庆-南充、重庆-邻水（通向陕西）、重庆-湖北（规划中有两条高速公路，一条在长江北岸，为万宜高速公路，一条在南岸，从邻水-垫江-忠县-石柱到湖北利川）、重庆-长沙大通道、重庆-贵阳、重庆-泸州（是规划中的东南亚出海通道）。这八条通道全部打通后，无论是连接西部各省，还是通向东南沿海，重庆都将成为连接东西部的交通枢纽。

b、城市内部交通功能

由于重庆特殊的山形地势，城市内部交通曾是重庆本身发展的瓶颈，而轻轨无疑是解决这一问题的最

佳方案。重庆规划中的3条轻轨线将形成一个连通整个重庆主城区十字交叉网络，由南至北，从东到西，飞跨两江三岸。据悉，从渝中区两路口至大渡口的轻轨一号线将于20xx年10月份试行通车，轻轨的通行，无疑将会成为城市的一大亮点，带动轻轨沿线区域交通线路的活跃，乃至活跃整个城市的交通流线。

第 10 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

另外，重庆市“半小时主城”畅通工程建设也正高潮迭起，“半小时主城”工程共有32个建设项目，全长101.4公里，总投资约76.2亿元。整个项目除菜园坝大桥外，均力争在20xx年年底竣工。届时，在主城交通干道上的车流，将是车畅其流的景观。

附相关资料说明：

● 与本项目直接相关的轻轨三号线：线路全长21.16公里。 轻轨三号线工程将分三期建设完成，一期工程起于南岸的二塘

止于江北的龙头寺，经菜园坝长江大桥、嘉陵江渝澳大桥、北部新区的江北客站(渝怀铁路新客站的站地)；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至鱼洞。一期工程线路全长21.16公里，途径南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等客流集散点，设17座车站，初期车辆配置120辆。工程采用与轻轨二号线同样的跨座式单轨交通方式，并设车辆维修基地、控制中心各1座，主变电站两座，牵引变电站7座。一期工程总投资53.12亿元，建设工期4年。

● “半小时主城”畅通工程相关建设：

菜园坝大桥：它是横跨渝中半岛和南岸的第二座长江大桥，该桥从菜园坝至南岸苏家坝，总投资14亿元，主桥设计为６

车道，交通流量为60000辆／日。按规划，大桥于今年开工，20xx年竣工。

大坪立交：位于大石路、长江一路、长江二路的交叉口，与长江一路改造的南端肖家湾相连，占地约94.5亩。计划今年

５月开工，同年底与长江一路改造同步竣工。

高九路城市快速干道：由大坪九坑子至高庙村，与大坪至石桥铺的大石路相平行，全长7.6公里，６车道，计划今年６月 第 11 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

开工，20xx年竣工。

牛角沱－滴水岩段道路：该项目是渝中区至沙坪坝区的主要快速干道，长约６公里，计划今年６月开工，20xx年底竣工。 烟体路改扩建项目：由弹子石至南滨路，长２公里，计划于今年一季度开工，同年年底竣工。

此外，石坪桥立交、南坪转盘改造项目、渝碚路杨公桥至双碑段的建设，也将相继拉开建设大幕。

3、 工业基础雄厚，门类齐全。

重庆是一个综合性的老工业城市，是我国著名的工业基地之一，已成为全国十大机电产品出口基地之一。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达：摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。

重庆独立核算工业企业达1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额2013亿元。20xx年，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。

目前正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业，并对高新技术产业区施行各种优惠政策招商引资以促进产业区的发展，进一步增强综合配套能力、完善配套设施。

第 12 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

4、经济发展迅猛，产业结构趋于优化。

重庆凭借长江“黄金水道”之便，依托丰富的资源和广阔的市场，从汉代起就已成为长江上游的工商业重镇，如今更发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市。

20xx年重庆城市产业结构进一步优化，三次产业比重为3.7:65.1:31.2。

第一产业稳中有升，完成总收入3.72亿元，同比增长5.1%。生态高

效农业和农业产业化进展顺利。第二产业发展力度加大，7种产品被评为重庆市名牌产品；工业经济结构进一步优化，规模以上工业总产值比重提高到

68.8%，非公有制经济成份比重提高到92.4%；第三产业发展势头强劲，商

贸流通日臻繁荣，保险业保费收入1.44亿元，同比增长47.1%。旅游业实

现收入10.25亿元，同比增长17.8%，接待海内外游客545万人次，同比增

长3.2%。

5、居民收入显著增长，市场潜力巨大。

重庆市是一个新兴的直辖市，据第五次人口普查公报显示：20xx年11月1日零时止重庆市总人口为3090.45万人，比19xx年净增18.11万人。据不完全统计：20xx年末全市总人口3107万，其中非农业人口1130.95万，常住人口城镇化率达36.4％。

第 13 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

在全市经济快速发展的同时，城乡居民收入显著增长，居住环境和生活质量稳步提高，20xx年，全市城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入，分别达到8094元、2220元。20xx年作为重庆主城区之一的南岸区城市居民人均可支配收入8242元,同比增长11.1%；农民人均纯收入3475元，同比增长6.5%；城乡居民储蓄余额93亿元，同比增长23.3%。

6、优越政策， 招商引资力度加强。

重庆市作为一个直辖市，国家所给的政策优势非常优越。上海浦东由一片农田发展成为今日的世界级商贸中心，深圳由一个渔村发展成为今天的国际化大都市，其在很大程度上是由于经济扶持政策相当优越。重庆也面临着相当优越的投资环境，吸引外来资金不断涌入：

● 外商直接投资继续保持全面增长。20xx年1—6月，全市实际使用外资2.15亿美元，同比增长13.8%。外资项目数、合同外

资和实际使用外资，同比分别增长12.7%、10.87%和5.9%。

● 房地产成为外商投资的新热点。外商看好重庆房地产市场的发展前景。20xx年1-6月共批9个房地产企业，合同外资4917

万美元，比20xx年同期相比增长100.9%，所占比重达31.51%。

● 美国在渝投资快速增长。上半年美国在渝设立企业14家，合同外资4211万美元，同比分别增长100%和180.7%。

● 据资料（重庆晚报）显示：20xx年5月17日，多达1000人的浙江党政、经贸代表团将抵渝举行渝浙经贸洽谈会。据统计，

浙江企业是我市目前覆盖面最大的外地企业，在渝经商办厂的浙江人已有近20余万之众，主要集中在服装、皮鞋、通讯器材、眼镜等行业。其中投资上千万的浙江企业就有100多家。

第 14 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

7、 科技教育力量雄厚，人才相对富集。

重庆是西南地区科学技术力量最强的城市，文化教育设施改善，全市有各级各类学校23959所，在校学生469万人，其中

高等院校29所，在校学生8.4万人，在沙坪坝区域内设有大学城，是众多高校聚集的区域，文化氛围浓郁。科研机构近千家，重庆有60多万科技人员，是人才相对富集的城市。

8、旅游资源丰富，民俗文化氛围浓郁。

重庆市旅游资源堪称得天独厚。纵观市内巴山绵延，渝水纵横，俯瞰历史源远流长，文化积淀深厚，构成了集山、水、林、

泉、瀑、峡、洞等为一体的壮丽自然景色和熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峡文化、“陪都”文化、都市文化于一炉的浓郁文化色彩。

从夏禹王“三过其门而不入”的涂山旧痕，到国共两党众多名人名事遗址；从大宁河千古悬棺真貌，到“上帝折鞭之处”的

合川钓鱼城古迹；从驰名古今的长江三峡，到誉满天下折大足石刻，组成具有重庆特色的“山城都市风光”、“长江三峡旅游黄金线”和“八大特色旅游区”，共有景点300余处，其中国家级文物保护单位10多个。

同时，巴渝古朴独特的民风民俗引人入胜，多姿多彩的地方文艺令人倾倒。重庆还是川菜主要代表地域之一，“吃”与“游”相得益彰，平添旅游者无限雅兴。古老的重庆旧貌尚可辩，新妆更奇妍，吸引着越来越多的中外游客前来观光游览。

第 15 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

【重庆经济对项目投资的启示】：

只有依靠良好的经济运行，其有效需求才能不断的刺激房地产市场的发展，这样的楼市才健康。重庆作为最年青的直辖市，同时面临着西部大开发，三峡工程建设，中央直辖这三大重要的历史背景，其大城市的规划发展为房地产提供了原动力：

● 随着城市凝聚力加强，外来人口增多，进一步扩大房产需求。

● 交通完善为离尘不离城的理想居住模式提供条件，同时主城区域的辐射半径扩大。

● 工业城市的良好经济基础为房地产提供良好的支柱。

● 第三产业的比重加大并逐步发展为商业地产提供了良好契机。

● 居民可支配收入保证了购买能力。

相对于项目投资开发而言，良好的经济发展比任何指标都重要，脱离了宏观经济发展来谈房地产发展是不切实际的。重庆房地

产热是说明了重庆市经济持续发展带来的 市场需求得以解放。同时房地产是一个后发性行业，它的市场现象总稍落后于经济现状。显然，众多资金涌入重庆不简单是跟进性行为，更因为它看到重庆经济高速发展这一契机。

第 16 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

第 17 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司第二篇：重庆房地产市场描述

重庆市房地产场调研报告

一、重庆市房地产市场现状及特点

近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光，正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆，重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产， 20xx年一季度，重庆房地产市场更是承接2003稳健发展的良好态势，房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势，具体而言，重庆楼市具有以下特点：

1、市场处于良性状态，供需两旺。

目前全国楼市的状态分为三种等级：一是正在启动的楼市，这样的楼市欢迎炒房，但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入；二是高危城市出现泡沫，比如上海、杭州等，这样城市投机成分很大，要加以控制；三是市场已启动，价格正处于上升阶段。重庆就处于这种状态，不拒绝炒家，即使不炒房价也会自然上升。

从20xx年下半年开始至今重庆房地产市场呈现了持续旺销的现象，市场价格持续上涨，之所以出现这种状况，主要是因为近几年重庆市整体经济持续发展，城市凝聚力不断加强，市场有效需求得以释放，促使房地产市场产品进一步细分，产品品质不断提升，另一方面由于城市居民大量拆迁，产生了大量的现实需求，拉动了中档物业价格的上涨，中高档和高档物业的价格亦同步上涨，形成了追涨效应，不同物业价格的上涨同时刺激了潜在购房者提前购房，多方面因素共同营造了市场旺销的局面。

第 18 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

据20xx年1—３月份相关资料显示：

● 全市商品房施工面积３６６６.９５万平方米，同比增长１６.３％；

● 商品房新开工面积５１３.７５万平方米，比去年同期减少２４.５％，其中主城区占６４.７％；

● 商品房竣工面积１６３.８６万平方米，同比增长３５.７％，其中主城区占５４.６％；

● 商品房销售面积１５９.３１万平方米，同比增长２０.８％，其中主城区占５４.８％，销售额２５.６５亿元，同比增长

１４.５％，其中主城区占７１.７％，住宅现房销售量达146.87万平方米，同比增长30.7％；

● 预售商品房面积２９３.２４万平方米，同比增长４６.４％，其中主城区占７１.１％。预售面积较大幅度的增长，预示

着重庆市房地产前景比较乐观。

● 1—３月份竣工面积与销售面积之比为１.０３：１，表明在当前的商品房销售市场中，重庆市商品房供求基本平衡。有效

需求仍有效地支撑着商品房的供给。

2、市场总体均价低，近期涨幅较快

据国家统计局和发改委的数据，20xx年重庆市房价涨幅居西部第一。市国土房管局统计，20xx年重庆市主城区商品房交易均价同比上涨5.5％，其中住宅上涨幅度约为８％。地价涨幅更达33.7％，国内仅次于杭州。今年一季度重庆房价上涨14％，但有开发商称，实际涨幅超过20％。20xx年春季房交会则是另一个印证：5月13日～16日，20xx年重庆市春季房交会显示，重庆市房价“涨

第 19 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

势如虹”。房展会成交面积近119万平方米，成交金额近37亿元，均价3100元／平方米，（其中住宅均价2540元/平方米），比去年４月春交会的2458元／平方米（其中住宅均价2151元/平方米）上涨了642元／平方米。

商业物业涨幅更猛，一些品牌型物业、路段好的商业物业半年价格涨幅高达1000元／平方米以上。住宅项目也低开高走，

毫不逊色，更有甚者，美堤雅城一期格莱美仅开盘当天其价格就上涨100元／平方米左右，而学府大道69号一期也在开盘几天内涨了400元／平方米左右。

根据前一节中的供求比例，房价的突飞猛进就不难理解了。房价的提高不单是市场供求一方的作用，分析上涨的主要原因如下： ● 重庆由于城市快速发展带来的需求刺激（城市拆迁、生活改善、外来人口居住等）。

● 低价位启动的市场，为房价的提升预留了足够的空间。

● 消费者对重庆经济前景乐观的预期。

● 房价快速上涨促使投资行为更加活跃。

● 成本上升：土地成本持续上扬，建安成本和各类规费同时提升。

● 产品品质不断提高带来的成本上升。

第 20 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

3、 房产市场空间大，区域竞争激烈。

重庆房地产市场发展历来呈板块状，如2001－20xx年时期的五黄路板块、凤天路板块、直港大道板块等，而进入2002－20xx年，新牌坊板块异军突起，随后南滨路板块又崛起，而进入２００４年以后北部新区（经开园＋高新园）板块隆重登场（“南”“北”争雄的区块突破南岸、江北，逐步向渝北和鱼洞挺进与延伸），可以认为，每一个阶段重点板块的推出均代表了当时的房地产发展水平，也正是在这种板块的轮换、阶段的交替变换过程中，重庆的房地产市场获得了快速的成长。

从当前房地产市场表现来看，北部片区和南岸区房地产市场最为活跃：两大片区供应出的土地规模已相当大，其中北部片区中的北部新区规划面积就达136.67平方公里，而目前重庆主城区实有城区面积才仅有200余平方公里；南岸区的重点土地供应方向则在茶园新区，盘龙工业园区及南岸滨江路沿线。两大片区基本集中了目前主城区的特色楼盘和明星楼盘，如竞地·溯源居、金科·天籁城、龙湖·水晶郦城、融侨半岛、阳光100、比华利豪园等，从目前来看，北部片区一直占据了主导地位，但南岸区已开始跟进，预计随着南岸新一批品质楼盘的陆续推出。

同时其他各区也各自有新城规划：沙坪坝区未来的城市发展将向＂重庆市大学城＂方向发展，即沙区陈家桥镇、虎溪镇区域；九龙坡区则会偏重于国家级高新技术产业开发区的拓展区域——二郎科技新城方向发展；而大渡口区拓展的空间则较大，当前的重点发展区域将是双山工业园区，目前已有重庆晋愉集团进驻，将建设占地达４０００亩的重庆最大的生活社区。 从未来发展来看，江北区、渝北区和南岸区将是未来发展的重点区域，几大区域均集中了众多大盘，后市发展看好，区域

之间的竞争日趋激烈。

第 21 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

4、 外来开发商的进驻，加剧市场良性竞争。

近年，随着重庆房产的蓬勃发展，重庆房产市场稳中有进、健康有序，自然成了很多外来开发商极为关注的黄金地块、投资首选。据悉，近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商有30多个，这些开发商大都是在国内或国际上具有相当实力的开发商。他们的起点都比较高，投资额动辄几亿、几十亿，每个项目都是大手笔。目前，重庆主城区旧城改造和新区开发有许多大项目，也需要这些有实力的外地大企业和本土有实力的企业来完成。重庆目前只有为数不多的本土房地产商能够与这些外来的房地产巨头相抗衡。这些外来军团对本土的房地产商形成了冲击的同时为重庆带来了新的开发理念、先进的管理和营销手段，为重庆房地产业注入了新鲜血液。这是一种好现象，它将能够有效地促进行业之间的良性竞争。

● 长江实业（集团）与和记黄埔地产集团携手，打造占地约20万平方米的重庆顶级别墅“比华利豪园”；

● 香江国际在新牌坊圈地数百亩，再造一个汇集歌剧院、影院、会展中心、写字楼等物业为一体的“财富中心”，

● 香港裕汇集团准备投入20亿元，打造重庆的国际住宅社区———棕榈泉国际花园项目，一来就吞下上千亩的土地；

● 香港瑞安建业集团准备斥资百亿元，在化龙桥地区投资参与占地约1500亩的旧城改造项目，建立涉外商务圈和高档小区； ● 佰富实业在江北农场建好一座2000亩的高尔夫球场后，正在其旁边建一个占地约360亩的别墅小区。

除此以外，北京万通集团、广州富力地产集团、福建中润集团、深圳万科集团等一大批企业也加紧了对重庆市房地产市场的考察，跃跃欲试，准备随时杀入重庆市场。本项目地块周围的开发商也均是实力强劲的品牌开发商。

第 22 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

5、大盘时代的“造城”运动

有业内人士预测，在未来５年内整个北部地区将有２０００万平方米的市场放量；另外在南部地区，则主要集中在南滨路沿线。数据显示，仅南滨路沿线从大佛寺大桥到鹅公岩大桥段在未来５年内将达１５００万平方米的放量：

区域已推出市场或潜在大型物业项目有：

北部新区： 龙湖·蓝湖郡（占地1600亩）；奥林匹克花园（占地3300亩）；棕榈泉国际花园（占地1200亩）；保利项目

（占地3200亩）；鲁能·星城（占地2000亩）；联想控股重庆融科智地项目（占地1100亩）；钱江集团重庆润

江置业项目（占地近600亩）；建工·南山湖（占地1500亩）；金科·天湖美镇（800亩）

南岸区： 融侨半岛（占地3000亩）；阳光100国际新城（占地800亩）；美堤雅城（占地1000亩）；学府大道69号（占

地1000亩）；美心别墅项目（占地3000亩）；长青湖（占地2000亩）；

除此以外，其它区域的大盘也影响着重庆楼市，中安翡翠湖、天骄美茵河谷、华宇林泉雅舍、广厦城三期江畔语林等。

以上大型楼盘将改变重庆房产市场格局， 从一定意义上说：他们将引导市场走向。这些楼盘有许多共同的特点，强大的开发实力、强势的开发后劲、先进的管理经验、一流的专业人才??。

第 23 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

6、二手房市场活跃

二手房市场是楼市中的晴雨表。二手房市场交易情况是最能反映楼市供求关系的标准之一。二手房市场活跃代表着楼市中有健全的退出机制，标志着整个房地产市场的活跃程度。二手房市场能够推动房地产发展，促使楼市的繁荣。从20xx年到20xx年，重庆市二手房成交量平均以30%左右的幅度增加。去年，重庆二手房交易量达到791.88万平方米，同比增长42.7%。二手房价格增幅明显，其中，主城区二手房转让均价为1079元/平方米，比上年增长30.2%。 今年1－3月，重庆市住宅商品房放量为2861201平方米，二手房为712776平方米，约占总量的25％。年度春交会上，重庆市二手房单价更是首次突破2000元大关，业界和主管部门还预测“二手房涨价将持续到今年底”。

但按照发达国家新建房与二手房为1∶9的比例，目前重庆的二手房空间仍很巨大（据不完全统计，重庆二手房数量与商品房数量大致之比为1：4），这说明目前重庆的二手房市场还不存在激烈的竞争，今后几年二手房市场仍将呈火爆之势，这也将拉动房地产梯级消费，对商品房市场起到良好的推动作用 。

第 24 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、 重庆房地产未来走势预判

1、 房地产投资将继续保持适度增长。

据悉，20xx年、20xx年和20xx年，全市房地产投资分别以40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长。20xx年1～3月份，重庆市房地产开发继续呈现快速增长的发展态势，住宅建设仍是重庆市房地产开发建设的主流。据统计，1～3月份全市累计完成房地产开发投资63.39亿元，同比增长45％，高于全社会固定资产投资增幅6.8个百分点，其中主城区完成房地产开发投资占78.6％，住宅建设投资34.02亿元，同比增长46％，其中主城区占77.5％，住宅建设投资占房地产开发投资总量的53.67％，其所占比重与去年同期基本持平。

整体上讲，目前重庆主城区正处于城市化快速发展的时期，城市拓展速度快、力度较大，同时城区拥有充足的土地供应。房地产投资的持续增长是必然的。而且其市场的有效需求有足够的支撑点：重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的住宅消费需求。自20xx年重庆市政府启动了新一轮旧城改造，仅当年就实际拆除旧房326万平方米，今年又将拆除400万平方米。大拆迁让市场对住房的需求在短期内急剧暴发和释放，这更促进了重庆房地产投资对投资商的吸引，也促进的房产投资的增长。

第 25 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

2、 市场消费将进一步扩大，房价稳中有升。

现在，全国上下都在为“房地产行业泡沫”争论不休，重庆也不例外：一方面所谓的业内专家站出来评论重庆房地产供应量太大，房价上升太快，另外政府主管部门和开发商从各方面的宏观数据说明重庆的楼市属于健康，可谓“仁者见仁，智者见智”。我司在走访在走访了多家售楼处的现场及结合对有关数据的分析表明：市场确实供应量大，部分楼盘显现销售速度不快的现象，但重庆市房地产市场仍属于良性状态，价格将稳步上扬。

基于以上判断主要有以下理由：

第一：居民消费能力不断提高：20xx年全市GDP增长11.4%，城镇居民可支配收入增长11.8%；住房货币化分配的步伐加

快，住房消费有望再上台阶。目前重庆房价的上涨幅度低于国民经济及居民可支配收入的增长速度。若按套内面积计算，重庆5年前的房价大约在1700元/平方米左右，以重庆国民经济的增长速度来算，现在也应该在2600元/平方米左右，而5月份的房交会显示目前的均价仅仅是2514元/平方米，这符合重庆的经济规律。

第二：城镇化步伐加快：目前重庆城镇化率仍低于全国平均水平，城镇人口的增多，住宅需求量将同步增加，住房建设重

点区域将由城市中心区向周边地区转移。据测算，“十五”期间，每年增加1.7个百分点的城镇化率，就有60万农村人口到城镇居住。重庆市城市潜在需求量年均约2000万平方米左右，这将成为重庆市房地产业持续发展的强大动力。

第三：旧城改造的力度加大：今后两三年，重庆的旧城改造每年拆迁量预计在200万平方米左右，涉及到货币安置的住户，

无疑将进入房地产市场购房。

第 26 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

第四：相关数据表明市场仍属健康：根据不完全统计，目前重庆市场的投资者占总购房人数的10%（警戒线为20%）；房

地产年度投资占固定资产投资的25%（警戒线为30%）；人均居住面积约20㎡（警戒线为30㎡）

第五：重庆房屋的空置率较低：据统计，截止20xx年３月底，全市空置商品房面积为531.87万平方米，比去年同期

下降了三个百分点，其中主城区空置一年以上的商品房面积为230万平方米，所占比重为72％，并呈下降趋势。 另外成本拉动也是物业价格呈上涨趋势的一个很重要的原因，其中地价是物业成本一个很重要的因素。据了解，重庆市三项用地涨势均明显超过全国平均增长率。全国各大城市三项地价年均增幅为3.9%%、4.7%%和1.6%%，全国平均商业地价由20xx年1599元涨至1919元，住宅地价则由918元涨至1103元。而重庆市土地交易中心数据显示，近半年商住地成交价平均每平方米902元。 新华社简讯称，重庆市地价近3年涨幅位列全国第4位。重庆综合地价的年均涨幅约9%，其中居住用地涨得最快，平均每年递升12.7%。此外，建安成本、建筑材料等价格的上涨，也促成了物业成本的上浮。

需求的持续增长和成本的上浮，将最终促成物业成本的上涨，重庆房价稳中有升，乃必然趋势。

3、竞争进入“分众时代”，产品不断创新。

重庆的市场正处在从产品到品牌时代之间的过渡期，被称之为“分众竞争时代”。“分众竞争时代”较为明显的症状便是项目竞争加剧，客户群体萎缩，成交量逐渐下滑。 这就像群雄并起的“战国”时期，残酷的优胜劣汰正在进行，胜出的公司将成为品牌时代的主导者。重庆房地产白热化的竞争的结果必然导致产品的更新换代，趋于完善。

第 27 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

资料说明：楼市的发展分为以下阶段：首先是销售时代；接着是概念时代，以文化、体育、教育的生活方式等比较虚拟的

理念炒作为主；第三个阶段是产品时代，竞争集中在社区规划、产品户型或者园林景观等方面；第四个阶段将

是品牌时代。

建筑形态：当前重庆房地产市场仍以小高层、高层产品为主，其他产品类型为辅，如多层、花园洋房、别墅等。结合重庆房地产市场近几年的发展来看，近几年房地产市场出现了一系列新的建筑形式的产品，如高层低密度物业以及花园洋房、联排别墅等，产品形态越来越丰富。此外，在园林景观、社区配套等方面亦更细致和完善，如社区公园、社区商业街、温泉及景观大道等的规划也层出不穷。

户型设计：产品创新的另一方面体现在户型的设计上，户型创新主要体现在空间结构和功能布局两方面。在结构创新上，市场上出现了一些空间形式更具有立体感和空间层次的错跃式户型、夹层户型等，丰富了空间层次，让人性化的私密空间拥有更多保障；在功能创新上，近几年楼市出现了一些新型功能的户型，如入户式阳光花房、阳光健身房、独立休闲室、棋牌室等设计，这些具有新型功能的一些空间的规划使得居室的功能得到强调或增加，提高了居住的舒适度。

总体而言，当前房地产市场上的产品发展以强调人性化、生态化及居住的舒适性为方向。具体而言，受客观条件影响，

建筑形态仍将以小高层、高层物业为主，但在标准层户数配备上将尽量做低，楼间距适当增加，降低建筑的覆盖率，同时，低密度物业市场将有较大的发展，主要体现在“4＋1、5＋1”的花园洋房等方面。另外值得一提的是，一直以来重庆的住宅都不注重朝向，这一方面影响了整个市容的统一和规范，另一方面对居住采光的问题考虑不足，在这次调查中，我们也了解到，开发商及当地居民对于这个问题逐渐关注，这也是产品优化的一个方面的因素。

第 28 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

5、商业物业异军突起，发展前景无限。

资料显示：重庆市商业总经营面积达2200万㎡。其中，主城区商业营业面积约为450万㎡。就商业覆盖率而言，主城区常

住人口人均拥有商业面积约0.8－1㎡左右；按照主城区200平方公里面积计算，每1平方公里商业营业面积密度为2－2.5万㎡。与其它城市比较而言，重庆整体商业覆盖率水平较低，远低于国内发达城市，商业覆盖率仅是北京的37．5％，人均拥有商业面积仅为北京的76．6％；但是主城区的差距并不悬殊，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的75．8％，人均拥有商业面积为上海的90．7％。

从总体商业状况分析，发展态势良好，重庆商用物业存量为2200万㎡，且年增长200万㎡，商业整体空置率为9％，处于

合理空置范围内；商用物业供需两旺。全市市场需求以年均9．4％的速度增长，市场保持快速、平衡发展；重庆仍是一个发展中的城市，商业发展的空间还很大，预计到20xx年主城区可容纳700万㎡商业面积，主城区商业将拥有250万㎡的发展空间。 根据重庆城市化进程的提速趋势，城市中心区的人口不断向周边或郊区分流，主城区形成新商圈的可能性较大，尤其是作为一个大商圈的副商圈、次级商圈，新商圈形成的方向预计会在主城区南北两边，满足南北两边区域的消费，但具体位置、地段目前的情势并不十分明朗。

资料说明：根据国内外商业设施发展的历程来看，商业发展的主线基本上遵循着：临街铺面、零售百货商场、集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心、超大型购物中心shoppingmall这几个阶段。从目前重庆的商业发展水平来看，基本上处于百货商场－购物中心阶段，因此可以预见重庆在未来5年内重庆商业的发展仍将以零售百货、购物中心为主，超市、专业市场等为辅的商业类型格局；由主力店＋专业店的开敞式商业街区形式的综合商业则将是一种新的商业组合发展趋势。

第 29 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

6、政府调控加强，市场环境趋于完善。

20xx年对房地产行业的限制政策层出不穷，从土地、拆迁到金融，对房地产的调控不仅治标还要治本，虽然冷水接二连

三，但实际上，政策风暴换取的必然是市场的更加规范和有序。

20xx年下半年，重庆房地产市场驶进高速增长轨道，圈地运动一阵紧过一阵。延续到20xx年三月，市场已经达到近乎疯

狂的地步，所有的开发商，以及所有想成为开发商的人都在想尽各种办法拿到地块。只要有卖房的，就有买房的，消费市场出现了恐慌性需求。从而使房产市场乃至土地买卖市场均进入无序状态。同时，建设部的关于８月31日以后禁止任何土地进行协议转让，并实行统一的招标、拍卖、挂牌的通知，也给无序的房地产加上了一个紧箍咒。无可否认，土地市场的规范虽然在短时间里提高了土地成本，但就长期良性的发展来说有利于房地产市场的成长。

国务院严控城镇拆迁规模、制止大拆大建这一决定对于重庆楼市的市场购买力来说影响是肯定有的，尽管重庆新的拆迁计

划没有出笼，今年的总量也尚不知晓的情况下，主管部门和业界人士都认为这将让重庆房价上涨的幅度得到更好地控制。此外，重庆市规划局的规划显示，今后５年内，重庆市的旧城改造拆迁面积将达400万平方米，重庆市平均每年将新增100万平方米住宅面积。重庆市主城人均居住面积将增加10平方米（重庆目前主城区人均居住面积为20平方米左右），达到小康标准。 银行方面消息：个人房屋贷款利率即将全国性大幅度上调；对第二套住房的贷款申请将从严审查，利率将调高至少1.5个百分点；对第三套住房，银行将不发放贷款；限制合同更名，期房限转；办理转按揭手续难度日益加大，转按揭业务“名存实无”；限制一年期内的提前还贷。重庆一些商业银行更是放出消息：将暂停对商业地产项目的贷款。总的来说，银根的紧缩势必会在一定期限内对房产市场产生一定的抑制作用，但从长期考虑，会将减少投机性投资行为，从而使房产交易步入正常有序的轨道。 第 30 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

【重庆房地产市场概况对项目投资的启示】：

重庆房地产市场的确存在发展速度过快，涨幅过高的问题，但重庆房地产市场也具有现实经济发展因素支持，再加上政府倾向性态度，重庆房地产市场仍大有可为。房地产本身就是一个消费兼投资的双属性行业，在市场旺盛时期，投资所表现的特征更加活跃，但只要在合理范围内并且能够及时控制，市场根本无须恐慌。

从市场角度分析，政府对房地产市场的调控，通过行政资源倾斜来完成的可行性不会持久，最终还是通过效区化发展的策略来完成。预计今后重庆房地产两极分化的市场趋势更加明显，核心城市区与主城区的房产格局更健全。从东部先进房地产市场的经验看，当城市规模大体量扩张的时候，房地产市场是很难出现泡沫的，重庆正是如此。

相对本项目投资而言，初步印证了房产市场的发展规律，资料显示北部新区也正是核心主城区中一个相对郊区，同时，本区域的房产市场普遍良好，媒体炒作浓烈，政府公建、配套大力跟进，政策性的倾向也比较明确，相对来说是一个成熟的投资区域，项目具备了天时、地利之功效，只要项目本身地价不要过高，定位准确的话，项目投资的可行性较大。在我司在具体参与项目工作之后，本着从市场的角度出发的原则，挖掘市场空白点，通过产品定位、规划设计、营销推广提高项目价值含量。

第 31 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

第 32 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 第三篇：重点区域房地产市场分析

重庆市房地产场调研报告

（一）巴南区：

一、巴南区概况描述

巴南区位于重庆市主城区南部，全区幅员面积1824平方公里，辖2个街道（鱼洞街道和李家沱街道）、19个镇（花溪镇、南泉镇、界石镇、南彭镇、惠民镇、一品镇、安澜镇、跳石镇、木洞镇、双河口镇、麻柳嘴镇、丰盛镇、二圣镇、东泉镇、姜家镇、天星寺镇、接龙镇、石滩镇、石龙镇），总人中88万。该区距重庆市中心7公里，区政府距市政府驻地21公里，离南坪20分钟的车程距离，主干道——渝南大道，距重庆机场35公里，重庆港码头12公里，市中心9公里。可通往渝中区、南坪、江北、杨家坪、沙坪坝等。目前，正在新修的一条道路将达到半个小时直通主城区。

巴南区地处重庆2500平方公里都市圈南部，该区所辖李家沱组团是重庆主城区基本板块南部新区的重要组成部分，位于该区西部范围内的鱼洞组团被列为重庆都市圈外围组团的重要组成部分。由于巴南区紧邻重庆主城区，地理位置特殊，被列为9大都市发达经济圈之一（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等9个行政区）。全区具有小城市、大农村、城乡并存、差异较大的特点。区内西部城市发展已有一定规模，城区交通便利，与重庆中心城市紧密相连，大中型企业较多、工业发达、商贸活跃。但近年来，其经济增长速度较慢，发展已经滞后于整个城市发展的需要，与相当发展水平的地区存在差异，也与重庆直辖市快速发展的态势及巴南区在整个城市发展扩充中的地位不相称，主要表现在城市化水平较低，产业结构不尽合理 。

巴南区工业基础雄厚。境内大中型企业众多，是重庆市汽车、摩托车生产基地。重庆长安钤木汽车有限公司生产的"奥拓"、"羚羊"轿车，重庆大江工业（集团）股份有限公司生产的特种车辆，宗申摩托车集团生产的 第 33 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

宗申摩托车驰骋在神州大地；重庆机床集团公司是中国滚齿机生产第一家，重庆水轮机厂有限公司是中国最早的中小水轮机生产商之一，重庆渝港钛白股份有限公司、重庆万里蓄电池股份有限公司是重庆市最早的上市公司，华陶瓷业有限公司生产的产品被选为"国宴用瓷"和"国礼用瓷"，深受国家领导人和国际友人赞誉。

巴南区民营经济蓬勃发展。重庆宗申摩托车（集团）有限公司是全国最大民营企业的前二十强，该公司董事长左宗申先生被《福布斯》杂志荣列为"中国富豪榜"前二十位；国家级高新技术企业--重庆华鼎生物制药有限公司、占有全国气动打钉枪市场三分之一的重庆弘愿气动工具厂、西南最大的家具交易市场均是巴南民营经济的佼佼者。同时，一大批外资、渝台港澳合资企业也纷纷落户巴南。

面对我国加入WTO和实施西部大开发带来的机遇和挑战，巴南区确定了"工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区"的十六字发展战略，着力改善投资环境，特别是在20xx年4月，建立了巴南区行政审批服务中心，对客商开通"绿色通道"，实行"一站式"服务。同时，客商在巴南区投资，还可享受长江三峡库区、沿江开放城市、国家中西部经济发展综合体改试点城市、经济技术开发区等优惠政策。由于投资环境的日臻完善，巴南区吸引了世界500强企业美国BS公司等一大批中外企业来投资展业。

由于一直以来的交通瓶井问题得到了解决，加之巴南区山川秀美、景色宜人，全区的森林覆盖率超过25%，空气质量好，因此成了一处适宜居住的好地方。同时，该片区有民主工贸园和宗申科技园区等产业支撑，地房产的升值空间潜力极大。

第 34 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、房产市场现状分析

相对重庆主城区各个区块风起云涌的房产市场火爆现象，巴南区块发房产市场表现得要温和得多（巴南区的房产发展水平较之重庆主城区平均水平要滞后三五年），然而在相对温和的表现状态下，巴南的房产市场其实并不平静，正处于一个量化的积累阶段，以期形成房产市场最终的一个突变。鉴于本次市场调查对巴南房产市场的走访，并结合重庆整体房产市场的全局，现归结巴南房产市场几大特色，具体如下：

1、 房产开发区块集中，聚集效应强。

相对重庆主城区的几大区块来说，巴南区块是目前房产投资及房产市场最为冷门的区块。纵观重庆房地产市场发展历程，

基本呈板块状，2001－20xx年时期基本聚集在五黄路板块、凤天路板块、直港大道板块等；2002－20xx年，新牌坊板块异军突起，随后南滨路板块又崛起；而进入20xx年以后，“南”“北”争雄的局面在区块上有了新的突破和延伸，从南岸、江北区块逐步向渝北和鱼洞挺进，北部新区（经开园＋高新园）板块成了新的投资热点，近两年，随着重庆城市化进程的加速以及主城范围的不断延伸，巴南区块也逐步引起业界关注。

就本次市调情况来看，目前巴南区的房产开发区块主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线区域和李家沱板块

土桥街道，在各聚集区块范围内，开发楼盘位置较为集中，如在鱼洞区块，巴县大道两侧沿线是楼盘开发的聚集地，巴南区一些大型中高档楼盘均汇集在此处，如大江广场·南城新街、佳禾钰茂·河畔名居、协信·巴南新天地、华夏·海天花园等；在李家沱区块土桥街道也是相应的楼盘聚集地，巴渝大道上有日月山庄、巴蜀 第 35 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

怡苑等，土桥岔路口则聚集着屏都大厦、华瑞·名士阁、阳光·新尚城等楼盘。房产开发地域的集中性，最终形成强势的区块聚集效应，对区块价值的提升将起到很大的作用，这在房产起步相对较晚的巴南区犹显重要。

2、房产起步较晚，发展相对滞后，近期增长势头颇猛。

就04年房交会成交数据显示，巴南区的房产成交价格和成交量均居主城区所有区块排名的末位，其成交均价为1600元/平方米。由此可见巴南区块的房产发展起步较晚，相对重庆主城区房产平均发展水平来说，要滞后三五年，然而，巴南区块近期的房产发展亦如雨后春笋，势不可挡。

本次市场调查中我们了解到，巴南区块近期房价上涨趋势颇猛，并已有不少项目的均价突破2000元/平方米，表现较为明显的是鱼洞区块巴县大道两侧沿线楼盘中已有不少品质较高的楼盘住宅均价已经突破2000元/平方米，如华夏·海天花园，前期已开盘部分目前已售罄，均价在1900元/平方米，04年8月将有部分户型再度开盘，虽目前尚未定价，但据售楼人员透漏，起价会在2000元/平方米以上；鱼洞新市街上一个以商业为主的项目协信·巴南新天地中推出的一幢18层高层住宅将于04年7月底开盘，据透漏其套内均价将在2400元/平方米左右。在李家沱土桥岔路口区块已有均价超过2000元/平方米的高档楼盘出现，位于李家沱岔路口巴渝大道上的日月山庄，目前均价2100元/平方米（其中多层2060元/平方米，小高层2310元/平方米），是目前该区块均价最高、占地规模最大、档次最高的项目。

第 36 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

3、物业建筑形态单一，近期呈分化及丰富趋势。

在本次调查中我们了解到，巴南区既有物业占地规模均较小，多为几十亩的小盘（相对北部新区开发的几百亩、几千亩的大盘来说），物业建筑形态较为单一，以高层和小高层为主，但近期新开楼盘中却呈现出建筑形态组合逐步分化并逐步丰富的趋势。在此就本次调查楼盘信息按其建筑形态组合作一细分：

● （小）高层+底商

项目特征：此类项目的特征是，占地规模小，多在20亩以下，有10亩左右的，多为本地小开发商开发，满足基本居住需求。 代表楼盘：屏都大厦、华瑞·名士阁（项目具体情况见后个案罗列及分析）

● （小）高层+多层+底商

项目特征：此类项目的特征是，占地规模较小，多在几十亩左右，不超过100亩，项目多侧重于满足基本居住需求，在品质上

稍有提升。

代表楼盘：佳禾钰茂·河畔名居、阳光·新尚城（项目具体情况见后个案罗列及分析）

●（小）高层+多层+（底商）+别墅（花园洋房）

项目特征：此类项目的特征是，占地规模较大，多在几百亩，项目在品质上有很大提升，建筑类型丰富多样，配套设施齐全，

景观环境规划较佳，以满足居住之外的各种需求。

代表楼盘：假日滨江花园、华夏·海天花园、日月山庄（项目具体情况见后个案罗列及分析）

第 37 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

● 商业+（小）高层

项目特征：此类项目的特征是，以满足商业需求为主，住宅只占其中一小部分体量，多以（小）高层形式出现在项目的某个角落。 代表楼盘：大江广场·南城新街、协信·巴南新天地（项目具体情况见后个案罗列及分析）

4、巴南区物业客源以本区块为主，渐呈外延趋势。

就本次市场调查的情况来看，巴南区目前的购房者以本区域内的居民居多。因为较之主城区其他区块而言，巴南区离城市中心区块距离最远，其区内农村部分面积最大，相对来说，其对主城区其他区块的居民吸引较弱。另外，随着巴南区交通瓶井问题的解决，巴南区块将与主城区核心区块进一步拉近距离。加强与主城区的融合程度，对主城区及以外区域的影响与吸引将进一步加强。在本次调查中，我们也了解到，主城区乃至周边地区来巴南购房的人数及比例均呈上升趋势，很多外来投资者也逐渐开始了对巴南房产市场的探访与调查，并将巴南确定为一个较具投资意向的区域，他们认为巴南面积较大（是主城区中面积最大的区块），房产发展空间大；房产平均价格低（是目前主城区中均价最低的），升值潜力大。

5、 巴南区目前商业物业分布凌乱，渐呈规范趋势。

本次调查中，我们了解到巴南区传统商业设施的主要形式是“临街门面+物业底商”，这种形式的商业虽然可以在区内广布，满足基本生活消费，但其缺陷也是非常明显的：零乱的分布格局无法构筑集中的商业环境，难以聚集商气和人气。因此，尽管巴南区作为重庆主城区中地盘最大、人口最多的区，商业经济发展潜力巨大，但由于不成规范的商业经济与整个城市发展脱节，最 第 38 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

终造成本地消费的大量流失。据资料显示，按照该区GDP发展水平，社会零售总额应该在25-30个亿左右，而实际上，巴南的现状仅为14.29亿元，造成这15亿消费流失的原因即在于：巴南缺乏好的商业设施，缺乏好的商家，更缺乏好的产品供应。 另外，重庆主城区几大商圈均距巴南较远，这也给巴南人民的购物、高层次的消费带来了一定的不便。

因此，巴南区的商业设施的完善迫在眉睫，商业物业的建设必乃大势所趋。

第 39 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、 个案罗列及特征分析

1、 住宅项目罗列及简要分析：

● 日月山庄

项目概况： 项目位于重庆市巴南区花溪镇民主工贸园区内，东望南温泉旅游胜地，南毗国际高尔夫俱乐部，西与九龙坡区隔江相望，北邻南坪经济技术开发区。距重庆机场35公里，重庆火车站8公里，重庆港码头12公里，市中心9公里，地理位置优越，交通条件便捷。规划地块面积：35.40公顷（531.0亩），总建筑面积177144平方米 ， 建筑覆盖率为14.4%，容积率为0.5 ， 绿地率为57.2%，停车位：740个，别墅1.5个/户，公寓1个/户，露天临时停车位40个。项目由多层、小高层、别墅组成。

销售情况：项目目前尚未开盘，但一期推出预定房源已全部预定完毕，无剩余。二期未开盘。

价格情况：均价2100元/㎡（小高层2310元/㎡、多层2060元/㎡，别墅3800元/㎡左右）

项目评估：该项目建筑类型丰富，包括多层、高层（100-120㎡为主）、小高层和独栋别墅（300-500㎡），是目前李家沱组团土桥街道区块最为高档的物业项目，也是该区块均价突破2000元/㎡的唯一一个项目，配套齐全，包括：VIP会所，桑拿、健身室、商务中心、休闲娱乐场所、贵宾客房等，户外康乐设施 ，网球场、儿童游乐场、老年活动设施，教育设施：双语小学（与知名小学联姻）、双语幼儿园，商业服务设施：商场、超市、金融机构、医疗诊所等，小区内部交通车（电瓶车），背景音乐系统，中心绿化广场、人工湖、景观小品等，可以极大程度地满足除基本生活以外的各种需求。

第 40 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

● 世纪阳光·新尚城

项目概况：项目位于巴南区花溪镇土桥转盘处，占地面积110亩，总规模近20万平方米，容积率：2.06，定位于高品质的生态社区。本着“色彩、阳光、健康”的规划理念，小区将以纯板式结构的多层住宅为主，崇尚简约、现代的建筑风格。社区建成后，还将配有游泳池、篮球场、羽毛球场、各种康体器械、阳光慢跑道以及社区服务中心等，并规划有集购物、文化、休闲、娱乐餐饮、观光为一体的商业步行街及大型的商业文化广场。该项目是由由浙江阳光集团股份有限公司挺进重庆的第一个项目，将填补土桥、李家沱片区大体量高品质住宅小区的市场空白。主力户型面积为100平方米左右。

销售情况：该项目目前尚未开盘，售楼中心尚未设定，价格尚未确定。

●华瑞·名仕阁

项目概况：华瑞·名仕阁位于李家沱南部新城，土桥开发区核心部位，距楼盘二百米内，即有至李家沱、南坪、渔洞、杨家坪、解放碑公交车；规划新建的名仕路，将其与李家沱商业中心地段相连，相距仅1.3公里，步行仅需10分钟。华瑞·名仕阁总用地面积6437平方米，总建筑面积29660平方米，住宅18608平方米（总套数182套），底商9073平方米，停车场及设备用房1979平方米（停车位65个）。主力户型为三室两厅，面积为100平方米左右。绿化率34%。

销售情况：该项目目前尚未开盘，近期预售证拿到即行开盘。

价格情况：三层平层：1438元/㎡（有楼层差价，每上一楼+10元）；错层：1458元/㎡（有楼层差价，每上一楼+10元）

第 41 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

● 屏都大厦

项目概况：屏都大厦位于名仕阁对面，项目中有1000平方米的空中休闲花园，有高速宽带接入，总户数190户左右。20xx年4月开盘，20xx年8月底可交付使用。户型只有两种，均为二室二厅，面积在80平方米左右。

销售情况：仅剩10余户，均在17楼以上。

价格情况：开盘起价1343元/㎡（按建筑面积），1638元/㎡（按套内面积），目前剩余均在17楼一上，1788元/㎡（套内价）起价（上一楼+15元）

● 佳禾钰茂·河畔名居

项目概况：佳禾钰茂·河畔名居位于巴南区渔洞镇渔湖路上的一个商住项目，总占地面积67亩，总建筑面积11万左右，采用“围合式”规划布局，主力户型为三室两厅，主力面积99-116平方米。绿化率45%，容积率2.43。小区配套设施齐全（中、小学：小区幼儿园、区重点小学鱼洞二小，实验中学； 幼儿园：小区引入知名幼儿园；商场：小区商业中心，鱼洞商业步行街（规划）,新世纪，立丹百货；邮局：邮电部门；银行：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行等；医院：鱼洞中医院，鱼洞县医院；其他：东城农贸市场、南泉、云篆山、滨江公园、区府广场），是一个较高品质的小区楼盘。河畔名居景观设计注重参与性，设置了观景台、水岸长堤、钓鱼台等主题景观，整个小区绿化空间层次丰富，脉络清晰，与小区内部园林相互辉映，构筑了优美的生态人居环境。20xx年8月30日入住。佳禾钰茂·河畔名居还拥有最为完善的智能化配套：煤气泄露报警、红外 第 42 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

监测、中央监控、周界防范系统、消防报警及应急系统等。另外，河畔名居与重庆名校巴南二小达成协议，凡河畔名居业主子女皆可就读巴南二小，解决了河畔名居业主的后顾之忧。

销售情况：多层已售磬，商铺还有剩余。

价格情况：2003-7-21均价1350元/平方米（最低价1200元/平方米，最高价1600元/平方米）；

2004-4-5均价1500元/平方米；

2004-7-9小高层三楼1540元/平方米（每上一楼+15元）——住宅仅剩小高层； 商铺4500元/平方米起价。

● 假日滨江花园

项目概况：假日滨江花园位于巴南区渔洞滨江路。项目占地150亩，为沿长江长度达近1.2公里的狭长地块，规划建筑面积约20万平方米，拟分三期在3到5年内完成，预计总投资金额3亿元人民币。一期工程建筑面积4.6万平方米，包括7栋多层和2栋11层的小高层建筑。主力户型面积：多层、小高层100平方米左右。项目中建有会所、游泳池。

销售情况：假日滨江花园开盘当天，开创了巴南楼市的一个先河——数千市民在巴南区滨江路上排起300多米长的队伍抢购，370多套商品房引来3000多人。目前首次推出的45㎡小户型已售磬（75㎡小户型还有剩余），商铺未开盘。

价格情况：起价1800元/㎡

项目评估：假日滨江花园每平方米售价高达1800元以上，创巴南区房价新高，价格直追主城区房价，但依然受到市民追捧，甚至——超过40%的买家还是来自渝中、南岸和一桥之隔的大渡口等主城区。假日滨江花园以营造长江水岸的风情小镇魅力让购房者趋 第 43 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

之若鹜。 巴南区政府相关人士称，随着巴南滨江路的延伸，这一地带将作为政府规划的滨江生态人居带、高品质景观住宅聚集地。预计到今年年底巴南滨江路的房价将领跑巴南区，突破2000元/平方米。

● 浩立·城市花园

项目概况：浩立·城市花园是由重庆浩立房地产开发有限公司开发的普通住宅项目，位于巴南鱼洞巴南大道上，巴南区与大江工业园区的主干道旁,交通极其便利。项目总占地面积11848平方米，总建筑面积37104.08平方米，容积率3.20，绿化率30.60%，多层8楼 、小高层13楼 （共272套），停车位43个。多层物业管理费0.40元/平方米/月，小高层物业管理费0.7元平方米。项目于20xx年1月9日开工，将于20xx年10月竣工。

销售情况：该项目于20xx年1月9日开盘，目前剩余10余套

价格情况：开盘时起价1380元/平方米，均价1450元/平方米，最高价1620元/平方米

目前剩余十几套，价格为1700元/平方米。

● 华夏·海天花园

项目概况：浩立·城市花园位于巴南鱼洞巴县大道，占地200亩（其中二期纯商业广场40亩，开工不久，即将引入新世纪百货全层营业），包括高层、别墅、商业广场。

第 44 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

销售情况：一期住宅已开盘部分已售罄，均价1900元/平方米，未开盘部分将于20xx年8月开盘，目前尚未定价，据透漏在2000元/平方米以上。一期商铺均价13000元/平方米。二期纯商业广场将于年底开盘，目前尚未定价。

价格情况：一期住宅已开盘部分均价1900元/平方米；未开盘部分目前尚未定价，据透漏在2000元/平方米以上。

一期商铺均价13000元/平方米；二期纯商业广场目前尚未定价。

2、 商铺项目罗列及简要分析：

● 协信·巴南新天地

巴南·新天地是由协信集团在巴南区打造的第一个大型商业步行街，也是巴南的第一座商业步行街，受到巴南区政府和人民的大力支持。该项目集大型现代购物、餐饮美食、休闲娱乐等于一体，并将引入有中国沃尔玛之称的上海百联，在巴南形成具有国际化水准的现代商业业态。项目处于巴南鱼洞新市街，总占地面积25218平方米，总建筑面积80270平方米（其中商业总建筑面积60563平方米，住宅总建筑面积14917平方米，仓储及设备用房1193平方米，停车面积3597平方米；地上建筑面积58883平方米，地下建筑面积21387平方米），容积率为3.18，建筑覆盖率为44.36%。巴南新天地的商铺大多为20至40平方米之间的大开间小进深设计，整个项目非常注重交通的动态组织，充分结合水平动线和垂直动线，从而实现人流的有效集聚。 该项目作为一个商业为主的项目，具有两大突出优势：

地段佳：新市街是巴南中心城区鱼洞主要的商业聚集地块，商业氛围极佳，巴南新天地的入驻将延续噶哦区块的商脉，并为之注

入新的活力和生机，规范该区的商业形态。

第 45 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

品牌效应强：协信集团作为一大商业项目的打造者，在重庆各个区块曾经打造过不少项目，如座落在朝天门综合交易市场第一交

易区的协信商厦、扼守重庆市江北区观音桥转盘黄金口岸的协信·黄金口岸、地处重庆市长寿区向阳路的协信·长

寿百年广场、位于重庆南岸区南坪南路旁的协信·百秀城、在培陵投资开发的培陵·协信城市花园，在重庆已经树

立了极好的商业项目运作口碑和极强的品牌效应，因此，协信·巴南新天地的入驻巴南将给巴南商业物业注入新的

活力，掀开该区商业发展的新篇章。

● 大江广场·南城新街

大江广场·南城新街是由重庆大江工业（集团）有限责任公司与重庆黑格实业（集团）有限公司倾力合作、共同打造的以

商业为主的项目，项目位于大江工业园区中心转盘处，集商业、娱乐、餐饮、高档社区为一体，是目前巴南区在建项目中规模最大、经营档次较高的多功能新兴商业中心。项目分三期开发，总占地面积100多亩。

规模效应强：该项目是巴南区在建项目中规模最大、经营档次较高的多功能新兴商业中心，其极强的规模效应是其他项目所无

法企及的。

占据大江园区极强的客源优势：大江兵工厂以及由此辐射形成的大江工业园区是巴南区块经济最发达、居民收入最高的区块，消费潜力大，而该项目即处于大江区的核心地带——中心转盘处，势必会成为该区块主要的商业中心，占据着大江园区极强的客源优势。 除此之外，位居鱼洞主干道巴线大道上的华夏·海天花园二期开辟一块占地40余亩的纯商业广场，该商业广场已于04年4月份投入建设，虽然不是海天项目的主力规划，但是作为一个纯商业广场，她必将参入到巴南逐渐升温的商业物业的竞争潮流中，并在一定程度上影响着这个区块的商业物业的开发与发展。

第 46 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

（二）北部新区

一、北部新区概况

重庆北部新区成立于20xx年4月，经国家批准的重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区置换区和重庆出口加工区

设在北部新区内。作为市委、市政府在实施西部大开发战略中作出的重大战略决策，北部新区集区位优势、机制优势、产业优势、科研人才优势于一身。

重庆北部新区位于重庆主城区北部，地域面积130平方公里。南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻

嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。

重庆北部新区按照建设现代产业基地、构建对外开放重地和展示现代都市风貌的要求，结合新区逶迤起伏、临水傍山的浅丘

地形，采用"多中心、组团式"规划模式，拟开发建设人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪和金山七大组团，"组团"之间以绿色林带和观赏农业、示范农业带相衔接，以"田"字形骨干公路相贯通。

重庆北部新区着眼于21世纪新经济带来的机遇与挑战，立足自身产业和科技基础，重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。

北部新区 成立至今，经过4年的建设，已经有一批重要的基础设施兼程并投入使用：金开大道等一批主干道已经通车，供水

加压站，变电站等一批设施已投入使用，渝怀铁路，重庆铁路客运枢纽江北客运站，寸滩港集装箱码头和物流园区建设进展顺利；一批骨干道路建设快速推进，命名为“金系列”的“开山通海兴渝州”的7条骨干道路正在形成高速公路，城市主次干道，城市支路四个等级的路网分布。

第 47 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

目前，北部新区开发建设进展十分顺利，汽车工业园、环保产业园、光电产业园、软件园与医疗器械园已全面开工建设，国家批准的重庆出口加工区首期工程于20xx年8月通过验收，实行封关运行。基础设施建设全面铺开，纵向贯通北部新区的金开大道将于今年底全线通车，供排水、电力、通讯建设和天然气管网的铺设等正加快建设进度。招商引资工作启动较好，成功引进美国福特、科业光电、药友制药、TOP软件、利时德、贝斯特、美联公司等24个项目进入。

第 48 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、北部新区房产市场现状分析

北部新区，从启动开始就是“双引擎”驱动：完善的现代产业体系创造了城市白领，灰领，金领的工作机会；地产巨头纷纷进驻，高品质地产开发热创造了城市新中心的繁华生活。一轮新城运动正在如火如荼地进行，国内外众多实力开发商纷纷进驻，成片成片地吞地，重庆的“大片”将在这里上演。

目前，不仅有210，212，319和主城环线四条高速公路以及将来的轨道交通三号线穿过区内，更有双向8车道的金山大道与双向6车道的金开大道，再加上从两路至人和的中环高速的修建，打通了渝长，渝合，机场高速及外环，中环线等“七经八脉”，从金开组团驾车到解放碑仅需15分钟。并且政府对区内基础建设积极到位，道路，管网设计将保证至少在50年内不落伍。

在这里，目前房地产项目的征地超过一万亩，一个汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城正在浮出水面。有业界人士断言：这里将成为重庆未来的新富人区，也必将成为重庆楼市未来持续多年的关注焦点。根据现有开发情况，呈现以下特征：

1、品牌号召力强

当我们翻开金开大道这部规模宏大的巨著时，赫然发现，里面的演员个个都是璀璨夺目，个个都堪称这个时代的“天皇巨星”. ● 作为中体产业在房地产领域的拳头产品，奥林匹克花园成为我国最著名的房地产连锁品牌。去年中体产业斥资9亿5千

万元，盘下北部新区蔡家沟片区3300亩的土地，打造重庆奥林匹克花园。

● 龙湖置业，凭借龙湖花园，龙湖·北城天街，龙湖·香樟林别墅，龙湖·水晶郦城等一系列个个火暴又经典的楼盘，一

举奠定了其在本土房地产市场不可动摇的老大地位。此次出手鸳鸯组团，以“一生一栋”的龙湖·蓝湖郡再次逐鹿江湖。

● 金科，近两年来上升势头迅猛，扩张势头最快的本土巨头之一。继金科花园，金科丽苑之后，去年金科·天籁城美社，

金科·天籁城中华坊，金科·金沙水岸三盘连开，取得惊人业绩。今年的金科·天籁城紫园同样出手不俗。此次圈地六

一水库，打算打造天籁城的升级版——金科·天湖美镇。

● 棕榈泉，香港裕汇集团麾下企业。裕汇集团目前在大陆投资超过50亿港币。其麾下三大主力品牌：沙河高尔夫球会， 第 49 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

棕榈泉国际社区，中美国际学校，均以高尚生活文明于世。去年挥师重庆，携20亿资金杀进北部新区，以国际眼光开发棕榈泉国际花园。

此外，香港的香江国际、北京的保利、本土的建工集团，个个都是房地产开发的“硬角色”，甚至连国内的IT业巨头联想集团也来这里，以旗下的融科置地进军重庆楼市。房地产大腕的登台表演，使这里的楼盘都贴上了名牌的标签，为未来重庆的新富人区的诞生，奠定了良好的基础。

2、楼盘规模大

这里，是一个类似中国著名的华南板块的区域，重庆的大盘时代将集中在这里上演，重庆楼市最耀眼的风云也将这里拉开序幕。

● 当和记黄埔踏上人和立交附近打造重庆顶级豪宅——比华利豪园时，就预示了新牌坊以北的区域，将成为开发商土地争

夺的重心，也必将成为高档住区的盘踞地。

● 龙湖房产迅速出手，在鸳鸯区域圈地1600亩，打造纯别墅社区——蓝湖郡。

● 棕榈泉同样以迅猛之势在北部新区集乐村吞地1200亩，计划打造“重庆最国际化，最舒适的住宅”——棕榈泉国际花

园。

● 中体产业也随后跟进，在去年的一场激烈的拍卖中，以近10亿元的拍卖价吞下蔡家沟地块3300亩，打造重庆奥林匹克

花园。

● 金科集团圈下850亩，打造“一成山色半成湖”的天湖美镇。

● 保利也杀进这里，拿下3000余亩，打造国际休闲运动社区。

在很短的时间就吞下了这里上万亩的土地，一场轰轰烈烈的造城运动即将展开。其中超过500亩的超过8个，它们将托起新富人区的建设。有实力的大盘碰撞和短兵相接，必将催生出高品质的楼盘，一个巨大的富人区，正在浮出水面。 第 50 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

3、定位档次高

这条路上的各个大盘，个个都有自己的“绝活”，并且，定位都是是惊人的一致：建造重庆的高档住宅社区，目标客户群

直指小资，白领乃至金领阶层。

● 重庆奥林匹克花园将打造成为高品质社区。社区内，包括一个有坡有丘，充满野趣的大型生态公园，有900多亩之大。

政府批的约1.5的容积率，被开发商主动降到1.1，社区绿化率将达到55%。50万平方米以上的绿化植被，10万平方米

的蜿蜒湖泊，一座山水奥运村的美态将淋漓尽致的展现。

● 龙湖·蓝湖郡是龙湖今年征战楼市的力作。纯别墅社区，物业形态只有独立或联排两种，是典型的低密度住宅。社区内

广阔的湖面达130多亩，湖水岸蜿蜒曲折达3000米，配套200亩运动公园，联排每套90万——120万元左右，独立别

墅每栋四五百万元，目标直指高端客户。

● 棕榈泉国际花园同样品质出众。楼盘内有合计约150亩的两大湖泊，建筑依山势跌落有致，无论是户型设计，建筑尺度，

还是景观营造，将完全按照欧美人的居家生活习惯设计，是地地道道的美式住宅，纯正的国际社区。同时，将在社区内

建立从幼儿园到高中的美式学校，并与国际接轨，可直升国外大学。

● 金科集团的850亩的土地上，有近100亩的湖泊，200亩的公园，将结合自然资源，打造一个世外桃源般的天湖美镇。

香江国际的财富中心，则承担着这个区域的配套，歌剧院，影剧院，酒店，会议中心等大型设施，将全面提升区域的形

象和档次。

而且从容积率这个指标上，我们也可判断出这片区域的物业档次。项目的容积率都低于1.5。龙湖·蓝湖郡和宝利项目都是典型的顶级物业，容积率都低于0.5，建工南山湖项目容积率只有0.8，重庆奥林匹克花园是1.2，棕榈泉则有意做到1.2。 各个巨头在这里共舞，将不会是血淋淋的角斗场，相反，能增加区域的吸引力和关注度，大家各现身手，其联动效应将对楼

市的冲击很大。未来这里，将是重庆楼市关注的热点和焦点。

第 51 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

北部新区主要个案一览表

注：以下项目布置区域可参考下页的布局图。

第 52 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

第 53 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 第三篇 ：项目投资的提示及建议

重庆市房地产场调研报告

一、 项目投资区域的建议

纵观本次市调的重点调查区域（北部新区、巴南区），不难发现重庆的房地产已向周边地区扩散，巴南区，北部新区作为重庆主城区房地产市场已经启动，前文中详细说明，在此不再赘述。

任何项目投资和投资企业的主要战略目的和企业资金实力息息相关。根据本次市调综合市场分析：相对而言，北部新区的投资价值已具备现实的可行性。当然，还得综合考虑其他因素：地价成本，政府的公共关系等，在与贵司的前期接洽中，双方也形成了初步共识：北部新区的市场现状更符合当前重庆房产的发展趋势，投资价值相对较高。本市调报告也主要对此区域提供策略提示。

第 54 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

二、 北部新区项目投资策略提示

由于缺乏地块详细资料，本司无法对项目规划及投资可行性分析作出定量的分析。根据前期资料：项目位于北部新区金开大道的东侧（棕榈泉国际花园旁）。占地300亩，容积率1.5的基本资料。可以想象本项目将在一个房产大腕云集的区域内突出重围。必须承认本项目的规模不大，分析本项目的相关市场因素：

第 55 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

通过以上的因素分析，更加明确本项目外部市场状况，结合前文中的市场分析做出如下策略提示：

1、“短、平、快”的项目操作思路

在重庆楼市一片叫好的情况下，供应量和需求量在近几年快速释放出来。与此同时也必须清醒的认识到一点：重庆毕竟是一个经济欠发达的西部城市，它的整体购买力仍落后于东部沿海的大城市。因此为降低项目投资风险，“短，平，快”的项目公司操作思路是较符合本项目的投资目的。

考量因素：

● 近二三年由于城市扩建等原因，释放的需求量相对较大，一旦趋于稳定，市场吸纳力就成一个悬念。

● 从现有的项目来看，今后五年，市场供应量大，竞争趋于白热化。

● 项目周边的几个竞争个案的开发周期都在4年以上，最长的达7年。如果本项目能提早启动，则可利用时间周期占领市

场。

● 项目体量较小，因此在社区配套和景观优势上无法与本区域内的个案相抗衡，核心竞争力弱。

2、“局部差异化”的项目总体规划

本项目区域已初步奠定“富人区”这一概念，花园洋房是本区域的主力产品，个案的总体定位都直指中高档消费人群，规划经济指标也说明政府规划也倾向于此，同时市场反馈信息表明此定位的可行性。因此本项目的总体定位思路应符合当前趋势，在个案中，细部偏差也同样存在：例如棕榈泉的电梯景观房，龙湖〃蓝湖郡的纯别墅项目，在主力户型的面积设置上也有较一定偏差：棕榈泉的主力户型面积较大，鲁能〃星城的主力户型趋向于经济实用型。因此本项目总体规划上，本司建议花园洋房为主体产品的规划，户型、配套等走局部差异的路线。

第 56 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

考量因素：

● 1.5的容积率基本限制本项目规划，“花园洋房”是必然的规划思路。

● 本区域“富人区”的概念深入人心，市场炒作热点已形成，如此定位市场风险相对较小。

● 为了在众多竞争个案中形成局部差异，以保证项目自身卖点，加快项目去化速度，遵循“短，平，快”的操作思路。

3、经济指标最大化的纯住宅社区

综合项目自身规模（300亩）及现在金开大道的整体规划，此区域设置商业的可行性较小。从一些竞争个案中参考，虽然部分个案（龙湖〃蓝湖郡，奥林匹克国际花园）都设置了商业规划，但其最终的目标消费群体都直指本社区的居民，吸纳外来消费的可行性几乎没有。为保证项目利益最大化，建议经济指标最大化，显然会影响项目品质，但可用自身景观、社区配套、 性价比来回避此弱点。

考量因素：

● 项目利益最大化的考虑。

● 周边区域无商业氛围，而且很容易和个案形成布局冲突。

● 纯居住的社区亦是项目卖点之一。

● 可充分利用项目周边的一些商业来弱化居住生活的不便。

第 57 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

4、“借桥过河”的营销推广思路

据资料显示，本区域（金开大道区域）已成为今后几年的房产消费热点，“富人区”的概念的提出为项目推广已树立桥头

堡的作用，必须站在区域竞争的高度上来吸引消费者。而且本区域的众多房产大腕都明白这一点：先炒作区域热点，项目推广才能事半功倍的功效。而本项目在此背景下，营销推广思路就非常明确了。“借桥过河”的营销推广思路将成为本项目节省营销成本的同时达到事半功倍的效果。当然本区域内部竞争也十分激烈。本司认为完全可以通过局部差异化的产品规划及性价比来提高项目竞争力。

考量因素：

● 市场区域热点已形成，新闻媒体炒作浓烈。

● 众多房产大腕都是营销高手，“他山之石，可以攻玉 ”。

● 从项目营销的成本角度出发，亦可降低项目总成本。

第 58 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司

重庆市房地产场调研报告

后 记

在形成报告的过程中，本调研组一直深思本项目的核心优势及最大问题点，以预测风险及选择回避方式。经过多次探讨，本司提炼出本项目的核心优势：项目的明星区域优势（周边自然环境优越，交通配套逐步健全，区域热点已形成）。基于核心优势的同时，项目开发必须在产品塑造上添砖加瓦，使本项目形象更加丰满健全。与此同时，我们也必须清醒地认识到项目存在的市场风险：项目市场整体较经济薄弱，购买能力不强，这对项目的利润最大化无疑是一种挑战；项目市场供应量空前放大，竞争趋于白热化。

结合以上优势与问题，本司也一直在深思三大问题：

一、在市场供应量逐步放大的同时为何大量外来开发商涌入重庆，其中不乏专业房产商？

二、在日趋激烈的市场竞争中，如何保持项目鲜明的品牌形象？

三、如何在开发节奏上抢占时间节点，以保证项目顺利去化？

就以上问题，我司还将进一步地调查与分析，非常有幸能参加本次调研，并希望双方合作愉快！

第 59 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司