酒店项目市场调查报告

暨项目投资经营方向设想

  上海酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。

一、           项目市场调查

根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下：

上海酒店调查表

二、           项目特点

1、项目有利因素

（1）    主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。

（2）    交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程

（3）    市场环境：目前**区高端酒店还是空白

2、项目不利因素

（1）    项目所在区域不是上海的CBD,也不是高端消费密集区

（2）    所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强

三、           项目定位

  结合对上海酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成上海市乃至河南唯一的时尚精品酒店

四、           项目投资及经营方向设想

目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从20##年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。

因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。

在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。

首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。

其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。

最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。

那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？如今是网络时代，是时尚达人的年代，做一个时尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市场立于不败之地。时尚精品酒店的消费群体是哪些呢？如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。   

所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在内蒙，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。

（1）  时尚精品酒店设计、服务和管理的一些特点。

（2）时尚精品酒店的基本特征。

根据上面的描述，我们可以把这样的酒店具体化，比较全国酒店市场目前的状况，基本可以得出以下框架。

附表一：项目投资预算（不含土建装修）

项目投资预算一览表

附表二：酒店运营收支预算（不含折旧）

酒店客房运营收支预算

餐饮运营收支预算

餐饮总餐位600个，其中宴会餐位400个，散台包房为200个，宴会毛利率为60%，零点（散台包房）毛利率为50%，根据不同营业情况作以下预算：

零点（散台、包房）

宴会：按全年52次宴会、40桌/次

餐饮总收入预算

金凯悦夜总会运营收支预算

酒店运营收支总预算

注：费用分析没有考虑折旧

 

第二篇：项目投资估算及资金筹备

项目投资估算和资金筹备

项目投资估算：是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。

照刚广场总投资约20亿元，建筑总面积约137923平方米，是常熟市的一个综合性商贸品牌项目。建筑总面积30万平方米，包含大型购物中心，室内外商业步行街，高档消费区（包含高档ktv，电玩城，高档影院），高档住宅区，顶级品牌专卖店，高档百货，多元化特色餐饮，时尚休闲，娱乐性为一体的综合性商街广场。通过各类业态的有机结合在照刚广场汇集吃，喝，玩，乐，住为一体的城中之城。

项目投资估算的各项设定和总投资估算表：

2，          根据常熟市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费，前期工程费，工程建设费，开发间期税费，管理费，财务费，销售费用，不可预见费用以及其他费用等。

3，          经测算，开发总投资约3012706240元人民币。

项目总投资估算表

项目投资计划于资金筹措表：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。