生态城

项目定位报告

目录

一、项目技术经济指标............................................................................................... 3

二、项目概况............................................................................................................... 3

（一）地理位置.................................................................................................... 3

（二）地块现状.................................................................................................... 4

（三）交通状况.................................................................................................... 4

（四）周边配套.................................................................................................... 4

（五）项目周边环境............................................................................................ 5

（六）周边竞品分析............................................................................................ 5

（七）项目SWOT分析...................................................................................... 7

（八）产品核心竞争力........................................................................................ 9

三、产品定位............................................................................................................... 9

（一）产品定位.................................................................................................... 9

（二）项目规划.................................................................................................... 9

（三）价格定位.................................................................................................. 13

（四）客户定位.................................................................................................. 13

（五）户型定位.................................................................................................. 14

（六）配套设施定位.......................................................................................... 15

一、项目技术经济指标

用地面积：总用地面积为*****亩，其中回迁面积*****亩，商品房面积为*****亩，商业面积为*****亩，学校为*****亩

用地性质：城中村改造用地

绿化率：住宅：不低于30%，商业：不低于20%。

容积率：住宅：不大于3.0，商业：不大于4.55.

建筑密度：住宅：不大于25%，商业：不大于40%.

最高建筑层数：30

最大建筑高度：100米

二、项目概况

（一）地理位置

二环三环之间，******村旧村址，东临*********大街，西临******大街，南邻******路，北临********。

（位置图）

（二）地块现状

已列入城中村改造计划；

地上附着物：农村住宅，目前平房、二层楼部分的拆迁，*****置业投入******元已拆迁剩余200余户。

（三）交通状况

**路、**路、****路、****路车等公交车经过或起始于项目地。规划中的地铁***号线紧邻本项目附近经过。

（四）周边配套

1、*****南临是*****。*********属环城水系的组成部分，改造后常年有水，景色优美。

2、*******规划的国家级羽毛球训练基地，占地******亩，目前已经开始征地。该项目建成后将大大提升*******在全国的知名度，为河北省继正定乒乓球训练基地后，又一个据有代表意义的国家级训练基地；

3、在*******和******之间规划有一个超大规模的商业区，现已经命名为*******国际贸易城，为浙商投资的**********开发有限公司开发，总占地*******亩，一期占地*********亩，总投资******亿元，主要以国际贸易、原料采购、终端零售、会展等为主要项目，此项目被列为20##年河北省重点项目。*****市政府北迁，该区域将成为一个国际化形式的商业区；

4、该项目西邻，为******基建处开发的30000平米的*******沿街商业，面积为40-150平米之间，二层为主；

5、项目区域内有一所小学、******中学、项目北面紧邻*****医院。

（五）项目周边环境

项目紧邻******镇政府，又有*****、******等居民小区，******、****贸易城两个商业项目，从人口到经济都有很好的发展潜力；地理位置位于*****河、环城水系之间，气候环境也很适宜生活。

（六）周边竞品分析

（竞品地图）

周边项目情况

    综上所述，********以商贸批发为主，除可能分流少数投资型客户外，并不与本项目产生直接竞争，同时，*****的从业人员也可以作为生态城项目目标客群之一。

****与****项目目前在交通便利性上稍胜*****，但是由于体量较小，产品档次一般，营销操作空间有限，对生态城项目不会产生实质性的影响。

*****和****城作为东北二环区域大盘，是****项目主要的竞争对手，其中*****操作水平相对较弱，各种卖点梳理并不十分清晰明确，******操作水平相对较高，但是目前的推广重点主打景观园林，小区内部配套等产品外围概念，如果生态城能够在保持外围概念清晰独特的同时，强化对住宅本身结构、功能等特色内容的考虑，并在推广上传达到位，当消费者对同质化的景观概念产生审美疲劳以后，应该能够形成差异化的竞争优势。

（七）项目SWOT分析

S(优势)

1、项目体量较大，便于形成完善的自身配套与市政配套；

2、项目率先在市场上提出了全新的生态健康概念，并将概念植入了项目的产品设计与规划当中，具有较强的差异化特性；

3、“双教育系统”：地块本身教育资源与新联合后期引入教育资源的良好教育配套；

4、项目临近城市快速路（和平路），周边路网较为发达，公共交通相对便利，有市区直达的公交线路，同时石家庄规划中的轨道交通也会从项目周边经过。

W（劣势）

1、项目地理位置较为偏远，现阶段生活配套欠缺；

2、项目为城中村改造项目，当地居民素质相对偏低，对项目前期形象有负面影响；

3、项目地块拆迁成本与土地成本相对较高，项目利润率预期不容乐观。

O（机会）

1、产品所在区域处于连接******、开发区与老城区的枢纽位置，项目可以依托未来城市发展前景提升自身潜在价值；

2、目前社会舆论倡导的低碳、环保、节能的生活方式;

3、*****镇正在筹建的大型商业项目与国家级体育训练中心为项目提供了良好的生活配套与区域前景。

T（威胁）

1、项目地周边环境较差、建筑较为破旧，总体感观不佳；

2、周边项目售价较低，不利于项目销售前期的价格提升。

小结：

通过以上对本项目SWOT综合分析，很明显本项目优势与劣势同在、机会与风险并存，最有效的办法就是初期适应市场，中期引领市场，最终改变市场，通过有效整合项目在居住理念、区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，同时利用近郊项目在生态环境方面对于市区项目的优势，结合项目居住理念消除距离抗性，突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，与周边项目拉开足够的价格差距与品质差距，成为区域性的标志性项目，达到破除项目为近郊、低价、刚需、城改项目的初期形象，将项目塑造为生态、品质、奢享、宜居的省会标杆类项目，最终实现项目的良性发展完成预期目标。

（八）产品核心竞争力

1、项目独有的全新生态健康宜居体系；

2、贴近项目居住理念的项目自身与周边的优越配套设施；

3、项目所处区域连接老城区、高新区、******的独特地理位置；

4、项目所处*******镇区域自身的发展规划与良好发展前景；

5、丰富的产品类型与灵活多样的户型设计；

6、******的品牌影响力。

三、产品定位

（一）产品定位

以高层、小高层、花园洋房住宅构成的城郊精品生态城区、适合对居住条件和生活质量有更高追求的人群，打造“生态健康科技住区”。

（二）项目规划

1、总述：该项目将是一个“生态化未来城”，体现着真正意义上的生态生活方式。在社区景观、风情的营造上，尽量体现和谐的生态化特色，功能上致力于发展绿色环保产业，以高新科技的融合作为亮点，实现人文环境上的“绿色”和“生态”。

2、配置：在建筑开发中，采用资源保护技术，利用环保材料，采用新型能源及科技技术塑造项目生态卖点，减少污染物和危险品的排放。

3、景观动线规划：

（1）原生态主题景观系统：利用小区交通路网、绿化带与园区水系将小区分为用地住宅区、公共服务设施区、商业区和绿化休闲区。分区明确,联系便捷,形成以绿化休闲区为核心的多景观组团模式。

 

   

   

（2）人车分流的社区交通系统：强调交通组织的多元性和平等性。采用不规则网状将结构将小区的多个清晰的组团规划加以分区并相互连接。避免小区内机动车流与人流活动的交叉和并行,做到地上行人、地下行车的人车分流体系，保证整个步行系统的安全性。另外,为方便残疾人,在园区内还要设计残疾人坡道等人性化设施。

（3）多样景观带绿化系统：入口与社区主干道以常绿乔木为主，下植耐荫、常绿开花灌木，要具有浓郁的带状景观。人行道以落叶开花、观叶的大乔木为前景树种常绿乔木为背景树种。春季观花、夏季遮荫、秋季观叶、冬季有阳光。水系周边绿化是以自然原生态的配植手法，利用乔木、灌木、地被植物和水生植物在岸边和浅水区形成丰富的植物群落，选用不同的主景植物形成不同观赏特性的滨水景观。宅间景观以落叶大乔木形成上层界面空间，常绿阔叶树种为背景树种，选择花色鲜艳的植物作为主要景观树种，种类多样，充分考虑不同层次的林木的生长习性，形成乔、灌、地被、草的多层次，常绿与落叶树种相结合的多样绿化景观。

 

   

（4）生态水循环系统：给水系统、排水系统、雨水系统、污水处理中水回用系统、景观水体系统、绿化用水系统等,进行周密合理的规划和设计。小区景观水体布局合理,水景与公共绿地融合为一体,环境优美,水面高程分级合理,充分利用多种池内自然净化措施,较好地利用了雨水作为景观水体的重要补充用水，为小区内大面积绿化和景观水体提供了大量的生态用水

（5）人性化生态照明系统：小区内的照明系统全部采用太阳能供电照明，由高位照明、低位照明、景观照明三个部分组成。交通干道上的照明应符合车行和人行的不同的要求。车行干道用高位照明,人行干道用低位照明,景观园区用园林照明,并按道路级别及功能的不同性质确定不同的亮度,通过这三个层次的灯光组织,展现整个社区层次丰富的空间氛围并突出社区夜晚的景观。   

 

（6）创意自然人文景观系统：此系统不仅要求在其使用功能上强调合理性,同时在造型上亦追求个性化及趣味性,充分体现“创意、环保、生态”的设计理念，雕塑以贴近原生态的天然岩石、绿色植物、木雕木刻等原始生态材料制作，配合广场休闲绿地适当安排中小型雕塑,提高小区的文化品位,增强小区内的艺术氛围。

       

         

         

       

          

       

       

        

       

4、生态科技附属系统：社区内楼体设置太阳能集热与供电系统、户内新风与粉尘过滤系统、地源热泵中央空调系统、饮用水二次净化系统、封闭式自动垃圾收集系统等，改善型产品考虑入户花园、突出大阳台设计，12层产品每层均设置开放平台。

（芬兰赫尔辛基生态小区）

（三）价格定位

根据对*****中高端楼盘的市场调研，同等规模项目均以多种产品面市，其中包括最先启动的30层产品，售价较低，为项目前期实现快速现金流，建议此类产品团购价预计为4100元左右，最终交房阶段达到5200元左右；第二批启动的30层产品，在户型面积、硬件设施、容积率和绿化率方面会有所改善，依托之前市场对项目的认可度，进入热销期，售价也随之上调，起步价为5000元左右，开盘价达到5500元左右，交房阶段达到6000元左右；17层产品的起步价为6500元左右，开盘价达到7200元左右，交房阶段达到7700元左右；11层产品的起步价为8500元，交房阶段11000元。

（四）客户定位

综合考虑项目体量，不同产品的特点，客户定位也呈现层级化：

1、通过调查可以得到目标客户群体总体描述

2、目标客户群体关注点——目标客户买房的考虑因素

3、通过以上分析，可以对我们的目标客户群体详细描述

（五）户型定位

根据项目的优劣势分析、竞争片区状况分析、市场供需状况、典型楼盘的畅销户型分析、置业者调查、目标客户分析及总价控制而初步确定本项目的户型及面积配比

住宅户型及面积配比表：

（六）配套设施定位

1.“健康”+“绿色”双核运转打造配套主题

“健康”是指引入一家知名高端健康管理机构入住小区会所。本项目建议设置健康生态型会所1间，建筑面积初步建议为 5000 平方米。项目销售阶段作为样板、高端产品展示场所，清盘后作为健康管理机构的驻所。高端健康机构对健康理念的推广和项目对于生态理念的推广可以叠加进行，达到共振效果。

“绿色”是指发挥新联合团队作战优势，与宜和大众商业集团或其他单位合作，利用社区商务服务信息网络为小区居民提供绿色食品的直供、专供服务，从源头保障业主的生活品质。

2.开设“******连锁旗舰店”中型规模超市一间。

3.其他商业配套主要以“社区底商+商业街”的形式出现，在设计中突出节能、环保、低污染的特性。商业部分全部出售，均价14000 元/m²。

4.建设河北省环保教育高地

建议在项目的商业部分开办*****早教，在项目二期地块设立*******幼儿园，建筑面积约为 6000 平米。

除*****小学、*****中作为基础教育外，建议引进知名小学和初中作为高端配套教育设施。同时建议联系有关政府部门，“自然之友”、*****公益基金会等组织，与社区中小学开展合作或共建，打造河北省环保教育高地。

5. 倡导运动健身

利用国家羽毛球训练基地以及****国乒基地****小学培训中心的资源，建设体育健身健康型社区，在社区内部建设绿色健走走廊、青少年开放式活动区域、网球场、生态观景楼梯等。在商业配套中引进健身、瑜伽、跆拳道、乒乓球、羽毛球、台球等体育运动项目。