新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告

民盟宣武区工委

20xx年9月6日

随着住房制度的改革，国内房地产开发取得了巨大的进展，越来越多的居民购买了商品住房。为了适应和调整新形势下新建小区的管理和各方关系，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》颁布和实施二年多来，社会各界对物业管理的认知水平大大提高，新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展，业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因，业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少，相反甚至有增加的趋势，个别小区有逐步恶化的情况出现。如依莲轩小区近日出现的业主被打事件、前不久朗琴园业主车堵停车场事件、朝阳区某小区的物业管理公司把欠费业主告上法庭，有些拒不执行判决的业主遭法院强制执行事件等。

一、存在问题

1、物业管理公司侵占业主权益，几乎所有的物业管理公司都有利用共用部位和设施牟利现象。

如宣武区某小区，物业管理公司擅自将地下室分割后出租，由于业主既没得到利益，居住环境又受到破坏，使业主对物业公司很不满意。宣武区某小区物业管理公司不经与业主协商，擅自在小区内路旁设置停车位，出租给先入住的业主，后入住的业主无处停车，每天傍晚，小区内秩序混乱。业主十分不满。某小区物业管理公司利用地下停车场停车收费标准放开的规定，不与业主协商，擅自单方面提高收费标准。不按新标准交费的，禁止进入地下停车场。新建物业小区地下停车场开放后，强行要求业主购买地下停车位，如不购买，就不允许车辆进入小区。为此，个别业主就采取了堵停车场甚至堵小区大门的激烈手段。目前，多数物业管理公司服务的专业化、职业化水平不高，片面理解“管理”的概念，以为小区内的所有一切（包括业主）都可以管理，而服务却放在了次要位置。在实际工作中，服务不到位、维修不及时、收费不规范等现象较严重。

2、开发商遗留的问题长期得不到解决，物业管理公司背黑锅。

如小区已交付入住很久，还是使用施工用水、临时供电，难以保障业主的正常生活。普遍存在的停车问题。如宣武区某小区，20xx年开始入住，20xx年二期入住。可直到现在，开发商承诺的地下停车场还没建成，小区内道路上、草地上都停满了车，秩序十分混乱。如宣武区某小区二期房屋的落地窗普遍存在双层玻璃漏水、双层玻璃内有脏物现象。业主们多次向物业管理公司反映，可直到今日还没有解决。这里确实有物业管理公司管理不善的责任，但主要还是开发商的责任。由于物业管理公司与开发商有理不清的关系，业主就把责任一股脑算在了物业管理公司头上，而物业管理公司既不能撇清又没能力解决，就只好采取或软或硬的手段，敷衍业主。久而久之，业主与物业管理公司之间的矛盾必然激化。

3、少数业主的综合素质偏低。

少数业主的综合素质、公众道德水准较低，不管是否有理，随便找个理由就不交物业管理费，直接影响了物业管理公司的运营，间接侵占了其他业主的利益。

遇此情况，多数物业管理公司采取了“冷处理”手段，如加强催缴、答应其一些条件、给其一些“特殊待遇”等；少数物业管理公司不惜与业主“撕破脸”，将欠费业主告上法庭；有些物业管理公司就采取了一些非法措施，如以停水断电作为“管理手段”。

据调查，在我区的危改小区，普遍存在不交费现象。即使是较高档的商品房住宅小区，物业费收缴率也很少有能达到90%以上的。有的物业管理公司靠出租经营用房还能维持运营，多数物业管理公司经营很困难。

二、原因分析

出现这些问题，我们认为既有立法滞后、法律体系不完善、物业管理有关各方不能有效的发挥作用的原因，也有对现有法规宣传不够、大部分业主对物业管理服务的认识普遍肤浅，对有偿服务、交纳物业管理费，心理上抵触情绪较大、个人利益观念强烈、消费维权意识不完整有关。

三、几点建议

1、市政府尽快制订出台《北京市物业管理实施细则》。首先应注意使之与即将出台的《物权法》接轨，其次应解决现法规操作性不强的问题。

2、房地产行政主管部门完善房地产项目的综合验收规定，将停车场、绿地、各种配套设施的完善列为综合验收的重要内容。对目前存在的开发商遗留问题，应尽快组织调研和论证，尽快予以协调解决。以化解业主与物业管理公司之间的紧张矛盾。

3、街道办事处和各区县房地产行政主管部门应加强协调、明确责任，强化对新建物业小区工作的指导和监督，解决业主委员会成立难、运作机制不规范、缺少监督机制，致使业主委员会工作效果不理想、业主难以维护自己权益的问题。依据《条例》及北京市有关规定，当住宅小区交付使用达一定的条件后，就可以召开业主大会、选举成立业主委员会。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业管理实施自治管理的组织，是业主大会的执行机构。据调查，目前，北京市有4200多个物业项目（其中新建住宅小区2900多个）实行了专业化的物业管理，但由于大多数业主不愿意参与这一近乎公益性质的活动、物业管理企业（开发商）不愿意见到“有能力”与自己对话的组织出现等原因，只有400多个新建居住小区成立了业主委员会。由于专业化物业管理还是个新兴事物，参与的主体尚未发育成熟，特别是作为重要参与方的业主大多数尚未形成有效的组织，在目前的市场环境下，很难与物业管理公司或开发商平等对话，为维护自己的权益，个别业主的非理性抗争就会不断的出现，将严重影响社会的和谐和稳定。

为此，街道办事处及房地产行政主管部门有责任加强宣传《条例》的力度，引导广大业主积极参与小区管理，指导所有符合条件的物业小区尽快成立业主委员会，使业主能通过合法的组织有效的管理好自己的社区、维护自己的权益。这是创建和谐社会的现实需要。

4、鉴于物业管理是个新兴行业，目前存在的问题较多，房地产行政主管部门应通过行业协会的渠道加强对物业管理企业的管理，使物业管理企业规范运行。

 

第二篇：小区物业管理的建议

景湖湾是我家，和谐安居靠大家

对小区物业管理的建议：

一、车辆管理

现在小区入住仅一半，但车辆管理存在问题

1、小区道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停车，因此，在小区的固定车位、车库停满以前，不应在道路上划车位停车。而现在小区晚上是道路上停满了车，固定车位和车库却大部分空着，这很不正常。

2、在小区的固定车位、车库停满后，我不反对在道路上划部分临时车位解决业主的停车问题，但车位划分要合理，不应影响正常功能。现在小区停在消防通道的车辆影响了其他正常车辆进出，尤其是晚上，很不安全。

3、道路是全体小区业主共有的，共同通行的，划车位给少数业主使用，这部分业主当然不应无偿使用，收费是必须的。但收的费应该属于全体业主所有。当然物业公司为这部分管理工作增加了成本，我不反对从中划一定比例（如20％）给物业，但大部分是业主的，而且应该定期合理使用（例如可以用这笔收入给小区中心花园的水池加护栏，增加儿童游乐设施）。

二、绿化和花园的维护

1、积极同开发商联系，死的树要尽快补栽，死的植物和草皮也应补栽，现在小区交房已经超过一年了，再不抓紧，施工方会不认帐的。这是全体业主的正常要求。另一方面，小区业主有不少统建的职工，有些还是具体业务部门的或领导，必要时可寻求他们的帮助。

2、加强后期维护，如果后期维护的好，经过1－2年，小区仍然可以生机勃勃的。同时要加强管理，严禁各种破坏绿化的行为。

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三、其他管理问题

1、小区保安长期守大门，很少看见在小区内巡逻的。大门管理也有问题，。

2、小区卫生近期有进步，但仍有问题，例如一些公共场所、露天椅子、信箱、垃圾桶周边就比较脏。另外，武汉许多小区都是保洁员每天做卫生时替业主把垃圾带下楼，这应该不是很难做到的。

3、

4、有些工作不主动。例如，有的楼道内楼梯压条掉了半年了，却一直没有修理，这种情况保洁员应马上报告，当时还在保修期内，完全可以通知施工队免费更换的。又如，香港路进小区的路口有一个小坑，对车辆进出有影响，用点水泥填一下是很简单的事，可能因为是在小区大门外，就没有主动去做。

1、物业费收缴问题

物业费收缴是权利与义务的关系，如不对等，必然产生纠纷。如果小区内大多数业主感觉小区的各种配套设施不完善不理想，管理不到位，使大部分业主心理不平衡，不能及时交纳费用。故建议与物业协商，能否费用打折解决。以达到良性运行之目的。（交不交与心里平不平衡的没有逻辑关系。关键在于我需要知道我交的钱干什么了，合不合理。打折的问题可以不谈，显得业主只是因为钱）

2、车辆的管理

机动车管理：应参照成熟社区管理经验执行，小区物业不仅要进行有效管理，保证汽车不乱停乱放，保证小区行车通畅，保证消防通道不被占用。而且还应保证停车安全，保证小车不被盗，不被划伤。并且要不定期对小区车辆停放进行检查，特别是在吃饭时间段和晚上，小区汽车乱停乱放现象容易发生，在这些时间段要多进行检查。（这个基本很难，即使做到，物业成本很高，也会转嫁到我们，不切合实际。其实，物业只要做到疏导就可以了，而疏导的人力费用我可以接受的是40元/天.百平米以下）

自行车管理：完善地下自行车库的施工安装。为防止自行车丢失应避免业主将自行车随意停放在楼道内，尽快启用地下自行车库。（支持，但是不要占用人防以及开发商产权的地方，如果开发商在这里有部分产权的话）

3、绿化的管理

园区内的草坪、树木应按时做修剪，喷洒农药等维护。（无所谓）

4、公用设施、场地经营使用和收益要透明

比如物业收取得停车费用以及属于全体业主的公共设施对外出租改为营业场所，这些收入的去向明细应当及时准确的告知广大业主。（所有我们缴纳的都要说明来龙去脉）

5、公共维修基金使用的使用要透明（极其需要）

6、服务人员态度要亲和友善（目前做的很好，也是我看到长城物业有希望的地方） 尤其在接听业主的咨询电话方面某些物业工作人员的态度还有待于提高。