---目 录---

一、全区市场主体发展总体概况.........................1

   （一）市场主体总数分析

   （二）市场主体类型分析

   （三）市场主体产业结构分析                      

二、20##年市场主体发展特点分析.......................5

   （一）内资企业发展变化情况

         1.总量变化

         2.产业结构变化

   （二）私营企业发展变化情况

         1.总量变化

         2.企业类型变化

         3.产业结构变化

   （三）农民专业合作社发展变化情况

   （四）外商投资企业发展变化情况

   （五）个体工商户发展变化情况

 三、全区市场主体发展的主要趋势......................9

 四、本区市场主体发展中存在的主要问题................10

 五、发展市场主体的建议..............................12

  

  邵阳市大祥区20##年度市场主体发展情况

分 析 报 告

    近年来,我局在区委、区政府的正确领导下,紧紧抓住省局大力推进全民创业的有利契机,认真贯彻省、市关于加快非公有制经济发展,开展全民创业活动的政策和规定,从城区实际出发,充分发挥工商行政管理职能作用,坚持把推动全民创业、发展非公有制经济作为引领全民致富、增强区域经济实力的重要工作来抓,通过层层宣传发动、制定激励政策、加强引导和服务、优化民营经济发展环境等多种措施,鼓励更多群众积极投身到自主创业的行列来,使我区全民创业工作取得了新的发展。

    本报告立足邵阳市工商行政管理局大祥分局注册登记业务数据，通过纵向和横向对比，采取定量,定性分析，描述我区内资、私营、外资、个体和农民专业合作社等各类市场主体的发展现状、特征，剖析存在的主要问题，并提出有针对性的对策和建议，旨在为政府宏观决策提供依据，为投资创业者提供参考。

   一、全区市场主体发展总体概况
    从市场主体总数看：截止20##年9月20日，大祥区实有各类市场主体6804户，同比增加749户，增长12.36%；注册资本（金）人民币57703万元；私营企业投资人员730人，登记雇工从业人员 1024人。个体从业人员16406人，农民专业合作社成员总数1069人。

                                                                   （单位：户）
   从市场主体类型看：国有企业2户，注册资本（金）60万元；集体企业 29户，注册资金4916万元；股份合作制企业1户，注册资本（金）2107万元；内资非私营公司制企业3户，注册资本500万元；私营公司247户，注册资本9757万元，合伙企业37户，出资额3611万元；个人独资企业228户，出资额5156万元；农民专业合作社28户，出资额8509万元；外商投资企业40户；个体工商户5919户，资金数额 23087万元。

     截止20##年9月底市场主体注册资本情况

                                                                     单位：万元

     从市场主体产业结构看：第一产业农林牧渔业市场主体数69户，占市场主体总量的1%；第二产业采矿业、制造业、电力燃气水供应、建筑业市场主体数242户，占市场主体总量的4%:第三产业即服务产业数量 6493户，占市场主体总量的95%。

   二、20##年市场主体发展特点分析
   1、内资企业发展变化情况。20##年9月底，全区内资企业（国有企业、集体企业、股份合作制企业、非私营公司）总数为43户，比上年42户增加1户；注册资本总额 7583万元，比上年7573万元增加10万元，呈基本停滞状态。由于企业改革、改制工作不断深入，国有、集体、股份合作等公有制企业呈减少下降趋势，已经退出区域市场主体主导地位；
    产业结构变化：第一产业户数从上年的3户保持不变仍为3户；均为非法人制内资企业；第二产业户数从上年的25户增加为 26户，增加1户，注册资本总额从上年的 6921万元增加为6931万元，增加10万元，投资额有所增长；第三产业户数从上年14户保持不变为14户，注册资本为661万元，呈停滞发展状态。
   2、私营企业发展变化情况
   20##年，全区私营企业总数为 512户，其中有限责任公司247户，注册资本总额9757万元；合伙企业37户；出资额3611万元，个人独资企业 228户，出资额5156万元，私营企业户数上年增加40户，注册资本和出资额比上年增加5306万元，登记投资人员730人，登记雇工从业人员1024人。

企业类型变化：有限责任公司223户，比上年增加24户；注册资本9757万元，比上年增加2808万元；总户数和注册资本总额分别占私营企业总量的 48%、52 %。说明产权清晰，责权明确的现代公司制企业正成为投资者首选企业类型；个人独资企业228户，出资额5156万元，比上年增加1户；合伙企业 37户，比上年增加22户，出资额3611万元，比上年增加1897万元。

       

                       （单位：万元）                               （单位：户）
   产业结构变化：第一产业户数从上年的10户增至11户，增加1户；注册资本和出资额从 990万元增至1110万元，增加 120万元。第二产业户数从上年的61户增至 69户，增加8户；注册资本和出资额从上年的2742万元增至 4418万元，增加 5293万元。第三产业户数从上年401户增至 432户，增加 31户；注册资本和出资额从上年9486万增加至 12996万元，增加3510万元。数据表明私营企业数量呈良好发展态势，主要在第三产业投资有较大增长，逐步成为区域市场主体的重要部分。

 

                           (单位：万元)                            （单位：户）
   3、农民专业合作社发展变化情况
   20##年底，全区农民专业合作社共28户，比去年增加10户，同比增长55 %。出资总额8509万元，户均出资303万元，成员总数1069人，其中农民1064人。其他成员5人；主要以种植业和养殖业为主，种植业 15户，养殖业12户；由于本区的自然条件独特，农民专业合作社涉及的品种较广，有一定地方特色，主要品种有杨梅、香芋、红心桃、蜜枣、香菇、野猪、山鸡、黑山羊、油桐、油茶等；成员中有部分从事矿业开发的投资人调整投资方向，看好特色农业开发。

  

   4、外商投资企业发展变化情况
   我区现有外商投资企业41户，以外资企业分支机构居多，有26户；从行业结构看，第二产业制造业2户，其他7户为商贸服务型企业，近年来，新注册的外商投资企业呈上升趋势，但发展速度缓慢，也是我区经济发展的薄弱环节。
   5、个体工商户发展变化情况
   20##年10月底，我局注册登记个体工商户5919户，资金数额23087万元，户均资金数额3.9万元，登记从业人员16406人；比较上年5523户、资金数额20494万元、从业人员11046人分别增长7%、12%、4.8%；以上数据显示我区个体工商户呈持续稳步增长趋势；按行业分类：从事农林牧渔第一产业的有27户，资金数额495万元；从事采矿、制造、电燃气水供应、建筑第二产业的有147户，资金数额1234万元；其他第三产业5745户，资金数额21358万元；以上数据表明个体工商户主要从事第三产业商贸服务性居多，行业分布较广，规模较小，人员较多。

  

三、全区市场主体发展的主要趋势
    1、私营有限责任公司、合伙企业成为企业发展的主要形式。部分个体工商户因实力增强，业务扩大改组升级为企业，国有、集体企业改制工作的不断推进，以公司制企业形式为主的现代企业制度已经形成，有条件、有实力的投资人都愿意选择产权明晰、责权明确的有限责任公司企业类型；合伙企业因其操作方便，切合实际也很受投资人接受。区域经济投资主体已由国家、集体投资逐步转为自然人投资为主。
    2、个体工商户将持续稳定发展。随着“全民创业”工程的开展和支持服务返乡就业工作的扎实推进，面对日益竞争激烈就业生存的市场环境，世界经济复苏的大环境，全区个体工商户经营必将迎来一个发展的高峰期。
    3、山区特色农业发展仍将持续。本区山多地少，气候适宜，自然条件独特，特色农产品丰富，更有国家惠农政策引导，投资山区特色农产品开发市场广阔，风险较小，前景可观。
    4、传统资源煤炭、有色金属行业通过整顿、整合后即将迎来新的发展高峰期，并带动相关产业高速发展。
    5、建筑、建材、房地产市场仍是“热点”。随城镇化建设的进一步推进，城镇基础建设的加快，国家高速公路的建设，以城区为中心的聚集功能加强，中心城区效应明显，相关产业会有较大发展。
    6、旅游服务业逐步发展。山区特色农产品、当地特色旅游资源的开发建设、交通服务设施的改善会催化本区旅游产业的新兴。

 四、本区市场主体发展中存在的主要问题
    通过以上数据分析，总体来说，20##年我区市场主体继续保持良好的发展态势，但总体数量仍居全市中游水平，与本市兄弟区比较还有一定差距，也还存在以下主要问题：
   1、发展环境有待进一步改善。一是部分行业的准入限制仍然较多，还存在“玻璃门”现象，看得见，进不去；二是企业融资难的问题依然明显，严重限制了市场主体的发展。
   2、国有企业、集体企业、股份合作制企业等公有制企业发展疲软，呈减少下降趋势。因国家行政管理体制原因，国有资产管理局在区级未设立，区本级国有企业没有统一的经营管理机构，区级国有企业国有资产由区财政局内设国有资产管理中心管理，难以充分履行职能，以致区域国有企业发展停滞不前；集体企业今年无一户注册登记。
   3、个体、私营企业存活周期短。在今年注销的市场主体中，企业 4户，个体工商户421户。在今年的开展的年检中，因各种原因未参加年检的企业多达52户，还有相当数量的个体工商户因歇业而未办理注销登记。据统计，我区，私营企业平均存活期为3-4年，个体工商户平均存活期则更短，约2-3年。分析原因主要是这类市场主体经营规模小、随意性大、管理不规范、抵御风险能力低，存在有生意就做，没生意就关门的短期行为。
   4、企业内部管理有待进一步加强。企业内部产权不清、职责不明、财务混乱等现象还比较突出，投资人自身素质不高，企业人才技术不够，竞争力不强等，严重制约了企业的发展。
   5、企业制度创新不够。1978年改革开放政策确定，在一些城市和地区，尤其是特区和沿海城市，传统意义上的公司企业不断出现，如中外合资企业、国内联营企业……等。由于特区、沿海城市企业的起点高，无论是企业经营者的思想观念，还是资本组织形式、公司治理结构等诸方面都很快走向规范、科学。而我市由于地处内陆，资本积累慢，经营者见识有限，经营形式的转变经历着一个漫长而痛苦的过程：从个体到私营，从无限责任公司到有限责任公司，从合伙经营到股份制，从家庭式管理到现代企业经营制度。按现代企业制度的标准来衡量，在现有的规模企业中，相当一部分企业还处于家族式管理阶段。

6、人才、科技实力等与市场主体发展需求不相适应。社会进步要以人为本，市场主体的发展也遵循着以人为本的规律。我市有市场主体的人才队伍，从企业董事长、总经理到企业管理人员，从产品开发的专业科技人员到市场营销团队，大部分是土生土长，小农意识根深蒂固，专业知识缺乏，承受挫折的能力差，很难适应激烈的市场竞争，一旦失利便一蹶不振。

五、发展市场主体的建议
  1、进一步解放思想，提高认识，牢固树立服务市场主体发展的理念。区域市场主体发展好坏直接体现区域综合实力高低，社会各界、政府各部门应当把发展市场主体作为经济社会建设的重要战略并付诸于具体实施。政府各部门要把服务市场主体发展作为一切工作的出发点和落脚点，融入到每个工作环节，落实到每个具体工作之中，努力营造全民创业，共同服务市场主体发展的社会氛围。
   2、优化经济发展环境。一要大力改革行政审批体制。政府各部门要密切联系、加强配合，大力推行并联审批、一站式办理等服务举措，提高办事效率，减少企业办事成本；二要放宽行业准入限制。坚决实行“非禁即入”原则，认真落实近几年政府和各部门制定的优惠政策和服务措施，鼓励投资者进入高新技术、绿色环保、现代物流、新型能源、旅游和文化等新兴行业；三是坚决从严从快查处和打击各种干扰、阻碍、刁难市场主体发展的违法犯罪行为。

   3、扩大总量，突出重点，着力引导培育优势市场主体类型和行业。从企业类型看，着重培育私营企业发展，引导私营企业做强、做大、做优，合法规范发展，鼓励个体工商户提质升级为私营企业；从行业结构看，从本区实际情况出发，以城镇化建设为引导，着重培育矿业经济和特色农业经济，重点选择行业龙头企业，延长产业链，提升企业竞争力，凸显重点行业规模、技术效益。

   4、积极帮助市场主体解决融资难题。采取多种措施加快金融服务业发展，引入民间资本，增加企业融资渠道；鼓励金融企业采取多种方式增加对市场主体的贷款额度；加强对股权出质、动产抵押物登记的宣传力度，帮助各类市场主体拓宽融资渠道。

   5、强化市场主体的社会责任意识。针对少数市场主体诚信缺失，合同欺诈、制售假冒伪劣等失信违法行为，依法加强查处打击力度，并通过建立和完善诚信评价体制，加强社会信用评价体系建设，大力弘扬诚实守信的良好风尚，努力打造诚信大祥。加强对各类市场主体的引导，增强自律意识，明确其在安全生产、环境保护等方面的社会责任，立足科学发展，不断提高市场主体的品质，实现我区市场主体的科学、持续、平稳发展。

                        邵阳市工商行政管理局大祥分局

                            二〇##年九月二十日

 

第二篇：20xx年度房地产市场分析报告

南宁商业地产（商铺类）市场情况综述

20xx年第三季度分析报告

一、房产市场概况

1. 20xx年第二季度全国行情回顾及现状

在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%，较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率均为最高。

20xx年第二季度，在全国主要监测城市中，超过六成城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。综合地价环比涨幅前十位城市分别为：深圳市、珠海市、潍坊市、黄石市、淮南市、广州市、北海市、南宁市、苏州市、重庆市。综合地价同比涨幅超过20.0%的城市仍有4个，分别为昆明市、深圳市、石家庄市、南宁市。

居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落，其中，热点城市北京和杭州居住地价略有下降，降幅分别为0.58%和0.53%，另有温州等四个城市本季度居住地价出现负增长。近五成监测城市的居住地价同比增速有所回落。

2. 20xx年第二季度南宁商铺市场回顾

20xx年上半年南宁市商铺成交面积变动表

数据来源：绿城人居网

整个第二季度里南宁商铺销售并非整体出现行情大的转变，有的商铺销售趋旺，当然也有的商铺仍在“原地踏步”。在整个第二季度中南宁市商铺成交

面积与第一季相较大为减少，仅6月份成交面积增加至几与2月份持平。

20xx年上半年南宁商铺成交总金额及成交均价变动图

数据来源：绿城人居网

在从成交金额以及成交均价来看成交金额总体而言虽然下降不少，但商铺的成交单价却依旧稳定，并未出现波动。鉴于此时为南宁限购令后的第一个季度，市场观望情绪明显，商铺的成交量，成交金额未出现波动是正常现象，并不能视为南宁商铺市场后劲乏力。相反20xx年以来，南宁的商铺销售一直没有明显大幅度的变化，与房子的价格上涨幅度相比，商铺的价格涨幅明显滞后。南宁的房地产市场经过多年发展，楼市发展迅速，商铺潜在的需求量是大的。以前，一些投资者被房子热闹的销售局面吸引，注意力放到房子上，如今严厉的限购政策使得住宅市场出现波动，使得投资者把目光转移到商铺上，这将形成商铺行情转变的基础。

二、20xx年第三季度南宁市场现状及分析

1政策现状

20xx年转眼已过大半，回顾上半年南宁楼市发展的轨迹，新国八条的颁布、限购令的实施、央行两度加息、商品房明码标价、房价调控目标出台??，这一系列政策的出台说明了国家对楼市的调控力度仍然不放松。受调控的影响，上半年南宁楼市成交量持续低迷，但是房价依然坚挺，部分开发商放慢推货步伐，购房者买房更加理性，南宁楼市博弈格局仍在继续。而商业地产在当前持续负利率及住宅市场不太景气的情况下，获得了更多的投资客户的青睐，并成为抵抗通胀及增值保值的首选产品。

2 市场现状

① 市场成交量平衡中或现增加趋势

20xx年，随着国家对房地产业调控力度的加大，各种限购政策以及调控手段频频出台，国家对房贷政策的严调、央行对存贷款准备金率以及加息的调整，使得资金流从住宅项目开始投向商业地产。由于政策面上对商业地产的影响较小，商业地产在楼市新政中迎来了发展契机，其投资价值也正在被抬高，但受第二季度观望情绪，以及房地产供应商的经营策略变动的影响，20xx年第三季度南宁市商铺成交量在经历了7,8月的行之后后，在9月开始向上爬高。

20xx年1-3季度南宁市商铺成交面积变动图

数据来源：绿城人居网

② 市场成交单价稳中有升

20xx年1-3季度南宁市商铺成交金额及均价变动图

数据来源：绿城人居网

虽然从整个第三季度看来南宁市商铺市场成交量并未显得很活跃，但20xx年1-3季度南宁市商铺成交金额及均价变动动图来却显示，南宁市商铺市场成交

量虽然变化不大，但成交的单价却呈现稳定的上涨趋势，尤其是在6月至9月南宁市商铺成交单价涨势较为明显。本公司在南宁市青秀，兴宁等四大区域内确定的12个调查样本点的商铺单价的变动亦与南宁市商铺市场价格变动相符。

20xx年1-3季度青秀区样本点商铺单价变动图

20xx年1-3季度兴宁区样本点商铺单价变动图

20xx年1-3季度西乡塘区样本点商铺单价变动图

20xx年1-3季度江南区样本点商铺单价变动图

3 20xx年第三季度南宁商铺市场分析

首先，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。随着保利、华润等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。

其次，政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。这似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

第三个方面是从价格角度看，住商倒挂现象将有所改变，商铺、写字楼的价格将走高。由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势，预计近两年内商业物业价格至少还存在20%-50%的补涨空间。

第四个方面是商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向

持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

三、20xx年二季度南宁商铺市场小结

不限购--南宁步入商业地产时代。20xx年，随着国家对房地产业调控力度的加大，各种限购政策以及调控手段频频出台，国家对房贷政策的严调、央行对存贷款准备金率以及加息的调整，让资金流从住宅项目开始投向商业地产。由于政策面上对商业地产的影响较小，商业地产在楼市新政中迎来了发展契机，其投资价值也正在被抬高。接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，商业地产却越来越红火。笔者在市场调查发现当中作为商业地产的组成部分，社区商铺更是受到众多投资者青睐。

社区商铺是一种回报率相对稳定、风险较低、价格适中的商铺类型，在住宅“限购”时期，可以作为投资客转投商业地产的入门品种。但同时，没有经验的初次投资者也需防范其中的风险。社区商铺依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小，而且商铺面积大小均有，出租、转让较容易，回报率又较稳定，属于商铺投资中的“小盘活跃股”,非常适合资金不充裕的投资客进行投资。