安徽建筑工业学院

管理工程系毕业论文（设计）开题报告

 

第二篇：我国房地产企业融资问题研究开题报告

资组合管理的新策略》（Real Estate Investment TrustsNew strategies for Portfolio Management）一书中作了详尽的论述，该书是房地 产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理， Steve Bergsman（2006）提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对 整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票， 但人们却认为房地产投资信托 基金没有股票和债券有影响力。 接着在他的文章中，通过分析房地产投资信托基金与利率的关系， 最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的 影响作用[3]。Robert Taggart（2004）在《管理投资》中谈到企业融资问题， 主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发 内部投资。 日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到， 日本的中小企业主要是依 靠金融机构贷款， 大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考 虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。 此外，欧美等国家善于从公司的资本结构入手，通过确定企业的最有融资 结构来分析融资策略。其融资理论主要有早期的企业融资理论、以MM 为中心的 现代企业融资理论和主要研究企业最优融资结构取决于各种税收收益与破产成 本之间平衡的平衡理论。2．国内研究概况目前， 我国除了少部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开 发项目只能依靠巨额的银行贷款，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融 资以及基金融资等所占比例较小，融资格局较为单一，资金来源和资金运用结构 不匹配。比如，银行资金属于短期的资金来源，并不适合房地产这种长期、大量 资金投入的特点。 近年来， 尽管中国房地产不断发展， 房地产金融市场逐渐开放， 房地产的投资功能日益显现， 但房地产业资金短缺的呼声却不断。房地产企业投 入不足，资金短缺，已成为制约房地产企业发展的瓶颈。这就迫切要求房地产企 业在融资的渠道、 方式和融资效率评价上着手理论和实践的创新， 提高融资效率， 同时国家也应推动房地产金融市场发展， 实现我国房地产企业的融资制度创新和 融资方式的多元化，我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债 券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自 筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20% ～30%间接来源 于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款。我国房地 产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健（2003）指出，融资方式按

照融资对 象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地 产权益信托和房地产权益合资。 债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融 资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。 洪艳蓉（2007）认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上 市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地 产投资信托融资。 吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国 房地产金及基金融资等所占比例较小。 银行一直以来都是房地产市场的主要资金 提供者，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产 产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。 张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资 两部分内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发， 或通过多 种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产，以 及在近期内可以回收的各种应收款， 开发商向消费者预收购房定金或购房款也可 属于内部融资的一种。 外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是 指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为， 包括： 发行股票融资、 合作开发融资、 房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。 胡军 （2007） 在研究我国国民经济指标后， 通过对比分析我国和美国的结构、 收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs 发展所需的 投资主体已逐步形成、 住房公积金的保值增值需要、 税收制度的完善更凸显REITs 的税收优势，中国目前引入REITs 已具备了可行性。 国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法， 那就是现在的房地产企 业主要都。是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一， 过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须 要发展新的融资方式。 除了利用银行贷款之外，我国的房地产企业曾经也试过通 过上市融资和发行债券等方式，但因为政策限制等原因，都纷纷退出舞台。3.发展趋势国内学者和房地产企业都推崇采用信托和投资基金的方式来募集资金。 不过 通过实证研究， 由于我国和国外的发达国家相比较，在宏观政策和金融市场等方 面尚不完善， 所以信托和投资基金只是刚处于起步阶段，还存在不少问题尚待解 决。比如，在国外，房地产资金信托的

兴起往往是为了汇集社会闲散资金，让中 小投资者参与房地产投资并分享产业增长利润，因此通常称为房地产投资信托 （REITs）；而国内的房地产资金信托，则是由银行贷款渠道受到限制的房地产 企业驱动，实质上是一种“代客（房地产企业）融资”的活动，具有时代的特殊 性。 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：金融部门正在制定有关发放房 地产企业债券和项目债券、 建立房地产产业发展基金和发行房地产投资信托基金 （REITs）的政策，并准备紧锣密鼓地出台有关方案。他认为，房地产融资渠道 多元化后，民间资金可以从楼市分流到信托、债券、基金等上来，减少楼市投机 的压力； 而房地产业则不仅可以解决融资难的问题，还可以促使行业内部优胜劣 汰、提高自身素质，因为只有好的企业才可以拿到债券、基金和信托等。三、研究内容及实验方案：1、通过对已有学术文献的梳理和总结，分析我国现有融资渠道、工具和方 式现状， 揭示我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，指出探求我国房地产 开发企业新的融资方式的重要性和必要性。其次，结合我国房地产企业发展的现 状和国内外出现的新融资方式， 并结合融资理论与房地产企业融资的实际，就目 前国家政策现状，提出我国房地产企业多元化、国际化的融资渠道。 2、通过万方、维普、CNKI、EBSCOhost等数据库查询中英文资料。此外,还 需通过各地统计局、 土地储备中心、房地产信息网查找的土地和商品房数量的数 据资料（以月为单位） 。四、目标、主要特色及工作进度（一） 、目标及主要特色： 1、明确的指出了我国房地产融资制度的内在缺陷阻碍了房地产企业融资渠道的 拓宽，因此必须进行制度创新。 2、对我国发展REIT 存在的流动性障碍等问题，提出了个人的观点。 3、提出各个阶段股权融资方式在我国房地产企业融资体系中的作用。 4、通过现实的案例，分析我国的现有的贷款融资，股票融资等融资方式，其所 存在的风险与问题。（二）工作进度： 1、毕业论文资料调研，进行实地调查研究，掌握第一手资料。 （第 7 周） 2、撰写毕业论文详细提纲。论文提纲应分为几个部分或几个层次。写明论文的 中心、重点、观点、结论等。 （第 8 周） 3、完成论文绪论部分，说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要 求； 本课在国内外的发展概况及存在的问题； 阐述本课题应解决的主要问题。 （第 9 周） 4、完成毕业论文正文部分，包括问题的提出，研究工作的基本前提、假设和条 件，理论论证，理论在课题中的应用，课题得出的结果

，以及对结果的讨论等工 作。 （第 10-11 周） 5、完成结论部分。即对整个研究工作进行归纳和综合而得出的总结，对所得结 果比较和课题尚存在的问题， 以及进一步开展研究的见解与建议。 结论应该明确、 精炼、完（第12周） 6、完成毕业论文（设计）初稿。 （第 13 周) 7、完成毕业论文二稿。 （第 14-15 周） 8、毕业论文定稿；毕业论文打印；毕业答辩准备。 （第 16 周） 9、毕业答辩。 （第 17 周）五、参考文献[1] 陈怡，彭岩.房地产融资理论与实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2005 [2] 乐嘉栋,彭胜林.建设项目投资管理[M].上海:同济大学出版社,2004 [3] 施建刚.房地产开发与管理[M].上海:同济大学出版社,2005 [4] 朱欣.大型房地产项目融资结构设计[D].北京:清华大学,2005 [5] 张洋.关于房地产融资模式的分析与研究[D].重庆:重庆大学,2007 [6] 胡毓娟,林乐,王贤尧.我国房地产开发和经营中融资渠道探究 [J].中国房地产金 融,2007(11) [7] 程红梅.中国当代房地产金融思想发展研究[D].上海:复旦大学,2007 [8] 戴 栎 . 房 地 产 企 业 集 团 资 金 内 部 融 通 研 究 [D]. 南 京 : 东 南 大 学 ,2006 [9] 符振彦.抵押贷款缓解中小企业之危[N].北京房地产,2007.3 [10] 王涛.房地产信托投资基金[J].金融证券,2006.1 [11] 陈弘.资产证券化(ABC)在大型房地产项目融资中的应用[J].武汉大学学报 [12] 易宪容.重构中国的房地产金融体系[N].中国经济时报,2006.9 [13] 阮小健,张红.我国房地产开发企业资金重组途径探讨[J].建筑经济,2003(2) [14] Mike Miles， Gayle Berens，Marc A. Weiss. Real estate development [M].1999 [15] 罗福周，田俊杰等．我国房地产投资信托现状分析[J]．商场现代化，2007，197 [16] 王净净， 洪兰． 美国房地产投资信托基金的历史透视[J]． 中国房地产金融， 2004， (3)： [17] Stephen A.Ross,Randolph W.Westerfield,Jeffrey F.Jaffe,Corporate Finance, 4th, McGraw-Hill Companies, 1996: 45~50 [18] Townsend,Robert M. Optimal Contracts and Competitive Markets with Costly State Verification. Journal of Economic Theory.1979.21:265~293.