表1

毕业论文（设计）开题报告

 

第二篇：房地产项目可行性研究

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房地产项目可行性研究

（NASA项目映像房地产项目可行性研究）

第一章项目的市场研究

1.1房地产走势分析

1.1.1回顾与展望

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济作为我国主要的经济增长点，其发展可拉动一系列行业发展。同时，国家为拉动经济，各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策，提倡大力发展房地产经济。

1.1.2市场特点

石家庄市是近年来发展起来的二线城市，环比周围省会城市房价处于中下状态，随着恒大、万达等国内知名地产公司的进入，无疑更加推动的房价的增长速度，新源发房地产开发公司开发的新源NASA项目就是在这个环境下建立起来的。

1.1.3结论

NASA项目地处石家庄南三条大门口，待规划、设计、开发实施后，将有利于加快南三条批发市场的升级改造，加快石家庄中山路商业区的建设。

1.2项目邻近楼盘的市场走势分析

1.2.1区位特点及项目介绍分析

NASA项目地处石家庄中山路与大径街交叉口，位于石家庄南三条批发市场的正南面，距石家庄火车站、北国商城等仅几百余米，商业氛围相当浓重，地理位置十分优越。

NASA项目地下二、三层为设备用房及停车场，地下一层为沃尔玛超市，裙房一到六层部分为商业，三栋塔楼分别为LOFT公寓、住宅楼和写字楼。商业布置及动线规划设计极为超前，现阶段商家已引进沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯德基、奥斯卡等国际化大品牌，NASA的宗旨是：打造石家庄首个SHOPINGMALL。公寓主力户型分别为80-120平米的2房和小3房，户型通透舒适。作为城市的地标性建筑，NASALOFT公寓映象出一个：出则尽享繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是青年白领购房置业的理想首选。

1.2.2购买对象及购买心理分析

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出于NASA的特殊地理位置考虑，购买人群初步锁定为南三条市场部分有空余资金的商铺租户及社会有闲散资金的人士，购买心理主要以投资为主。

中山路是石家庄的交通要道，也是石家庄的标志性街道，更是石家庄商业区的聚集之所，像北国、东购、人民商场、建华百货大楼等石家庄大型商业场所分别都坐拥而居，NASA正处于这样一个商业氛围中，所以购买的人群大都以投资为目的。

07年以来石家庄的房价一路彪升，其房价增幅在全国也名列前茅。拿石家庄金马小区的房价来说，20xx年底该小区楼盘均价不过3000元左右，20xx年底房价一度突破7000元大关。虽然石家庄去年的房价涨幅趋于平稳，但仍然是稳中有升。住房是居民的刚性需求，现阶段的住房供给远远达不到居民的实际需要，所以房价仍然会上升，投资者正是看中这点才买来投资的。

1.2.3竞争对手楼盘的分析

NASA的主打品牌为精装LOFT公寓，竞争对手主要为万达集团在槐安路开发的万达公馆。万达广场随贵为全国知名品牌，但万达公馆位置毕竟离市中心过于偏远，鉴于NASA的优越地理位置，万达对NASA的销售尚够不成太大的威胁。

第二章项目环境分析

2.1地块环境分析

2.1.1地块位置

NASA处于南三条大门口，人流相当密集，随着沃尔玛、H＆M、C＆A、优衣库、肯德基、奥斯卡等国际化大品牌的进入在一定程度上也推动了商业氛围，提升了项目的档次。再者作为石家庄的首个SHOPINGMALL，商业运营定会相当成功，不会象万象天成那样大跌眼睛。

2.1.2环境卫生、社会治安情况

因临近南三条批发市场，NASA项目的环境卫生、社会治安情况不容乐观。南三条做作中国老一批的批发市场其环境、治安相当差，从09年底布匹市场着的大火足以看出其环境卫生、消防治安相当差。这是NASA项目竞争力的一个不利因素，但近年来桥东区政府也在加大力度对南三条市场进行升级改造。象新源发商贸城、太和日化，盛阳门等就是改造后的成功试点。相信在政府的努力下NASA所砒居的南三条批发市场会有明显的进步。

2.1.3地块周围的交通条件

NASA项目临中山路而居地理位置十分优越，距石家庄火车站仅有半公里。公交车有1路、5路、6路、34路、55路等共12条线路，出行极为便利。

2.1.4配套设施

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由于项目处于商业中心以及文化教育中心，周围商业设施齐全，文化教育资源丰富，因此就需要把项目的规划建设与周围环境合理有效的结合起来，不仅要使项目有效利用周围的有利资源，还要使项目与周围环境有机的结合起来，形成真正的“绿色和谐”概念的实现。

2.2项目地块的优劣势分析

2.2.1优势分析

2.2.1.1项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

2.2.1.2项目在经济上具有较强的可行性

* 项目总建筑面积: 16.8万平方米

* 项目总投资: 7.25亿元

* 项目财务净现值:8000万元

上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

2.2.1.3项目具有突出优势

* 在附近区域竞争对手较少

* 公司的资金具有优势

* 项目拥有较好的地理位置

* 项目所处地块的发展前景较好

2.2.1.4项目开发经营风险较小

本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

2.2.2劣势分析

*项目规模大、变更量大、时间紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

*项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管主体已完成，其定位也应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

*房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。

2.2.3项目的机会分析

随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会

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给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，将引进大批商家，必定需要大量工作人员，可见项目建成后将会给社会提供大量的就业机会。

2.2.4项目的威胁分析

2.2.4.1自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。

2.2.4.2政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。

2.2.4.3经济风险

经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。

2.2.4.4技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。

2.2.4.5社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。

2.2.4.6内部决策和管理风险

内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。

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2.3结论

NASA的各项建设项目的全面启动，投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

第三章项目成本组成分析

3.1成本组成

*土地使用权出让金为：8000万元。 *拆迁安置费为：3000万元。 *前期工程费为：1000万元。

*方案及施工图设计费为：2500万元。 *建安工程费：初步估算为50000万元。 *市政配套费为：4000万元。 *不可预见费为：3000万元。 *税费为：1000万元。

表3-1开发成本一览表

单位：万元

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3.2结论

从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售及招商前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，促进了石家庄的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。

从社会效益来说：NASA建成后为社会提供了大批就业岗位，起到了稳定社会的作用，项目建成后为提升了南三条的总体形象，起到积极作用。

从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。

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