房地产项目贷款调查评估报告

借 款 人：新疆天山建材（集团）房地产开发公司

项目名称：“天山·博雅文轩”二期项目

上海浦东发展银行乌鲁木齐分行

二〇##年十二月

主评估人：

评估小组：

评估组长：

            调查评估报告： 第一章      评估人

调查评估报告： 第二章      评估人  

调查评估报告： 第三章      评估人 

调查评估报告： 第四章      评估人 

调查评估报告： 第五章      评估人  

调查评估报告： 第六章      评估人  

调查评估报告： 第七章      评估人  

声 明 与 保 证

我们在此声明与保证：本报告是按照《上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法》和有关规定，根据贷款申请人和承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

贷款评估人员签字：

年   月    日

主评估人签字：

  

目      录

第一章   概 要                                                  

一、评估背景                                       

二、借款人及项目主要关系人评价                                     

三、项目评价                                           

四、偿债能力和风险提示                             

五、评估结论                                       

第二章   借款人及项目主要关系人评价                                             

一、基本概况                                           

二、经营情况评价                                   

三、财务状况分析                                   

四、信用情况评价                                   

五、发展前景评价                                   

第三章   项目建设情况评价                                   

一、项目基本情况评价                                   

二、项目建设条件评价                                   

三、项目实施进程评价                                   

四、设计施工监理评价                           

五、环境保护评价                                   

第四章   项目市场评估                                                   

一、房地产投资环境评价                                     

二、项目市场定位评价                                   

三、项目市场竞争力评价                                     

第五章   投资估算和筹资评价                                     

一、投资估算评价                                           

二、资金筹措评价                                           

三、项目投资计划评价                               

第六章  项目财务及偿债能力分析                                             

一、评估原则与评估依据                             

二、项目基础数据预测                                   

三、项目财务效益评价                   

四、偿债能力评价

五、项目不确定性分析                                       

第七章    贷款风险及效应评价                                    

一、贷款风险分析                                       

二、贷款担保评价   

三、项目的封闭管理方案                                 

四、贷款效应评价                                       

五、避险措施                                             

第一章 概 要

一、 评估背景

新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司（简称天山房产公司）于20##年6月在乌鲁木齐西八家户路，原天山建化制品厂,开发占地面积：11.51万㎡，规划开发总建筑面积约为29.60万㎡的“天山·博雅文轩”项目。根据天山房产公司近几年在该地段的开发和销售情况分析， “天山花园”1~5期项目已开发完毕，且所有住房已销售完毕。20##年6月该公司拟开发建设“天山·博雅文轩”项目，共分三期开发，目前一期项目均已达到预售条件，且销售状况良好，计划于20##年初进行二期项目开发，故我行与该公司积极联系、介入，对该二期项目进行评估。企业可研报告项目总投资23012.58万元，公司向我行申请项目开发贷款人民币5000万元，经过我行评估，项目总投资22322万元，贷款5000万元，期限为三年，用于项目开发支付材料款和工程款。

(一)、项目简介

项目名称：“天山·博雅文轩”二期项目

开发商：新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司

项目用途：住宅

项目现状：期房

投资方案：自筹资金占35%，银行贷款占20%，销售回款再投入占45%

(二)、建设规模

（1）占地面积：33211.21平方米

（2）建筑面积：94454.28平方米

（3）居住户数：696户

（4）容 积 率：2.00

（5）绿地面积：38%

（6）建筑概况：住宅十七栋（十一栋多层栋，六栋小高层栋），幼儿园，会所，物业管理用房

（7）使用年限：50年

二、 借款人及项目主要关系人评价

“天山·博雅文轩”二期项目项目由天山房产公司投资、开发，天山房产公司具备和“天山·博雅文轩”二期项目开发的丰富经验，有一定的资产规模，信用状况良好，财务状况正常，公司具备一定的投资能力和担保能力。天山房产公司有一定的项目投入和资产规模，负债低，短期偿债压力小，具备一定的举债能力和偿债能力。

公司股东情况：

三 项目评价

“天山·博雅文轩”项目总占地面积约11.51万㎡，天山房产公司于20##年2月5日，乌市国土资源局举办的编号为2006－C－026地块国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价成交取得了该宗国有土地使用权（成交金额6370万元），并及时全额缴纳了土地出让金及契税（共计6887万元），市国土资源局核发了乌国用（2007）第0021132、第0021133号《国有土地使用证》。

 “天山·博雅文轩”商品房住宅项目位于乌鲁木齐西八家户路，该项目总规划用地面积为11.51万㎡，建筑容积率≤2.00，土地用途为商住用地，最大建筑密度为25%，最小绿地率为35％，规划开发总建筑面积约为29.60万㎡，其中：商业建筑面积约为1.02万㎡，住宅面积约26.25万㎡，物业及社区会所建筑面积约为0.29万㎡，地下车位、人防及其他建筑面积1.83万㎡，幼儿园建筑面积约为0.21万㎡。计划总投资近6.5亿元。建设规划有多层住宅二十八栋、小高层住宅十九栋，并配建有幼儿园、学校、社区文化会所、医疗所等设施，把实用、经济与建筑美学要求有机结合起来的住宅小区。天山房产公司为保证“天山·博雅文轩”项目的顺利完成，以期树立和提升企业的品牌形象，计划以滚动开发方式将项目总体分为三期规划实施：

已开发建设的一期项目为邻河滩快速路一侧，占地面积约4.85万㎡，开发总建筑面积约11.59万㎡（含地下车库），总投资约2.21亿元。共规划有六栋小高层、十六栋多层住宅，其中：多层普通住宅面积为6.78万㎡（不含车库）；小高层住宅面积为3.93万㎡；地下车库及其他公共建筑面积0.47万㎡（含人防）；商业等其他建筑面积约为0.41万㎡。一期项目已于20##年6月份开工，20##年6月全部竣工。

二期计划为该项目临银河青城小区一侧，建设用地面积3.32万㎡，总建筑面积约9.44万㎡，总投资约2.30亿元。项目规划有十一栋小高层、六栋多层住宅。其中小高层建筑面积4.44万平方米（含地下室），多层建筑面积为4.32万平方米（含地下室），幼儿园、会所、物业办公楼配套公建0.68万平方米（含地下消防水池）。二期计划于20##年上半年开工建设，20##年中旬全部竣工。

三期为该项目剩余部分，建设用地3.34万㎡，开发总建筑面积约为8.61万㎡（含地下车库），计划总投资约为2.0亿元。项目规划有四栋多层，七栋小高层。计划于20##年下半年开工建设，20##年中旬全部竣工。

该项目周边市政道路及配套设施的不断完善，带动区域人流量，地段优势日益增强，区域开发建设力度加大。该项目所在区域是未来规划的主要居住区，而新市区人均收入较高，收入稳定。周边工业园区、住宅、商业项目都在大力投资建设，这必将进一步刺激和增强该区域住宅的消费潜力。周边已开发项目销售率良好，有利带动该区域周边住宅消费潜力，促进该地区经济快速发展，提升地块升值潜力。

项目总投资22322万元，其资金来源为：企业自有资金7850万元（按总投资的35%测算为7812.70万元），销售收入转投入9472万元,银行贷款5000万元。

项目建设情况

企业自筹：

1、根据新疆地大不动房地产评估咨询有限公司新地大估字（2007）第D-001、新地大估字（2007）第D-001002号报告，关于“天山·博雅文轩”项目总占地面积115069.24㎡，编号为2006－C－026地块国有土地使用权评估总额为16909.7万元，折合单位地价1469.52元/㎡，企业享受优惠政策，土地出让金支付6370万元，税款517万元，“天山·博雅文轩” 二期项目占地33211.21平方米，折合分摊出让金1837.39万元，税费149.13万元，共计1986.13万元。

2、根据《拆迁安置补偿协议》，企业支付115069.24㎡的拆迁补偿安置款11810万元，税费354.3万元。折合我行评估土地“天山·博雅文轩” 二期项目33211.21平方米，支付金额3408.59万元，税费102.28万元。

3、企业支付设计费、前期手续费、热网接口费用、电网增容费用等2353.5万元

四、 偿债能力和风险提示

项目在资金筹措上，在施工技术上，还是在公司的实力上，不可预测的因素相对较小，项目风险较低。

还款方式设定如下：

项目销售开始至销售到20%（含）：30%售楼款用于偿还贷款，60%用于项目投入；

项目销售进行至21%-50%（含）：60%售楼款用于偿还贷款，40%用于项目投入；

项目销售进行至51%以上：全部售楼款用于偿还贷款直至还清贷款。

还款方案

 按照以上匡算，项目贷款预计在20##年四季度完全收回，资金实际使用期限约为三年。

五、 评估结论

由于项目经济效益良好且风险可控，拟建议给予申请人新疆天山建材(集团)房地产开发有限公司房地产项目开发贷款人民币5000万元，期限为三年，利率为基准利率上浮10%，用于支付材料款和工程款；由公司提供项目土地作抵押，并由项目所占土地及在建工程做抵押。

第二章 借款人及项目主要关系人评价

一、 基本概况

 新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司成立于1999年8月，隶属于新疆天山建材（集团）有限责任公司，是国有独资有限公司，董事长朱更明，总经理朱振江，注册资金为2100万元，开发资质二级。从20##年至20##年已累计开发50万平方米，绿化率为35%，连续八年工程质量合格率100%，住宅售房率100%。天山房产公司先后荣获了“名牌企业” “综合实力三十强开发企业” “AAA级诚信单位” “房产创新力奖” “优秀企业”； 董事长朱更明荣获“优秀经理”；开发的“天山花园”小区先后荣获了 “优秀住宅小区” “优秀物业管理小区” “名牌楼盘” “十大品牌楼盘”“十佳精品楼盘”，20##年开发的“天山景轩”小区荣获“住宅科技进步奖”，为促进自治区经济繁荣和社会稳定做出了重要贡献。

自20##年4月--20##年7月，先后开发建设了“天山花园”小区一至四期、“天山景轩”小区、“雅仕居”小区、以及库尔勒的“天山绿苑”小区和 “天山美食城”。 其中，配套建筑累计开发总建筑面积为51.3万㎡，总资产18254万元，净资产9852万元，实现销售收入6亿元，实现利润6643万元，上交利税3500万元；工程质量合格率100%，住宅售房率100%。        

20##年天山房产公司积极参与了市委市政府的第一批“改变屋面造型”项目,投资160余万元将三期工程9栋楼作为试点项目进行修建，摆脱了陈旧的“火柴盒”式的建筑立面造型，并使该建筑在沿河滩公路上成为一道建筑景观，受到广大购房者青睐。

20##年天山房产公司在位于乌鲁木齐市南湖中路开发天山景轩小区，总开发面积7.6万平方米，采用国家最新建筑标准设计施工，是保温节能住宅，户型设计新颖合理，七层屋顶全部为坡屋顶复式住宅，色彩亮丽，具有使用空间且带晒台。 

20##年天山房产公司在位于乌市高新技术开发区河北路开发雅仕居小区，总开发面积2.4万平方米，雅仕居纯板式小高层公寓，尊严华贵、数字化在线配置、卫星视讯可视门铃，满足知性而又智慧的气质人士对居住文明的要求。精心打造出与周边运动环境相协调的视觉景观，构筑具有现代人文精神的居住家园。

发展中的天山房产将按照新疆天山建材集团有限责任公司的发展战略和现代企业管理的制度要求，发挥整体优势和规模效应，以“天山房产·百姓家园”为理念，以“追求卓越·经典永恒”为目标，坚持“以人为本，诚信经营”为宗旨，致力房地产业的开发经营，着力提升房地产业的服务信誉，倾力打造房地产业的品牌公司。

二、 经营情况评价

天山房产公司为项目公司，经历8年发展相继开发面积近60万平方米，公司拥有房地产开发二级资质。

项目的实际投资人——新疆天山建材（集团）房地产开发有限责任公司有开发项目的开发经验，且项目地理位置较好，项目开发预期较好。

三、 财务状况分析

                             资产负债表：        （单位：万元）

公司11月末报表反映货币资金较多，公司还有较多可投入资金。

应收账款：无。

其他应收款7668万元，主要是借给巴州房地产公司。

预付帐款750万元，主要是支付六期工程及材料款。

存货18957万元，为新开发六期开发成本17594万元，1-5期商铺1363万元。

固定资产989万元，分别是房屋建筑物848万元、运输设备91万元、其他电子办公50万元构成。

短期借款5000万元，为中国建设银行贷款。

应付帐款730万元，主要是工程及材料保证金款。

预收账款2197万元，主要是六期预收房款。

其他应付款10445万元，主要是向天山建材集团公司借款5265万元；六期工程未付水泥制品公司拆迁补偿费2525万元；客户代收代付各项款项。

长期应付款4153万元，主要是页岩山荒山绿化专用款。

未分配利润6931万元，主要是企业经营积累净利润转入。

综上所述，天山房产公司为专业房地产开发公司，有十几年的开发经历，经验较丰富，具备一定的开发能力。总体来看，公司财务状况良好。

损益表比较分析：

20##年销售房产4884万元，成本3603万元，占比73.77％，管理费用358万元占成本的9.94％，投资收益主要是股权投资收益203万元。

20##年销售房产6772万元，成本4895万元，占比72.28％，管理费用558万元占成本的11.40％，投资收益主要是股权投资收益68万元。

综上所述，天山房产公司为房地产开发公司，主营业务收入为房产销售，20##年、2007未进行项目开发，20##年10月才实现销售，故收益较低，预计20##年效益将有大幅提高。

现金流量表比较分析：  

20##年年企业经营活动净流量为负值，主要原因为在20##、20##年该公司未进行项目开发，而在20##年又进行土地储备投入。

综上所述，表明企业处于高速发展扩张期，产品迅速占领市场，销售呈现快速上升趋势，表现为经营活动中大量货币资金回笼，同时为了扩大市场份额，企业仍需要大量追加投资，而仅靠经营活动现金流量净额远不能满足所追加投资，必须筹集必要的外部资金作为补充。

指标表分析

从偿债能力分析：该公司近三年 资产负债率有所增长，说明投资正在逐年加大，流动、速动比率在合理范围内，企业应收、存货等资产变现能力较强，短期偿债能力也较强。

从经营能力分析：该公司应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标较好，说明企业有土地储备、开发能力，房产销售通畅。

从经营效益分析：该公司20##年开发面积较大，开发成本占销售收入在73％，各项费用占比较合理，连续三年利润大幅增加，盈利能力增强。

四、 信用情况评价

公司有贷款证,有独立的融资资格,历年无任何不良信用记录。

五、 发展前景评价

“天山·博雅文轩”二期项目由新建天山建材（集团）房地产开发公司开发建设，项目总占地3.32万㎡，总建筑面积约9.44万㎡；实际投资人具备丰富的楼盘开发经验和雄厚的资金实力。项目位于乌鲁木齐西八家户路，地理位置较好，经项目经评估，有较好的经济效益和社会效益，项目抗风险能力强、投资回报率高于同行业水平，在正常运行的前提下，该项目会取得预期的经济效益和社会效益，因此公司发展前景良好。

第三章 项目建设情况评价

一、 项目基本情况评价

 “天山·博雅文轩”商品房住宅项目位于乌鲁木齐西八家户路，该项目总规划用地面积为11.51万㎡，建筑容积率≤2.00，土地用途为商住用地，最大建筑密度为25%，最小绿地率为35％，规划开发总建筑面积约为29.60万㎡，其中：商业建筑面积约为1.02万㎡，住宅面积约26.25万㎡，物业及社区会所建筑面积约为0.29万㎡，地下车位、人防及其他建筑面积1.83万㎡，幼儿园建筑面积约为0.21万㎡。计划总投资近6.5亿元。建设规划有多层住宅二十八栋、小高层住宅十九栋，并配建有幼儿园、学校、社区文化会所、医疗所等设施，把实用、经济与建筑美学要求有机结合起来的住宅小区。天山房产公司为保证“天山·博雅文轩”项目的顺利完成，以期树立和提升企业的品牌形象，计划以滚动开发方式将项目总体分为三期规划实施：

已开发建设的一期项目为邻河滩快速路一侧，占地面积约4.85万㎡，开发总建筑面积约11.59万㎡（含地下车库），总投资约2.21亿元。共规划有六栋小高层、十六栋多层住宅，其中：多层普通住宅面积为6.78万㎡（不含车库）；小高层住宅面积为3.93万㎡；地下车库及其他公共建筑面积0.47万㎡（含人防）；商业等其他建筑面积约为0.41万㎡。一期项目已于20##年6月份开工，20##年6月全部竣工。

二期计划为该项目临银河青城小区一侧，建设用地面积3.32万㎡，总建筑面积约9.44万㎡，总投资约2.30亿元。项目规划有十一栋小高层、六栋多层住宅。其中小高层建筑面积4.44万平方米（含地下室），多层建筑面积为4.32万平方米（含地下室），幼儿园、会所、物业办公楼配套公建0.68万平方米（含地下消防水池）。二期计划于20##年上半年开工建设，20##年中旬全部竣工。

三期为该项目剩余部分，建设用地3.34万㎡，开发总建筑面积约为8.61万㎡（含地下车库），计划总投资约为2.0亿元。项目规划有四栋多层，七栋小高层。计划于20##年下半年开工建设，20##年中旬全部竣工。

该项目周边市政道路及配套设施的不断完善，带动区域人流量，地段优势日益增强，区域开发建设力度加大。该项目所在区域是未来规划的主要居住区，而新市区人均收入高，收入稳定。周边工业园区、住宅、商业项目都在大力投资建设，这必将进一步刺激和增强该区域住宅的消费潜力。周边已开发项目销售率良好，有利带动该区域周边住宅消费潜力，促进该地区经济快速发展，提升地块升值潜力。

项目总投资22322万元，其资金来源为：企业自有资金7850万元（按总投资的35%测算为7812.70万元），销售收入转投入9472万元,银行贷款5000万元。

二、 项目建设条件评价

1、地质条件

根据新疆西北岩土工程咨询有限公司对“天山博雅文轩”提供的岩土工程勘察报告及现场开挖后实际情况，建设场地范围内无岩溶、滑坡、坍塌、泥石流、采空区、地震液化等不良地质作用，场地稳定性良好，场地地下水稳定，水位为-6.70米至-5.40米，地下水对建筑物没有影响，地基均为天然戈壁，基底为未扰动基础，天然极配均匀，主要地层为印石层，地基均匀性良好，承载力达到300KPA。

2、气象条件

根据气象部门提供的资料，乌鲁木齐市极端高温42.1℃，极端最低温-41.5℃，年平均温度6.4℃，冬季最大风速20米／秒，春季最大风速28米／秒，夏季平均风速3.1米／秒；年平均降水量236mm。一日最大降水量57.5mm，最大积雪深度48m，最大冻土深度133cm，常年主导主向WN。

3、不良地质现象

场地内无断层、滑坡、坍塌体、地道等其他不良地质现象的存在，现场对附近已建建筑的观察和了解，无盐碱腐蚀和基础沉陷现象。

4、地震参数

乌鲁木齐地区的地震设防烈度为Ⅷ，地震动峰加速度a=0.2 g，动反应谱周期T=0.4S。

5、结论和建议

场地工程地质条件良好，场地稳定、属抗震有利地段、适宜本工程的建设。

 三、建设方案

（一）建筑设计

1、室外：

（1） 屋面

上人屋面：

1)30厚C20细石混凝土(分格<6米,缝宽 20,内嵌聚胺脂密

2)3厚麻刀灰隔离层

3)聚脂胎SBS防水层(3mm+3mm),面层带页岩.

4)1:3水泥砂浆找平层20厚.

5)保温层:加气块块2%找坡,最薄处为20厚,下铺150厚聚苯

6)隔气层:乳化沥青一道.

7)钢筋混凝土屋面板.

非上人屋面（坡屋面）：

1）聚脂胎SBS防水层(3mm+3mm),面层带页岩.

2）1:3水泥砂浆找平层20厚.

3）铺150厚聚苯板保温层。（密度ρ≥30Kg／m 3）

4）隔气层:乳化沥青一道.

5）钢筋混凝土屋面板.

（2）外墙：乳胶漆。

（3）台阶：混凝土抹光，设伸缩缝，防潮层。

（4）散水：详XGJ878-1-3

（5）道路及场地：现浇砼。

2、室内：

（1）顶棚：板底刮腻子抹平。

（2）内墙：水泥墙面用水泥混合砂浆罩面，外刷涂料。

（3）楼地面：水泥砂浆抹面，厨房、卫生间水泥砂浆找坡，SBS防水层，一布两涂四周卷起150高。

（4）窗台：普通水泥窗台。

（5）阳台：加砌块砌筑，60系列绿色塑钢窗，SBS防水层。

（6）油漆：刷调和漆。

（7）门：单元门为电子可视对讲门，进户门为四防门。

（二）结构设计

主要基础参数：

抗震设防裂度：八度

地基承载力：400Kpa

冻土深度：1.4m

楼面活载：2.0KN/平方米

雪荷载：0.75 KN/平方米

风荷载：0.6 KN/平方米

四、施工条件

建设项目范围内居民搬迁、安置问题均已解决，用水用电问题也解决，施工、材料场地大，施工设备、建筑材料运送便利。

五、配套设施

1、供排水：自来水由市自来水公司用户科现场查看，根据实际情况，在“天山花园”三期开发时，在河滩北路主管DG1000的主管网上开设了DG300供水口，并考虑到以后的开发用水，另预留一处DG300供水口，不但能够满足新建小区的用水量，还对今后本地区的发展，用水量的增加留下了足够的空间。

2、供电：区域由乌鲁木齐电网供电，以保证生产、生活用电需要。

3、通讯：区域由西八家户路电信局电话网提供电讯服务，可保证通讯需要。

4、供暖：天山房产公司已开发的“天山花园”小区一、二、三期工程已全部纳入集中供热范围，并由华源热力公司提供供热，供热主管网紧邻新建六期小区。

5、燃气：区域内由乌鲁木齐市燃气公司供应天然气。

六、 项目实施进程评价

项目土地为拍卖取得，拍卖时间为20##年8月7日，拍卖金额为6370万元，拍卖成交确认书编号为2007－C-062，土地出让款、契税等相关税款已完全缴清。

目前项目已支付：

（一）土地费用

1、项目土地费用

该宗土地位于乌鲁木齐市西八家户路6号，建设用地面积约11.51万㎡，土地性质为商业用地。其土地取得费用构成如下：

（1）、土地出让金及契税：20##年2月5日乌市国土资源局举办的编号为2006－C－026地块国有土地使用权挂牌出让活动中，由天山房产公司经过公开竞价成交取得了该宗国有土地使用权，成交金额陆仟叁佰柒拾万元（6370万元）。并全额缴纳了契税伍佰壹拾柒万元（517万元）。

（2）、拆迁补偿费：该地块原为建化实业公司及水泥厂厂区，拟进行“天山·博雅文轩”商品住宅项目的开发后，需对上述企业整体搬迁。为此，天山房产公司须出资近壹亿壹仟捌佰壹拾万元（11810万元）对其进行整体搬迁和补偿。

由此计算出“天山·博雅文轩”项目土地费用合计为：18697.00万元

土地费用= 土地出让金费用+契税+搬迁补偿费用

        =6370.00万元+517.00万元+11810万元

        =18697.00万元

2、二期土地费用:

二期土地费用按照其建筑面积比例进行分摊计算：

（1）、分摊的土地出让金费：   1837.39万元

3.32万㎡÷11.51万㎡×6370.00万元=1837.39万元

（2）、分摊的搬迁补偿费用：   3406.53万元

3.32万㎡÷11.51万㎡×11810万元=3406.53万元

（3）、摊土地转让契税：       149.13万元

3.32万㎡÷11.51万㎡×517.00万元=149.13万元

小计：5495.25万元

（二）前期费用

1、地质勘察费                        5.77万元

（注：实际发生20.00万元，二期按土地面积分摊为3.32万㎡÷11.51万㎡×20.00万元=5.77万元）

2、小区规划费：                      2.79万元

（注：90个工作日×85元×1.1×3.32公顷＝2.79万元）

3、施工图设计费：                    113.28万元

（注：施工图由民用建筑设计研究院设计，其设计费按建筑面积12元/㎡计取，即：9.44万㎡×12.00元/㎡=113.28万元。）

4、质量监督费：                      13.22万元

（注：框架结构：9.44万㎡×1.40元/㎡=13.22万元）

5、施工图审图费：                    4.48万元

（注：审图费按建安造价的投资额度累进费率计算，即：500万元×1‰+500万元×0.8‰+4000万元×0.5‰+7923.50万元×0.2‰=4.48万元）

6、平整场地费：                     5.77万元

（注：根据该小区地势和周边管网条件以及以往同类工程情况暂估价为20.00万元，二期按土地面积分摊为：3.32万㎡÷11.51万㎡×20.00万元=5.77万元）

7、工程监理费：                     64.62万元

（注：监理费按工程建安造价的0.5%计取，即：12923.50万元×0.5%=64.62万元）

8、招投标代理费：                   15.00万元

9、城市配套建设费用：               387.71万元

（注：工程建安成本的3%取费，即：12923.50万元×3%=387.71万元）

10、消防审查费：                    13.01万元

（注：消防审查费按住宅建筑面积1元/㎡，其他建筑面积按4元/㎡收取，即：8.25万㎡×1元/㎡+1.19×4元/㎡=13.01万元）

11、墙改基金：                       75.52万元

（注：墙改基金按8元/㎡取费，即：9.44万㎡×8元/㎡=75.52万元）

12、红、蓝线图测绘费                 10.00万元

13、房屋测绘费用：                   9.44万元

（注：按建筑面积1元/㎡，即：9.44万㎡×1元/㎡=9.44万元）

14、环境评价费用：                   10.00万元

15、树木迁移费用                     15.00万元

16、电增容费用                       38.27万元

（注：该项目实际电增容费用120.00万元，二期按建筑面积分摊为9.44万㎡÷29.60万㎡×120.00万元=38.27万元。）

17、排水污染费用                      15.95万元

（注：该项目实际排水污染费用50.00万元，二期按建筑面积分摊为9.44万㎡÷29.60万㎡×50.00万元=15.95万元。）

18、电力设施设计及前期费用            15.90万元

（注：该项目实际电力设施设计及前期费用40.00万元，二期按建筑面积分摊为9.44万㎡÷29.60万㎡×40.00万元=15.90万元。）

19、土地评估及贷款评估费用             4.78万元

（注：该项目实际土地评估及贷款评估费用15.00万元，二期按建筑面积分摊为9.44万㎡÷29.60万㎡×15.00万元=4.78万元。）

20、劳保统筹费用                       452.32万元

（注：按建安成本的3.5%收取，即：12923.50万元×3.5%=452.32万元

小计：1272.33万元

七、 设计施工监理评价

项目设计由新疆民用建筑设计院有限公司设计。公司具备甲级设计资质，拥有该项目的设计能力和资格。

项目监理单位为新疆昆仑监理有限公司，具有房屋建筑工程监理甲级资质且监理经验丰富。

项目施工由新疆建化实业有限公司、市政公司、自治区二建公司分标段建设。公司具备高层施工能力和进疆施工资格。

八、 环境保护评价

项目的用水用电等协助配套条件经市规划局审批已落实，接口在东侧河滩快速路。项目对环境的影响已符合有关要求。

第四章 项目市场评估

一、 房地产投资环境评价

（一）国家宏观经济政策及产业政策

近年，国家要求各地政府把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，以促进房价的基本稳定和房地产业的健康发展。20##年至20##年初人民银行也多次提高商业银行的存款准备金率，采取紧缩的信贷政策，尤其是将于20##年4月16日实施的存款准备金率上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。但随着20##年金融危机的到来，人民银行自20##年9月5日开始下调商业银行的存款准备金率，随后又再年内三次下调了银行的存款准备金率。由此，紧缩的信贷政策逐步松动。

《乌鲁木齐市促进房地产业持续健康发展的意见》在20##年11月2日公布，《意见》对20##年乃至“十一五”期间的乌市房地产业健康发展提供一系列支持和优惠政策。《意见》规定：投资在5000万元以上的房地产开发项目或关系到城市建设重大发展的房地产开发项目，列入乌鲁木齐市年度重点建设项目范围，享受市级重点建设项目的优惠政策。项目审查、审批单位进一步提高办事效率，缩短办事时限，缩减收费项目，降低收费标准，实行事前一次性收费。《意见》首次出台将购房和户口挂钩的政策，这对鼓励外地个人、单位购买乌鲁木齐市商品房有很大促进作用。

（二）乌鲁木齐市经济发展水平及房地产市场情况

1、目前经济情况

1—11月，乌鲁木齐市地方财政收入完成1,166,535万元，同比增长41.42%，其中：一般预算收入完成938,043万元，同比增长38.48%；基金预算收入完成228,492万元，同比增长54.91%。今年1至10月新疆完成房地产开发投资186.37亿元，增长32.5%，增幅同比回落14.3个百分点。其中，住宅投资158.03亿元，增长35.1%。房屋施工面积2411.11万平方米，增长25.9%，增幅同比回落15.1个百分点；商品房销售面积674.09万平方米，下降17.5%。

2、经济发展情况

20##年全市经济社会发展主要预期目标为：全市地区生产总值1160亿元，增长13%，力争达到15%；万元地区生产总值综合能耗降低4%；地方财政一般预算收入确保增长17%，力争达到18%；全社会固定资产投资425亿元，增长16%；工业增加值414亿元，增长16%以上；社会消费品零售总额494亿元，增长19%；进出口贸易增长20%；居民消费价格指数控制在4%左右；城镇居民人均可支配收入增长9%；农牧民人均纯收入增加500元；城镇登记失业率控制在3.7%以内；人口出生率控制在11.5‰内。

3、房地产市场情况

11月份，乌鲁木齐市商品住宅单月批准预售面积51.44万平方米，较上月环比上升13%，单月成交面积29.8万平方米，较上月环比上升12.96%。成交均价为2886.21元/平方米，较上月环比下浮0.17%，涨幅水平低于年内1.69%环比平均值，已有7个月平均价格环比涨幅未超过1%。90平方米以下套型销售成为主力，累计销售16681套，市民购房心态趋于实际需求。

（1）、土地市场交易活跃，老城区地块价格飙升

上半年乌鲁木齐土地交易总计58块，其中有 50块地块的成交价基本也起拍价持平（主要是毛地），涨幅小于10%，占到总交成交面积的86 %，其中8块地成交价高于起拍价的3倍（净地），所有成交地块的平均楼面地价是 1130元/平方米，最高楼面地价达到5245元/平方米（容积率较低，推测后期规划容积率将会提高到4到5之间，否则楼面地价过高），土地市场相应的表现还是比较平稳，在上半年未出现流拍情况，且地价仍然是呈现增长趋势。而下半年土地市场供应量虽然比较充分，但受房地产总体市场的影响，下半年的土地成交量有所下降。但中心版块仍会是开发商追逐的热点。

（2）、供应持续增加，可售存量积压给后市带来的消化压力越来越大。

据相关数据显示，上半年新增楼盘近30个新盘加上存量楼盘，在售楼盘总计有 97 个，据房产局数据显示20##年1月累计可售面积641.81万平方米。截止6月,市场总供应量达到694万平方米,已经计达到了乌市计划的总供应量,上半年市场供应充分，但市场总体成交低迷。楼盘项目数量众多，供应量持续增加，市场竞争日趋白日化。

（3）、自住需求成主导，投资需求下降明显，投资性物业受挫较大。

投资者买涨不买跌，在房价持续下跌的过程中，市场观望仍在持续。其中的购买用途中，自住比例远远超过投资比例，较去年有较大增长，而商铺、别墅、写字楼等投资型物业相关指标则均有明显下滑；这些充分说明上半年自住需求成为市场主导，投资需求下降明显。

（4）、个盘分化明显，市场资金集中流向优势资源。

从上半年城区楼盘销售分析，可以看到市场上的大多资金集中流向了那些有资源优势的楼盘。优质资源主要包括三方面：品牌、品质、地段，如康普房产、华源房产、健坤房产、恒昌房产等项目；而地段好的项目则包括白云尚都、翰府、尊爵202等项目；产品品质较好通嘉世纪城、欧景茗苑、楼兰新城；当然，营销创新也是拉动销售的重要方式，如和枫雅居通过人居文化周及优惠政策吸引客户购买。随着经济水平及消费者生活水平的提高，未来房地产产品将代表的是一种生活居住意识，好的产品会引导一种和谐、健康的生活模式。

（5）、房地产投资相比去年增幅放缓。

根据乌鲁木齐市统计局统计数据，今年1到七月乌鲁木齐市房地产市场投资额39.95亿元，和去年相比，增幅放缓：“从1至7月份以来，乌鲁木齐市房地产开发受到一些影响，但是对新疆，特别是对乌鲁木齐市来讲，房地产开发我们感觉到还是一个平稳的过渡，它不是大起大落，对房地产的发展影响并不是特别明显。”

（三）乌鲁木齐房地产市场发展前景预测

1、根据《乌鲁木齐市住房建设规划(20##年～20##年)》，乌鲁木齐市在规划期内(20##年至20##年)，计划开发各类住房总面积约2260万平方米至3300万平方米，平均每年开发450万至660万平方米。新开发的中小套型普通商品住房建设量占住房建设总量的比重不小于70%；包括经济适用住房、廉租住房在内的保障性住房的建设量所占住房建设总量的比重不低于10%。到20##年乌鲁木齐市的人均住房消费目标达到城镇人口人均住房建筑面积达到25平方米左右。 

2、随着城市人口增加以及乌昌一体化，米东新区的形成，市场需求依然存在很大空间。一是城市新增人口的住房需求，二是外来人口对住房的需求。城镇化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房。

3、保障性住房建设规模和保障范围逐步扩大。根据近日公布的《乌鲁木齐市20##年住房建设计划》，乌鲁木齐市明年建设的各类住房中，普通商品房约为525万平方米，此外，计划建设的约70万平方米保障性住房中，廉租房为10万平方米约2000套，经济适用房为50余万平方米约8600套，另外，还将对8万余平方米棚户区进行改造，解决1400户家庭住房问题。

4、20##年，弥漫在中国房市上空的观望气氛一直很浓，正是浓烈的观望气氛令房产商不寒而栗。尽管地方政府出台了救市政策，中央政府也出台与之相呼应的政策，可仍然没有从根本上缓解楼市观望。其主要原因是房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，那些盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。20##年，将是乌鲁木齐房市需求回归理性的一年，观望气氛依旧会持续。但乌鲁木齐市经济和城市化依旧保持快速增长和发展，乌鲁木齐房地产市场需求依然存在很大空间，在经过此次调整和回归后，市场将在20##年至20##年内逐步回暖，并更加趋于理性和健康。

（四）、结论分析

综上可以看出，短期内受金融危机的影响，人们的消费水平下降，经济发展放缓，今年1至10月新疆虽然完成房地产开发投资186.37亿元，增长32.5%，但商品房销售面积下降了17.5%，销售价格也在不断盘整过渡中。然而从发展的角度看，根据《乌鲁木齐市住房建设规划(20##年～20##年)》以及“20##年全市地区生产总值1160亿元，增长13%”的经济发展目标，政府及各个相关部门都在力保发展、促进发展，同时企业的抗风险能力也在此次的金融危机中得到提高，因此，乌鲁木齐房地产市场依旧存在较大的空间，并向着健康、稳定的方向发展。

二、 项目市场定位评价

1、自身定位：利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，以自身项目所拥有的多层、小高层等多样化产品结构来满足消费者的不同需求。并结合该区域未来的发展方向和城市规划，利用交通便利、周边配套齐全的有利条件，开发优质产品为企业带来更好的经济效益。

2、客户群定位：整个“天山·博雅文轩”项目的客户群定位是多层次的。总体上看，可以定位于有一定的经济基础，能够接受3500~4500元/平方米左右，具有较高的文化素养，对未来美好生活充满信心和渴望的“中等收入人群”。

3、形象定位：“天山·博雅文轩”项目为近30万㎡的大型居住社区，以经济、实用、美观为标准。树立“天山·博雅文轩”品牌在乌鲁木齐市房地产界的强势地位，强调“天山·博雅文轩”项目品牌的亲和力，并通过该项目提升企业品牌的知名度与美誉度。

4、发展定位：把握住该区域的发展方向，形成多层次、多样化的住宅结构。开发建设一定规模的多层住宅，以满足现有人群住房需求的同时，适当开发建设部分小高层、变维等类型的住宅，以满足该区域内人们随着经济不断发展而日益提高的住房需求，并且还将开发建设一定规模的商业建筑，以适应将来区域经济发展的趋势。

整体来看，结合区域房地产投资环境，该项目定位可行。

三、 项目市场竞争力评价

本项目优势分析：

（一）区域地理优势

1、周边医院、学校、市场、银行、公园等基础配套设施齐全。项目周边人文环境良好、教育体系及生活机能完善。

2、该地块为61、63、101路终点站，有13路、19路、32路、56路公交车路经此地，西侧紧邻河滩快速路，交通十分便利，距离友好经济中心区仅5分钟路程，居民出行方便。

3、地块东面与鲤鱼山公园仅相距数百米，该公园不仅成为了此片区清新空气的“天然制造厂”，还是居民休闲、娱乐、健身的好场所。

4、“天山·花园”一至五期项目已成功开发30多万平方米。各项基础配套设施齐全，园林绿化已呈现在小区住户眼底，临街商业区的繁荣也为广大消费者带来了便利。

5、项目周边学校众多，教育体系较为完善。

（二）、本项目市场发展优势

1、市政道路及配套设施的不断完善，带动区域人流量，地段优势日益增强，区域开发建设力度加大。

2、周边已开发项目销售率良好，有利带动该区域周边住宅消费潜力，促进该地区经济快速发展，提升地块升值潜力。

3、区域是未来规划的主要居住区，而新市区人均收入高，收入稳定。目前已相对成为较为成熟的住宅开发地段，周边工业园区、住宅、商业项目都在大力投资建设，这必将进一步刺激和增强该区域住宅的消费潜力。

本项目劣势分析：

1、该项目邻近河滩快速路，其噪音对小区居住环境有一定的影响。

2、由于本项目规模较大，拟采取分期开发，因此，项目前期建设无法体现出小区整体规划效果。

项目产品销售及价格分析：

（一）项目产品的特点

“天山·博雅文轩”项目整体规划是把实用、经济与美的要求有机结合起来，强调规划布局的完整统一。其中在小区沿街及出入口处设置公共服务设施，在小区中部设置小高层住宅、公共绿地、主题广场等各类活动场地等。小区的空间布置采用外围内敞的布局形式，强调空间序列，具体规划理念如下：

1、规划方案整体划分为A区和B区，A区规划建设有为四栋小高层、四栋多层相互结构，B区规划建设有十五栋小高层，二十四栋多层，采用“一心、四片区”的布置形式：“一  心”—指位于小区中部的公共绿化和小高层相结合的小区中心；“四片区”—指位于小区北面的底商高层住宅区；小区中心两侧的两个多层住宅区；小区规划道路的底商多层住宅区。

2、通过对社区生活配套设施的合理配置，创造新型城市住宅区发展模式。通过整合的规划设计手法，充分考虑居民的各种需求，强调社区生活服务设施、室外公共空间、区域节点的合理设置，形成有机统一的城市功能系统。

3、结合开发节奏逐步完成居住区功能的发展与延续，实现居住区的可持续性发展。综合考虑居住区规划结构的整体性、系统性、规律性和可持续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功能于一体的社区中心系统。

4、在公建的配置上遵循减少数量、扩大规模、提高质量、服务便捷的原则。在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。

5、在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体现。

（二）市场产品价格的分析

1、市场调研

                 高层住宅开盘价格统计表（数据由市场调查得出）

单位：元

2、销售价格分析

一方面根据20##年市房产局公布了乌鲁木齐市普通商品住房新标准，普通商品住房标准必须同时满足2个条件：单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.4倍。西八家户路位于3级区域内，平均指导价格为3202元/㎡（小高层3871元/㎡），其1.4倍为4482.8元/㎡（小高层5447.9元/㎡），在此区间内购房者可享受契税优惠政策。

另一方面该项目可行性研究报告中销售年限为两年半，但根据目前乌鲁木齐房地产市场情况及为保证项目的顺利实施，本评估报告中降低了每年的销售额，并延长了该项目的销售周期，即调整为三年零两个月。在进行销售价格确定时，根据该项目中多层、小高层的建设周期及销售差价，将该项目销售初期价格定为3650元/㎡（主要以多层住宅销售为主），后期阶段因小高层、商业逐渐达到销售条件，售价定为4150元/㎡。“天山·博雅文轩”二期项目综合平均销售价格为3825元/㎡。从以上图表数据显示：该项目周边住宅项目平均价格多在4150元/平方米左右。该项目主力户型为80㎡至110㎡之间，项目的平均销售价格整体为3925元/平方米，而且项目中小高层住宅的可售面积共计为36763.50平方米，占可售面积的47%，可见此销售价格满足乌鲁木齐对普通住宅标准，且属于低于乌鲁木齐房地产市场中平均价格，以此来应对市场的低迷状况。

3、销售率分析

上述项目均为乌鲁木齐市的普通住宅，从3个项目销售情况分析，这些项目商品房的销售均价在4150左右，销售率均在95%以上，销售情况良好，该区域已基本无可售的现房。但上述项目开盘时间均在20##年，未受金融危机影响。针对目前的“天山·博雅文轩”二期项目，本次评估已根据天山房产公司所提供的可行性研究报告将销售周期延长至三年零两个月，降低了每年的销售率及销售价格，销售均价拟定在3925元／平方米。此外，该项目主力户型在80㎡至110㎡之间，符合国家“90/70”政策和市场刚性需求，故该项目市场定位，定价基本合理，市场预计较好。公司计划聘请专业销售队伍进行策划和销售，并按项目进度分阶段小幅上调购房价格的策略，定制符合项目市场的营销策略，辅以多种形式的营销宣传方式，保障项目能够按销售计划顺利完成。

4、市场评估结论

20##年以来受全球金融危机的影响，目前乌鲁木齐房地产市场处于购房者持币观望的低迷。虽然“天山·博雅文轩”二期项目所处地段优越，但为保证销售回款的顺利进行，采用低于周边市场销售价格的策略，提升项目的升值潜力。并且该项目已开发的一期项目，目前销售均价在3600元/㎡（多层销售价格），情况较好，开盘三个月已达到55%的销售率，因此可以预测“天山·博雅文轩”二期项目销售前景较为乐观。

第五章  投资估算和筹资评价

一、投资估算

1、估算依据：

参照申请人提供的资料以及当前乌鲁木齐市建筑市场的价格情况。

2、项目建设规模

规划建设用地：33211.21平方米

规划总建筑面积：94454.28  平方米

容积率：2.00

3、投资金额估算

项目可研确定总投资成本为23012.58万元。

经评估后确认项目总投资成本为22322万元。

总投资成本总计核减690.58万元。

总投资成本调整说明

                                总投资成本调整说明表                    万元

二、资金来源及筹措                 

该项目总投资22322 万元，其资金来源为：自有资金7850万元，银行贷款5000万元，销售收入再投入9472万元。在不增加项目成本的前提下，公司自有资金投入加上银行借款完全可以投资至预售。项目筹资情况见下表：

                                项目总投资来源表                      万元

1、项目单位自筹资金7850万元，占项目实际最大投资额的35.06％

其中1837万元和3406万元的土地出让金及拆迁费，项目单位出具了纳税凭证及支付凭证。

2、根据资金缺口，须申请银行贷款5000万元，期限三年，此项资金占总投资的22.40％。

3、销售收入再投入9472万元，占项目总投资的42.43％。

三、项目资金运用

项目总支出列示如下：

                              项目总投资支出表                         万元

4、工程款支付：

新疆地区冬季无法施工，因此施工季节仅有春季、夏季及秋季，项目施工基本为跨年度工程。

该工程可分为挤出机地下室部分、主体部分、内外装修、设备安装、室外工程及管网分别支付工程款。

开工时支付工程总费用的20%-30%工程预付款，以后随形象进度每月结付当月完成的工程量款项。

四、项目投资计划评价

从总资金来源与运用表可以看出，20##、20##、20##、20##年年均资金来源大于资金运用并有盈余，完全可以满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求。由于本项目的资本金和自筹资金已基本落实，项目成功的关键问题是能否按期完工和能否按计划销售回款。

 第六章     项目财务及偿债能力分析

一、评估原则与评估依据

1、原国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价和参数》

2、项目单位提供的可研报告、补充材料、相关财务报表

3、《乌鲁木齐地区20##年10月份建安工程价格信息》、《新疆乌鲁木齐地区20##年7-9月建筑工种人工成本信息表》、《民用建筑可行性研究与快速报价》及乌鲁木齐建筑网提供的近期高层造价。

二、销售收入估算

1、销售价格的确定

1.1住宅项目售价：项目评估人员针对与项目类似档次、相同用途及同一供需圈内的其他物业进行了市场调查。调查的项目包括: 龙庭·华清园、山水华庭、朗月星城。调查内容涉及物业性质、用途、地理位置、建筑结构、建筑形式、主力户型、内外装修情况、设施设备情况、区内自然环境与周边人文环境、商服、体育娱乐、教育配套设施情况、现销售均价等方面。评估人员将调查结果汇总，运用房地产估价当中的市场比较法对数据进行技术处理，包括对交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正并在对项目未来开发建设完毕类似物业市场情况合理预测的基础上，确定项目在现有规划建设条件下，按照已确定的初步建设方案，建设标准开发完毕的平均销售价格的合理范围为3700元-4300元。本项目的住宅期房销售均价确定为3925元/平方米。

1.2 商业门面为4964平方米。经与周边物业比较，本次评估认为5500元/平方米.

1.3地下车位一次性出租价:原定方案为8万元/个,经与周边物业楼宇比较,定价偏高,因此本次评估认为本项目车库一次性出租价6万元较为合理.本项目共有车位90个.一次性租售.

1.4 按照销售计划，20##年计划销售7%、20##年销售34%、20##年销售46%、20##年销售13%.

2、销售收入为：

                   收入预测表                      万元

三、项目盈利能力及清偿能力评价

1、全投资财务内部收益率（FIRR）

经测算，全投资财务内部收益率（FIRR）为25.28%，从该指标看大大高于银行贷款利率，项目可行。

2、全投资财务净现值（FNPV）

设当年Ic=10%。

FNPV=2861万元>0，项目可行。

3、动态投资回收期

动态投资回收期=2.94年

4、项目贷款偿还期    

项目贷款偿还期= 2.42年

5、借款期综合偿债保证比

借款期综合偿债保证比=3.72

综上所述，本项目的财务指标尚好，偿还银行借款本息有保证，项目实施方案基本可行。

第七章  贷款风险及效应评价

一、不确定性分析

1、盈亏平衡点分析

盈亏平衡点= 固定成本/销售收入-流转税费-销售费用*%=79.9%

1.1销售加权均价保本点为:2863.67元/平方米,低于本项目销售加权均价3925元/平方米

1.2销售面积保本点为:56871.33平方米，低于本项目的可售面积77949平方米。

2、敏感性分析

虽然能够影响项目评估结果的因素很多，但就本项目而言，开发建设投资和销售收入对本项目的影响最大，因而本项目只选择这两个主要因素来进行敏感性分析，计算模拟详细结果见敏感性分析表。

从敏感性分析表中看出两个因素分别发生变化时，FIRR和FNPV两指标对销售收入的变化比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加16%时，项目处于临界状态。当销售收入比基本方案减少11.7％时，项目出于临界状态。当两个因素同时变化，即比基本方案减少7％时，项目出于临界状态。

综上所述，当单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化时，项目均有一定的‘宽容度’，但两个因素同时向不利方向发生变化时，项目的“宽容程度”大大降低。因此项目单位要严格控制好成本支出，做好周密详实可行的销售计划，特别要防止两因素向不利方向发生变化。

敏感性分析表

二、贷款风险分析

通过市场考察和预测，本项目市场前景良好，经过经济技术指标的分析和测算，本项目的经济效益良好，并具有很大的抗风险能力，故本项目可行。           

1、项目风险

（一）定量分析

经测算，企业信用等级（A）系数为0.7；项目风险等级系数0.6；贷款方式为资产抵押贷款，风险系数为0.7；项目贷款风险度为0.49，项目具有一定的抗风险能力。

（二）定性分析

1、项目风险分析

（1）项目市场销售的风险。由于目前乌鲁木齐房地产市场处于购房者持币观望的低迷情况。如果项目销售计划不能实现，将直接影响项目收益。

（2）项目资金管理的风险。借款人目前受集团关联企业控制较多，融资和投资有复杂性，项目资金存在一定的管理风险。

2、项目效应分析

（1）对该项目注入开发贷款支持，除增加应有的贷款收益外，项目的个人住房按揭贷款业务也将由我行办理，对化解开发贷款风险和提高投资收益有积极的作用。

（2）新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司是具有良好的品质在乌市有一定的知名度。通过该项目的合作，可以进一步扩大我行的社会影响力和资金实力。

（3）在项目开发过程中，对新疆天山建材（集团）房地产开发有限公司进行资金使用计划、现金流量分析进行指导。

三、贷款担保评价

以天山博雅文轩二期项目所占土地使用权及在建工程进行抵押。

四、项目封闭管理方案

项目贷款在项目四证齐全的前提下发放，我行与借款人签订财务监管协议，并设立专门的项目资金监管帐户及保证金帐户，项目按揭业务要求在我行办理，项目销售回笼资金要求进我行资金监管专户。还款方式设定如下：

项目销售开始至销售到20%（含）：30%售楼款用于偿还贷款，60%用于项目投入；

项目销售进行至21%-50%（含）：60%售楼款用于偿还贷款，40%用于项目投入；

项目销售进行至51%以上：全部售楼款用于偿还贷款直至还清贷款。）

五、贷款风险规避措施

针对“天山·博雅文轩”项目开发贷款我行将采取下列规避风险措施或发放贷款的附加条件：

1、对该项目的整个资金运行进行封闭式管理，严格监控贷款的使用和销售款的回笼，要求借款人在我行开立项目资金专户及施工企业付款户，对资金的使用在我行监管。

2、我行发放项目开发贷款，企业承诺该项目按揭贷款业务由我行办理，同意发放个人住房贷款后，等量或确定合适的比例以按揭贷款置换开发贷款，当项目完成销售的70%时收回全部贷款本息。

六、项目可行性结论

（一）问题与建议

1、本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3～6倍，而目前乌鲁木齐市房价每平方米为4000元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在36万以上，相当于家庭收入的10倍，难以形成有效需求。本项目销售房价为3825元/㎡，低于目前房价的均价，符合目前房地产市场的状况。

为保证项目成功，开发商应提高工程质量，做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。目前乌鲁木齐市房地产市场持币待购情绪严重，价格有小幅下降，销售过程中应当制定好销售计划，加强销售力度，以保证项目顺利实施。

2、经营管理风险分析

本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值168万元，增长6.38%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。

3、金融财务风险分析

本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预定金房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险

（二）、结论

项目地理位置优越，周边环境良好，有一定的市场竞争能力和抗风险能力。项目自筹资金部分已落实到位，项目财务效益尚好，偿还借款本息有保证，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。

                            

借款人应提交的材料清单