房地产行业研究报告

1.        房地产行业政策

2015上半年，在国家的一系列政策利好的冲击下，对于房地产而言，既是机遇也是挑战。20##年全国“两会”过后，房地产业再次成为重要话题之一，《政府工作报告》明确提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这些表述被业界视为利好消息。2015房地产政策更是利好频频出台，“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”。这些新政都明显看出房地产的小阳春到来了。房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。

业内人士认为，利好政策叠加推出短期内仍将为楼市带来积极影响，加快房企去库存进度。

同时冬奥申办成功。央行宣布7 月31 日，国际奥委会主席巴赫在吉隆坡宣布，北京获得2022 年冬奥会主办权。这是继2008 年夏季奥运会之后中国又一次体育盛会。此次冬奥会的成功申办将确实为当地地产、基建、酒店、旅游、环保、体育等相关产业带来发展机会，投资热度将持续。

2.        房地产上下游行业

水泥：局部继续自律涨价，然库存仍高、需求不足。上周全国水泥市场价格区域波动，其中湖南、甘肃、湖北和四川局部市场继续自律提价10~20 元/吨，但广东和福建部分地区企业无法达成一致，价格下调10~20 元/吨。受华东和华南地区天气影响，需求仍未见明显恢复，磨机开工率环比下滑0.44 个百分点，开工率不足；库存仍处于高位，水泥库容比环比持平于78.8%，熟料库容比环比上升0.33 个百分点至81%，停产比例依然较大。

钢铁：钢价继续分化，加速减产、去库存。受减产和“阅兵”预期影响，上周螺纹钢大幅反弹130 元/吨，热轧小幅反弹10~20 元/吨，冷轧继续下跌80 元/吨；成本端矿价上涨4 美元/吨，钢材吨毛利分化，其中冷轧亏损继续扩大，螺纹亏损有所收窄。库存继续加速去化，上周钢材社会库存环比下降3.0%。产量方面，7 月中旬重点企业粗钢日均产量环比下降3.4%至164.74 万吨，唐山高炉开工率继续下滑0.7 个百分点至83.5%，减产和去库存加速。

PMI 偏弱，政策宽松仍值得期待；主题投资增加关注城市地下综合管廊。7 月PMI 环比降至50%，近期需求仍偏弱，政策宽松仍值得期待。主题投资方面，除国企改革（中建材系和海螺系）、京津冀（金隅和冀东）和一带一路外，近期国务院常务会议部署推动城市地下管廊建设，利好水、电、气和通讯等管道供应商，A股受益标的包括新兴铸管（球墨铸铁管）、金洲管道（燃气输送管、智慧管网）、玉龙股份（燃气输送管）、纳川股份（HDPE）、伟星新材（HDPE）、青龙管业（多品种）、龙泉股份（PCCP）等。

3.        房地产行业的业态

2015 年7 月24 日，前海人寿通过集中竞价交易买入万科A 股1.03 亿股，占万科总股本的0.93%；钜盛华买入万科A股4.5 亿股，占万科现在总股本的4.07%。本次权益变动前，前海人寿持有万科A 股5.53 亿股，占万科当时总股本的5%。本次权益变动后，前海人寿和钜盛华持有万科A 股11.05 亿股，占万科总股本的10%。前海人寿与钜盛华为一致行动关系，均为宝能投资旗下公司，并且宝能系在未来十二个月内不排除进一步增持上市公司股份的可能性。

近期，宝能系两度举牌、公司百亿回购计划和董事增持等事件，显示金融资本和产业资本对万科长远发展的看好，再度强化了公司目前股价仍处于阶段性低点的判断；作为行业龙头，公司将在行业整合并购过程中持续受益于集中度的提升；同时，公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图，并积极尝试转型升级，其中近期物流地产和物业转型加速推进；此外，在公司层面以及业务层面的全面事业合伙人制度的配合下，公司在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间，20##-16年每股收益预期分别为1.78 元和2.15 元，目前公司市盈率仅为8.6 倍。

4.        行业的增长率

一线城市成交环比小幅回落。一手房：环比小幅回落3.2%、同比大幅升37%，我们跟踪的66 大城市一手房合计成交64454 套，合计环比下降3.2%，同比上升37%，累计同比上升21.4%。从结构上看，一线、三线城市环比分别下降15.6%、下降1.4%，二线环比上升0.4%。二手房：环比微升0.2%、同比继续激增130.4%，我们跟踪的21 大城市二手房成交套数环比微升0.2%，同比增速130.4%，累计同比增长69.3%。从结构上看，一、二线城市环比增速分别为2.2%、2.8%，而三线城市则下降了6.5%。

5.        行业大佬的情况和认识

刘晓光：房地产行业不会大起大落

　　近日，首创集团董事长刘晓光就当前房地产行业市场现状及面临的形势接受了记者的专访。

　　新京报：宏观经济指标持续下滑，这对房地产行业有何影响？

　　刘晓光：20##年宏观经济形势对房地产行业冲击较大，销量和净利润有所回落，中小型房地产企业出现亏损甚至倒闭。因为整个宏观经济下滑，涉及诸多方面，比如GDP增速下滑，涉及出口、消费和投资。而如果基础投资下降的话，GDP肯定下降，因为这一指标占比较高。房地产作为基础投资的一种形式，肯定也受到影响。

　　新京报：20##年对房地产行业来说，遇到的最大困难是什么？

　　刘晓光：最大的困难是由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。小型房地产企业不行，资金链断裂，出现亏损甚至倒闭。

　　新京报：你认为20##年经济走势如何？对于房地产行业来说，20##年形势是否更加严峻？

　　刘晓光：20##年经济形势依然不太乐观，依然会很难。对于房地产行业来说，应该是稳健发展，不会大起大落。

　　新京报：20##年你对房地产行业信心如何？

　　刘晓光：和20##年差不多。我们注意到近期大宗商品价格下降，投资产能过剩，投资的增长速度有所放缓，同时，宏观经济面临经济“新常态”、居民收入有待提高、优化经济结构等多方面问题，因此，我的观点是：20##年大型企业也会面临严峻挑战。

　　新京报：你预计20##年房价走势如何？

　　刘晓光：20##年房价将稳中有升，不会下降也不会暴涨。理由是：第一市场调控依然存在，第二保障房数量也在上升，第三购买者越来越理智。

 

第二篇：20xx房地产行业研究报告-张明

20xx年房地产市场分析研究

张明

在市场经济下，房地产的价格固然会受到多方面因素的影响，在当下比如政府的调控政策，但同时我们看到房地产市场的调控已然进行了多年但是效果十分有限，显然中国房价的上涨脱离不开市场经济下供需决定价格的本质。

20xx年，中国政府开始将房地产作为经济发展的支柱产业，开始了房地产行业至今不止10年之久的繁荣时期，一个行业经过多方面调控10年依旧繁荣如此，只能是存在巨大的市场需求。本文从供需角度对此进行了分析。

1．20xx年总体状况

“国五条”带来的抑制性需求在三季度逐步释放的情况下，20xx年底房价涨势环比涨幅逐步趋于下降，20xx年房地产市场价格不会出现大的波动，其中一二线城市房价上涨态势并不会出现太大变化，房价的区域性发展态势会逐步显现，这种区域性发展态势会在一些省市逐步显现。

2．房地产20xx年总体发展状况

20xx年，中国房地产市场经历了持续的高压调控，在限购限贷等一系列政策的打压下出现了暂时性的环比下降状况，然而经过这一系列的政策高压，政策调控显然已经触底。经过短暂下降，房价稳步回升。进入20xx年，新一届政府上台，房地产政策逐步转向以市场调控为主，加强政府保障房建设。现阶段任何不打压市场的政策都会激起市场的再度升温，不出意料的20xx年的房地产市场持续上涨。同时，政策对市场的打压性需求抑制都会在后期政策效果逐步退去时使得压抑的市场需求持续性释放，促进价格成交量的上升。在20xx年政策基本触底的情况下，“国五条”显然并没有大的新举措，其强化性的措施并没有很大程度上改变市场已经形成的共识，其带来的效应也远低于之前的“国十条”和“国八条”。市场在经历了较短时期的销售量下降之后很快步入快速发展的时期。

2.1 价格持续上涨

20xx年12月，全国百城房价均价达10883元/平方米。连续涨幅时间超过19个月。在此之前房价的阶段性高点出现在20xx年8月，价格为9831元/平方米，较之上涨10.19%。较20xx年同比上涨11.51%。

20xx年四季度，市场逐步趋稳，环比涨幅逐步下降，趋稳趋势明显，得益于之前市场反弹性需求的释放，市场货币供应量的放松。

表1

表2

表1表2数据来源：中国指数研究院

2.2 成交量显著上升，新开工规模扩大

20xx年全国商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.3%，其中商品住宅销售面积11.57亿平方米，同比增长17.5%。20xx年全国商品房销售额8.14万亿，同比增长26%，其中商品住宅销售额6.77万亿，同比增长27%。虽然各项指标在12月份环比增速下降，但全年绝对量仍达历史最高值。商品房和商品住宅增长率在连续4年增速下滑后也迎来了20xx年新的增长。

20xx年，全国房地产开发企业新开工房屋面积20.1亿平方米，同比增长13.3%其中住宅新开工面积14.58亿平方米，同比增长11.6%，占比72.5%。月度数据上，12月份新开工商品房面积环比提高2个百分点。

20xx年至今全国商品房及商品住宅销售量及其同比增速

表3

2.3 土地供应规模提高，交易量大幅增长，价格大幅上涨

20xx年“国五条”提出要增加普通商品住房供应，同时新一届政府更加强调市场对房地产的调节，政府要更加做好保障房建设工作，对此，国土资源部公布的20xx年土地供应计划也相应较高提高，达到15.08亿平方米，同比对有所下降，但仍大幅度高于5年来的平均值。其中商品住房用地计划供应10.9亿平方米，占住房用地供应计划的72.4%。房地产开发企业土地购置面积3.88亿平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

20xx年至今全国房产企业购置土地面积和成交价款及其同比增速

表4

2.4 区域发展分析

在此，将重点对成都和郑州的房地产价格市场进行分析。为了更好的说明问题，我们将全国百城房价与济南房价作为对比进行分析。20xx年6月至20xx年12月，郑州市住房价格由6582元/平方米涨至9746元/平方米，涨幅48.07%，成都房价由7177元/平方米涨至8227元/平方米，涨幅14.63%，济南房价由7674元/平方米涨至8799元/平方米14.65%。全国百城房价由9042元/平方米涨至10901元/平方米，涨幅20.56%。通过指标和图示我们发现，郑州房价涨幅上升很快，同一时期成都，济南涨幅相对较慢，均低于全国平均水平，但在近期，通过图示我们发现，成都涨幅速度呈上升态势，济南涨幅趋于平稳。

比较全国其他省份，四川与河南省人口众多，经济发展较东部沿海省份较为落后，造成了省会城市一家独大的局面，经济发展的优势资源较高比例的集中于省会城市，20xx年，四川省国内生产总值26260.77亿元，成都实现国内生产总值9108亿元，占比达36.97%。河南国内生产总值3.15万亿元，郑州实现国内生产总值6146亿元，占比19.5%。而同为省会城市的济南国内生产总值占本省国内生产总值不到10%。作为三个人口大省，住房需求巨大，从潜在需求看，河南省每年高校毕业人数在50万左右，而其中相当一部分集中在了郑州，此外，作为生源地大省，河南省每年返省高校毕业生更扩大了这个基数。从河南整体状况来看，郑州一枝独秀，其他城市吸引力有限，成为其住房市场快速升温的重要原

因。在今后几年内，郑州房地产市场很难降温。同是作为人口大省的四川，高校毕业生数量人数较少，且主要集中在成都，对比郑州，成都作为全国城乡规划示范城市，其住房供应一直保持在较高水平，尤其是周围几个卫星区县，存量压力巨大。根据中国指数研究院统计数据，成都20xx年11月份住房可售面积为900万平方米，而郑州20xx年11月预售面积为130万平方米。两者之间仍旧存在巨大的情况差异。而同为人口大省的山东，各个地级市发展较为均衡，济南非一枝独秀，相反其经济地位要落后沿海的青岛和烟台。人口集中压力较小，潜在市场需求与郑州、成都相比较小。

2010—2013成都、郑州、济南与全国百城房价涨势图

注：图表来自中国指数研究院

在今后的房地产市场发展中，地区间的这种差异将会逐步显现，较大的人口住房需求，个别中心城市发展的一枝独秀都会造成房地产市场的持续升温。而充足的市场供应是促进房地产市场合理健康发展的唯一选择。

3 .20xx年全国代表性房企情况

3.1 销售规模大幅增长

20xx年，全国千亿销售规模房企达到七家，第一梯队扩容，行业集中度提高。7家千亿房企销售规模达9267.8亿，同比增长37.26%，占全国比重达11.39%，而去年该指标为10.47%。20xx年代表性房企销售规模9565.4万平方米，同比增长33.55%，占全国比重7.32%，去年该指标为6.34%。

3.2土地存量与购置规模

3.3新开工与施工面积

4供需因素分析

4.1 土地供应，长期来看充足，结构性矛盾存在

20xx年为配合国家保障房建设规模的要求，国土资源部土地供应计划充足。同时在深化改革的要求下，新一届政府逐步开展农村土地确权改革。推动农村集体经营性建设用地直接入市，根据这一改革行方向，到20xx年，土地供应量将达到2.08亿亩，目前全国城镇建设土地面积约5800万亩。理论上这将有效缓解土地供应紧张局面。值得注意的是，农村集体经营性建设用地与用地需求之间存在较大的不匹配性，以目前相当一部分城市新建城区实际情况，市场需求与供应之间存在较大的地理位置不匹配性，即结构性矛盾，如鄂尔多斯康巴什新城。土地的结构性矛盾决定土地供应的实际有效性。并且短期来看，土地供应的紧张局面将会一直存在，约束了住房供应的大幅度扩张。

4.2适龄结婚人口规模、置业改善等刚性需求巨大，市场需求不会出现大的波动

需求规模在一定时期内将继续保持高昂态势。20xx年高校毕业学生总数700万人，构成了房地产市场的主要需求。据中国统计年鉴，20xx年全国在校高校学生总数为2536.5647万人，构成巨大的住房市场潜在需求。从较长一段时期来讲，高校逐年毕业人数并不会出现较大变化，市场有效需求并不会出现较大波动。除此之外，进城务工人员的住房需求也将会不断提升，成为市场有效需求的接力棒。在住房计划时期，由国家为企事业单位员工提供住房，但存在的问题是人均居住面积小，形成了现在较为强烈的改善性住房需求，强化了市场的需求量。

4.3政府调控

从近几年房地产市场调控，我们不难发现，每次调控后都会出现房价的“报复性”增长，综合分析来看，调控政策对需求的抑制导致了后期政策效果减弱后需求的集中释放是对这种“报复性”增长的较为合理解释。新一届政府上台后保持

原有政策不松绑，避免市场需求的集中性释放导致房地产市场出现大的波动。同时更加鼓励市场性调节，鼓励政府做好自己的事，抓好保障房建设，加大保障房供应量，促进房地产市场的健康合理发展。从这一政策导向来看，土地供应市场将会稳步增长，但土地供应的结构性问题将会一直存在，目前来看，一二线城市，城区土地供应面积已经十分有限，土地供应向外围发散的趋势明显。严格控制大城市发展规模，一线城市的土地供应将会进一步受到限制。一定程度上将会促进一线城市房价的进一步上涨。问题的解决并非一朝一夕，三四线城市经济的快速发展是问题解决的关键。

城镇化建设会将会促进中小城镇的发展，是否对流动人口回流构成吸引力仍存在巨大疑问，城镇化是否能够带来充足的就业机会，应当是问题的关键。在后期观测上应当着重注意城镇化的方式，发展进程中出现的现象。合理的就业机会会有效吸引流动人口的回流，降低东部沿海地区住房需求，促进三四线城市经济的快速发展，促进三四线房地产市场的升温。

房产税的开征会有效抑制投机性需求，但目前来看，刚性需求依然会保持高压态势，巨大的人口规模性，投机性需求的数量需要认真分析。因此，在巨大的刚性需求下，房产税并不会对住房价格产生“决定性”影响。解决房地产市场问题的关键依然是稳步提高供应量。

4.4金融政策与信贷规模

利率市场化是目前金融改革的关键，其对房地产市场的影响十分重要。从目前利率市场化的趋势来看，优质企业的议价能力将会有效提高，目前上海银行间同业拆借市场基础贷款利率（LPR）报价为5.73%，而大多数银行的理财产品收益率已经高达7%，利率倒挂在目前已经形成。优质房地产企业融资成本将会进一步降低，这对于有效提高住房市场供应量是有利的。另一方面，央行在今年通过多种方式向市场释放了保持合理货币供应量的政策方向，料想目前货币市场的稳定不会对今后房地产市场产生不利的影响，而银行对于高利润率与稳定收益的追求将会在相当一段时期内依旧保持对房地产市场的合理融资规模。

全文数据来自中国指数研究院，国家统计局，网络等公开媒体，本人不对数据的真实性进行保证，仅通过相关数据对现状分析进行分析说明。