沧州市土地及房地产市场分析报告

目录：

第一部分

宏观市场分析 

一、沧州概况 

（一）行政区划

（二）人口组成

（三）交通优势

(四）经济发展

（五）城市规划

（六）旧城改造

 二、宏观市场分析结论 

第二部分

沧州房地产市场现状分析 

一、沧州市场在售楼盘分析 

（一）住宅项目分析

（二）商业项目分析

二、沧州供应土地市调分析

 （一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

 （三）沧州市土地市场概述

（四）沧州市房地产市场总结分析

第三部分

 项目基础性条件分析 

一、地块基本资料

 二、地块SWOT分析 

第四部分

 沧州市房地产市场调研综述

第一部分 宏观市场分析 

一、沧州概况  

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。 

（一）行政区划 

沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。 

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于20##年7月成立。

（二）人口组成 

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。 

（三）交通优势 

地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。 

（四）经济发展 

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。 

物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。  

（五）城市规划 

未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。  

（六）旧城改造 

08年政府对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到20##年，改造完成30%，大约面积43万平米。 

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。 

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁。  

二、宏观市场分析结论  

（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环” (环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。 

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。 

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。 

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。 

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。 

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。 

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。  （八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。  

第二部分沧州房地产市场现状分析

一、    沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析 

根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况： 

1、西南板块

一、      沧州市场在售楼盘分析

板块点评 

西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。  该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。  在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。  总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块 

板块点评： 

相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。 

就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅 渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。  总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块

板块点评： 

东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。 

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。 

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块

板块点评： 

东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析 

1、          在售楼盘

楼盘点评： 

沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述  

1、市场供应集中放量  

08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。  

2、土地价格急剧增长 

06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/左右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。 

自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。 

（四）沧州市房地产市场总结分析 

1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔 

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。 

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。 

2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上  沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。  纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在3300—3500元/㎡左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到3900元/㎡左右，个别项目突破4000元/㎡大关，如天成首府，最高价达到了4600元/㎡左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间，市场价格实现了历年的最高。  另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。

 3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流  近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为06年以前的早期产品。目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到30层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

 4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量  08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米，比05年增长6%，07年预售房面积38万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。  目前来看，08沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震”。  另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右，超过去年900亩的土地供应。政府的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”，未来竞争“暗流涌动”沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。  目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。  另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。  总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。

 6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈  目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。 

    7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展 

现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。 

沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。  

第三部分 项目基础性条件分析 

一、地块基本资料 

? 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。 

? 总占地面积：36149.6平方米

总建筑面积:18.9万平方米 ?

 容积率:5.23  ?

业态:住宅、商业、写字楼

  二、地块SWOT分析

（一）优势 ?

 区域位置  项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。 ?

 交通路网  项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 ?

项目规模  项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力

（二）劣势 ? 

拆迁时间 

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。 ?

 外地企业 

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。 

（三）机会 ? 

购房需求 

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 ? 政府支持 

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 ? 综合实力  开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。 

（四）威胁 ?

 拆迁难度  沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。 

项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。 ?

 宏观政策  国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。   

第四部分沧州市房地产市场调研综述   

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

 项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与政府关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。