2014 年〃10 月

西安 2014 年 10 月房地产市场报告

《北京 2014 年 10 月房地产市场报告》

《上海 2014 年 10 月房地产市场报告》

《广州 2014 年 10 月房地产市场报告》

…… 市场监测报告系

10 月：“银十”落幕，市场量升价稳

内容摘要：

宏观经济务业调查中心：中国物流与采购联合会、国家统计局服10 上月回落月中国制造业采购经理指数 11 月 1 日发布的数据显示， (PMI)为 50.8%2014 ，较年 认为，动力仍弱。受益于近期陆续出台的调控政策，四季PMI 0.3 未能如预期回升，预示着当前市场内生个百分点，为 5 个月新低。多方分析 度经济增长可能基本保持平稳，但随着政策效力消 退，明年中国经济将面临更严峻考验。与此同时， 10 月回落月，中国非制造业商务活动指数为 53.8%， 表明我国非制造业继续保持扩张态势。 0.2 个百分点，高于荣枯线 3.8 比上

个百分点， ? 政府动态：李克强：稳定住房消费，加强保障房建设

10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常 务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。会议 强调推进的六大领域如下：一是扩大移动互联网、 物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展 和农村电商配送。加快健康医疗、企业监管等大数 据应用；二是促进绿色消费，推广节能产品，对建 设城市停车、新能源汽车充电设施较多的给予奖 励；三是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提 取公积金支付房租条件；四是升级旅游休闲消费， 落实职工带薪休假制度，实施乡村旅游富民等工 程，建设自驾车、房车营地；五是提升教育文体消 费，完善民办学校收费政策，扩大中外合作办学； 六是鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等 发展养老服务，制定支持民间资本投资养老服务的 税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构 同价，用更好的产品与服务，让人们放心消费、享 受生活。

一级市场：10 月，西安土地市场仅 9 宗成交，成交面积减少 15%，冷清态势继续蔓延。其中住宅用地成交 5 宗，

成交面积近 35 万平米，占总成交面积近 90%，较上月有所上升；商服用地成交 4 宗，成交面积 4.5 万平米，占 总成交面积的 11%，较上月下降 5 个百分点，面积环比下降 51%。从成交区域看，本月土地成交区域有五个： 经开、城西、曲江、浐灞和城南，经开草滩产业园板块、城西沣东新城板块、曲江二期板块、浐灞世园板块和城 南航天城板块为热点成交板块。其中经开成交 2 宗，住宅、商服用地各一宗，住宅用地位于草滩吕小寨村，面积 达到 10.6 万方，商服用地位于太华北路;城西共成交 1 宗位于沣东新城昆明十五路附近住宅用地，土地面积 10.7 万方;曲江成交两宗住宅用地，一宗商服用地;浐灞成交住宅、商服用地各一宗;城南航天基地成交一宗商服地块。 二级市场：10 月，西安市商品房成交 139 万平米，环比减少超过 11%，同比增长 33%；成交均价为 6845 元/平 米，环比下跌 3%，至去年下半年以来的低位水平。由于国庆长假期间各楼盘成交量出现一个小高峰，并延续了 近两周的时间，因此 10 月份成交量较上半年有明显增加。另外，个别低价项目的集中备案在一定程度上推高了 成交量的同时拉低了成交均价。总的来看，今年“金九银十”成色不错，但与此同时也应清醒的是，九、十月份 成交量的回暖与增长是上半年房价累积下跌和开发商以价换量的结果，市场整体趋势并未逆转。

三级市场：无 10 月份二手房信息。

1．宏观经济 中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心 11 月 1 日发布的数据显示，2014 年 10 月中国制造业 采购经理指数(PMI)为 50.8%，较上月回落 0.3 个百分点，为 5 个月新低。多方分析认为，PMI 未能如预期回升， 预示着当前市场内生动力仍弱。受益于近期陆续出台的调控政策，四季度经济增长可能基本保持平稳，但随着政 策效力消退，明年中国经济将面临更严峻考验。与此同时，10 月，中国非制造业商务活动指数为 53.8%，比上 月回落 0.2 个百分点，高于荣枯线 3.8 个百分点，表明我国非制造业继续保持扩张态势。 此外，三季度 GDP7.3%的同比增速有所回落，既是去年同期对比基数较高所致，也有三季度以来经济三期 叠加压力和结构调整阵痛超出预期的原因，尤其是受到多年积累的传统产业产能过剩仍然突出和房地产持续调整 累积效应增加两个因素的影响，短期来看，相关行业的生产、投资、消费不容乐观。2014 年 1-9 月份，全国房 地产开发投资 68751 亿元，同比名义增长 12.5%(扣除价格因素实际增长 11.7%)，增速比 1-8 月份回落 0.7 个百 分点。其中，住宅投资 46725 亿元，增长 11.3%，增速回落 1.1 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.0%。2014 年 1-9 月份，全国房地产开发投资 68751 亿元，同比名义增长 12.5%(扣除价格因素实际增长 11.7%)， 增速比 1-8 月份回落 0.7 个百分点。其中，住宅投资 46725 亿元，增长 11.3%，增速回落 1.1 个百分点。住宅投 资占房地产开发投资的比重为 68.0%。

另外，9 月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 94.72，比上月回落 0.07 点。

2．市场政策资讯

2.1 全国

? 住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》 住建部、财政部、央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求实现住房公积金缴存异 地互认、转移接续，并推进异地贷款业务。申请公积金房贷的连续缴存年限由 12 个月减少至 6 个月。

? 推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开 会议要求在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划。大力推进 各类棚户区改造，2015 年棚户区改造规模不低于今年，林区、垦区棚改力争基本完成。

? 国家统计局公布前三季度主要经济指标

前三季度国内生产总值 419908 亿元，同比增长 7.4%，三季度同比增长 7.3%。前三季度，固定资产投资（不含

农户）357787 亿元，同比增长 16.1%，增速比上半年回落 1.2 个百分点。前三季度，社会消费品零售总额 189151 亿元，同比名义增长 12.0%。

? 国家统计局公布 1-9 月全国房地产开发和销售情况

全国房地产开发投资 68751 亿元，同比增长 12.5%，增速比 1-8 月份回落 0.7 个百分点。商品房销售面积 77132 万平方米，同比下降 8.6%，降幅比 1-8 月份扩大 0.3 个百分点。房屋新开工面积 131411 万平方米，下降 9.3%， 降幅收窄 1.2 个百分点。

? 地方债自己还 中央政府不救助

10 月 2 日，据中国政府网消息：国务院办公厅日期印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》。《意见》规 定：将建立地方政府性债务风险预警机制和风险应急处臵机制，要硬化预算约束，防范道德风险，地方政府对其 举借的债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则。

? 财政部副部长：不需要出台房地产和其它领域重大刺激方案

中国财政部副部长朱光耀出席华盛顿的 IMF 会议称，就目前的中国经济状况，包括房地产市场，仍处稳定的状态。 尽管中国楼市价格出现一定的下滑，这并不被视为问题的表现，因此之前的房价过高，应该允许市场力量发挥作 用。政府正在密切关注国内房地产市场，但是没必要针对该行业或其他经济领域出台任何重大刺激政策。 ? 住建部：今年已开建 720 万套保障房 达目标 103%

10 月 13 日，中国住建部于官网公布数据称，截至今年 9 月底，全国城镇保障性安居工程已开工 720 万套，基 本建成 470 万套，分别达到年度目标任务的 103%和 98%，完成投资 10700 亿元。而按照规划，2014 年，全国 计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上(其中各类棚户区 470 万套以上)，基本建成 480 万套。

? 统计局：9 月 69 城新房价格环比下跌 跌幅收窄

10 月 23 日，国家统计局公布数据称，9 月份 70 个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格，与上月相比， 价格下降的城市有 69 个，持平的城市仅呼和浩特 1 个。环比价格变动中，最小降幅为三亚及牡丹江，下降 0.4%； 最大降幅为桂林、蚌埠、泸州，下降 1.9%。与去年同月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 58 个，持 平的城市有 2 个，上涨的城市有 10 个。同比价格变动中，最高涨幅为厦门，上涨 4.9%；最低为杭州，下降 7.9%。 ? 李克强：稳定住房消费，加强保障房建设

10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。会议强调推进的 六大领域如下：一是扩大移动互联网、物联网等信息消费，提升宽带速度，支持网购发展和农村电商配送。加快 健康医疗、企业监管等大数据应用；二是促进绿色消费，推广节能产品，对建设城市停车、新能源汽车充电设施 较多的给予奖励；三是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件；四是升级旅游休闲消费， 落实职工带薪休假制度，实施乡村旅游富民等工程，建设自驾车、房车营地；五是提升教育文体消费，完善民办 学校收费政策，扩大中外合作办学；六是鼓励养老健康家政消费，探索建立产业基金等发展养老服务，制定支持 民间资本投资养老服务的税收政策，民办医疗机构用水用电用热与公办机构同价，用更好的产品与服务，让人们 放心消费、享受生活。

? 45 家房企负债逾 8600 亿元 平均资产负债率达 75%

截至 10 月 27 日，沪深两市共计 45 家上市房企公布了第三季度业绩报告。据 Wind 资讯统计数据显示，今年前 三季度，45 家上市房企负债合计为 8603.25 亿元，合计增加 1082.87 亿元，同比增长幅度达 14.4%。2014 年前 三季度，这 45 家上市房企的平均负债率为 74.56%，与去年同期其平均资产负债率约 74.63%持平。 ? 住建部：用市场手段调控市场问题

10 月 28 日，住房城乡建设部新闻发言人倪虹在国新办发布会上表示，住建部很关注最近楼市数据的变化情况， 用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。倪虹表示，今年“两会”的政府工作报告 中，有 56 个字来表述房地产调控。表述分为四个方面：一个是对于调控，一个是对于供给，一个是对于需求， 一个是对于市场。在调控的表述中，政府工作报道提到“分类调控”的字眼，其传递的信号是，政府做好政府的 事情，市场发挥经济规律做好市场的事情。其中，做好住房保障工作是“政府做好政府事情”的一个表现。

2.2 地方

? 西安：公积金贷款担保费 11 月 1 日起取消

为落实国务院三部门文件精神，从 11 月 1 日起，西安地区取消个人住房公积金贷款担保服务费用，职工申请住

房公积金贷款，不再向任何机构缴纳担保服务费等费用，降低职工贷款负担。以住房公积金贷款 30 万元、20 年

期为例，可节省 3160 元的担保服务费。

? 西安新建住宅价格环比降 1%

国家统计局日前公布 9 月份 70 个大中城市房价统计数据，70 个城市中有 69 个城市新建商品住宅价格环比下降。 其中，西安新建商品房价格环比下降 1%，同比下降 0.2%。70 个城市房价 69 个下降

? 西安楼市三季度供求差距拉大 土地供应下滑明显

2014 年 1-9 月份，西安市商品房市场总供应面积 1539.4 万㎡，与 2013 年同期相比上涨 16.2%;总成交面积 1030.2 万㎡，同比下滑 2.7%。从成交走势来看，进入 2014 年三季度西安商品房市场总体呈现以下特征：住宅市场供需 差距进一步拉大，市场存量压力持续增大;商业市场成交下滑明显，投资客信心严重不足;受集中备案影响，办公 市场呈现量价齐升。

? 2014 年 1-9 月及 9 月房地产市场运行情况

2014 年 1-9 月份，全市累计新批准商品房预售 1739.18 万平方米，同比增长 4.34%;其中住宅 1287.13 万平方米， 同比增长 4.33%。商品房销售 1247.65 万平方米，同比下降 0.82%;其中住宅 1070.63 万平方米，同比增长 0.6%。 按照国家统计局公布的房价指数，1-8 月，我市新建商品住宅销售均价同比增长 7.1%。各月商品住宅销售价格指 数同比为 10.7、10.1、9.2、8.5、6.9、5.9、4、1.5，增幅呈下降趋势。

? 陕西迈入经济中等发达省份 人均 GDP 超全国平均水平

经济增速稳居全国第一方阵;人均 GDP 超全国平均水平，跃升至中等收入水平;“陕西苹果”可以为全国每人提 供 7 公斤……陕西省统计局 9 月 29 日发布《建国六十五年来陕西经济社会发展报告》，陕西经济由欠发达省份 已经迈入中等发达省份，经济总量实现跨越，增速迈入第一方阵，发展驶入快车道。

? 前三季度 西安重点项目完成投资破 1600 亿

前三季度，西安市重点项目建设整体进展良好，完成投资突破 1600 亿。截至 9 月底，587 个市级重点在建项目 共完成投资 1632.5 亿元，占年计划投资的 88.1%，超过时序进度 13.1 个百分点，较去年同期净增投资 219.9 亿 元。由 46 名西安市级领导分工联系的 164 个项目共完成投资 789.56 亿元，占年计划投资的 91.4%，超过整体 进度 3.3 个百分点。60 个由西安市管理的省级重点项目，截止 9 月底，共完成投资 391.9 亿元，占年计划投资 的 95%，超过时序进度 20 个百分点。其中西安金融商务区、高陵县城乡统筹建设项目、国际港务区基础设施建 设项目(一期)等共计 46 个项目完成投资比例超过时序进度。5 个省考产业项目，共完成投资 179.97 亿元，超过 年计划投资 17.44 个百分点。 ? 西安市创建森林城市以来新增绿地 1087.69 万平方米 近日，市人大常委会对我市创建森林城市工作进行了视察，据悉，创建工作开展以来，我市城区新增绿地 1087.69 万平方米，新建及改造提升绿地小广场 139 个;屋顶绿化 117 处，面积 24.77 万平方米;垂直绿化 58 处，面积 6.82 万平方米。

? 西安 7 条地铁线大致走向公布

近日，西安地铁官方网站发布 7、8、10、11、12、13、14 号。线预可行性研究项目比选公告。从公告可以看出 这 7 条地铁线路的大致走向。据悉，此次比选中标者将分别承担这 7 条线路的初步可行性研究，7 条线路开工时 间和通车时间均未定。

1. 一级市场

1.1 供应分析

2014 年 10 月西安土地市场供应一览表

FD4-8-14，FD4-8-4 GXIII-(11)-10-1 GXIII-(29)-11

挂牌 挂牌 挂牌

沣东新城镐京新城 园区路以西、昆明 十五路以北 纬十路以北、经三

十路以西 东西四号路以南、 南北一号路以西 未央区草滩街道办 事处吕小寨村 西安曲江大明宫遗 址区，西临太华北 路，南临凤城三路 西安经济技术开发 区草滩十路东侧， 尚稷路以北 西安经济技术开发 区尚林路以南，草 滩二路西侧 高新区科技路以 南、团结南路以东 高新区科技路以 南、团结南路以西

10.74 2.64 3.00

2 2 2

住宅 工业 工业

WY6-39-216

挂牌

10.61 3.47 住宅

QJ10-4-350 挂牌

0.59 6 商业

JK1-2-199 挂牌

2.85 1 工业

JK1-4-190 挂牌

1.28 1 工业

GXII-(2)-26

挂牌 0.05 1 其他

GXII-（2）-25

挂牌 0.04 1 其他

2014 年 10 月，西安共挂牌出让土地 9 宗，面积总计约 31.8 万平，环比上个月减少了 66%。其中，住宅用 地有 2 宗，总面积约 21 万平；商业用地只有 1 宗，地块面积为 0.59 万平；另外工业工地 4 宗，总面积约 9.8 万 平米。从供应区域来看，10 月份土地供应全部集中在未央、经开和高新。 土地市场供应进一步趋缓。 1.2 成交分析

交易方 式

2014 年 9 月西安土地市场成交一览表

地块面积 地块位臵 容积率 （万平米）

西安浐灞生态区广 运潭大道以西、欧亚

大道以北

西安浐灞生态区区 世博大道以东、世博 中

路以南

0.45

宗地号

用地性 质 商业

受让单位

CB2-4-761

挂牌 挂牌

1

西安星源商贸发展

有限公司

CB3-4-97

7.06

2 住宅

西安振业房地产开 发有限公司

HT01-25-49-1 FD4-8-14，FD4-8-4

QJ4-3-61 QJ8-7-38

QJ8-7-39

WY6-39-216

QJ10-4-350

航天基地航创路以 北、陕西博赛房地产 开发公司以南、西安 挂牌

金古臵业有限公司 以东、信息产业电子 第十一设计研究院 科技工程股份有限

公司以西

挂牌 沣东新城镐京新城区路以西、昆明十 园路以北挂牌 南路 以西 曲江新区雁塔 五挂牌 新开门南 曲江新区

挂牌 曲江新区创意大道路以东

以北、西康高速以西 未挂牌

央区草滩街道办 事处吕小寨村 挂牌

西安曲江大明宫遗 址区，西临太华北 路，南临凤城三路

2.11

5.5

10.74 2

1.34 7 0.71 3

5.83

3 10.61

3.47

0.59

6

商业

西安金古臵业有限公司

住宅

西安沣东地产有限公司

商业 西安水务（集团）有限责任公司

住宅 茂安投资有限公司 住宅 茂安投资有限公司 住宅 陕西鼎全房地产开

发有限公司

商业

西安卓一臵业有限公司

10 月，西安土地市场仅 9 宗成交，成交面积减少 15%，冷清态势继续蔓延。其中住宅用地成交 5 宗，成交 面积近 35 万平米，占总成交面积近 90%，较上月有所上升；商服用地成交 4 宗，成交面积 4.5 万平米，占总成 交面积的 11%，较上月下降 5 个百分点，面积环比下降 51%。从成交区域看，本月土地成交区域有五个：经开、 城西、曲江、浐灞和城南，经开草滩产业园板块、城西沣东新城板块、曲江二期板块、浐灞世园板块和城南航天 城板块为热点成交板块。其中经开成交 2 宗，住宅、商服用地各一宗，住宅用地位于草滩吕小寨村，面积达到 10.6 万方，商服用地位于太华北路;城西共成交 1 宗位于沣东新城昆明十五路附近住宅用地，土地面积 10.7 万方; 曲江成交两宗住宅用地，一宗商服用地;浐灞成交住宅、商服用地各一宗;城南航天基地成交一宗商服地块。 虽然

目前政策面走向宽松，然而市场的回调仍需要一段时间。反映到土地市场，政府有意放慢供地步伐，从 供应端控制新增房屋的入市量和入市节奏。预计未来半年到一年的时间，在楼市仍以去库存、调结构为主基调的 背景下，土地市场交易局部可能会较为活跃，然而整体应该以平淡为主。

2. 二级市场

2.1 供应分析

10 月，西安商品房新批售面积 270.5 万平米，环比增长近 8%，同比增长 64%。从新批售走势来看，10 月

份商品房市场供应打破今年以来的波动规律，连续两个月大幅增长。 10 月新获预售证项目总计超过 50 个，创 今年以来的新高，其中包括住宅、商业和写字楼。另外纯新盘上市项目也达到今年以来的最大值，总计有 15 个 纯新盘获证上市。从获批售房源的区域上来看，曲江、城东和经开批售房源最多，分别为 68 万平、49 万平和 45 万平。另外，在全市新批售中，住宅面积较上月略有增长，占总批售面积的 60%；商业面积较上月增长 24%； 办公面积较上月增长 37%。

10 月众多新房源积极涌入市场，主要是由于上半年市场销售情况并不稳定，很多房企推新盘的计划不得不 延后，而 9 月份无论是地方还是中央各种支持房地产政策的出台利好市场，使得房企对市场的信心开始转变，于 是在银十推出新品房源和竞相推出纯新盘，想要在 2014 年最后一个季度积极冲刺，完成年度销售目标。

2.2 成交分析 10 月，西安市商品房成交 139 万平米，环比减少超过 11%，同比增长 33%；成交均价为 6845 元/平米，环

比下跌 3%，至去年下半年以来的低位水平。由于国庆长假期间各楼盘成交量出现一个小高峰，并延续了近两周 的时间，因此 10 月份成交量较上半年有明显增加。另外，个别低价项目的集中备案在一定程度上推高了成交量 的同时拉低了成交均价。总的来看，今年“金九银十”成色不错，但与此同时也应清醒的是，九、十月份成交量 的回暖与增长是上半年房价累积下跌和开发商以价换量的结果，市场整体趋势并未逆转。

10 月，西安市普通住宅成交 120 万平米，环比减少了近 10%，同比增长 46%；成交价格 6360 元/平米，环

比下跌 1.3%。住宅市场 9 月份成交量的高增长主要是由多个已售项目集中备案而推高的，而 10 月国庆长假期间 市场的回暖使得成交量达到今年以来的次高点。根据监测，国庆长假期间很多住宅项目的销量较之前都有明显增 长，有的楼盘认购量甚至翻了几倍。再加上十月开盘项目较多，且去化率叫上半年有所回升，这也在一定程度上 推高了成交量。而成交均价依然在今年以来的平均水平上波动，总体较为稳定。

各区域商品房市场情况，10 月，城南、浐灞、城西和经开是成交的主力区域，成交量均超过 2000 套，其中城南和城西成交量较上月分别增长 40%和 31%，而其他区域则均有所减少。成交均价方面，曲江以 9214 元/平 米排名第一，较上月上涨 2.4%，其他各区域较上月有涨有降，其中上涨最大的是城西，8.7%，下跌最大的是经开，8.8%，整体仍较为平均。 住宅市场分区域情况，10 月份，城南以超过 2000 套的成绩而排名第一，但其中有相当一部分都是已售项目

的集中备案，浐灞、城西和经开也都接近 2000 套。其中城南和城西成交量环比增长均超过 30%，城北略有增长， 其余区域则较上月均有不同程度的下降。另外，成交均价方面，城北、城南、城西和经开环比有所下跌，跌幅最 大的是经开，超过 8%，而城北、城东、高新和曲江环比则都有一定上涨，其中涨幅最大的是高新，超过 13%。

整体上各区域的均价比较符合目前该区域的发展情况。

2.3 10 月住宅成交面积 top10 排名

序号

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

项目名称

联盟新城 增源〃航都绿洲 天朗莱茵小城 首创国际城 江林新城 金地湖城大境 保利金香槟 万科金域东郡 中贸广场 御锦城

区域

城南 城南 城西 经开 城南 曲江 城西 浐灞 城南 浐灞

成交面积（万平米）

4.37 3.02 2.52 2.40 2.24 2.07 2.06 1.92 1.80 1.73

⒊ 三级市场

暂无二手房成交数据。

2014 年房地产市场的“金九银十”已经结束，回过头来看，9、10 月份市场供应量依然处于高位，成交量 也较上半年有明显回升，与此同时价格继续着稳中有降的态势。总的来看，今年“金九银十”成色不错，但同时 必须清醒的认识到，九、十月份成交量的回暖与增长是上半年房价累积下降和开发商以价换量的结果，与此之外， 中央和地方政策的出台也并未显现出有力的提振市场的作用，市场仍然处于调整中这一大趋势并未发生逆转，并 且今年之内也不会逆转。

另外，10 月份西安批售房源增多，而销售远远赶不上供应，这就使得房企的库存量也随之上升。在库存和 资金以及全年任务等压力之下，各房企也积极采取各种营销措施来冲刺销量，以价换量依然是年底各大房企的首 要策略。因此预计十一、十二月份成交量依然会有所回暖，但价格并不会就此回升，会维持稳中有降的状态。