招商进度表

Ø  整体招商排期

Ø  各阶段工作重点

Ø  具体执行计划

首先根据目前调整后的业态定位及品牌填写商户跟进档案，进行市场摸底，了解每个商户的市场情况，包括租金承受能力，承租面积，代理加盟情况等。

按照三人一组的模式，由招商负责人重点跟进影院、电器、家居等次主力店商户，尽快落实签约。

另外两人分别进行扫街收集商户及电话追访两种形式对目前的目标商户进行摸底，有意向的跟进约访，无意向的调整目标商户。

每天按照实际情况更新商户跟进档案，对业态及品牌调整提供依据。

工作量安排：

扫街收集商户信息：每人每天20个商户访谈

电话追访商户信息：没人每天30个电话追访

 

第二篇：世邦前期计划及招商进度表

服務範圍

我們以專業的市場策划、推廣及招商經驗來提供意見，從而令此項目邁向成功的路向。 我們作為此發展項目中的其中一員，我們最主要的工作是為項目進行市場及使用分析，針對市場需要，為項目作市場定位；針對物業的實用性及維修保養，為項目的設計及用料提供意見；針對推廣及招商問題，作出前期策劃工作。務求帶領項目的質素大大提升，把專注放在適當的方向。 我們之所以能做到這一點就是我們擁有全國以至全球的發展項目市場策划、推廣及物業管理經驗，並清楚了解客戶對提昇物業各項質素的要求，對細節一絲不苟，並找緊目標全力前進。 我們對市場觸覺特別敏感，及設計潮流有超前概念，我司能為此項目引入國際級設計及管理策劃經驗。

以下是我們的服務範圍簡介：

第一部份 前期顧問及研究工作

1. 成都高級辦公樓市場分析

我們會對成都高級辦公樓作市場出分析，包括下列各項：

? 找出此大樓之競爭對手並作出比較分析；

? 分析市場走向与租戶檔次的關係；

? 現時市場上的租金水平及辦公室質素及設備的關係；

? 市場的需求；

? 市場上的租務優惠及條件；

? 新趨勢及動向；

? 未來的機會及風險。

2. 針對大廈經濟效益提供使用分析

就針對此大廈設計，從經濟效益角度出發，我們會作出下列建議： ? 各層或大廈各部份之用途

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? 向建筑師或其承判商解釋認為合適的租戶組合及其比重或位置分佈；及 ? 靈活的設計可因應市場改變。

3. 對郵政局營業大廳的選位提出建議

我方得悉此項目屬郵政局開發，大樓其中包括郵政局營業大廳。我們將對郵政局營業大廳的選位提出建議，以盡量確保出租用房的使用面積及價值，受到最少之負面影響。

4. 大廈綜合佈局、裝修設計及設備建議

一般情況下，我們的工作是与 貴公司所委托的建筑師檢討此項目的建筑設計，務求令此設計能切合市場研究厘定的方向。 基于上述，我們會与建筑師在設計上通力合作，務求可以令每項設計均能切合顧客与商戶的期望，而又能在往后以低成本作出有效的管理。 對大廈外牆選材、大型設備、消防系統、備用發電机、熱水鍋爐等提出建議或意見。

簡單地說，以我們的背景、經驗及擁有高質素的工作人員，必定可以為發展商提供一切實際可行的建議。

5. 對停車場設計提出建議

我們將與 貴公司的建築師合作，為大廈的停車場設計及佈置作出建議，使在營運上、保安上及安全上均具有效益。

6. 市場定位及大樓命名

尤其在竟爭激列的營商環境，

合適的定位可吸引目標租戶，也是招商隊伍進行游說工作的支柱。 我方將根據市場分析，為此項目評估合適的市場定位。

大樓名稱為物業形像有莫大關係。 在市場定位確立後，我們將會為此項目提議具商業化及社會化的大廈名稱，以供貴司考慮。

7. 評估租金收益

我們會根據現時市場資料及可預計之市場租金及變化，為大廈出租情況作出估計，並為大廈評估未來五年之總租金收益。

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8. 鎖定目標客類別

我們將考慮不同的客戶類別，甄選並推薦合適的，作為招商的主力方向。 並且列舉他們租務上的需要及要求，以便在建築或租約設計上作靈活配合。

第二部份 前期招商策劃工作

1. 厘訂市場推廣計劃

我司會根據現有的市場調查為基礎，再加以我們的市場專業經驗為貴司準備及發展一個完善及高回報的推廣計劃。 當然，在策划的工作上，我們的招商及推廣部員工必定參与，因為他們是前線工作，對市場走勢及反應尤其敏銳。

但如何把這些項目的市場定位有效地傳送到目標租戶並能令他們建立信心，我們具備以下條件：

? 創造力

? 市場獨覺敏銳

? 經驗豐富

我們會盡量利用不同的推廣模式，例如郵遞，互聯網及電子化的展覽廳等。我們更會建議合適的推廣策略，內容會包括費用預算等。再者更會與設計師及廣告公司作出協調，盡量做到我們心目中理想推廣策略。

我們的推廣活動 – 工作範圍:

? 安排及協助活動，如歌星表演，有獎遊戲，制作/印刷宣傳品；如報紙雜誌廣告及新聞發佈，建議推廣時間及進度安排

? 如有需要，安排及舉行展銷會

? 提供廣告機構與貴司選擇

? 強調地理位置優勢

? 強調物業優點

? 安排物業資料擺放於我司之全球性公司網頁

? 聘請本地推廣員工

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成立「駐」成都市場推廣中心直接接觸本地租客。

2. 項目發展樓書

為配合發展，我司將在發展其間，開始製作項目發展樓書以作推廣作用。 我司會全程參予設計、制作及印刷此推廣樓書，務求令此書以精美包裝，簡潔的手法向租戶介紹此項目發展的優勢。

第三部份 物業管理之前期策劃

「世邦魏理仕」將憑籍管理多項大型項目的豐富經驗及強大的資訊配合，在前期為開發者策劃出一套切實可行、詳盡深入的管理方案，具體工作包括： ? 物業的接管與驗收

? 物業及其附屬設施、設備的養護及維修管理

? 環境衛生及綠化的管理

? 安全保衛管理

? 廣告宣傳管理

? 裝修管理

? 租務管理

? 財務管理

? 行政人事管理

我司將對交付使用前進行各項目標性明确的工作作出相應的安排，以配合項目交付使用后的營運及体現其价值起到決定性的作用。

1. 設計介入

設計人員通常在設計過程中，從整体上的把握考慮較多，諸如樓宇的外觀及主要結构。因其沒有具体管理樓宇的經驗，因此對樓宇的設計細節上難以做到既符合整体布局，用戶使用時具体需求，又便於物業管理公司有效的管理。如：電梯位的選擇、電視監控探頭位的佈局等都應考慮到實際運用的各种情況。

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2. 結构工程的介入

物業管理公司對商戶的裝修、其他商業經營的需求等情況了解甚多，因此對整個商場的結构設計會有較多現實的或超前的考慮看法，尊重物業管理公司對樓宇設計的意見，會使得樓宇結构的設計更為合理、完美，也會使設計者在物業管理者提出平常管理時容易出質量問題的地方如樓頂滲水，屋頂預制板間的接縫、牆面起殼、橫梁位置不合理等方面作出設計改進。

3. 設備設施安裝的介入

基於商廈的設施、設備相對會較多，安裝合理，佈局得當，可避免樓宇竣工交付使用后一些不必要的變動。如供電系統、給排水系統、消防系統、電視監控系統、弱電系統及其管道、電線的走向，電錶及管線的負載量，應充分考慮到地域和物業的特點及發展需要，留足餘地。

4. 物業管理計劃的制訂

其內容包括：

? 物業的接管與驗收

? 物業及其附屬設施、設備的養護及維修管理

? 環境衛生及綠化的管理

? 安全保衛管理

? 廣告宣傳管理

? 裝修管理

? 租賃管理

? 財務管理

? 行政人事管理

制訂以下各個方面的管理計划、規章制度、各部門崗位責任及各种應用表格等。

? 制訂管理組織、人事架構方案

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? 制訂交付使用後首年及五年內管理財政預算方案

? 協助開發者籌組物業管理公司

? 制訂及實施各級管理員工的招聘、培訓計劃

? 協助開發者採購及安裝必需之物資及設施

5. 訂立以下規章制度 (如適用)：-

- 公共管理契约(公契)

內容包括：-

為物業擬訂份額之分配、管理費收支及所提供服務之範圍、管理公司及業主之權力及義務、管理酬金及管理費製訂之標准。

- 业户手册

內容包括：-

管理費之繳付方式及盈虧、聯絡途徑，包括填報緊急聯絡資料等、加建及改建、裝修守則、如裝修承造商、施工保養及責任、施工期間注意事項及保証金之發還等、清潔服務，如公共地方清潔及垃圾清倒安排、保安、防火及防風須知、停車場、其他業戶守則，如室內維修保养责任、饲养寵物、招牌及告示海報等規定。

- 員工工作指引

內容包括：-

管理工作、保安工作、公共衛生、電梯、電力系統、消防、水務及渠務、气體燃料泄漏、樓宇結構及維修、防洪及防火、投訴處理、防止賄賂條例等。

- 員工守則

內容包括：-

公司組織架构明細表；薪津福利安排及計算；入職、升遷及解雇；公司守則；獎懲等。

- 崗位責任制

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- 管理工作程序

內容包括：-

入伙、收樓、裝修規定、制訂小區機電、消防之管理規定及表格、保安、會所之管理規定、管理公司、管理處及員工之管理規定、清潔衛生、財務等。

- 入伙通知书

- 入伙手续

- 入伙收費一覽表

主要收費將包括：-

按金、維修基金、維修保証金、泥頭費、上期管理费及各项代办费(如煤气、電話、滅火器等)。

- 收樓須知

- 維修管理規定

- 業戶裝修指引

- 機電、消防等管理規定及表格

- 车场管理及守则

- 管理處及員工管理規定

- 清潔安排及处理守则

- 實务程序及守则

- 员工福利安排及守则

- 處理客戶投訴指引

6. 人事行政管理

? 制訂分期及整個物業之管理員工編制，根據國內法制及參考同區行情，制訂各級職員薪酬、津貼、福利之標准。

? 草擬各級管理員工之崗位職責及權限。

? 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及人員面試、考核及挑選等工作。

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? 制訂人事制度、員工守則及協助編制員工之勞動合同。

? 與當地勞動局聯絡，安排一切有關員工聘用之登記、轉職等手續。 ? 安排整個管理隊伍之制服设計，務求为隊伍塑造一个專業、熱忱的服務形象。

7. 员工培训

為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負之責任及工作範圍，同時灌輸正確之物業管理概念及知識。

於完成短期培訓課程後，安排各級員工進入物業內作實地訓練，配合物業入伙，令物業之管理工作能夠全面開展，為業戶及時提供高水准之服務。 以後每6個月，安排重溫培訓班，務使員工服務之質素，仍保持公司所定之標准。

培訓時間表編排之課程在於短時間內最有效及全面地將員工投入物業管理的各部分工作。於本課程完結後，經常接觸客人之員工，會接受外語課程訓練，以促進工作質素，物業管理形象。 a. 入職前之培訓計劃

課程以總体士氣，禮貌與紀律之培訓為開始，繼而按部門分組進行技術培訓，再接入現場的實習指導，旨令員工能迅速掌握熟悉工作環境。 b. 長期培訓工作

由於物業管理事務乃精益求精，日新月異之服務性行業，培訓課程乃一延續性工作，故需定期重溫課程，令員工能在技術及態度上，切合項目所需及服務要求。 c. 培訓時間表

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第四部份 租務統籌

本行將統籌及執行租務活動，工作包括： ? 提供市場訊息，潮流及租金走勢等 ? 提供租金付款方式及租賃條款厘定建議 ? 協助制定租賃文件 ? 物色適合商戶 ? 直接郵遞及聯絡客戶

? 代表貴司處理查詢及洽談租務條款

? 在獲得業主及租戶雙方初步協議後，準備並安排簽署臨時合約及正式合約 ? 為工作隊伍訂立推廣及簽署文件標準程序，確保服務質素 ? 提名工作隊伍聯絡人與貴司保持聯系並隨時匯報工作情況

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收費及服務條款

第一部份 前期顧問及研究工作

顧問費：港幣500,000 (伍拾萬元整)

第二部份 前期招商策劃工作

每月服務費：港幣50,000 (伍萬元整)直至物業入伙

第三部份 物業管理之前期策劃

總費用為港幣______ 元整(捌拾万元整)。此費用只包括於物業入伙前之前期物業管理顧問工作。

第四部份 租務統籌

我司提供以下兩種安排供 貴司選擇 如我司只負責統籌工作

招租：我司將向 貴司收取成功出租單位月租租金之___%為服務費 如我司負責統籌及獲得獨家代理

招租：我司將向 貴司收取相當於成功出租單位 ___月租金之金額為我方代理費。

我司每次派員到成都為本物業進行指導及協商、討論有關物業運營事宜之費用，包括員工往返机票、住宿所需費用均由發展商支付。

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