扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12

扬州邵伯湖天伦乐园

可行性研究报告

中国江苏国际经济技术合作公司

江苏中江国际房地产公司

二○一○年十二月

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 目 录

第一节 项目概况 .............................................. 4

第二节 承办单位概况 .......................................... 7

第三节 可行性研究工作概况 .................................... 9

第四节 研究结论 .............................................10 第一章 总 论 .................................................... 4

第二章 项目建设背景和必要性 ....................................15

第一节 项目建设背景 .........................................15

第二节 项目建设的必要性 .....................................19

第三章 发展前景及需求分析 ......................................24

第一节 扬州市社会经济发展现状及发展目标 .....................24

第二节 扬州市公道镇发展现状 .................................26

第三节 项目发展目标及前景分析 ...............................27

第四章 总体规划及建设条件 ......................................34

第一节 总体规划 .............................................34

第二节 建设用地规划 .........................................36

第三节 项目建设规模和建设内容 ...............................37

第四节 建设条件 .............................................40

第五章 建设方案 ................................................46

第六章 环境保护、节能与安全卫生 ................................50

第一节 环境保护 .............................................50

第二节 节能及安全 ...........................................56

第七章 项目组织、经营与管理 ....................................59

第一节 项目组织 .............................................59

第二节 项目建设管理 .........................................60

第八章 项目实施进度及招标 .......................................63

第一节 总体建设进度计划 .....................................63

第二节 项目招标 .............................................64

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第九章 投资估算与资金筹措 ......................................68

第十章 财务分析及评价 ..........................................71

第十一章 社会效益分析 ..........................................77

第十二章 风险分析 ..............................................79

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12

第一章 总 论

项目名称：扬州邵伯湖天伦乐园

建设内容：养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等

投资总额：1000338.53万元

建设单位：中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）

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建设地址：扬州市公道镇邵伯湖西岸

联系人： 李粉山

联系电话：025-83235439、131xxxxxxxx

联系地址：南京市云南路31-1号苏建大厦19楼

第一节 项目概况

一、项目由来

欲得天下者，先得长三角。

长三角是中国乃至世界经济增长的发动机，是全球六个超大型城市群之一，是中国经济发展速度最快、综合实力最强、经济总量最大、最具活力和竞争力的地区，同时也是老龄化程度急剧增长的地区。

江苏作为长三角地区的主要省份，积极探索当前养老服务业的发展道路，思考如何创新养老模式，使得江苏不仅要成为国内养老服务业的领航者、开拓者，还应通过抢占长三角养老市场，应对人口老龄化危机的挑战。不断发展服务业，拉动内需，把扩大内需与经济增长、社会建设、民生改善和提高开放水平结合起来，推动发展方式根本性转变，进一步推动江苏经济可持续发展。

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通过近两年时间的广泛调研、对国内外养老模式的比较分析和向政府主管等部门的汇报请示，在扬州市委、市政府领导的关心和支持下，初步形成了“创新江苏养老模式，加快抢占长三角地区老年服务产业制高点”的基本思路和方案，以及筹建“扬州邵伯湖天伦乐园”初步思路。

“人生只爱扬州住,夹岸垂杨春气熏”。扬州是一座古老而又年轻的城市，近年来，扬州市委、市政府坚持以人为本和可持续发展，转变城市发展模式，提出“创新、精致、幸福”6字箴言，城市发展成果更多惠及百姓，城市面貌变化得到广泛认同，城市和谐发展进入全新境界。20xx年喜获”中国人居环境奖”,20xx年又成为“联合国人居奖”的城市。扬州邵伯湖天伦乐园能落户在这里，可谓既得天时、地利，又得人和。

扬州邵伯湖天伦乐园，将成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。

二十世纪八十年代以来，城市滨水区的开发与复兴成为世界性潮流和趋势。后工业化时代的城市滨水区的更新开发作为城市重要空间的开发实践，契合时代发展脉搏，伴随着城市功能的再造和升级。从美国旧金山的“渔人码头”到英国伦敦的“牛津港再造”，从日本的“大阪复兴”到马拉西亚的“海岸开发”，无论是发达国家还是发展中国家，都把滨水地区的开发列为重中之重。核心目的就是：借用滨水资源，塑造全新风貌，提升城市品质，促进经济发展。

在中国，以上海外滩为代表的繁荣面貌和生活方式，对许多滨水城市是一个标杆和巨大的鼓舞，从北方的青岛、大连，到南方的苏州、

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 广州、厦门等，都把滨水区域作为振兴城市的重要经济手段。对这一现象，有专家指出：这是对世界滨水开发潮流的呼应，也是滨水城市发展积累到一定阶段的必然出路。

扬州及时调整了发展战略，积极参与到全球滨水开发的浪潮中来，把目光转向目前苏中地区尚未开发的天然资源邵伯湖。邵伯湖西岸的公道镇人民政府经与中江国际合作，共同打造“扬州邵伯湖天伦乐园”，建设大型现代化老年服务产业集聚园区，吹响了滨湖开发的号角，昂首阔步迈向邵伯湖时代。邵伯湖优美的自然景观资源和其独特的文化底蕴、历史文脉以及与新园区的多功能配套，必然能使扬州市邗江区不辱使命，成为带动新城发展的一面旗臶。

二、项目基本情况

1、建设地点

本项目拟对扬州市公道镇邵伯湖西岸河东村地块进行开发建设，项目位于扬州市区以北约18公里，距公道镇区东北部约4公里，东临邵伯湖，北靠高邮湖，南连颖水河，自然生态条件十分良好。

本项目规划面积为3652.75亩，其中建设养老住宅组团1279.95亩，公共服务组团791.55亩，商品交易组团431.2亩，配套建设1150.05亩。

2、主要建设内容

本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。

⑴养老住宅组团：建设一个多元化、多层次的养老空间，包括

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。

⑵公共服务组团：包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。

⑶商品交易组团：包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建筑。

⑷配套建设：包括道路景观、园林绿化和高效农业生态园等。

3、投资资金来源

本项目投资总额为1000338.53万元，其资金来源为由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。

4、建设进度：本项目建设期8年（2011～20xx年）。

本项目建设周期为8年。预计20xx年3月底前完成可行性研究报告并通过审批，20xx年10月底前完成项目准备工作，20xx年底完成项目。预计分三期进行，一期于20xx年年底开工，进行基础设施建设、养老住宅和公共服务设施建设，20xx年底完工；二期于20xx年初动工，预计20xx年底完工；三期于20xx年初动工，预计20xx年底完工。

第二节 承办单位概况

中国江苏国际经济技术合作公司是经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省的重点企业之一。

中江国际至今已有30年的经营历史，具有对外承包工程劳务合

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。中江国际已在世界上80多个国家和地区开展了业务。自19xx年以来连续被美国《工程新闻记录》评为世界最大的225家国际承包商之一，已进入全国30家最大的外经企业和500家最大的进出口企业行列，已通过ISO9001质量管理体系、

ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。

20xx年，在中非论坛上，中江国际引起中央及省领导的重视，

提出要把中江国际打造成走出去的龙头企业。为此，省委省政府采取一系列有效措施，对其进行了资产资本的整合：原江苏省建材资产管理公司、江苏省建设总公司、江苏省成套设备公司、江苏省建达公司先后被其重组；禄口国际机场10亿资产划拨并入；与此同时，省财政按年财政收入的一定比例分三年增资扩股。通过以上三步战略措施，使中江国际跻入国家级跨国企业。

中江国际老年生态社区项目是新时期中江公司重点打造的品牌

项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。

江苏中江国际房地产公司成立于一九九二年，是中国江苏国际经

济技术合作公司旗下的全资子公司，九十年代主要在国际市场开发建设，二零零零年后逐步转入国内市场，先后开发了高层、小高层、多层、经济适用房、商铺、别墅等多种商住房近100万平方米，现具有

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 国家二级房地产开发资质，已通过ISO9000认证。公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。企业的发展宗旨是“优先理念、优质工程、优美环境、优良服务”。

中国〃扬州“邵伯湖天伦乐园”项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目，以国际化的视野、国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝阳产业，以CCRC（连续型退休社区）为基本，进一步引入教育科研、文化创意、银发农业、咨询顾问、休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老年人搭建发挥才智、服务社会、享乐养老的平台。

第三节 可行性研究工作概况

一、可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》；

3、《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

4、《江苏省老龄事业发展“十一五”规划》；

5、中共江苏省委、江苏省人民政府《关于加快我省老龄事业发展的意见》(苏发[2009]5号)；

6、国家发展计划委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南(试用版)》；

7、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

8、《扬州市城市总体规划(2002～2020)》；

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9、《扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

10、项目单位提供的有关资料。

二、可行性研究内容

本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理、技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。

本可行性研究的主要内容如下：

1、项目建设的背景和必要性

2、发展与需求前景分析

3、建设方案及建设条件

4、工程方案及环境评价

5、项目实施进度计划及招标

6、组织、经营与管理

7、投资估算及资金筹措

8、借款偿还方案的确定和分析

9、社会效益分析

10、风险分析

第四节 研究结论

一、主要研究结论

1、项目建设具有充分的必要性

扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 圈和上海都市经济圈的交汇地带，南接南京、镇江，西连宿迁、安徽，北与淮安、盐城接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之一，是获得“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”的城市。

本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有影响、辐射和示范功能。

本项目建设是十分必要的。

2、项目建设符合总体规划

项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道镇整体发展要求。

3、项目建设具有良好的建设条件

扬州市委、市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备良好的开发建设条件。

4、项目建设内容

本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。

5、环保与劳动安全

本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大

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影响。项目劳动安全措施落实。

6、项目组织、管理、实施进度及招标

项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。按照国家的相关规定，采取相应的招标方式。

7、投资及回报

本项目固定资产投资总额1000338.53万元，其中：项目工程费用763851.97 万元，工程建设其他费用118679.96 万元（含土地费用51000万元），预备费用44126.60万元，建设期利息73680万元（投资估算详见表1）。资金来源由中国江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来解决。

经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后18.39%，高于基准收益率；所得税后财务净现值大于0，该项目在财务上可以接受；项目投资回收期为5.88年，项目能较快收回投资。

二、主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标详见下表：

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三、建议

1、按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。

2、制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项目建设完成。

3、做好与地方政府、财政、金融等各相关部门的协调工作，争取更多的政策倾斜，支持、促进公道镇的稳定、快速发展。

4、在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门的联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、环保、地质等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。

5、着力做好拆迁安臵的工作，这对整个项目的如期进行关系

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 极为重要，在本项目中起决定性作用。建议作为重中之重的工作，花大力气做好。

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第二章 项目建设背景和必要性

第一节 项目建设背景

一、扬州市概况

扬州位于江苏省中部，江淮平原南端，南临长江，北负淮河，中贯京杭大运河。市区位于京杭大运河与长江交汇处，是长江下游重要的滨江城市，也是江苏重要的

水陆交通枢纽。扬州市历史悠

久、人文荟萃，至今已有近

2500年的历史。历史上，扬州

曾作为经济大都市和重要的通

商口岸，经济繁荣、文化发达。

扬州市风景优美、文物古迹众

多，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，1998获 “全国优秀旅游城市”称号，20xx年被评为“国家环保模范城市”、 “国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”，是长江三角洲重要的对外开放城市和旅游城市。

扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。

扬州由于具有沿江滨海的优越区位条件及稳定的农业、特色的工业、丰富的物产资源和人文优势，19xx年被国务院批准为开放城市。党的十一届三中全会确定改革开放方针以来，特别是党中央实施“建设上海浦东，推动长江三角洲和长江沿江地区开放与经济发展”战略以来，扬州作为长江下游的重要沿江城市，

经济和社会事业得到了迅

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 速的发展。新的世纪又给扬州的发展带来新的机遇，勾画出新的蓝图。

扬州市城市发展总目标：按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化的要求，将扬州建成“经济强市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。

扬州市城市功能定位：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。

从宏观政策上看，在二000年全省城市工作会议上，我省勾勒出南京、苏锡常、徐州三大都市圈，作为南京都市圈重要增长极的扬州，提出了要在苏中地区率先崛起，使扬州尽快从中等城市发展成为一个大城市。

从宏观交通上看，扬州正在形成一个四通八达的现代交通立体网络。宁通公路贯穿东西，京沪高速公路纵横南北；宁启铁路的开通，扬州从此告别了“地无寸铁”的历史，圆了扬州人百年美梦。西北绕城公路的通车使扬州成为全省首个具有环城高速公路网的地级市。润扬长江大桥的全线贯通，使扬州至镇江的天堑变通途。此外沿江高等级公路、扬州港扩建等一批重大基础设施的建设构筑了扬州大发展的新平台。水陆交通的改善将为扬州市的经济腾飞奠定坚实的基础。

目前，扬州城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、 “南港北区”的城市格局已初步形成。根据扬州市建设百万人口城市的总体要求和发展规划，必须进一步推进城市化的发展进程，加快扬州市的发展步伐。

在经济全球化的时代，国际资本和生产要素在向全球发展中国家扩散，随着中国加入WTO，各地新一轮迎接资本的开发热潮正在形成，

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 各地都在比拼发展载体、城市环境和综合经济实力，城市间的竞争日益激烈。

根据扬州市“富民强市、建设名城”的发展要求和实现“两个率先”、力争苏中第一的奋斗目标，为抢抓发展机遇，进一步改善投资环境，提高城市综合竞争能力，20xx年9月扬州市委、市政府提出用三年左右时间完成以“四点、五片、六线、一环”为重点的城市环境综合整治任务的城市建设目标，和“一年一变样，三年大变样”的城市环境综合整治的战略构想，吹响全力推进名城建设的号角。通过道路改造、河道整治、广场建设和绿化亮化以及老城区的改造等一系列举措，再现了“春风十里扬州路”、“绿扬城廓是扬州”的古诗意境，体现了“绿色扬州”、“生态扬州”的城市特色。城市生态环境变美了，城市形象变靓了，古城扬州的知名度、美誉度大大提高，自20xx年一举夺得“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”、“全国文明城市工作先进城市”三块金牌，接着又相继获得了“国家园林城市”、“中国人居环境奖”、“国家节水型城市”、“国家畅通工程B类优秀城市”和20xx年荣获的“联合国人居奖”等一块块沉甸甸的城市奖牌，并已连续五年被台湾电电公会评选为台商极力推荐的十佳城市之一。

扬州市委、市政府深刻地认识到，2500年的历史文化底蕴是扬州的城市之魂，也是扬州城市发展的独特优势。在城市规划建设中，必须坚守住彰显“人文、生态、宜居”的鲜明个性特色，不和其他城市比规模、比高楼、比洋气，而要比特色、比秀气、比大气、比文气。循着这一理念，在进行古城整体保护的同时，扬州对城市空间布局进行优化调整，确立“跳出老城建新城”的思路。“邵伯湖天伦乐园”在邗江区公道镇的落户正是贯彻这一思路的重大举措之一。

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二、人口老龄化背景分析

19xx年，联合国老龄问题世界大会的文件规定：60岁及60岁以上的人为老年人；而老龄社会，指的是60岁以上人口占总人口10%以上的，就开始进入老龄社会。

20xx年，我国60岁以上的老年人已经达到1.67亿，占全国人口的1／8，约占世界老龄人口的1／5，是世界上唯一一个老龄人口过亿的国家。与此同时，20xx年，我国80岁以上的高龄老人已达1899万，占老年总人口数的

11.4％。

20xx年，中国老年人口

预计将超过2.4亿。到2040

年，将达到3.97亿，超过法

国、德国、意大利、日本和

英国目前人口的总和。我国

如何应对这一挑战，将在一定程度上决定我国是否能够成为繁荣和稳定的发达国家。

而江苏省早在19xx年就进入了老龄社会，是我国最早进入老龄社会的省份之一，比全国提早了13年。我国目前的老年人口已经达到了1.69亿，到20xx年将达到2.48亿。截至去年底，全省60岁及以上老年人口1258.8万，占户籍人口总数的17％，高于全国约4.5个百分点！目前江苏省老龄化程度在全国排名第三位，前两名的省市分别是上海、浙江。

江苏省目前已进入老龄化加速发展阶段，

加快老龄事业发展成为

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 一项重大而紧迫的战略任务。省委、省政府对此高度重视，专门出台了《关于加快我省老龄事业发展的意见》（苏发[2009]5号），把发展老龄事业提到重要的议事日程上。

第二节 项目建设的必要性

一、老龄化产业发展的需要

目前我国已进入老龄化社会，而江苏比全国提前了13年进入老龄化社会。今后一段时间，老龄化加剧发展的态势更为严峻。江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。

江苏省人口年龄老龄化呈现出现早、基数大、增速快、“空巢”多、寿龄高等五大特点。20xx年末，我省60岁及以上老年人口1218万人，占我省总人口的16.5%，“空巢老人”的占比更是明显上升，城市超过40%，农村也在38%以上。预计到20xx年老年人口将达到1260万，老龄化水平将达到17%以上。20xx年，老年人口数量将增加到1648万人，老龄化水平达21%。另据预测，未来50年内，老龄人口规模将以年均1.9%的速度递增，到20xx年，全省老龄人口将达到1702万人，老龄人口比重将超过四分之一，老龄人口社会抚养比将达到35%以上。

江苏老龄化对经济社会的影响日益显现，现有分散养老模式无法满足多样化养老需求，以纯福利形态由政府举办养老机构难以满足老年服务的需求规模和多样性。

当前养老形式主要包括居家养老、社区养老和机构养老三种，这三种类型的共同特征是养老服务的分散化供给，特点如下：（一）是分散化供给无法实现老年服务供给的规模化经营，分散在城市各个角落的老年服务提供机构以机构所在为中心覆盖范围有限，无法实现规

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 模经济；（二）是分散化供给依赖城市设施如医院等机构支撑，然而此类设施在建设之初就不是为老年人服务所设计，因此无法实现专业化供给，也无法满足老年人多层次需求；（三）是受城市空间限制和相对分散的老年需求，集中供给难以实现。

因此提供专业化、多样化老年服务，缓解供需矛盾，需要以服务产业园区的形式进行：（一）是通过集中需求解决专业化供给的市场规模，使专业化供给机构能够持续发展；（二）是通过专业化供给培养老年服务的人才、管理团队并总结经验。

然而，人口老龄化的迅速发展背后也意味着一个潜力巨大、亟待开发的大市场正在形成。预计到20xx年，江苏省老年人的退休金总收入将达到615亿多元，20xx年将有1898.9亿多元。而20xx年江苏省城市老年人中42.8%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到480亿元人民币，而20xx年江苏老年人口消费规模将超过950亿元，老年人口消费占总消费的比重在20xx年将达到11.4%，到20xx年将超过28%。

在当前全球经济不景气的情况下，发展老年服务产业则成为活跃经济，进一步拉动内需的重要突破点，也是加快推进江苏“两个率先”的新增长点。

二、江苏经济发展的需要

⑴产生良好的经济效益。吸引约30个各类养老机构入驻，提供护理性住房比例为7千套，居家养老住宅1万套。吸引多层次的养老服务机构直接服务多达3万名老年人口，直接护理收入12亿元。老龄事业配套服务营业收入7亿元。促进地方经济增长，100亿规模投资可为地方增加52亿元GDP，增加税收9.36亿元。

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⑵解放家庭劳动力，减轻1万户家庭的养老负担。按目前江苏人口结构比例测算，每名超过60岁的老年人对应4.5名15岁-59岁的劳动力，大型老年综合社区直接服务3万老年人后，将近能够解放13.5万劳动力。由专业化机构和社区的综合服务来替代家庭劳动力，不但促进了社会分工，而且将家庭劳动外部化，直接产生了GDP。

⑶增加就业渠道。为满足园区功能，学校、医院和市场服务等功能可增加直接就业约4万人，按1：3的拉动比例，可带动间接就业12万人。

⑷推动老龄服务业的专业化分工。形成向省内、长三角和全国范围内实现服务功能辐射，提高老龄事业的整体社会化水平。

本项目的建立有利于发展老龄服务产业，提升江苏服务业水平，加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，通过“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社区向老年人提供符合老龄人口需要的物质文化产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。

三、城市化建设的需要

随着我国城市化进程的进一步加快，扬州城市建设也进入了一个高速增长的阶段。为了推动社会经济的发展，扬州提出了以扬州、江都、仪征三个城区构成带状联系的“一体两翼”的城市组群，形成城区与开敞生态绿地、水系有机协调、疏密有致的组团式城市空间布局。 城市性质为历史文化名城，是具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。把扬州建设成

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 为100万人及100平方公里的新城。这一城市格局的确立和城市化进程的加快给老城区周边地区的发展带来了契机。

项目土地综合利用开发，可使区域符合规划并满足城市化建设需求；对拆迁居民给与一定的补偿，可改善他们的生活环境。因此，项目的实施可以提高项目区域城市化建设中的定位，有助于和谐社会的构建，是改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。

四、城市功能完善的需要

扬州是历史文化名城，中国优秀旅游城市，国家级文明城市、卫生城市、环保模范城，“中国人居环境奖”获得城市，同时又是一座滨江通海的新兴工商城市。近年来，扬州市的发展日新月异，城区面积不断扩展，宁通公路早已通车，扬州至南京路程只需一小时左右，润扬长江大桥的建成使扬州和镇江之间的长江天堑变为通途。围绕“富民强市、建设名城”的目标，扬州正不断向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越。

随着扬州城市规模不断扩大，国民经济保持较快增长，整个城市建设如火如荼，城市形象也在不断提高。

五、改善投资环境、促进区域经济发展的需要

扬州市位于长江三角洲经济发达地带，作为沿江经济带的重要城市，扬州市在江苏省沿江开发战略中具有重要的地位。目前，扬州市已经成为江苏中部地区经济发展的重心之一，作为区域经济中心的作用日益明显。

近几年来，公道镇作为扬州市邗江区的重要组成部分，借助紧邻

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 扬州邵伯湖的地理优势，有利于与主城区的沟通联系，依托主城区的发展形成自身发展的动力，尤其是老龄服务产业的发展。

养老产业是朝阳产业，必将成为扬州市经济增长的重要驱动力。该项目的主要服务范围是整个长三角地区，面向全国乃至整个国际市场，对扬州提升自身城市职能、优化产业结构有巨大的促进作用。

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第三章 发展前景及需求分析

第一节 扬州市社会经济发展现状及发展目标 一、发展现状

20xx年，面对国际金融危机的严峻形势，全市人民在市委、市政府的领导下，以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央和省一系列决策部署，围绕“发展创新型经济、建设创新型城市”的主题，坚定信心，迎难而上，保增长、保民生、保稳定，全市经济发展企稳向好，开放创新深入推进，城乡统筹协调发展，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。

20xx年全市实现地区生产总值1856.39亿元，可比价增长13.8%。其中，第一产业增加值144.88亿元，增长5.1%；第二产业增加值1042.03亿元，增长14.3%；第三产业增加值669.48亿元，增长15.0%。人均GDP达41406元，按当年汇率计算折合6065美元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的8.1：56.2：35.7调整为 7.8：56.1：36.1，二、三产业增加值占GDP比重达到92.2%。扬州市历年社会经济主要指标变化见表2-1、2-2。

表3-1 扬州市历年地区生产总值表

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图3-1 扬州历年GDP变化趋势

二、扬州城市发展总体规划 1、发展总目标

扬州市城市发展总目标：按照率先实现全面小康，率先基本实现现代化的要求，将扬州建成“经济强市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生态园林城市”，成为古代文化与现代文明交相辉映的名城。

2、城市功能定位

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲区域性中心城市之一。

第二节 扬州市公道镇发展现状

公道镇地处扬州北郊、邵伯湖畔，扬菱公路穿境而过。全镇面积100平方公里，其中陆地面积66.6平方公里，辖11个行政村、3个居委会，常住人口4万人。

享有“玩具鞋服之乡、柴油机配件之乡”之美誉，是江苏省重点中心镇，先后荣获全国群众体育先进单位、江苏省卫生镇、江苏省文明镇、江苏省教育现代化示范镇等荣誉称号。

公道，是人杰地灵的风水宝地。碧水婆娑、岸荡逶迤，原生态的风光，抚育了许多仁人士。这里是明代大将常玉春的出生地，全民健身是源远流长的历史传统；这里是清代大学士阮元的故乡，教化文章是一肪相承的文化底蕴。乾隆皇帝下江南时，曾戏说“普天之下，唯此公道”。

公道，是“九龙临水”的创业福地。物华天宝、事业鼎兴，诚信朴实的人们，创造了许许多多经济奇迹。经过多年的努力，公道已经初步形成了柴油机配件、电子通讯、化工化纤、汽车配件、玩具鞋服、模具灯具六大经济板块。完善配套的基础设施、便捷顺畅的交通网络、结构合理的人力资源、宽松和谐的投资环境、淳朴深厚的人文基础、旖旎富饶的自然资源，使得其成为投资兴业的宝地。

自然环境优越，盛产优质大米；生态环境极佳，是鱼、虾、蟹、等水产品养殖的理想场所，素有“鱼米之乡”的美称。

20xx年，全镇实现地区生产总值15.85亿元，一二三产比例为

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 12：61：27，财政收入5253万元，农民人均纯收入8650元。实现全部工业产值52.86亿元、销售51.01亿元、利税4.71亿元。全镇纳入城镇规划面积4.5平方公里，耕地面积3.5万亩，08年新增高效农业面积8600亩。

第三节 项目发展目标及前景分析

一、项目建设发展目标

总体愿景：以综合性园区的建设模式，努力打造世界一流、国内领先、江苏特色的养老示范基地。

两个集聚：

1、集聚众多的养老机构和相关配套服务设施，形成一个层次丰富、类别多样的养老服务机构的集聚园区，为养老服务机构的发展提供良好的空间；

2、集聚不同收入水平的老年服务需求。形成一个需求高度集中、层次复杂多样的需求集聚区。形成一个“老有所养、有老所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的和谐社会，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。

项目以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为依托，实现高水平养老服务的公平性供给，最终实现服务功能全面覆盖区域老龄人口，让覆盖区域的老年人都能快乐地生活。

项目架构与总体设想：借鉴开发园区建设模式，努力打造世界先进、国内一流、江苏特色的养老示范基“怡养福地 乐活社区”。

项目建设发展目标：将本项目打造成为华东地区规模较大、省内最大的集休闲养老、老年创意、银发农业、老年用品交易、老龄产

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 业学术研究、老龄产业人才培养和老龄产业发展论坛为一体化的多功能、综合性、现代化养老服务产业基地，并以此为基础在全国范围内实施养老服务机构连锁经营扩张战略。

项目定位：以高质量、高品位、综合性老年服务产业为核心，以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为载体，公益基金、民间资本、政府扶持资金、国有企业资金参与老年产业的经营模式，打造一个既与国际接轨又有中国特色的创新型的老年服务产业基地，用高品位打造的品牌，改变人们的养老观念，用高端市场带动低端市场，用核心区带动周边地区，既满足高收入老年人的多样化养老需求以实现养老机构运营的效率目标，又能满足低收入老年人基本需求以实现公平性的和谐社会建设目标，确保所辖区域养老无盲点，实现企业的社会责任。

市场导向：集聚养老三种模式，丰富家庭养老、社区养老和机构养老内涵，满足自理、半自理和不能自理老人的需求，立足江苏，辐射长三角，面向海外群体。

项目意义：提倡尊老、敬老、爱老、养老、护老的社会风尚，弘扬中华民族传统的寿文化、孝文化。形成一个“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的和谐社会，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。

开发理念：乐活养老、天伦养老、生态养老、科技养老、创意养老、互动养老。

乐活养老：乐活概念由美国社会学家保罗. 雷在19xx年提出, 并以lifestyles of health and sustainability中每个英文的笫一

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 个字母组合成了“LOHAS”这个新词汇, 直译过来就是“健康可持续性的生活方式”, 意译过来就是要让人们快乐地生活, 老有所乐。

天伦养老：在中国人的传统观念中，居家的感觉是无可替代。作为一个好的老年社区，如何为老人们营造出温馨的居家之感，是首先需要考虑到的。“天伦乐园”的建筑在硬件的配套上，将能满足居家所需的各项功能。同时，会更注重社区人文环境的打造，让老人们能够处处感觉到家的温馨。此外，社区还将在“天伦养老”方面下足工夫。千百年来，中国人的家庭生活都离不开三四代人的聚居，儿孙绕膝一直都是老人们最大的快乐。“天伦乐园”准备在这样一个大的社区当中，设臵从幼儿园、小学、中学到成人教育等一系列的教育配套设施，孙辈不必远离家庭去求学，可与祖父母们生活在同一个社区之中，拉近彼此的距离。老人们可以享受到天伦之乐，儿孙辈也可以找到感情的寄托，几代人的情感得以维系。

生态养老：“生态养老”指的是通过建设生态农业区、生态种植基地等方式，给老人们创造回归自然、亲近自然的机会。社区将成立专业的生态农业园管理公司，负责提供农具、农业技术指导和农田基本维护。每家将分得一块土地，有兴趣的老人将能在专业人员指导下从事农耕，还能将种出的果实与亲朋好友分享，共同体会收获的快乐。如果不愿劳累，也可以请专业公司来管理。这样一来，老人们可以吃上无公害的绿色食品，保证了他们饮食的健康与安全。

科技养老：所谓“科技养老”，就是运用各种高科技手段打造新型的智能化养生社区。在功能上高配套，创造在家五星级养老的感觉，高起点引进、高标准消化，形成具有鲜明特色的自主产业；在项目建设上，建设高标准，从规划、设计、建造、运营高标准起步，突出智

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 能化、恒温化和低碳环保，为老人们的健康长寿保驾护航，让他们能尽享现代科技所带来的安全和便捷。同时，通过现代通讯手段和物联网技术加强老人和儿女间的交流与沟通，让儿女即使是远在千里之外也能实时获悉父母的身体健康状况，能够更加放心。

创意养老：如何让老人们退休后继续为社会做贡献，从而实现自我价值。在“天伦乐园”中，就充分考虑到了这一点，为老年人追求心灵满足和服务社会，提供了一个很好的平台。退休不应是工作的终止，而应是另一段全新生活的开始。要想方设法降低他们的失落感。在这个新型的社区中，将建立一个“智囊库”式的平台，作为老人们施展自身才华的舞台。无论是教授、学者，还是某一领域的专家，都可以在这里找到自己的位臵，都可以发挥自己的余热、再创辉煌。

互动养老：所谓互动型养老，是指在国内、国际的养老机构之间，架设起一座相互交流的桥梁，甚至发起成立一个国际性的养老联盟，加强国内外老年人之间的互动。在国外，不少高学历、高素质的退休人士都有较强的意愿来中国养老，如能建立起这样一个通畅的交流渠道，通过互动型、臵换型、侯鸟型养老，将有可能吸引国外的专家学者来中国养老，这既能推动养老机构所在地的产业升级，又可大大降低人才引进的成本，可谓是一举多得。

二、市场分析

1、老年人居住意愿分析

根据20xx年《中国城乡老年人口状况追踪调查》表明：（一）老年人居住意愿。城市老年人愿意与子女住在一起的为37.2%，无所谓21.0%，不愿意的为40.8%；农村老年人愿意与子女住在一起的为

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 54.5%，无所谓24.0%，不愿意的为20.5%；农村老年人更倾向与子女生活在一起。（二）愿意入住养老机构比例。城市地区老年人中愿意入住养老机构的占16.1%，农村地区老年人中愿意入住养老机构的占15.2%。

根据我们对长三角地区老年人所作调研，约70%的老人选择居家养老，10-25%的居民选择社区养老，约有6-8%的老人选择机构养老，其余老人进入福利院。在城市人群中，约有2%的收入水平较高的老年人有意愿选择服务设施更为完善的养老公寓、养老机构。

2、老年市场规模分析

机构养老需求。以现在的养老意愿比率，江苏到20xx年约有56.93万、20xx年约有76.68万人选择机构养老，市场规模庞大。仅南京、苏州、常州和无锡四地老年人口规模就分别达到16.6万和19.2万。如果完全由园区供应服务，至少可满足20个左右的3万人规模的老年人服务产业园区。园区可辐射到沪浙两地，2010和20xx年浙江和上海两地有意愿入住的老年人数分别为165和234万人。

高端养老需求。理论研究表明，文化程度较高者一般收入水平较高，老人的独立意识和经济能力，使其愿意支付更多费用以获得高端养老服务。根据20xx年全国人口变动情况抽样调查样本数据中江苏人口文化程度可知，大学本科及以上老年人口占总老年人口比重约为

4.5%，大学专科以上者占9%；上海分别是8.3%和14.7%；浙江分别为2.7%和5.4%，则2010和20xx年江苏高端老年市场需求为16万和21万。其中20xx年南京、苏州、常州和无锡高端市场需求约为6万。

3、老年支付能力分析

中国老年人每年的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助等加

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 在一起，城乡老人可支配的收入20xx年达到10000亿元人民币，但在目前市场上，专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元人民币。

长三角地区是我国经济最为发达的区域，人均收入水平较高，20xx年苏浙沪三地人均GDP分别为43778、44765、76978元，而南京、苏锡常分别为55743、84810、81738和57150元，人均GDP较高也意味着人均可支配收入较高，因此家庭也具有更强的支付能力。

老年支付能力受三个因素影响：1.养老金发放规模；2.老年收入差距（机关事业单位养老金收入均高于企业退休人员，最高的可能高出2-3倍；3.老年人储蓄。各地养老金支出水平较高的老年人月支付能力应在：江苏为5145元、浙江为4815元、上海为8615元。预计到20xx年，江苏省老年人的退休金总收入将达到615亿多元，20xx年将有1898.9亿多元。而江苏省城市老年人中42.8%的人拥有存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到480亿元人民币，而20xx年江苏老年人口消费规模将超过950亿元，老年人口消费占总消费的比重在20xx年将达到11.4%，到20xx年将超过28%。

总的来看，从意愿、客户群体和支付能力来看，扬州邵伯湖天伦乐园高端市场足以得到保障。其中江苏高收入老年人群大约14万人，南京、苏锡常地区总计约有4.64万人，长三角地区老年人口则高达44万人，支付能力可在4-6万元/年以上。

因此，扬州邵伯湖天伦乐园项目符合当地有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。在这一区域内建设天伦乐园，具备发展老年服务产业的基

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 础条件，同时，对扬州的整体规划区域内在经济功能的快速发挥方面，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能；在对扬州的整体规划区域外地区施加影响方面，具有辐射功能和示范功能。

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第四章 总体规划及建设条件

第一节 总体规划

一、总体规划理念

（1）迎对大社会、大文化、大科技、大经济、大市场、大平台，转换观念，实施多元整合。

（2）体现时代性、国际性、原创性、社会性、交易性、展示性，高瞻远瞩，把握发展趋势。

（3）凸显综合化、标准化、个性化、品牌化、智本化、高端化，统筹兼顾，迈出坚实步伐。

（4）成就大视野、大气魄、大格局、大手笔、大举措、大运作，突破定势，开创率先局面。

二、总体规划原则

（1）空间开放化。妥善处理各老年住宅的独立性与空间开放性的关系，以开放型的老年社区环境促进各老年住宅间的交流、老年社区与市民的交流，从而带动地区文化和经济跃升，提升竞争力。

（2）资源共享化。运用崭新的空间组织模式，设臵不同共享程度的共享体系，本着“互利、自愿、利于交流”的原则，提高生活居住、休闲娱乐、文体活动、教学咨询、园林绿化等各类资源的共享程度和利用率，优势互补，极大地减少重复建设。

（3）建设弹性化。充分考虑引入老年服务机构的自身特点和自主性，运用“刚性结构” 和“柔性结构”的概念，在保证总体规划骨架的前提下，提供多种弹性发展空间和用地组织方式，满足不同类型老年服务机构对用地和空间的要求。

（4）服务社会化。净化老年服务机构的组织功能，突出老年服

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 务机构的专一、专业、精深、精细等功能，强调老年社区后勤社会化，服务社会化。

（5）环境生态化。尊重示范基地自然生态和景观特色，运用复合生态学理论，实现人与自然、园区与城乡的和谐共生。

（6）结构秩序化。以规整有序的空间网络确定道路结构及绿色走廊，建立老年社区结构的整体空间格局。

（7）管理整体化。设立“老年特区”，实行整体统一的管理、五星级标准的管理、人性化的关爱管理。

（8）设施智能化。迎接E时代的挑战，以国际化标准的电子信息和网络感知系统满足老年社区内部活动和远程服务的各项要求。

（9）风格多元化。有机融合世界多元文化，营造具有不同地域特色、不同建筑风格的景观环境。

（10）投资市场化。提升老年社区服务产业化程度，明确政府、机构、企业在老年社区建设中的角色和地位，拓宽投资融资渠道，吸引更多老年服务机构、企业进驻老年社区。

三、建设原则

公平效率兼顾原则。协调营利与非营利关系，设立大型养老机构，满足多层次需求。既满足低收入老年人养老需求，也满足高端老年人需求。

可持续经营原则。以产业园区模式，通过规模经济，节约成本，实现可持续经营。

机制创新原则。老年服务产业服务对象的特殊性，决定了营运过程中需创新营运理念，以实现公平效率兼顾、可持续经营。

资源节约原则。建设节约型社会应坚持开源节流并重、节约优先

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的原则，采取有效措施，强化节地、节能、节水、节材和资源综合利用“四节约一综合”工作的开展，切实提高资源利用效率。本项目将根据规划要求，严格控制各项建筑指标，提高土地利用效率，积极推进各项节约措施，尽力营造生态平衡、环境优美、设施配套、交通便捷、信息通达、符合老年人生活要求，与经济发展相结合并可持续发展的现代化养老社区，力求做成节能示范社区、低碳示范社区。

第二节 建设用地规划

邵伯湖天伦乐园规划范围内现状用地限制较少，以一般农田和水域（主要是鱼塘）为主，约占总用地的90%以上，南部现有一个小型生态休闲设施。

项目用地分配表

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第三节 项目建设规模和建设内容

本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。

（1）养老住宅组团。建设一个多元化、多层次的养老空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和福利型养老社区。

①高端养老社区：位于居住区南端，东临邵伯湖，周围由快速交通景观道路环绕。本社区是有意来此养老的成功人士及投资人群打造的集居住、商务、休闲娱乐为一体的高端社区。

②居家养老社区：由三个组团构成，是本项目老人居住与养老最为主要的空间形式，是实现现代新型养老的重要空间载体。

本社区主要为具有一定经济能力、身体较为健康的老人、老人家属，以及专门为老人提供上门服务的人员居住。

③机构养老社区：该社区主要采用机构型养老为主的模式， 在其中布臵敬老院、托儿所、疗养院、老年公寓等设施，为老人提供全方位、多层次的服务，是对居家型养老的补充。

主要针对人群：对老龄照顾依赖程度较高，同时缺乏或没有家庭照顾资源的老人，如介助老人、介护老人等；也包括一些具有一定经济基础，又愿意享受高质量的专业服务的老人。

④福利养老社区：该社区以居住功能为主，同时布臵福利院等由政府主办的养老机构，是一种以传统福利养老模式为基础的居住组团，是对前两种模式的补充。

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主要针对人群：福利型养老社区主要针对那些基本丧失经济来源、生活不能自理的、需要靠社会福利基金救济的老人，如鳏寡老人等。

（2）公共服务组团

包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。

①学校：学校是促进年轻人和老年人互动的最好平台，园区规划引进全国排名前10的老年大学，入驻开办分校。重点解决集聚区四个问题：培养专业老年服务管理人才；通过四年一次大学生轮替，搭建老年人与年轻人的互动平台;为专家型老年人士提供演讲、传授经验的场所;通过大学这个平台，为部分老人提供年轻时憧憬而未能如愿的专业知识学习机会。

②医院及护理：集聚区要吸纳国际知名专业老年医护机构，或国内三甲以上医院开办分院，集疾病诊疗、康复护理、保健保养、心理咨询为一体，吸引老年群体向园区聚集。

③老年娱乐机构：一是室内活动场所，根据调研，园区老年室内活动中心包括阅览室、播放厅、舞厅、乒乓球室、羽毛球室、棋牌类活动室、休息室等。二是户外活动场所，服务内容包括门球场多处、游泳池（或室内）多处等。

④酒店：按照五星级酒店设臵，布局合理、内外装修高档、中央空调设施及公共区域配套等。

（3）商品交易组团

包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅助建

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 筑。

①老年商品交易中心：建设集老年食品、日用品、特需用品、保健品、老年医药、进口老年商品、老年服务为一体的商品城，提供老年产品批零展销和信息服务，使其成为老年商品的集散地，向世界范围辐射。这个中心的搭建解决集聚区三个问题：（1）集聚税源，解决集聚区可持续发展问题；（2）畅通集聚区与国际国内信息交流。市场是国内外社会经济、政治、文化等信息的集散地，通过市场这个平台，使社区老人的信息始终处于前端；（3）庞大的市场空间既为老年人提供舒心的购物环境，也为老年人提供与经营人员互动的场所。在长三角区域建立这样的商品交易中心，具有非常大的战略意义。

②会展中心。会展中心承担两种职责：第一是从理论上探讨有中国特色的养老体系的建立；第二是从实践上加强老年商品和服务的流通。为加强老年人以及老年人照料体系的建设，拟建立长期性的“国际老年论坛”，在借鉴国外养老体系的基础上探讨建立有中国特色的养老体系，加强信息交流。并配合老年商品交易中心，不定期举办老年用品服务展。

③创意中心。老年城的建设将会吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用这些老年专家的优势，开发老人的人力资源优势，为整个国际老年城提供咨询服务，实现老年人“老有所为”、再创辉煌的心愿。并与有机农业示范园的融合，扩大创意产业的

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 发展空间。

④其它辅助建筑：如办公用房，综合活动室用于接待、社区会议、儿童及老人活动、社区服务站、提供社区便民服务项目。

（4）配套建设

①道路及配套：主要由道路和沿路建设的配套设施等，建设机动车道、非机动车道、人行道、公共停车场、管线走廊和安全通道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施，道路规划面积为321.75亩。

②园林绿化：主要为道路两侧绿化及沿河绿化景观等，规划绿化面积828.3亩。

第四节 建设条件

一、扬州市基本情况

扬州城区至今已有2500年的建城史，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，具有悠久的历史和灿烂的文化。现辖宝应、高邮、江都、仪征4个县（市）和广陵、维扬、邗江3个区，共有 87个乡镇， 11个街道办事处.全市总面积6634平方公里，市区总面积988.81平方公里，20xx年末全市总人口458.8万。

扬州地处长江下游北岸，江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市，位于中国最具活力的“长江三角洲”经济圈内，是一座工商繁荣、文教发达、人居环境优良、风景优美、滨江近海的开放城市，也是长江三角洲地区综合实力较强的中心城市之一。

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二、扬州市自然环境

1、地理位臵

扬州市现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮阴交界。

扬州处于长江中下游平原的东部。辖区境内地形，西高东底，以仪征市境内的丘陵为最高，从西南向东南、东和东北方向呈扇形逐渐倾斜，高邮市、宝应县与泰州兴化市交界一带最低，为浅水湖荡地区。仪征市、邗江县和郊区的北部为丘陵。京杭运河以东、通扬运河以北为里下河地区。沿江和沿湖一带为平原。

扬州濒江近海，境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都等市(县)；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯四湖，连接长江。除长江和京杭大运河外，主要河流还有东西向的宝射河、大潼河、北澄子河、通扬运河、新通扬运河。

2、气象条件

扬州处于江淮平原南端，属于亚热带湿润气候区，受季风环影响明显，四季分明，气候温和，自然条件优越。年平均气温为14.8℃，与纬度地区相比，冬冷夏热较为突出。最冷月为1月，月平均气温

1.8℃；最热月为7月，月平均气温为27.5℃。全年无霜期平均220天；全年平均日照2140小时；全年平均降水量1020mm。

3、自然资源

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扬州市的邗江、江都、高邮一线有较丰富的油气资源，江都境内有相当的煤炭蕴藏量。仪征、邗江丘陵山区有丰富的砂石资源，其中黄砂2~3亿吨、石料1.2亿多吨、卵石3亿吨。

扬州市城区北部和仪征、高邮等地方有丰富的矿泉水，品质优良，含有可溶性偏硅酸等十多种对人体有益的微量元素。在高邮三垛－江都邵伯－扬州一带有地热水资源，水温在40℃~60℃，埋深600米以下。

扬州市全市水面广阔，资源丰富，江河湖荡中盛产鱼、虾、蟹、龟鳖、珍珠、荷藕、芦苇等。

4、地形地貌

拟建工程场地地貌单元为长江北岸冲积平原地貌，地势南高北低，交通方便。场地高程在6.50 m～7.90 m之间。

5、地层

参照有关岩土勘察资料，在钻探深度范围内，场地内地层共分5个层组，各土层自上向下分布大致如下：

①耕土层：灰褐色，松散，上部夹大量植物根茎。该层土厚度0.6～0. 9米，平均0.7米。

②粉土层：黄色、黄灰色，稍密，很湿状态，该层层厚0.8～1.5米，平均层厚1.2米。

③粉砂层：上部灰色，中密，饱和状态，局部夹粉土，该层层厚

1.1～2.3米，平均层厚1.6米：下部灰色，中密，饱和状态，该层层厚1.4～2.4米，平均层厚1.9米。

④粘土层：上部20～40cm呈灰绿色，其下呈棕黄色、黄色，局部富含铁锰结核，硬塑状，该层层厚0.0～5.6米。下部棕黄色、棕

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 红色，局部夹砂、石英，可塑～硬塑状态，该层层厚0.0～4.1米。

⑤风化层：上部为全风化强风化砂岩、角砾岩，呈灰白色、灰黄色、棕红色，鱼尾钻钻进困难，主要成份为粘土夹砂、未完全风化的母岩、灰白色高岭土等，该层层厚1.4～2.4米，平均层厚1.9米。下部为强风化中等风化砂岩，棕红色，弱胶结，结构基本未被破坏，中等风化岩结构紧密，岩芯采取率达70％，该层钻探未钻穿，最大揭露厚度2.5米。

6、地下水

参照有关勘察资料，场区内地下水埋藏标高－1.85～－1.97米之间，地下水常年变化幅度－0.50～－2.00米。近3～5年、历史最高水位标高－0.50米，地下水类型属潜水型，第⑤层为其隔水底板；第②层的渗透系数(经验值，下同)约为6.0×10-5～6.0×10-4 cm／s，第③层粉砂的渗透系数约为6.0×10-4～6.0×10-3 cm／s，地下水补给来源主要为大气降水及生活用水，排泄方式以蒸发为主。

场地的环境类型为II类。场区内水和土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。

三、交通条件

扬州市位于中国“黄金水道”—长江

下游北岸江苏省境内，上海、南京、苏州、

无锡、常州、镇江等大中城市环列四周。

公路：京沪和宁通高速公路连接全市，

构成我市一横一纵"T型"高速公路骨架。长江北岸正在 造"防洪、运输"

双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。已建成的扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，西与润扬大桥相接。

水路：扬州处于我国东西大动脉（长江）和南北大动脉（京杭大运河）交汇处，在历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，现有航道184条，2163公里，其中等级航道819.2公里。京杭大运河扬州段全长143.3公里，终年可通行千吨级船舶，北通江苏的淮安、宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地；南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。

铁路：宁启铁路已于20xx年通车，电气化管线扩建工程于20xx年4月开工，预计20xx年底建成通车；规划中的淮扬镇铁路预计于20xx年建成，届时连接京沪铁路，从扬州上海虹桥枢纽中心仅需1小时时间。

大桥：扬州至镇江的润扬长江公路大桥已建成投入使用，从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。

机场：扬州4C级民用机场项目已于20xx年3月18日开工，计划留有4A级机场项目发展余地，该项目建成营运后，将和国内航线联网，预计20xx年底建成通航。

三、项目区域条件

扬州邵伯湖天伦乐园，位于公道镇区东部，滨临邵伯湖，有三条主要道路与镇区连接。规划区内碧水婆娑、岸荡逶迤，原生态风光秀丽，是“乡村游、农家乐、度假村、康乐城”的最佳投资

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 宝地。

规划范围：规划区位于邵伯

湖沿岸，东西进深约800米，南

北长约3300米，总面积2.4平方

公里，计3600亩。

用地条件：邵伯湖天伦乐园规划范围内现状用地限制较少，以一般农田和水域（主要是鱼塘）为主，约占总用地的90%以上，南部现有一个小型生态休闲设施。

地貌条件：邵伯湖天伦乐园地势平坦，规划范围内无山体，现有零星建筑基本以一层为主，视野开阔，地质条件适宜建设。

现状交通：邵伯湖天伦乐园目前有两条小路连接镇区，西侧有一条二级公路连接扬州，内部有几条土质道路，交通支撑条件初步形成。

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第五章 建设方案

扬州邵伯湖天伦乐园要做好养老服务，并为长三角地区提供服务功能的辐射，需要建设各类服务机构来满足发展目标。包括医院、大学、老年商品交易中心、酒店、旅行社、老年护理专业管理公司、老年食品配送公司、以及其它健身休闲娱乐设施。园区功能由四个功能组团组成：养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设。

1、住宅

占地面积：总住宅建筑占地面积1279.95亩。住宅建筑面积128万平方米，可容纳人口4.5万人 其中养老人口3万人。

住宅占地面积测算主要依据：（1）国家标准。现行国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180）规定养老院单床建筑面积应大于40平方米。现行国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340）规定养老院人均建筑面积不得低于25平方米。老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。（2）调研数据。国家标准未规定人均建筑面积上限，因此需要总结现有营运较为成功的机构作为参考。

高端养老社区占地面积378.6亩，容积率按0.80计，建筑面积202000平方米，规划高端住宅500幢。

居家养老社区占地面积701.35亩，容积率按1.96计，总建筑面积918000平方米，规划居家住宅150幢。

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机构养老社区占地面积100亩，容积率按1.20计，总建筑面积80000平方米，规划老年公寓20幢。

福利养老社区占地面积100亩，容积率按1.20计，总建筑面积80000平方米，规划福利楼20幢。

2、学校

根据教育部《普通本科学校设臵暂行规定》（2006）规定，普通本科占地面积初期至少500亩以上，学生规模5000人以上，生均占地面积60平方米以上。学校占地500亩，建筑面积300000平方米。

3、医院及护理机构

我国综合性医院平均每床位占地面积106平方米，根据卫生部《医院分级管理办法》（19xx年11月29日）规定，三甲医院床位数应在500张以上，考虑到老年人身体状况和人口规模，暂定为600张，建筑面积63600平方米，容积率按1.00计算，总计占地面积95亩。

护理机构同样按106平方米/床标准建设，由于老年人需护理者较多，暂定700张，建筑面积74200平方米，容积率按1.00计算，总计占地面积约105亩。

总计建筑面积137800平方米。

4、老年娱乐机构

一是室内活动场所。根据调研，园区老年室内活动中心包括

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 阅览室、播放厅、舞厅、乒乓球室、羽毛球室、棋牌类活动室、休息室等。二是户外活动场所。服务内容包括门球场多处、游泳池（或室内）多处等，本部分视情况而定，占地面积61.55亩，建筑面积为82000平方米，容积率2.00。

5、酒店

按五星级酒店设臵，占地面积约为30亩，建筑面积40000平方米，容积率2.00。

6、老年国际商品交易中心

根据国内商品交易中心占地面积来看，大小不一，最高者可达到5000亩（中原国际小商品城），低者几十亩或上百亩不等，本项目将建设一座国际化的超大型老年商品交易中心，据此设定商品交易中心占地面积201.2亩。容积率按2.00计算，建筑面积268000平方米。

7、会展中心。考虑到项目人群的针对性和项目体量，拟在项目中建设会展中心。会展中心主要用来承办与夕阳产业有关的各种会议和展览。初步设定会展中心占地面积80亩，容积率按1.88计算，建筑面积100000平方米。

8、创意中心。为充分发挥老年人的余热，让老年人的经验及资源有用武之地，老有所为，老有所乐，拟在项目内增设创意中心。创意中心占地50亩，容积率按1.95计算，建设面积65000平方米。

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9、其他辅助建筑

如办公用房，综合活动室用于接待、社区会议、儿童及老人活动、社区服务站、提供社区便民服务项目，预计占地面积100亩，容积率按1.95计，建筑面积130000平方米。

10、室外道路及广场

本项目将加大室外道路及广场比例，为老年人提供更多的户外活动空间。占地321.75亩。

11、绿化

为营造一个绿色的、生态的老年居住空间，规划本项目绿化占地828.3亩。

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第六章 环境保护、节能与安全卫生

第一节 环境保护

一、主要环境保护标准和规定

1、主要法律法规

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国水污染防治法》

《中华人民共和国水污染防治法实施细则》

《建设项目环境管理条理》

2、环境质量标准

《环境空气质量标准》（GB3095-1996）

《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）

《地下水质量标准》（GB/T14848-93）

《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）

《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）

3、污染物排放标准

《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）

《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）

《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）

二、环境保护目标

1、环境质量总目标

实施可持发展战略，坚持经济效益、社会效益、环境效益协调统一，使各类污染得到有效的治理，环境污染和生态破坏得到有效控制，

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 生态环境良性循环，把扬州市湾头古镇建成环境生态优良经济持续稳定发展的镇区。

2、环境质量分目标

（1）大气环境质量

空气环境质量达国家大气环境质量标准二级，烟尘控制区覆盖率为100%。

（2）水环境质量

达到国家标准《地面水环境质量标准》（GB3838-2002）中规定的Ⅱ类标准。

（3）声环境质量

声环境质量按各功能区达国家城市区域环境噪声标准，达标率为100%，其中生活居住区噪声平均值不高于55dB（A），夜间不高于45dB

（A），混合区噪声平均值昼间60~65dB（A），夜间不高于50~55dB（A）；交通干线两侧噪声平均值昼间不高于70dB（A），夜间不高于55dB（A）。

（4）固体废弃物

工业固体废弃物综合利用及处理率100％，城市垃圾、粪便清运率、无害化处理率达100%。

（5）城市污水

生产、生活污水处理率达100%。

三、建设期环境影响及治理措施

本项目施工范围广，施工期较长，在此期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、废水、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是沟槽开

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 挖、场地平整、配制混凝土及水泥砂浆等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘的影响最为突出。因此，在施工过程中，应当遵守国家和当地有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。

1、施工噪声

为了减轻施工噪声对周围环境的影响，建议采取以下措施：

（1）加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业。

（2）尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。

（3）施工机械应尽可能放臵于对周围敏感点造成影响最小的地点。

（4）在高噪声设备周围设臵掩蔽物。

（5）混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。

除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛。

2、施工粉尘

施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。

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因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘将给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量减轻其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：

（1）对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂；

（2）开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷；

（3）运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘；

（4）应首选使用商品混凝土，因需要必须进行现场搅拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不洒、不漏、不剩不倒；混凝土搅拌应设臵在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施；

（5）施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围；

（6）当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施；

（7）对排烟大的施工机械安装消烟装臵，以减轻对大气环境的污染。

3、施工污水

施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：

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（1）加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量；

（2）施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其它施工废水需经处理后方可排放，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废物一起处臵；

（3）水泥、黄砂、石灰类的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。

4、建筑垃圾

施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止其因长期堆放而产生扬尘。

四、项目建成后的环境保护

本项目建成后对环境的影响因子主要有生活污水、废气、生活垃圾等。区内办公、居住等必将产生生活污水和生活垃圾，也会对环境造成污染。因此，必须采取相应措施保护环境。

1、噪声

噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声、隔震、销声措施，并优先选用低噪音设备。

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2、污水

采用雨污分流排水系统。项目使用后，主要污水为生活污水和厨房、设备运转产生的带油脂的废水。生活污水用管道收集统一排至地埋式污水处理设施进行处理；烹饪设备用水、冷却水及洗涤用水含有一定的油污，经隔油池处理后排入污水处理设施。经初步处理后的污水达到国家三级排放标准后一并排入市政排污管网，由污水处理厂进行集中处理，最终达标排放。

3、固体废弃物

项目区开发使用后，将产生一定数量的生活垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。因此要加强环境卫生管理，对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由物业部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处臵，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。另外，包装箱等固体废弃物由有资质单位回收后综合利用；食品加工及餐饮点产生的泔脚由环卫部门统一清运处理；隔油池产生的废弃油脂由有资质单位统一处理。

4、废气

厨房废气

项目区采用天然气，属于清洁能源。产生的废气主要是厨房烧烤加工等产生的油烟废气，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物。对于厨房可能产生的油烟气经吸风罩、脱排油烟机、油烟净化器处理后，通过集中管道对外排放，注意排风口朝向，减少对周围环境的影响。

汽车尾气

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汽车尾气污染源主要来自露天停车场的汽车尾气排放。

露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。

五、环境影响分析结论及建议

本项目工程在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目作进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，须分别经环保部门“三同时”验收合格后才能正式投入运行。

第二节 节能及安全

一、节能

根据国家对节能的有关要求，本项目拟采取以下措施，以取得节能效果：

1、土建工程积极采用国家建议使用的节能环保材料。

2、雨水尽可能设计为采取重力式自流方式就近排放，流入邻近排水河沟。

3、选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。

本项目将按照节能要求进行下一阶段的设计，从各方面提出具体的节能措施，以改善项目的整体形象。

二、安全

1、消防

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消防工作是日常经济活动的保证，各施工企业和生产开发企业必须严格执行《中华人民共和国消防条例》，实行“预防为主，防消结合”的方针，切实做好项目的消防工作。

项目建设过程中，加强对各施工企业的消防知识的宣传教育工作，强化消防意识，尤其在机械化施工中，加强对油料的使用、贮存、易燃易爆物品的管理工作。重点防火区域（点）要按照要求配备防火消防设施或器材，并定期维护保养，使消防设施处于完好状态。

变电所、污水泵房等建构筑物按照GBJ16-87《建筑设计防火规范》的要求配臵消防设施，并按照消防规范的要求，道路形成环状，各建筑物的间距符合防火间距要求，并留有消防通道。重点消防区域设臵火灾自动报警系统，自动开启有关消防设施以及安全联动系统。

沿新建道路在人行道或绿化带内设臵室外地上式消防栓。消防给水与生产、生活给水合用统一的给水系统，低压制供水，与城市给水管网相联。结合城市给水管道的敷设，主要道路按照间隔不超过120-150m设臵消防栓，保证达到城市消防给水的要求。所有消火栓规格统一，管网末端压力均不小于0.15MPa，流量不小于15升/秒。

室外消防用水量按同一时间发生二次，一次灭火用水量35l/s，火灾连续时间2小时计。除利用城市给水系统外，消防备用水源可以利用区域内及周边地区的自然水体。

2、劳动安全

根据有关法律、法规要求，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。在实施本项目时注意实施以下安全措施：

1、施工人员必须严格按照操作规程和要求，在施工现场身穿工

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 作服，头戴安全帽。

2、本项目开发施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配备良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证各项工程安全有序进行。

3、在管线工程沟槽开挖时，加强围护和护坡，防止坍踏。桥梁施工注意高空、水上施工安全。

4、现场用电设备要有良好的接地装臵，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备严格按要求安装、试验、维护保养，有资格要求的岗位一律持证上岗。

5、进区企业在项目建设前期必须按照国家建设程序，做好建设项目的安全方面研究工作。

三、卫生

1、本项目内容为城市配套设施建设，为此要严格按照扬州市城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常城市市容和城市卫生管理工作。

2、所有参加本项目道路建设的施工企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏对环境卫生的影响。

3、施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护设施。

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第七章 项目组织、经营与管理

第一节 项目组织

经营模式：坚持以“政府主导、企业主体、服务社会、市场运作”的模式经营老年服务园区。

通过政府搭台、企业经营，不断引进民间资本，兼顾效率与公平，逐步减少老年服务产业对财政的依赖，实现自身造血功能；以专业化和规模化的供给模式，低成本提供多元化服务产品，满足多层次养老服务需求。

项目组织：组建扬州邵伯湖天伦乐园管委会作为园区开发建设的管理与协调中枢，以园区管委会为依托，主管园区内的行政事务。

扬州邵伯湖天伦乐园建设发展公司作为园区的建设与运行执行机构，根据管委会制定的建设开发规划进行具体的项目建设，并承担未来园区设施的租赁、转卖、维护等经营性活动。

进入园区的老龄服务企、事业单位在业务开展上独立进行各自的服务运作与经营，在外部环境协调上服从园区管委会的统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设发展公司建立经济关系。此外，园区管委会还担负着对园区内企业进行协助执法与督促检查的管理功能。

为使项目顺利实施，公司将成立专门的项目组，项目组设项目经理一名和小组成员若干人，由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成（可以外聘），项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况）对公司负责。

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12

第二节 项目建设管理

扬州邵伯湖天伦乐园建设发展公司作为项目组织，适用现代企业管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制按照市场经济要求建立，确保企业健康有序的发展。

本项目属于投资额较大、建设期较长、工程内容较复杂的项目，在项目管理方面，采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度、质量、投资实时控制。

一、施工招投标制度

将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据《招投标》法的规定，编制招标书，委托有资格的单位编制标底。以选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位。并及时与中标单位，签订施工合同。

二、工程建设监理制度

根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。

三、质量控制

首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 有关方案进行审查。

其次，对工艺质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。

最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。

四、投资控制

首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。

其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。

五、进度控制

首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。

其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。

最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。

六、加强合同管理

本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 关的其他合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。

七、协调

项目的开发过程需要处理与水、电力、邮政、电信、燃气、消防、环保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。

八、竣工验收

在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由银行、市政、环保、消防及其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。

项目管理模式中的各方关系见图。

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第八章 项目实施进度及招标

第一节 总体建设进度计划

一、进度安排原则

为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须遵循以下原则：

1、制定详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。

2、项目涉及道路、给水、排水及绿化等公用设施的建设，这些公用设施需与市政、电力、水利等部门共同组织实施，因此项目在建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。

3、项目施工点多，具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。

4、项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。

5、项目实施的前期各项准备工作要到位。

二、总体进度安排

项目总进度包括从项目前期准备、工程勘察与设计、项目实施到项目完成的过程，总建设期8年。项目的总体计划安排见下表。

项目总体实施进度表

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第二节 项目招标

一、编制依据

1、《工程建设项目可行性研究报告增加招标和核准招标事项暂行规定》（国家计委20xx年9号）

2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令20xx年第3号）

3、《工程建设项目自行招标试行办法》（国家计委令20xx年第5号）

4、《工程建设项目施工招标投标办法》（7部委令20xx年第30号）

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5、《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》（苏政发

[2004]48号）

二、项目概况

1、建设地点：扬州市公道镇

2、项目性质：公益性项目

3、项目建设投资总额及投资范围：项目固定资产投资总额1000338.53万元。投资范围包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。

4、项目资金来源：由建设单位自筹及申请银行贷款来解决。

三、招标基本情况

1、招标的说明

根据苏政发[2004]48号“省政府关于印发江苏省工程建设项目”的文件精神，必须招标的规模标准：

（1）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；

（2）施工单项合同估算价在100万元人民币以上或者建筑面积在2000 m2以上的；

（3）重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的。

本项目勘察、设计、监理、工程施工及主要设备材料采购应当进行招标。

2、招标的组织形式

根据国家计委20xx年第5号令的规定，建设单位具备编制招标文件和组织评标能力的可自行招标。采用自行招标组织形式时，在申

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 请上报时，应按规定一并上报采取自行招标所需的书面材料。项目承建单位具备一定的自行招标能力。

结合项目具体情况，本项目拟采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式，其中一般性工程拟由承建单位自行招标，具有特殊专业和特别技术要求的拟委托招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。

3、招标方式

依照根据苏政发[2004]48号规定，必须进行招标的项目中，省、市人民政府确定的地方重点建设项目、全部使用国有资金投资或者国家融资的项目、国有资金投资占控股或主导地位的项目，应当公开招标；根据7部委令20xx年第30号规定，对项目的勘察、设计、监理、附属工程、一般设备等符合“拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得”可提出申请，经批准后可进行邀请招标。本项目拟采用公开招标和邀请招标相结合的招标方式。

4、招标范围及标段划分

根据项目建设内容，招标范围为勘察、设计、监理、道路工程、管道工程、重要材料、绿化景观、一般材料等。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，将招标内容分类别、分专业、分子项合理划分标段进行招标。

5、招标基本情况表

本项目有关招标基本情况参见下表。该方案为初步确定的供参考方案，在具体实施过程中可依据国家及省、市有关规定并结合实际情况适时调整。

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项目招标情况汇总

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第九章 投资估算与资金筹措

一、投资估算编制依据

1、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规以及建设工程投资估算编制的有关规定。

2、有关园区建设成本经验研究;

3、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

4、《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004）；

5、《江苏省安装工程计价表》（2004）；

6、对养老机构的实地调研;

7、有关建设工程造价费用构成、类似工程造价估算指标、计算方法等规定、标准和资料。

二、编制说明

本项目以产业园区形式进行，涉及园区开发、养老机构建设两个层面，项目涉及的业态种类多样，其资产负债表、现金流量表和成本费用测算难以进行精确测算，因此报告中只对总投资规模做估算。

本项目投资估算内容包括项目区主要工程的建筑、安装、室外配套工程等。

三、总投资规模估算

园区总建筑面积240.28万平方米，建筑主体包括高端住宅、居家养老住宅、机构养老住宅、福利养老住宅、学校、医院及护理机构、老年娱乐机构、酒店、老年国际商品交易中心、会展中心、创意中心

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及其他辅助建筑等。

1、工程费用 763851.97万元

（1）土建工程费 390088.00万元

（2）设备及安装费用 316252.00万元

（3）配套工程费用 57511.97万元

2、工程建设其他费用 118679.96万元

（1）土地费用 51000万元

土地费用根据“扬州市大型现代化老年社区项目“扬州邵伯湖天

伦乐园”合作开发意向协议书”以每亩30万元确定。

（2）建设单位管理费：根据财建[2002]394号，建设单位管理

费为1446.85万元。

（3）建设监理费（按建安的0.6％计取） 4583.11万元

（4）勘察设计费：参照计价格[2002]10号工程设计收费基价表，

（按建安的100元/平方米计取），需设计费为24028万元。

（5）可行性研究费及环境影响评价费等：根据计价格[1999]1283

号、计价格[2002]125号，本项目收费暂定50万元。

（6）综合规费：按建安的150元/平方米计取 36042万元

3、预备费： 44126.60万元

由于本项目体量巨大，建设项目重多，存在比较大的不可预见费

用，因此基本预备费用按工程费用和工程其他费用的5%考虑，为

44126.60万元，暂不考虑涨价预备费。

4、建设期利息：贷款20亿元 ，利率按6.14%，利息当年支付，

建设期利息73680万元。

项目总投资： 1000338.53万元

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四、投资主体及资金筹措

本项目建筑面积240.28万平方米，建设业态较多，建设周期8年，为此，本项目拟采用分期开发、滚动开发的思路进行资金筹措。

项目拟贷款20亿元，分别于2011-20xx年进行，每年贷款5亿元，建设期每年支付当年利息。争取政府启动资金2亿元用于园区基础设施建设，在20xx年投入，项目在开发过程中产生的税后利润再用于后期工程的开发投资。具体见附件

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第十章 财务分析及评价

一、财务分析

目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。

这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式。

这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学〃养〃住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。

本项目的财务分析中，福利型住宅自营，学校和医院出租，其他项目出售的方式预测未来经营期内运营情况。

本项目投资额度大，对业主单位筹资能力要求高。为缩短项目建设周期，降低因此而带来的各种风险，尽快实现项目的经济效益和社会效益，本评价对各项目分析以迅速实现资金回笼为最主要目标。

1、编制依据

本项目财务评价按国家发改委，建设部联合下发的发投资(2006)1325号《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的内容与深度要求进行。

2、经济评价参数和方法

（1）、评价范围

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本项目是集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，本次项目可行性研究范围和建设内容包括土地费用、建筑安装费用、基础设施配套费、基本预备费、建设期利息等。

（2）、评价年限

根据《建设项目经济评价方法与参数》，评价期包括建设期和项目竣工后运营期。根据发展规划和资金投入情况，建设单位计划，该项目计划20xx年开始施工，建设期为8年，运营期取12年，评价年限为2011-20xx年。

（3）、评价参数及说明

参照国家计委20xx年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(下面简称《方法与参数》)有关资料，确定经济评价的有关参数如下：

①社会折现率

即资金的影子价格，反映国家对资金机会成本各资金时间价值的估量，是国民经济的重要参数。根据《方法与参数》,由于本次研究项目为集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅为一体的项目，远期效益较大，效益实现的风险较大，综合考虑社会折现率为8％。

②贷款利率

本项目根据国家最新利率调整数据，拟按国家最新公布的五年期以上贷款年利率6.14%计算。

③贷款规模

根据本项目资金需求情况，初步拟定贷款规模为20亿元。 ④人工工资按每人每年3万元计算，建设期内人员按200万元估

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 算，正常运营期就业人员按800万元估算。

（4）、评价指标

（1）经济效益净现值(ENPV)

经济效益净现值是用社会折现率将项目计算期内各年的净现金流量折算到开工年年末的现金之和，计算公式为： n

ENPV=t?1(Bt-Ct)(1+Is)-t

式中，Bt为第t年的效益；Ct为第t年的经济费用；ENPV为经济效益净现值；n为计算年

（2）经济内部收益率(EIRR)

经济内部收益率是指项目在计算期内各年经济净现金流量的现值累计等于零时的折现率。计算公式为： n??t?1(Bt-Ct)(1+EIRR)-t=0

式中，Bt为第t年的效益；Ct为第t年的费用；EIRR为内部收益率；n为计算期。

（3）经济投资回收期

当年净现金流量折算值之和为零时该年距项目评价期初的年数。

二、财务评价

1、效益与成本估算

（1）、效益估算

本项目的财务分析除福利型住宅外其他住宅和经营性项目主要以出售和出租的方式。具体为：

福利机构收入，按照每位老人年均支付3万元，以项目建设第四年服务老人5000人测算，以后每年以3%递增。

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医院和学校以出租的形式计入收入，学校从20xx年开始计算，；医院从20xx年开始计算。租金暂估为0.3元/天/平方米，每五年增长3%。

以出售形式计算收入的项目，销售面积按前两年建筑面积的40%和上年建筑面积的60%计算。

高端养老住宅20xx年开始销售，单价8000元/平方米，每年增长3%。

居家养老住宅20xx年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

机构养老住宅20xx年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

护理机构用房20xx年开始销售，单价6000元/平方米，每年增长3%。

老年娱乐机构20xx年开始销售，单价7000元/平方米，每年增长3%。

酒店20xx年销售，单价10000元/平方米。

老年商品交易中心20xx年开始销售，单价8000元/平方米，每年增长3%。

会展中心20xx年销售，单价7000元/平方米。

创意中心20xx年销售，单价7000元/平方米。

（2）、成本费用估算

①本项目销售费用按其经营收入的3%核算。

②本项目土地使用权价值约37500万元按30年分期摊销。 ③人工工资按每人每年3万元计算，建设期内人员按200万元估

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 算，正常运营期就业人员按800万元估算。

④银行贷款利息按年利率6.14%计算，总贷款200000万元，在建设期中第一年至第四年每年投入50000万元。

⑤折旧摊销费用等

折旧摊销费用统一从20xx年开始计提。

房屋折旧费

自有产权房屋折旧按折旧年限为30年、残值率为5%计算，设备按折旧年限10年、残值率为10%计算，经营期内每年折旧费约为3909.13万元。

无形资产摊销费

本项目无形资产主要为土地资产，土地摊销年限为30年，经营期内每年摊销费约为：1700万元。

2、财务评价

（1）、全部投资项目财务评价

①经济效益净现值(ENPV)

本项目全部投资经济效益净现值所得税后为169386.37万元。 ②经济内部收益率(EIRR)

本项目全部投资经济内部收益率所得税前为19.33%，税后为18.39%。

③经济投资回收期

本项目全部投资静态投资回收期税前为5.88年，税后为5.88年。

特别注明：本项目中有福利养老住宅、学校和医院在评价时业主单位拥有完全产权，在评价期间内仅对租金进行计算。对本项目的财

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 务分析与评价影响较大。

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第十一章 社会效益分析

一、促进国际老年主题合作交流

以世界老年论坛为基础，开展论坛、会展、贸易、科研等合作交流，提升我国应对老龄化时代的能力，并成为老龄化研究和老年产业发展的核心平台。

二、提升扬州的城市职能

养老问题作为一个国际性议题，在世界老年论坛这一平台推动下，扬州的国际影响必将进一步提升。同时养老产业是朝阳产业，必将成为未来城市经济增长的重要驱动力。该项目的主要服务范围是整个长三角地区，面向全国和国际市场，对扬州提升自身城市职能、优化产业结构有巨大的促进作用。

三、弘扬民族尊老精神

提倡尊老、敬老、爱老、养老、护老的社会风尚，弘扬中华民族传统的寿文化、孝文化。形成一个“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的和谐社会，健全对老年人的社会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件，为缓解养老服务的供需矛盾做出贡献。

四、缓解老龄化问题

中国人口快速老龄化，造成社会负担相应加重，而相关社会保障政策又没有及时跟进。老年城的出现能大大缓解政府压力，利用市场化手段来解决社会养老问题。

五、促进养老产业发展

老年城能适应不同收入群体，让正在进行养老计划和将来准备养老的群体逐渐发展为产业化中的一员，推动了养老产业化进程。

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六、有利于扩大就业

项目周边地块规划为学校、医院及护理等，将增加很多就业岗位。除了能消化本地劳动力外，还可从外地招收大批人员。建设项目投资大、周期长，需大量的钢材、水泥、木材、沥青、砂卵石等材料的劳动力，对当地的相关行业具有较大的带动作用。同时对解决下岗职工再就业和农村剩余劳动力增加农民收入都具有重要的作用。

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第十二章 风险分析

本项目从立项、建设到土地转让过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之一，因此本项目在开发和经营中也毫不例外的会遇到一系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。

一、风险源

风险主要来自两个方面：一是不确定性较强。当前世界经济不稳定，投资规模较大，风险也相应较高。二是市场开发。老年潜在市场规模很大，但现实中因为种种因素难以转化为现实需求，因此需要较长时间培育这一市场，这也给公司带来经营风险。虽然从微观层面和宏观层面都有其显而易见的必要性和可行性，但同样在不同层面均存在一些风险因素和困难之处。

二、要素风险

从投资要素角度来看，土地和资金两大资源投入大、面临一定瓶颈。

1、土地指标问题。这样一个大规模园区，土地面积共计6000余亩。不仅需要依靠企业运作的方式，也需要获得各级政府部门的大力支持。因此项目的运作要坚持“政府主导”，以“园区模式”进行开发运作。即便如此，园区的运作也需要得到省、市级政府的支持，才能使地方政府在园区运作上获得园区规模所需的土地指标。具体运作：（1）农村居民点土地的臵换。集聚农民居住、臵换农民宅基地，（2）尽可能使用闲臵坡地或其它闲臵土地。尽可能减少新增建设用地指标。

在获得整体土地的规划批准后，具体园区的土地性质也丰富

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 多样、需要灵活对待。在园区的规划中，有一定比例福利性质的基础设施（比如福利养老区的福利中心）；有一定事业性的用地（比如医院和学校）；有农业用地（如规划的苗圃农业基地）；还有非盈利性民办组织（有一定比例养老机构是由非盈利民办组织经营的）用地；另外还包括大量商业用地（用于开发养老住宅、酒店等）。福利性质的土地需要采取划拨的方式，商业性质土地需要以招拍挂的方式转让。这些都增加了土地使用的难度。

2、融资瓶颈问题。园区运作的投融资特点是：融资量大、分期开发、分期融资、投资主体多。园区分期开发，一期将比一期所需的投资金额大。老年产业投资大，周期长，见效慢，这种融资须中长期贷款才能有利于项目的推进和发展。因此，要给老年产业设立独特的融资渠道和政策。

三、市场风险

从市场可行角度来看，新模式受到社会认同和现行医疗体制的约束。

1、养老产业园区需要社会的逐步认同。老年城规模庞大，以老年服务产业为主题，这一产业园区模式在认同方面存在两个难题：一是老年服务产业是公益事业的观点有待于随人口老龄化加速而改变，需要将老年服务产业化，引进民间资本以解决养老供给不足以及所存在的供给层次单一的问题，这有待于观念进一步改变；二是老年服务产业园区化发展与现行居住模式的冲突。现有老人居住模式均以家庭居住地为中心或所在城市为中心，老年人不愿离开所熟悉的社会环境，社会关系重塑是园区发展的重要限制因素，这一限制因素破除需要两个方面共同发挥作用，首先

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 园区应高标准建设，提供较高质量的各类服务；其次，老年人观念需逐步加以改变，通过政府引导、企业宣传共同推进老年人观变变化。

2、医疗保障体系分割养老市场。一是现行城市居民医疗保险和新型农村合作医疗是以属地化原则确立的，保费水平和报销水平常常受到地方财政实力的影响，在各地报销比例、筹资水平不一的背景下，筹资水平低的地区和筹资水平高的地区对医保费用报销实施限制，因此老年人医疗费用难以异地报销，这给老年服务市场统一形成造成较大障碍。二是由于医疗资源集中在经济较为发达的地区，如果实施医疗费用异地报销，地方财政有可能形成财政缺口，地方政府因此降低了异地看病的报销标准。江苏应当在全省内统筹安排，至少在苏南地区尽早实现医疗保险异地报销和筹资水平一致。也要注意到，随着长三角一体化进程不断加快，统一市场的形成有可能破除市场分割，特别是在苏南地区，由于经济差距逐步缩小，医疗保障体系分割市场的问题有望得到缓解。

四、政策风险

1、民政部门扶持政策的落实问题。民政部门为解决养老问题出台了相关扶持政策，对公益性养老机构能够落实，而对多元投资的养老机构能否落实还有待争取。如国家出台了一系列税收优惠政策鼓励民间机构兴办养老机构，但对养老机构的税收政策界定尚不清晰，此类政策还需明确。

2、消费性服务业的支持问题。一是老年服务属消费性服务业，尽管江苏省委省政府明确提出鼓励发展民生服务业，但支持力度

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 相对生产性服务业来说偏低，因此在政策层面上，应尽早考虑在增值税、营业税、所得税等税收政策方面与生产性服务业一致；二是多元化资金进入老年服务业都不同程度面临融资困难，民办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面，与政府办社会福利机构应一样享受同等待遇。三是老年人群自身的特点让经营者提心吊胆，老人有时会出现一些异常行为，像自残、自杀、走失等都有可能。而目前，法律对此方面的界定比较模糊，责任归属不明确，养老机构往往承受不起。

五、防范与规避风险措施：

1、通过政府立项，争取民生工程、公益事业、生态环境、基础设施、建设用地审批“绿色通道”，以项目带土地，解决土地指标。

2、与选址所在区域政府共建，大的基础设施建设由政府配套。

3、园区管理与境外有实力的养老机构合作，引进其成功模式和经验。

4、与选址所在的土地使用者合作解决土地资金。

5、与国际投融资以及基金机构合作，引进战略投资者。

6、进行社区功能投标，将相关配套设施由专业公司投资建设。

7、利用项目筹资（出售使用权土地，通过养老公寓出售使用权、会员卡和交健康保证金等措施滚动发展）。

8、医疗体制区域屏障，争取通过国家医疗制度改革，使其成为医疗卡使用泛区域化的试点。

老年人的市场开发并不是没有经验可循，欧美等国的先进经验和国内的一些先行者的经验都可为我所用，从中探索出适宜我

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12 国企业发展的管理经验、先进理念。这是企业规避风险的最好方法。

9、在建老年公寓时可采用BOT、PPP融资方式:由于老年公寓的开发特点，可以利用BOT、PPP模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。

10、区域内养老住宅的经营管理可采取以下模式：养老住宅与住房产权臵换模式、养老住宅与住房租赁连接模式、养老住宅投资返本入住模式、养老住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式。

11、引入“养老+休闲+银发农业”模式：银发农业，即利用农业所具有的人与自然和谐共处的属性与特点，农业与社会养老事业交叉结合而成的一种服务性农业形式。因其服务的对象和从事农事活动的主体，是一些已经退、离休但身体健康，尚能从事一定的农业生产劳动的退休人员，故称之为“银发农业”。该模式不影响农业用地的性质。

依据苏政发[2005]38号文与《江苏省市企业投资项目核准实施细则》要求，通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用、生态环境影响、经济和社会效益的分析研究后，得出如下结论。

（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规。

（2）本项目的建设符合国家鼓励发展的产业政策，符合行业准入、区域规划和土地利用规划。

（3）本项目的建设顺应市场发展需要，因地制宜，合理开发并有效利用资源，符合节约能源和抗震设防要求。

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扬州邵伯湖天伦乐园项目可行性研究报告 2010.12

（4）本项目的建设对周边的生态环境改善和自然文化遗产保护有积极的影响。

（5）本项目的建设具有较好的经济效益和社会效益。

总之，本项目总体创意独特，能满足不同老年群体的生活需求又能满足老年人对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求。本项目与扬州市新时期沿江沿湖发展战略相一致，经可行性研究与分析表明，本项目开发将产生巨大经济效益、产业效益和社会效益。项目的总体策划是理想的、可行的。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。由以上分析论证，该项目切实可行。

企业资本大举进入表明养老服务业“朝阳产业”特征，昭示着养老服务业未来的蓬勃生机和无限可能。根据广泛调研和不断总结，我们认为走专业化、规模化的路子是江苏老年服务产业发展的突破口。

多年来，在省委省政府领导下，中江集团有了长足发展。新形势下如何发挥企业优势，推进老龄事业发展是落实科学发展、构建和谐社会的具体体现，也是企业承担社会责任的义务。面对金融危机，加快参与和推进江苏老龄事业发展是中江集团产业结构优化升级的重大机遇与挑战。我们有决心、有信心以产业园区的形式，用世界先进的养老理念，结合中国几千年的传统文化，开创一个全新的养老模式，解决社会养老的全覆盖问题。

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中国〃扬州邵伯湖天伦乐园，愿成为江苏养老事业的领航者和示范者，既培养专业化机构和团队，满足多层次养老需求，提高老年人生活品质；又解决养老机构的可持续性营运，实现自身经济的良性循环。这是个功德无量的工作，于国于民，意义重大。在这条探索之路上，我们愿意当这个开路先锋。

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