土地使用权价格测算报告

按照 （桂政函〔2010〕 号）中 集团注册资本有关要求，现对自治区人民政府直属机构名下的部分土地使用权价格进行初步测算，为领导决策提供相关依据。

一、测算依据

1、广西壮族自治区实施?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?办法（自治区人民政府令第46号）。

2、自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号）。

3、关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知（桂财建〔2009〕254号）。

4、广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号）。

5、南宁市人民政府关于印发?南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法?的通知（南府发〔2008〕15号）。

6、南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）。

二、测算方法

由于待测算的18宗土地取得方式为划拨和出让两种类型，经综合考虑，属于划拨土地的16宗土地采用成本逼近法计算，属于出让土地的2宗地采取基准地价修正法计算。

1、成本逼近法

1

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要

依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值

收益来推算土地价格的估价方法。

计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土

地增值收益

由于土地用途均为农用地或为划拨目录用地，在此不计

算土地增值收益。

因此，实际计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

（2-1）

2、基准地价修正法

基准地价修系数正法是利用城镇基准地价和基准地价

修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域

条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照

修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而

求取待估宗地在评估基准日价格的方法。

根据?城镇土地估价规程?及各地区?土地定级估价?

成果，计算公式为：

Pi=P×K×T×D±L

其中：Pi——估价对象修正后地价；

P——估价对象所在区域网格点基准地价；

K——个别因素修正；

T——估价期日修正系数;

2

D——容积率修正系数。

L——土地开发程度修正值

由于现有地块资料有限，无法获知其现状、规划条件及周边基础设施的具体情况，因此本公式计算简化处理，不考虑个别因素修正及土地开发程度修正值，计算公式为：

Pi=P×T×D （2-2）

其中：Pi——估价对象修正后地价；

P——估价对象所在区域网格点基准地价；

T——估价期日修正系数;

D——容积率修正系数。

三、测算过程及结果

（一）土地登记情况

本次测算对象涉及土地18宗，土地总面积188.6732公顷。其中划拨土地16宗（含未登记土地1宗），土地面积为183.9743公顷，出让土地2宗，土地面积为4.6989公顷。 待测算土地宗地号、土地使用者、土地所有权、取得方式、面积等状况详见下表1。

3

(二)测算过程

1、成本逼近法测算过程

根据公式（2-1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润，对属于划拨用地的16宗地进行测算。

⑴土地取得费为取得土地而向支付给集体经济组织的费用或向原土地使用者支付的费用。由于现土地使用者对土地投入情况未知，在此采取现有土地使用者在取得土地时支付给当时集体经济组织的费用，即为征地价格。

宗地征地单价=区片征地综合价格×人均农用地系数。按照?南宁市人民政府关于印发〖南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法〗的通知?（南府发〔2008〕15号）有关规定，本报告涉及地块均位于第一片区和第二片区，由于难以区分现状地类，在此用第一片区和第二片区平均值测算，分别为6万元/亩和5万元/亩。又由于地块临近城市，人均农用地系数均采取最高值1.4。

⑵土地开发费采用“五通一平”土地开发价格。在此采用113元/平方米，为南宁市现行基准地价成果中“五通一平”平均开发成本。

⑶税费=耕地占用税+耕地开垦费+征地劳务费+征地管理费+权属调查测绘费（仅为0.25元/平方米，忽略不计）

①根据?广西壮族自治区实施?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?办法?（自治区人民政府令第46号），本测算报告中宗地耕地占用税标准为30元/平方米。另由于现状地类不清，耕地面积按地块面积的50%计算。

②根据?关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的 8

通知?（桂财建〔2009〕254号），占用基本农田进行非农业建设的征收标准为:水田30元/平方米，旱地20元/平方米；占用一般耕地进行非农业建设的征收标准为：水田20元/平方米，旱地12元/平方米。由于现状地类不清，本测算报告中宗地耕地开垦费标准采取中间值20元/平方米计算标准，耕地面积按地块面积的50%计算。

③按照广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号），本测算报告中宗地为一般项目，征地劳务费征收标准为3元/平方米。

④自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号），本测算报告中宗地征地管理费=征地费×2.8%。

⑷利息。假设开发期为1年，银行1年贷款利率为6.31%。 ⑸利润。投资回报率为10%。

计算结果如表2：

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2、基准地价修正法测算过程

南宁市城市网格点基准地价成果于 20xx年9月27日由

南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）公布实施。本测算报告中属于出让土地的2宗地均为城镇住宅用地。根据南宁市城市网格点基准地价成果，住宅用地基准地价是以20xx年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度，在法定最高土地使用年限70年及平均容积率2.2等条件下的土地使用权价格。经查阅南宁市住宅用地网格点基准地价图，宗地号0404879以及宗地号0420078的两宗土地住宅用地基准地价分别为410元/平方米、520元/平方米。经公式（2-2）计算，计算结果如表3。

（三）测算结果

经计算，属于划拨土地的16宗地土地使用权价格为 万元，属于出让土地的2宗地土地使用权价格为 万元，本报告测算的18宗地土地使用权总价共为 万元。

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第二篇：重庆市国有土地使用权出让金测算技术规定

重庆市国有土地使用权出让金测算技术规定

（试行）

为进一步规范国有土地使用权出让金（以下简称出让金）测算，加强国有土地资产管理，防止国有土地资产流失，根据重庆市人民政府发布的国有土地级别用途出让金标准的有关规定，特制定本规定。

1．基本概念

1．1土地出让金。土地出让金系宗地出让时，按照重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准及其相关规定测算的金额。

1．2土地出让纯收益。土地出让纯收益系宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中扣除依法确定的成本后的余额。即土地出让纯收益包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。

1．3净出让建设用地面积。建设用地是指规划用地范围线内建设项目的土地。净出让建设用地面积不包括城市道路红线内的道路用地面积。若出让的土地系成片开发的，如地块控规已确定开发单元的以开发单元道路红线围合的面积作为净出让建设用地面积；如无地块控规的，按规划部门给定的建设用地边线量算净出让建设用地面积（小区内城市干道，以及城市公共绿化用地除外，但含小区道路、以及纳入小区绿化指标的绿化用地等）。

2．适用范围

2．1本规定适用于县级以上人民政府土地行政主管部门（以下简称土地部门）拟定土地出让方案，依法审查土地转让事项时，确定政府应征收出让金数额的测算行为。土地评估时，涉及出让金计算按本规定精神计算。

2．2主城规划区2 616平方公里注1范围内的国有土地使用权出让金测算必须严格执行重庆市人民政府渝府[2002]79号注2、渝府发[2004]43号注3文件标准，主城规划区2 616平方公里范围外的各区县（自治县、市）必须严格执行重庆市人民政府渝府发[2000]76号注4文件标准。

3．出让金测算的前提条件以及测算成果

3．1出让金测算的前提条件是宗地土地级别明确、土地权属清楚、规划行政主管部门（以下简称规划部门）已确定用途以及建筑面积或容积率，同时应按规划部门确定的用地红线进行现场勘界，形成测绘报告。

3．2出让金测算报告是土地部门依法测算出让金的最终成果。土地部门必须严格按重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准及规划部门确定的宗地建筑面积，按本规定测算出让金，并形成测算报告（报告应包括土地的基本情况，土地出让金计算依据、过程、结果、经办人签字、部门负责人签字）。该报告是集体研究出让底价的依据之一，必须纳入宗地出让档案备查。

4．出让金的测算

4．1出让金按以下公式测算

  （1）

V—宗地土地出让金

S建—出让的计价建筑面积

Vi重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准

mi—规划行政主管部门给定的用途比例

ki—用途年限修正系数

4．2城（镇）国有土地上拟拆迁还建的建（构）筑物的还建方式以及拆迁还建的建筑面积由拆迁行政主管部门认定，拆迁还房对应的土地可采取划拨方式供应。出让的计价建筑面积系规划部门依法确定的建筑面积扣除拆迁还建房的建筑面积后的余数。

4．3凡±0.000标高以下的建（构）筑物（含地下层）纳入计价建筑面积计算。

4．4规划行政主管部门确定的商业、住宅用地以及其它经营性用地容积率不足1.5时，按1.5计算，大于1.5时，按给定的值计算；工业用地容积率不足1时，按1计算，大于1时，按给定的值计算。

4．5本规定中的mi按规划部门确定的用途比例作为权重，乘以对应的级别用途出让金标准计算加权平均值。若规划部门未给定用途比例的，系商业、居住用地的分别暂按0.1:0.9确定。

4．6若规划部门未给定建筑面积，仅给定了容积率的，建筑面积为最高容积率与净出让建设用地面积的乘积。若规划部门既给定了建筑面积，又给定了容积率的，选取建筑面积作为计算出让金的依据。

5．危旧房所减出让金

5．1经重庆市建设行政主管部门会同土地、规划、计划等行政主管部门依法确定的危旧房改造项目，按以下公式计算所减出让金。

   （2）

V—危旧房改造项目所减出让金

V′—土地招标拍卖挂牌（以下简称招拍挂）出让成交时土地纯收益

S计—土地招拍挂出让成交时，宗地计价建筑面积

S危—经有审批权的建设行政主管部门批复确认的危旧房建筑面积

5．2拆迁还建方式系就地还建的选取的系数为0.5。

5．3拆迁还建方式系异地安置、货币安置的选取的系数为1.5。

6．增加建筑面积和改变用途

6．1原签订的《国有土地使用权出让合同》（以下简称出让合同）约定的土地用途为非经营性用地（不含工业用地）的

6．1．1增加建筑面积的，其应补交的出让金按下式测算

            （3）

—增加建筑面积应补缴的出让金

—经规划部门许可增加的建筑面积

n—修订出让合同时重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准

6．1．2改变土地用途的（仅指低效益用途改为高效益用途），其应补交的出让金按下式测算

       （4）

—改变用途应补交的出让金

S建—修订出让合同时经规划部门确定的需改变用途的建筑面积

n1—修订出让合同时重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准

n2—签订原出让合同时，重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准（原万州、涪陵、黔江地区20##年11月16日前适用于四川省人民政府公布的土地级别用途出让金标准）

6．1．3既增加建筑面积，又改变原签订出让合同约定的用途的，补交的土地出让金数量按本规定公式（3）、（4）测算数之和。

6．1．4由非经营性建设用地改为经营性建设用地的，必须按规定重新公示招拍挂出让。

6．2原签订的出让合同约定的土地用途为经营性用地的

6．2．1因城市基础设施或公益设施建设造成用地面积相对减少的地块，导致规划指标调整增加建设规模，在主城规划区内的，由市规划局、市国土房管局共同认定，并经重庆市人民政府批准；主城规划区外的，由区县（自治县、市）规划行政主管部门、土地部门共同认定后，并经有审批权的人民政府批准。其规划指标调整后，新补缴的出让金为增加的建设规模乘以招拍挂出让成交时每平方米计价建筑面积土地出让纯收益单价计算。修订出让合同。

6．2．2除前述原因外，调整建设规划指标的，按以下规定办理

6．2．2．1规划指标调整后，增加建设规模未超过原计价建筑面积10%（含10%）的，由有审批权的土地部门根据规划部门变更后的《建设用地规划公告函》，与受让人修订出让合同。增加的建设规模乘以招拍挂出让成交时每平方米计价建筑面积土地出让纯收益单价计算作为增加的出让金。

6．2．2．2规划指标调整后，增加建设规模超过原计价建筑面积10%的，按以下规定办理。

6．2．2．2．1竞得单位已取得《国有土地使用权成交确认书》，但未取得出让合同的，注销《国有土地使用权成交确认书》，退还竞得人已缴纳的相关费用后，由有审批权的土地部门根据规划部门更改后的《建设用地规划公示函》，按国土资源部11号令注5的要求重新公示。以原土地招拍挂出让成交时的土地纯收益单价乘以加调后的建筑总规模作为现土地招拍挂出让时出让金的底价（若此时重庆市人民政府调整了出让金标准，调整后的出让金标准大于原土地招拍挂出让成交时的土地纯收益单价，则采用重庆市人民政府新调整后的土地出让金标准作为计算招拍挂出让时出让金底价计算的依据）。

6．2．2．2．2受让人已签订出让合同，或已取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》或《房地产权证》的，由有审批权的土地部门根据规划部门更改后的《建设用地规划公告函》，对规划指标调整情况进行公告，接受社会监督。公告期为10天，公告后无异议的，签订补充合同，补缴出让金。其中补缴的出让金按增加的建设规模乘以招拍挂出让成交时每平方米计价建筑面积土地出让纯收益单价计算。

7．转让国有土地使用权

转让国有土地使用权必须符合《中华人民共和国房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第38条、39条规定和出让合同约定的条件。同时按重庆市人民政府1999年第53号令和渝府发[2004]78号注6有关规定办理。

7．1协议出让的国有土地使用权转让

7．1．1协议出让的非经营性用地变为经营性建设用地的，必须由有审批权的人民政府收回后，招拍挂出让。招拍挂出让时的土地出让金底价按本规定公式（1）重新计算。

7．1．2原出让合同的受让方已按当时签订出让合同时重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准计算并缴清了出让金，且不增加建设规模，不改变用途的，转让双方报经有审批权的人民政府土地行政主管部门审查备案后，按有关规定依法申请登记。此类转让情形，若转让时，需依法增加建设规模或改变用途的，须按本规定公式（3）、（4）规定测算应补交的土地出让金。

7．1．3原签订的出让合同的受让方虽然按当时签订原出让合同时重庆市人民政府公布的出让金标准计算，但经有权机关批准享受了减免政策的，按下列规定办理

7．1．3．1原土地受让方已履行了因享受有关减免政策而约定的义务的，对原土地受让方转让原土地出让合同约定的条件（不增加建设规模，不改变用途）的，按本规定7.1.2的规定办理；若转让的承让方在依法取得土地使用权后依法改变用途或增加建设规模的，按本规定公式（3）、（4）测算应补交的土地出让金，修订出让合同。

7．1．3．2若原土地受让方未履行因享受有关优惠政策而约定的义务的

7．1．3．2．1原土地受让方转让原出让合同约定的条件（不增加建设规模，不改变用途）的，原土地受让方除应补缴当时减免的数额外，还应按以下公式补缴土地出让金。并修订出让合同。

     (5)

—转让土地应补缴的出让金

S建—转让原出让合同约定的计价建筑面积

n1—修订出让合同时重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准

n2—原签订出让合同时重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准（原万州、涪陵、黔江地区20##年11月16日前适用于四川省人民政府公布的土地级别用途出让金标准）

7．1．3．2．2土地转让的承让方在依法取得土地使用权后，依法增加建设规模或改变用途的，应按本规定公式（3）、（4），测算应补交的土地出让金，修订出让合同。若改变为经营性建设用地的，按7.1.1规定办理。

7．1．3．2．3原土地受让方若依法增加建设规模或改变用途的已按公式（3）、（4）规定办理后，再转让的，原土地受让方除应当补缴签订原土地出让合同时享受的减免出让金金额外，还应当按公式（5）补缴出让金。

7．2招拍挂出让的国有土地使用权转让

7．2．1原签订出让合同的受让方已按当时成交确认书确定的土地出让金数额缴清的，若原土地受让方增加建筑面积或改变用途，已按本规定第6.2条规定办理的，按本规定第7.1.2条规定办理；原土地受让方按原签订的土地出让合同约定条件转让该幅土地（不改变用途或增加建设规模）的，转让的承让方在依法获得土地后，需增加建筑面积或改变用途的，须按本规定第6.2条规定办理。

７．２．２原签订的土地出让合同虽然以当时成交确认书确认的土地出让金数额约定了土地出让金，但原土地受让方依法享受了土地出让金有关减免政策的，按下列规定办理。

７．２．２．１原土地受让方已按原出让合同约定履行了因享受减免政策而约定的义务的，若原土地受让方增加建筑面积或改变用途，已按本规定第6.2条规定办理的，按本规定第7.1.2规定办理；若原土地受让方已按签订的土地出让合同约定条件依法转让该幅土地，转让的承让方在依法获得土地使用权后需增加建筑面积改变用途的，须按本规定第６.2条规定办理外，还应当按公式（５）规定补缴土地出让金。

７．３划拨土地使用权转让

７．３．１依法可协议出让的，按本规定公式（１）规定测算补缴出让金，补签出让合同。

７．３．２依法须招拍挂出让的，按本规定相应情形测算土地出让金。

７．４土地使用权分割转让

７．４．１土地转让系分割转让的，若原土地出让合同约定了容积率的，拟转让地块的建筑面积就等于该容积率乘以拟转让土地的净用地面积；若原土地出让合同未约定容积率的，由重庆市国土房管局另行制定。

８．说明

８．１本规定后的注解与本规定具有同等法律效力。

８．２重庆市国土房管局原颁发的土地级别用途土地出让金标准测算的相关规定与本规定不一致的，按本规定执行。

９．执行日期

９．１本规定自２００６年１月１日各区县（自治县、市）土地行政主管部门行政服务大厅受理申请起施行。

注  解

（规程的注解）

一、主城规划区。主城规划区包括：

渝中区：七星岗街道、较场口街道、解放碑街道、朝天门街道、望龙门街道、南纪门街道、菜园坝街道、两路口街道、王家坡街道、上清寺街道、大溪沟街道、大坪街道、化龙桥街道。

大渡口区：新山村街道、跃进村街道、九宫庙街道、茄子溪街道、八桥镇、建胜镇、跳蹬镇。

江北区：观音桥街道、华新街街道、大石坝街道、五里店街道、石马河街道、江北城街道、寸滩街道、唐家沱街道；郭家沱街道、鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇。

南岸区：南坪街道、花园路街道、龙门浩街道、海棠溪街道、铜元局街道、弹子石街道、南坪镇、涂山镇、黄桷垭镇、南山镇、鸡冠石镇；峡口镇、长生桥镇、迎龙镇、广阳镇。

沙坪坝区：沙坪坝街道、小龙坎街道、渝培路街道、磁器口街道、童家桥街道、石井坡街道、詹家溪街道、井口街道、歌乐山街道、山洞街道、新桥街道、天星桥街道、土湾街道、覃家岗街道、井口镇、歌乐山镇；中梁镇、西永镇、陈家桥镇、土主镇、青木关镇、虎溪镇、曾家镇、凤凰镇、回龙坝镇。

九龙坡区：杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥街道、黄桷垭街道、中梁山街道、石桥铺街道、石桥镇、九龙镇、华岩镇、白市驿镇、含谷镇、走马镇、金凤镇、石板镇、巴福镇、陶家镇、西彭镇、铜罐驿镇。

渝北区：人和街道、龙溪街道、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇；回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道、沙坪镇、石坪镇、悦来镇。

巴南区：李家沱街道、花溪镇、南泉镇；鱼洞街道、一品镇、界石镇、惠民镇、南彭镇。

北碚区：天生街道、朝阳街道、龙凤桥镇、北温泉镇、歇马镇、施家梁镇、蔡家岗镇、童家溪镇、东阳镇。

二、渝府[2002]79号。《重庆人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》。

三、渝府发[2004]43号。《重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权级别基准地价和土地出让金标准的通知》。

四、渝府发[2000]76号。《重庆市人民政府关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》。

五、11号令。国土资源部20##年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

六、渝府发[2004]78号。《重庆市人民政府关于印发重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法的通知》。