第一部分案例分析

第一章、估价程序、内容及要求

一、估价程序★★

在受理业务后，从估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：

第一步：估价基本项目

第二步：拟定估价作业计划

第三步：收集资料、实地踏勘

第四步：分析整理相关资料

第五步：选定适宜方法试算价格

第六步：确定估价结果

第七步：撰写土地估价报告

第八步：整理工作底稿，估价资料存档

二、受理估价业务

受理估价业务的主要内容是签署估价委托协议。

（一）签署委托协议的意义：估价委托的法律依据；明确土地估价双方权利与义务；降低

估价收益风险

（五)土地估价委托协议的主要内容：委托方、受托方的名称、评估目的；评估对象；评

估基准日；评估时间；报告使用范围；评估费的收取；合同有效期；违约责任；双方的权利、义务；争议解决；签合同的时间、地点、人物及印章。

三、明确土地估价基本事项 ★★★

主要包括：目的、对象、期日、日期、使用方向、特别事项、地价定义

（一）明确估价目的： 出让（协议、招、拍、挂）、转让、租赁、作价入股、清产核资、

抵押、收购储备、土地增值税、司法鉴定、基准地价、标定地价、动态监测、企业经营活动等目的。

(二)明确估价对象★★★

1、土地范围界定：土地位置、四至、面积等

2、土地类型界定：（按用途分）住宅用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生用

地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地或其他用地

3、土地权利状况界定：权属来源和权利类型（出让、划拨、租赁等）、土地使用年

期、他项权利和权利纠纷等

4、土地利用状况的界定：容积率、绿化率、建筑情况、开发程度、规划利用条件

（三）估价期日和估价作业日期

（四）报告使用限制条件和使用方向规定

（五）特别事项的界定：经济技术指标来源、数据特殊处理说明、其他特殊情况

四、界定土地价格内涵★★★★★

应明确：估价期日；现状利用或规划利用条件；实际开发程度和设定开发程度；实际用途和设定用途；实际使用年期和设定使用年期；权利性质和价格类型或估价目的（明确指出对应的权利价格，包括是出让、承租、划拨土地使用权等）。

五、拟定估价作业方案★

内容：安排作业时间、人员、经费；主要工作内容；工作程序；需要注意的其他事项。

六、收集土地估价资料★★

1、宗地自身资料（反映土地权属状态的资料、反映土地实体状态的资料）

2、价格影响因素资料（区域因素资料和一般因素资料）

3、市场交易资料（交易价格、租金、成本、费用资料）

4、图件资料（地形图、地籍图、宗地图、总平面图、区域规划图、建设工程图等）

5、其他资料（基准地价等）

七、土地估价现场调查★★

1．权属状况核实： 是否与登记文件一致

2．土地实体状况勘察（个别因素修正）：位置、四至、形状、地形、地势、宽度、深

度、地质条件；宗地开发程度；宗地的自然环境、人文环境、相邻土

地关系；距公交、商店、学校距离等。

3．周边环境调查（区域因素修正）：交通情况；公共设施状况；环境状况；周边土地

利用方向；土地规划；人口状况；集聚程度等。

4．地上建筑物情况：建筑物面积、层数、结构、装修、成新率、使用率，建筑物的用途等；

5.估价案例调查

八、资料整理和估价分析

1.审查资料是否真实、有效、能否满足估价需求。

2.估价分析：土地权利状况分析、土地利用状况分析、土地市场状况分析、土地估价条件假设和限制条件分析。

九、选择估价方法★★★

1．具体估价方法的选择要考虑：根据估价目的、原则、待估宗地的状况、市场状况等，结合估价方法的使用条件、范围来选择适宜的估价方法；

2.确定技术思路：指利用调查资料，采用适宜的评估方法，评估宗地地价。

十、测算与确定地价★★

1.测算土地价格：计算要准确、参数要有依据；

2.分析估价结果：估价方法适宜性分析、估价过程准确性分析、估价结果可靠性分析；

3.估价结果基本内容：列出各种估价方法估价结果，并分别进行评价；说明计算平均

价格的方法和权重，并说明理由；计算平均地价；对结果进行可靠

性、方法逻辑性和现实性分析说明；最后确定的评估结果。

4．评估结果确定方法：简单平均法、加权平均法、取一种方法结果、以一种结果为主

另以结果进行适当修正。

十一、撰写估价报告书（详见第二部分）

十二、审核估价报告

1． 估价依据的资料应真实、有效、合法、完整、详实；

2． 合法性审核：估价机构、人员；宗地产权、用途、处分等；

3． 合规性审核：报告符合规程、技术标准；

4． 合理性审核：估价假定前提和限制条件；技术思路与估价方法；市场分析；参数确

定与估价过程；估价结果的确定。

十三、资料归档

内容：估价报告、委托方提供的资料、调查资料、作业底稿和各级审核记录、委托估价协议书。

第二章 常见目的下土地估价

一、土地使用权出让价格评估★

评估目的：为出让提供底价或价值参考

价格类别：属于买卖价格；常见类型：出让金、补交地价、出让底价。

估价技术要点：根据土地现状用途、土地规划用途和利用条件估价。

★出让底价评估注意事项：不能依照周边拍卖价格进行比较，这样会使价格偏高，出让底价应该按照平均市场价确定

二、土地使用权转让价格评估

评估目的： 未转让提供价值参考依据

价格类别： 属于买卖价格

估价技术要点：是剩余年期下的价格

三、土地使用权抵押价格评估★★

评估目的： 为确定抵押贷款额度提供参考

价格类别： 抵押价格

估价技术要点：保守原则、抵押要符合规定

注意事项：★★★

1. 抵押评估价格如不能满足贷款需求，不能盲目调高评估价格，可以建议增加抵

押物的建筑面积；

2. 银行收押国有土地使用证，并不能证明该土地归银行所有，关键在于证载内容，

证载内容受法律保护，如证载内容没有改变银行也没有处置权；按规定银行应要求办理抵押登记手续，银行领取他项权利证书，作为抵押权的证明文件。

3. 土地抵押登记的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据

4. 抵押价格评估过程应注意的问题：注重预期风险、分析市场变现能力、考虑抵

押期间的损耗、测算成本的构成。

四、土地租赁价格评估

评估目的：确定租金

价格类别： 租赁价格

估价技术要点：土地使用权租赁价格（市场租金）；承租土地使用权的租赁价格（盈余

租金）

五、土地收购储备价格评估

评估目的： 为政府收购储备土地提供价格参考依据

价格类别： 征收、征用价格，主要考虑补偿性（包括土地价格和地上建筑物的补偿） 估价技术要点：收购出让地，参照出让土地价格评估 ；收购划拨地，参照划拨地评估；

不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素影响，但考虑区位因素和

用途的影响

★收购储备划拨土地价格注意事项：收购储备采用市场法和收益法对原用途市场价进

行评估不合理，因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完

全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费。

六、企业各种经济活动中的土地价格评估

企业改制可以采取：土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营（只能在集

团内部流转，还原率高1%）、保留划拨方式。

七、土地课税评估

评估目的： 税基评估

价格类别： 课税价格

估价技术要点：一定程度上受政府公权力干预

八、基准地价、标定地价、城市地价动态监测等其他评估

第三章 主要用途土地估价

一、居住用地估价

适宜方法：市场比价法

其他方法：收益法、剩余法、基准地价修正法

有限制条件：成本逼近法（新开发）

二、工业用地估价

一般方法：市场比较法、成本逼近法、基准地价修正法

有限制条件：收益法、剩余法（能测算土地收益、租赁市场发达）

三、商业、旅游、娱乐用地估价

适宜采用：市场比较法、收益法、剩余法、基准地价修正法

四、教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地

适宜方法：成本逼近法

视情况用：基准地价修正法、收益法、剩余法

第四章 主要权利状态下的土地估价

一、出让土地使用权价格评估

对剩余使用年期进行修正

二、承租土地使用权价格评估

按市场租金与合同租金的差额在租期内的资本化

还原率比出让土地使用权高1%

三、划拨土地使用权价格评估

先评估其出让土地使用权价格，再扣除土地出让金

四、设有租赁权的土地使用权价格评估

先不考虑租赁权的情况下评估土地使用权价格，再作加减修正

在租赁期内采用合同租金，租赁期外采用最佳利用方向的未来收益确定

五、设有地役权的土地使用权价格评估

先不考虑地役权的影响评估，再作加减修正

六、租赁土地使用权价格评估

市场租金与合同租金的差额确定纯收益

还原率高1%

七、地役权价格评估

还原率高1%

第五章 评估理论方法

一、市场法求租金对案例中租金的说明应注意★：

（1）说明租金时间单位（年租金、月租金。日租金）

（2）说明租金类型（市场平均租金还是个别租金）

（3）说明租金时点

（4）说明租金情况（是正常情况，还是特殊情况）

二、收益法中对收益有影响的参数★

（1）可利用率（或建筑可利用率）

（2）出租率（空置状况）

（3）损失率（租赁变动）

三、计算土地还原率的几种方法★

1.纯收益与价格比率法

2.安全利率加风险调整值法

3.投资风险和投资收益率综合排序插入法

4.复合投资收益率法 r=M×RM +(1-M)×RE M—银行贷款额度比率，RM—贷款利率，

RE-平均投资收益率

四、剩余法成本法中计算利息时，选用的贷款利息率要与开发周期匹配。★★★★ 一定要注意。（连续考）

五、估价报告中关于估价方法选择的叙述内容★★

1. 说明方法选择总的思路

2. 列出选择的方法

3. 说明所选方法的理由

4. 说明未选方法的理由

5. 对所选方法基本原理进行介绍

六、基准地价评估方法使用条件★：

1. 基准地价是否覆盖估价对象

2. 基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场条件相似

3. 基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似（内涵）

4. 基准地价是否在合法试用期内

5. 基准地价现时性是否较好

6. 估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价特点相似

七、基准地价修正因素★：

年期修正、期日修正、开发程度修正、容积率修正、权益状况修正、估价目的修正。

八、成本逼近法中土地增值收益的来源★：

1. 土地权利状态调整

2. 用途、规划的变化

3. 开发程度的变化

4. 投资集约度的变化

5. 相对区位条件的变化（包括土地行政级别的调整）

九、土地取得费的内容★★：

1． 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。包括：土地补偿费、安置补助费、

地上物补偿费、青苗补偿费和相关税费（耕地占用税、开垦费，新菜地开发基金，耕地管理费）。

2． 城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁

安置补助费及相关税费。

3． 从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(应为客观合理

的公开市场价格，非特殊交易)。

十、市场法评估比较案例选择要求★★

与待估对象同一供需圈、用途相近或相同，交易时间与估价期日相差不超过3年、有三个以上近期类似的比较案例，所选比较案例各项信息尽可能全面、详实等。 十一、土地使用权性质和建筑状态描述（按时间顺序描述）★★★

具体问题具体分析，要求罗列出权利变化时间、权利人、权利性质、地上建筑物状态（已出现过3年了）

十二、最佳利用方式的确定★★：

通过分析估价对象条件、利用状况等，考虑规划利用及管理等限制条件，确定土地最佳利用方式。具体包括：土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑物装修档次等。 十三、征地区综合评价的特点★★：

1. 征地区片综合地价概念★

征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。 2. 征地区片综合地价主要有以下特点★★：

1．征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准；

2．征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费；

3．征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同；

4，征地区片综合地价是一种预设性标准，在征地没有发生时统一制订，刚性较强。

十四、各种评估方法的步骤，资料收集内容、特点★★★

平时看书时有个印象

第六章 土地管理

一、作为出让性质用地的证据文件★★：

（1）出让合同

（2）出让金收据

（3）土地使用权证

（4）土地登记档案

二、土地登记相关内容

1.土地登记主要信息：★★★★

（1）土地使用权人

（2）坐落、四至

（3）地号

（4）地类（用途）（新规定无综合用地这项，应分用途，比如08年第一题）

（5）终止日期

（6）使用权类型

（7）使用权面积

（8）土地登记时间

（9）国有土地使用证号

（10）图号(宗地图或地籍图，不定，可以没有这项)

2.土地登记的种类★：

土地初始登记、变更登记、注销登记、查封登记、更正登记、异议登记、预告登记、抵押登记。

3．土地登记提交的材料

①土地登记申请书

②申请人身份证明材料

③土地权属来源证明

④地籍调查表、宗地图、总的界址坐标

⑤法律法规规定的完税或者减税凭证

⑥地上附着物权属证明

⑦其他证明材料

4. 暂缓登记的事项：

（1）土地权属来源不明的或土地权属纠纷未解决的；

(2)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的；

(3)土地利用不合理的；

(4)地上建筑物产权不明或建筑物权属纠纷未解决的；

(5)法律、法规、行政规章规定应暂缓登记的。

上述暂缓登记事由消失后,登记机关应当核准登记。

5．土地登记手续★★

（1）土地登记申请

（2）地籍调查

（3）权属审核

（4）注册登记

（5）核发证书

6.土地初始登记卡★

（1）土地登记卡中的证件种类如果是企业应为法人代码证，而个人才是身份证；

权属性质为所有权使用权性质，如国有建设用地使用权；

（2）使用权类型有行政划拨和有偿取得两种，其中有偿取得包括出让，国有租赁，私

有房屋和外资企业场地使用权几种。

7、土地登记注意事项★：

（1）土地登记时申报地价为自行申报。申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根

据有关评估报告确定；

（2）土地登记时，地价申报不需要评估报告，采用有关评估报告结果没有对原估价行为

形成法律侵权。

三、土地利用条件包括(★★)：

（1）绿地率 容积率 建筑覆盖率等“三率”，

（2）建筑层数 建筑面积 建筑高度，

（3）土地用途 土地面积。

四、出让方式获得使用权的使用者应履行的责任★

（1）支付地价款；

（2）按照规划条件用地；

（3）投资额不低于多少；

（4）按期动工和完工；

（5）完成开发投资额的25%以上才可以转让。

五、出让方式获得使用权的土地使用者可采用的土地处置方式★

（1）转让；（2）出租；（3）抵押；（4）置换；（5）作价出资；（6）作价入股；（7）赠与。

六、划拨土地使用者的土地处置方式★★：

（1）出让；（2）国有租赁；（3）授权经营；（4）作价出资（入股）

七、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权★★

1.招标拍卖挂牌出让程序★★

（1）公布出让计划，确定供地方式；

（2）编制、确定出让方案；

（3）地价评估，确定出让底价（活动结束之前应当保密）；

（4）编制出让文件；

（5）发布出让公告（开始前20日发布，公告调整顺延20日）；

（6）申请和资格审查；

（7）招标拍卖挂牌活动实施；

（8）签订出让合同，公布出让结果（结束后10个工作日内公布，不得向受让人收取费用）；

（9）核发《建设用地批准书》，交付土地；

（10）办理土地登记；

（11）资料归档。

2．经营性用地出让三种方式的特点：★★

招标：有投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，

投标者一般在三个以上。中标者不一定是投标价最高者。

拍卖：先有出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后再固定的场所集中竞买，

出价高者成交。

挂牌：有出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期间截止时的

最高价格即为成交价格（挂牌时间不得少于10个工作日）。

土地挂牌出让相比土地转让特点★：挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；挂牌时

间有限；挂牌场地少（缺乏灵活性）；挂牌土地信息有限。

2.招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：★★

（1）出让人的名称和地址；

（2）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（3）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（7）投标、竞买保证金；

（8）其他需要公告的事项。

八、补偿价格和出让底价的评估处理：★★

（1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用剩余法和市场比较法评估

新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案；

（2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权

收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

九、开发商改用途容积率补地价前需要补办主要手续★：

（1）原出让方（当地政府）调整规划批复，或重新供地批复。

（2）规划部门出具的调整规划意见书。

（3）与国土部门签订出让合同补充协议，补交出让金。

十、对补地价政策方面的建议★:

（1）不符合城市规划的不允许补办手续；

（2）非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市

场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败；

（3）即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。 十一、用于规划的变化导致用途变化，容积率变化，用地者如改用途加大容积率，应办理

的手续：

（1）持处置文件办理变更登记手续；

（2）办理有关规划变更、审批手续；

（3）到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；

（4）便利补交出让金的手续；

（5）到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

十二、判断土地能否抵押的关键信息★：

（1）是否符合规划

（2）建筑物是否合法

（3）是够缴纳清有关税费

（4）委托方是否真正具有土地处置权（产权是否清晰，是否有产权纠纷）

（5）是否重复抵押（是否设定有他项权利）

十三、企业未能偿还贷款，银行拍卖的前置条件★：

（1）购买方具有竞买资格；

（2）土地用途不变

（3）土地使用权性质不变

（4）专门土地拍卖场地

（5）专门土地拍卖公司

十四、购单位房改时划拨用地房，出手时需要办理手续：

（1）依法办理土地登记手续

（2）依法办理土地出让金

十五、抵押贷款时，银行要求办理的手续：

（1）对所涉及土地应办理抵押登记手续；

（2）银行领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。

十六、抵押失败后，抵押物拍卖评估特点：

（1）特点：强制处分、快速变现、消费者心理因素、消费者额外支出造成价格变化。

（2）评估技术路线：估价时采用市场比较法、成本逼近法等确定正常的市场成交价格，

在考虑快速变现系数。

十七、出让土地的使用管理★

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

十八、我国常见的土地他项权利有★：

抵押权、租赁权、地役权、担保权

十九、实际能够得到的补偿、要求返还的土地出让金总额计算

二十、土地初始登记卡

二十一、宗地图、地籍图、区域位置示意图的区别、释读。有时间研究一下。

二十二、办了土地征用手续，可取得土地使用权；取得土地出让金收据或签合同，才可明确

土地出让性质。