中国房地产行业研究深度报告

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4 更新时间：2008-7-28 文章录入：策划部 ］

20xx年7月28日 来源:安信证券

一、中国土地资源概况

中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的2

2.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 20xx年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。

按建设部数据，20xx年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，20xx年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，20xx年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-20xx年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而20xx年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资

源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。 19xx年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。 农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(6004

67)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海

参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)

2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)? 4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?

5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。 6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。 8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。 9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。 12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。

六、住宅用地的供应

20xx年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，20xx年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供"耕地占补平衡"的基础。 随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是"美国商品价格=中国商品价格×名义汇率"。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。

所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。

八、中国房地产商的赢利模式

*囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是20xx年-20xx年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。

不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：*生产施工赚取盖房子的利润。

可以这么对中国地产商进行分类：

1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。

2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。

3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。

4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。

5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。

6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工需要现金流。7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。

8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。

9、拿地，开发，不出售并长期持有、经营租赁。优点是可以获取稳定的现金流和土地增值收益，缺点是现金缺口比较大。

(作者： 刘水龙 安信证券)

 

第二篇：安信证券

安信证券股份有限公司 报价转让业务内核委员会成员名单及个人简历

安信证券股份有限公司报价转让业务

内核委员会成员名单及个人简历

为做好非上市股份有限公司股份报价转让业务，规范股份报价转让业务的内核工作，防范公司推荐挂牌业务的风险，根据中国证券业协会（以下简称“协会”）颁布的《证券公司代办股份转让系统中关村科技园区非上市股份有限公司股份报价转让试点办法（暂行）》、《主办券商推荐中关村科技园区非上市股份有限公司股份进入证券公司代办股份转让系统挂牌业务规则》、《证券公司代办股份转让服务业务试点办法》、《关于改进代办股份转让工作的通知》等有关规定，安信证券股份有限公司（以下简称“公司”）制定了《安信证券股份有限公司报价转让业务内核工作规则》。根据《安信证券股份有限公司报价转让业务内核工作规则》，公司成立报价转让业务内核委员会，作为公司报价转让业务推荐挂牌项目的审核机构，负责对公司推荐挂牌项目进行审核，发表内核意见。公司报价转让业务内核委员会共有成员十七人，内核委员会主任陈若愚，副主任王时中，成员名单及个人简历如下：

陈若愚，男，19xx年出生，投资银行董事总经理，保荐代表人，经济学硕士，注册会计师。曾任新疆证券副总经理。主持或参与过粤水电、惠泉啤酒、冠农股份、广东鸿图、南风股份、国民技术、中顺洁柔等多个项目的股票发行，美欣达、粤华包等几十家改制、辅导、并购项目，擅长公司战略咨询、企业购并与重组、财务诊断等业务，有着丰富的投资银行业务经验。

王时中，男，19xx年出生，投资银行执行总经理，保荐代表人，厦门大学会计硕士。历任大鹏证券承销部经理，光大证券南方总部投行部总经理，招商证券深圳投行部总经理，第一创业投行总部总经理。曾主持或指导了雪莱特、新钢钒、黔轮胎、大连商场、深南玻、云天化、广州药业、大族激光等项目。

徐荣健，男，19xx年出生，上海理工大学工程学硕士，保荐代表人。曾供职于光大证券资产经营部、企业并购部、并购融资部从事投资银行业务，历任经理、高级经理、董事副总经理，现任安信证券投资银行部执行总经理。

徐荣建先生曾主持及参与：紫金矿业、新安化工IPO，浦发银行、海欣股份增发，基金鸿阳招募、基金鸿飞扩募，龙涤股份、长江证券配股，神马实业股改 1

安信证券股份有限公司 报价转让业务内核委员会成员名单及个人简历 及定向回购、北京城建重大资产置换等多项投资银行业务。

李泽业，男，19xx年出生，复旦大学工商管理硕士，保荐代表人，有丰富的企业改制发行上市的工作经验，精通企业兼并收购、重组和融资业务。历任山东证券投资银行部高级经理，德邦证券投资银行部副总经理、内核小组成员，现任安信证券投资银行部执行总经理。

李泽业先生曾主持完成国内证券市场的第一例要约收购案例—南钢股份要约收购，策划操作完成上海复地集团（2337.HK）收购南京盛唐地产有限公司以及金晶科技的要约收购，金晶科技非公开发行、海正公开增发、新华都IPO，金晶科技、新华医疗的股权分置改革项目，中科成环保（集团）股份有限公司私募融资等多项投资银行业务。

朱 峰，男，19xx年出生，江西财经大学会计电算化专业、经济法专业双学士，保荐代表人，具备良好的财务、会计及法律基础。曾供职于南方证券、长江巴黎百富勤证券，从事投资银行业务，现任安信证券投资银行部执行总经理。

朱峰先生曾主持及参与：赣粤高速IPO、联创光电IPO、凤凰光学配股、宝商集团配股、苏宁电器非公开发行股票等多项投资银行业务。

严俊涛，男，19xx年出生，武汉大学工商管理硕士，保荐代表人。曾供职于长江证券、长江巴黎百富勤证券，从事投资银行业务，担任经理、高级经理、并购组成员、组长，现任安信证券投资银行部执行总经理。

严俊涛先生曾主持及参与：瑞泰科技、马应龙、楚天高速、文峰大世界IPO；罗顿发展增发；苏宁电器、中海发展、耀华玻璃等股权分置改革；ALSTOM收购武汉锅炉控股权收购方财务顾问等多项投资银行业务。

汲秦立，男，19xx年出生，中国人民银行总行金融研究所研究生部经济学硕士，保荐代表人。曾任国泰君安证券投资银行部项目经理，华夏证券总裁办公室副主任，中信建投证券投资银行部总经理助理，现任安信证券投资银行部执行总经理。

汲秦立先生曾主持及参与：山东铝业IPO、山东海化IPO，新华医疗、泛海建设、双鹤药业的非公开发行，云南红河重大资产管重组以及大唐电信改制等多项投资银行业务。

潘祖祖，男，19xx年出生，武汉华中理工大学工学学士，暨南大学经济 2

安信证券股份有限公司 报价转让业务内核委员会成员名单及个人简历 学硕士学位，保荐代表人，具备良好的财务会计及法律知识。曾任广东证券投资银行质量控制部助理、并购部总经理、内核小组成员，现任安信证券投资银行部执行总经理。

潘祖祖先生曾主持及参与：红河光明配股、西宁特钢可转债、佛塑股份配股、鸿图科技及南风股份IPO等多项投资银行业务。

沈晶玮，女，19xx年出生，经济学博士，曾在东北证券投资银行部工作，先后担任业务人员、业务经理、高级经理、总经理助理，内核小组成员，内核小组召集人。现任安信证券投资银行部执行总经理。

沈晶玮女士曾主持及参与：龙华热电、湘电股份、吉恩镍业、吉林物华及兔宝宝的IPO，通程控股可转债，中达股份、湘电股份配股，湘电股份增发，吉恩镍业股权分置改革等多项投资银行业务。

王永兴，男，19xx年出生，经济学学士，保荐代表人。历任招商证券投资银行部业务董事，第一创业证券投资银行部董事副总经理。现任安信证券投资银行部执行总经理。

王永兴先生曾参与及主持：创新品种－深交所第一只可分离债项目新钢钒，大族激光、中远发展、北人股份公开增发，广州药业H股上市公司境内发行A股，雪莱特IPO，金马集团、新钢钒股权分置改革等多项投资银行业务。

赵敏，男，19xx年出生，毕业于安徽工业大学自动化专业，注册会计师、注册资产评估师。曾供职于中天银会计师事务所、中国证监会四川证监局、中国证监会深圳专员办。现任安信证券合规法务部总经理。

蔡晓昕，女，19xx年出生，律师，中国政法大学法学学士，北京大学法学硕士。曾供职于广东省深圳市人民检察院、广东晟典律师事务所、中国证监会深圳监管局。现任安信证券风险管理部总经理。

赵志成，男，19xx年出生，南开大学经济学硕士，行业专家。历任天相投资顾问有限公司分析师、光大证券研究所行业公司部副经理、高级分析师。现任安信证券研究中心ED，首席行业分析师。

梁烽，男，19xx年出生，毕业于中南财经大学会计学专业，注册会计师、注册资产评估师、注册税务师。曾供职于广西财政厅、广西会计师事务所，现任深圳鹏城会计师事务所合伙人、副主任会计师。曾任中国证监会第九届发行审核 3

安信证券股份有限公司 报价转让业务内核委员会成员名单及个人简历 委员会委员。

刘雪松，女，19xx年出生，南开大学经济学硕士，注册会计师、注册税务师。曾供职于天津审计事务所、天津华夏会计师事务所、天津大方公信会计师事务所、岳华会计师事务所有限责任公司，现任中瑞岳华会计师事务所有限公司董事、高级合伙人。

孟庆亮，男，19xx年出生，对外经济贸易大学经济学博士，行业专家，具有丰富的投资银行工作经验。熟悉公司改制重组、辅导及股票、债券发行上市等各项投行业务和相关政策法规。历任山东泰龙期货副总经理、国泰君安证券山东投行部经理、力诺集团投行部经理、民生证券济南营业部总经理助理，现任安信证券投资银行部董事。

孟庆亮先生曾主持或参与：山东海化、山东铝业、山东华冠、山东俚岛海科、辰兴发展等A股首发项目，胜利股份配股、张裕B首发、鲁西化工公司债券发行等项目。

连伟，女，19xx年出生，投资银行部副总裁，大连海事大学法学硕士，通过保荐代表人资格考试，通过全国司法考试。曾任职琴岛律师事务所，参与及负责赛轮股份有限公司、青岛康大食品有限公司等多家企业的境内外股票发行上市项目，参与及负责新亚纸业、天人环境等多家企业改制项目，并参与完成青岛双星、青海华鼎定向增发项目。

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