芜湖市“泉州建材城（暂命名）”

项目可行性研究报告

目　　　录

一．       项目概况... 3

1、     项目名称... 3

2、     项目功能定位... 3

3、     项目地理位置... 3

4、     项目辐射范围... 4

5、     项目总占地... 4

6、     项目总建面... 4

二．       芜湖市建材市场现状分析... 5

1、全国建材市场发展现状... 5

2、     全国建材市场发展趋势... 8

3、     芜湖市建材市场需求状况... 9

4、     芜湖市建材市场供给状况... 10

5、     小结... 12

三．       芜湖市城市规划简析... 12

1、芜湖市城市发展规划... 12

2、     芜湖市城市交通规划... 13

3、     芜湖市城市现代物流体系规划... 15

4、     项目与城市规划的相互作用... 15

四．       项目投资与经营方案... 16

1、     项目建设周期与进度安排... 16

2、     项目投资方案与成本估算... 16

3、     项目经营方案与收益估算... 17

五．       项目效益分析... 18

1、     经济效益分析... 18

2、     社会效益分析... 18

六．       结论与建议... 19

1、     可行性研究结论... 19

2、     建议... 19

一．        项目概况

1、         项目名称

泉州建材城（暂命名）

2、         项目功能定位

将项目建设成为以芜湖为中心的皖南区域性建材物流中心。

3、         项目地理位置

该项目位于芜湖市鸠江区，九华北路与芜宁铁路之间，芜屯路立交桥附近。这里向东可通过鸠兹大道通向三环路和芜宁高速公路，向西可通过长江大桥到长江以西，向北可通过凤鸣湖路和九华北路到达芜湖经济技术开发区和马鞍山，向南可通过九华路和弋江路穿越城市。

 

项目位置与交通示意图

4、         项目辐射范围

包括芜湖市全境以及马鞍山、宣城、铜陵、巢湖等四市的大部分地区，大约拥有2000万人口的消费市场。

 

项目辐射范围图

5、         项目总占地

约300亩

6、         项目总建面

约20万平米，容积率约为0.9

二．        芜湖市建材市场现状分析

1、全国建材市场发展现状

建材业和建筑业的蓬勃发展，呼唤着全新市场流通体系的建立，迫切要求尽快建立统一、规范的国家级建材大市场，推动我国建材市场与世界接轨，促进我国建材产品贸易的进一步扩大和发展，并以国际国内市场为导向，促进和带动建材产业的发展。

当前国内建筑业正处于快速繁荣期，奥运工程项目的全面建设和房地产项目投资的巨额增长，势必会带动一个新型的行业——建材物流业的发展壮大，建材、家装物流已悄然走进我们的生活。建材种类繁多，性质各异，一般包括钢材、水泥、木料、砖瓦沙石等，具有体积笨、质量大、占地广等特点，有些建材还具有保持期短、易破损等特点，有些建材需要大型物流设施、设备完成装卸搬运，有些建材需要较大的空间和特殊的环境完成保管和仓储，这无疑对建材物流服务提出了更高的要求。由于建筑工程具有个异性、时间性和一次性的特点，产品的形成属单件生产方式，因此建材物流有其自身特有的多样性和复杂性等特点：供应物流占主导、物流流程长、结点多、物流量的不稳定性、物流服务场所的变动性、物流服务方式的灵活性等。
　　经过多年的发展，随着建筑业的兴旺，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：1.连锁超市型；2.市场联盟型；3.品牌专卖店型；4.综合批发市场型；5.物流园区（基地）型。

　　（一）连锁超市型

　　建材连锁超市具备货真价实、购物环境好、退换货方便等优势，一般品牌都以能够进入建材超市为荣。
　　建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务，无阻碍购物已成为一种消费时尚。

　　（二）市场联盟型

　　国内最早走上市场联盟之路的是青岛国际建材物流与采购联盟。该联盟20##年成立，是集建材生产商、销售商、房地产开发商和建材大市场组成的建材联合采购营销网络。主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供应网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的卓越价值的先进模式。

　　20##年，来自北京、上海及天津等13个省市的大型建材市场巨头，在天津环渤海建材市场联合签署了《中国建材市场联盟天津协议》，中国建材市场联盟正式成立。各地建材市场通过联盟，建立营销网络，实现资源共享，借助于更加齐全的货品和更加快捷的物流，赢得更加广阔的市场。大联盟充分发挥各成员单位在全国主要大中城市建材物流业的主导地位，为国内外建材制造商提供货畅其流的营销网络；走联合之路，利用建材大市场丰富的市场资源进行横向联合，通过资源整合形成一个覆盖全国的建材物流网络。

　　（三）品牌专卖店型

　　随着社会发展的日新月异，人民物质文化生活水平的快速提高，品牌建材越来越受到消费者的热切关注。建材品牌专卖店已成为建材市场的亮点，成为建材物流的重要模式。
　　品牌专卖店一般只经营一类具有精妙的设计、精致的工艺的高端建材，品牌专卖店丰富了国内家居建材市场的业态，满足了消费者对优雅、纯正、时尚名品的追求。纵观国内品牌建材市场，在都市人追求生活质量和注重豪华风格的推动下，品牌专卖店具有广阔的发展空间。

　　（四）综合批发市场型

　　目前，国内投资超亿元的建材城有60多个，还有数千个规模不同的建材市场。建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。较有代表性的是天津环渤海建材中心批发市场，以其批发、零售、推广、设计、施工于一体的经营特色，获得了英、美两国的ISO9002国际质量体系认证，成为面向全国、辐射华北的国家一流建材大市场，目前已形成覆盖天津各地区市场网络及终端市场的物流配送基地，建立起了规范的建材现代物流配送体系。

　　（五）物流园区（基地）型

　　近年来，物流业在党中央、国务院高度重视和各级政府的重点扶持下，呈现良好的发展态势，建材物流园区（基地）以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区（基地）有十余个。例如：已建成的广东建材物流基地位于广州市黄埔区黄埔大道东，占地60万平方米，有5000吨级两个泊位货运码头，1800米码头岸线，2条共7.6公里长铁路专用线，与京广、京九铁路相接，交通和基础设施条件十分优越。目前已成为华南地区最大的钢材、木材、玻璃等建材商品的进出口集散地和拥有多种功能的现代化大型物流基地；北新建材集团至20##年底，将在华北区、华东区、华南区和拟建中的西南区共拥有五个超大型的物流产业基地，集采购与供应为一身的全国物流网络已经初步形成；正在建设的厦门建材物流展示中心，投资9亿元，占地600亩，是包括建材展示、加工、仓储、配送等一条龙配套完善的建材园区，将成为国内最大的建材物流中心。

2、         全国建材市场发展趋势

　　有资料显示，20##年1-10月，全国完成房地产开发投资11769亿元，同比增长21.6%，全国累计完成房屋施工面积14.3亿平方米，同比增长18.5%。数字表明，建材物流需求日渐强大，国内建筑业应该高度重视建材物流的发展，加强与供应商的沟通与协作，实现建材物流的合理优化，为建筑业开辟创造利润的新途径。

　　（一）几种建材物流模式共同发展

　　上述五种建材物流模式不是一尘不变的，物流业作为一种新的生产力，正在从功能单一的初始阶段向供应链管理一体化服务迈进，势必会带动建材物流向更先进的模式进化，新的模式会产生，旧的模式被淘汰。目前这几种模式呈现相互融合、彼此渗透、互为促进、共同发展的局面。

　　（二）建材物流配送受到高度重视

　　建材与其他商品的一个重要不同点是量大、体重、价值低，物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。因此，规模化、专业化、现代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流园区将成为建材物流发展的主流趋势，不仅可以提高物流配送效率和质量，还可以减轻城市建材流通压力。

　　（三）第三方物流成为建材领域的主力军

　　目前，国内第三方物流企业在建材领域还不多见。随着建材物流市场的不断发展，物流企业服务水平的不断提升，建材供应商面对日益竞争激烈的市场，不得不寻找更多降低成本的途径，而国内建材供应商还不具备自建配送中心来降低成本的条件，选择第三方物流将成为一个较为明智的选择。有资料表明：有物流外包意愿的建材供应商高达90%，第三方物流将成为建材物流的主力军。

　　面对加入WTO的新形势，国内建材物流业将以“与时俱进，开拓创新”的精神，坚持科学发展观和可持续发展战略，制定特色鲜明的建材综合化发展物流战略，优化整合资源，大力发展建材物流配送新业态。

3、         芜湖市建材市场需求状况

“十五”时期，我市房地产业进入快速发展期。记者从市房管局了解到，全市房地产5年完成开发投资129.05亿元，是“九五”期间的4.05倍，年平均增长33%，竣工房屋面积940万平方米。与房地产业发展相同步的是居民居住条件的不断改善。统计表明，去年末城市居民人均居住面积由“九五”末的13.5平方米增至17.3平方米，农村居民生活用房面积由26.2平方米增至30平方米。

今年我市采取了加大安置房建设步伐，增加廉租房供应等一系列措施，通过创新思维，既保证了房价的平稳，又有效维护了房地产业的健康发展态势。20##年，全市房地产开发完成投资额66.63亿元，同比增长47.35％，占GDP的13.85%,占固定资产投资的23.22%。其中住宅完成开发投资44.55亿元，同比增长30.88％。就市区而言，房地产开发投资完成58.81亿元，同比增长45.82％，其中住宅完成开发投资37.93亿元，同比增长29.06％。“房市”呈现出投资大幅增长，供求两旺、供应结构日趋完善的良好态势。从整体上看，随着我市国民经济较快的发展，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。

房地产业的良好发展态势给建材市场的发展提供了一个广阔的发展空间。一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60％-70％左右。可见，建材业在房地产业中占有很高的比重。因此，近几年芜湖建材业的需求量也相当大，而且呈现快速增长的势头。据业内人士的估算，我市目前的建材业份额在5-6亿元左右，但实际需求远远不止这些，很大份额分流到外地去了。

4、         芜湖市建材市场供给状况

随着我市房地产等建材相关产业的发展，建材市场也随之逐渐形成。从上个世纪九十年代到现在，已经发展起来以长江市场园为主的，包括金鸿新、中南、银丰装饰城、长江市场园建材城等较大型的建材市场4家，以及许许多多分布在各个街区角落的小型建材商店。其中，长江建材市场是芜湖长江市场园整体项目的重要组成部分，市场经营面积规划29.2万平方米，市场于20##年6月份推出，其经营区域主要由精品展示厅、交易大厅、铺面综合区三部分组成，经营品种包括木业板材、陶瓷洁具、灯饰灯具、油漆涂料、五金水暖、塑钢石材、管材不锈。市场配套体系主要由加工区、仓储区、综合服务区和广场文化区构成。 芜湖长江市场园建材城依托自身的规模优势、区位优势、交通优势，以及发展商卓越的招商和培育能力，引进了来自江、浙、闽、粤和芜湖本地众多建材品牌商家。

不过，相对于周边大城市的建材市场而言，这些建材市场分散、档次不高、品种有限、专业性不强，造成市场供给不足，而且价格偏高。有些客户不得不到南京等地购买，其中南京红太阳就占领了芜湖约10%的市场份额。

 

现有大型建材市场位置示意图

建材产品价格偏高有两个原因：

由于经营场所的选择性少，造成2-4个商家竞争一个店面的局面，使店面租金不稳定，而且不断攀升。以长江建材市场为例，目前每平米每个月租金达到25元，已经高过长江市场园其他物流店面5元以上。

一般认为，物流费用约占工程项目造价的11％左右，而且物流效率的高低还会影响建材占用资金的数量和施工效率，目前我市的几个建材市场所处位置交通便利性也不够，这也是建材销售价格上升的原因之一。

目前，相对于全国建材市场发展状况，我市建材市场都为落后的摊位式批发市场，规模较小，物流活动零散，市场的配套仓储、装卸、运输等设施设备不够。市场中购物环境较差，零星的送货车辆与人流混杂，物流费用高，物流速度慢，物流质量难以保证。

5、         小结

我市建材市场需求持续旺盛，而且在未来5-10年内还有很大的市场空间。但目前几个建材超市都相对比较落后，存在各种不足与缺陷，不能满足市场的需求。

根据芜湖建材市场的需求发展趋势，芜湖的专业建材市场应该在两至三个之间，而且应该在品牌、规模、专业和打造“供需平台”上做文章。如果消费者能在当地买到自己所需的商品，人们就不会舍近求远了。

本项目的建设将一改我市建材物流落后的面貌，不仅能满足区域性的建材市场需求，还能为城市建设及时提供货品齐全的价格低廉的商品，一举多得。

三．        芜湖市城市规划简析

1、芜湖市城市发展规划

房地产业是城市发展的先行者和承载者。市十三届人大五次会议通过的“十一五”发展规划纲要中明确提出，我市将着力实施城乡统筹发展战略，构建滨江山水园林城市。未来5年，将进一步拓展城市发展空间，市区面积将扩大到720平方公里，其中建成区面积将达到150平方公里，市区人口将达到130万。“十一五”期间房地产业将实现投资300亿元。将坚持高起点、规划建设一批功能齐全、环境优美、设施完善、交通便捷的新型社区，以满足不同消费群体的需求，到20##年，人均住房建筑面积要达到25平方米。可以预见，“十一五”期间，我市房地产业必将有一个更大的发展。

“十一五”期间，芜湖市将努力实现经济既快又好的发展，地区生产总值、财政总收入、工业增加值、固定资产投资等经济指标增幅保持全省领先水平，把芜湖建设成先进制造业基地、区域经济文化中心、综合交通枢纽、滨江山水园林城市。
　　经济发展发展目标是，到20##年，累计完成全社会固定资产投资2000亿元，年均增长20%；实现工业销售收入2000亿元，年均增长23%；实现地区生产总值1000亿元(当年价格)，按可比价格计算，年均增长17%；人均生产总值超过5000美元。财政总收入与经济保持同步增长。
　　在“十一五”期间要把芜湖建成国内外重要的先进制造业基地，打造“芜湖制造”的工业品牌。继续培育壮大汽车及汽车零部件、材料、电子电器三大支柱产业，加快产业集聚，增强产业核心竞争力。

2、         芜湖市城市交通规划

（一）公路交通网规划  

构建以沿江高速、合杭高速为主轴，快速通道相贯通，高起点、大手笔改造芜湖市与相邻地市的出入口道路，构筑发达、便捷、快速的对外交通系统，形成以芜湖为结点，连接杭州、宁波、南京、上海、武汉、重庆等大城市的快速通道；市域建设快速通道通达湾沚、繁昌和南陵三县城，通过连络线连接县城与中心镇，通过提升道路等级、完善道路网络，形成以高速公路——快速通道——中速通道为骨架的三级道路干道网络体系，全面提高市域城镇之间以及城镇与农村地区之间的通达性。

（二）铁路交通网发展规划

铁路网发展重点是：建设宣杭铁路复线，局部改造皖赣线；改造、小杨村编组站和铁路客运站场，规划、实施客运站至峨山路之间的铁路东移工程，减少对城市南部的干扰，使城市南部的土地具有更大的开发价值，规划将原有铁路线路（长约6公里），作为城市轻轨线路用地。

（三）水运交通网发展规划

1、充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，充分挖掘和利用港口资源，大力发展水上货运交通。

2、充分利用江北的中水岸线港口资源，对江南的港口岸线加以整合，将一些企业占用的岸线退让出来。

3、发展水上旅游业，利用中水和浅水岸线建设为游艇码头。

4、打通芜太运河，加强芜湖与苏浙沪之间的内河联系。

5、开发荆山河、漳河、青弋江等内河航道，与芜太运河联通成网。

（四）港口发展规划

确立芜湖港“五基地”“三平台”发展战略。“五基地”指：朱家桥物流基地、裕溪口物流基地、荻港物流基地、西江物流基地、综合物流基地；“三平台”是：物流平台、商务平台、信息平台。芜湖港未来发展的蓝图为：建设现代物流中心，兴建以煤炭运输综合一体化的港口煤炭物流园区，建立完善港口物流信息平台。

城市总体规划市域综合交通规划图如下所示：

3、         芜湖市城市现代物流体系规划

前期（20##-20##年）基础设施建设阶段：到20##年初步建成港口、汽车等物流项目示范工程。

后期（20##-20##年）快速发展阶段：以支持电子商务、高技术产业的第三方物流为代表的现代物流企业快速发展，到20##年初步建成满足进出口、开发区、高新区等发展需要的几个大的物流项目。

到20##年以前，将使芜湖市真正成为安徽省以及长江三角洲的物流中心之一。

按照国际型、区域型、市域型三个层次，芜湖市区重点物流项目近期建设规划如下表所示：

4、         项目与城市规划的相互作用

芜湖虽然是一个地级市，但随着长三角地区经济的发展与辐射，芜湖已经逐渐成为长三角经济发展的腹地之一，未来的城市发展速度将变得越来越快，城市扩张以及包括基础设施的各方面城市建设规模也将逐年扩大。城市规划已将芜湖定位为区域交通与物流的中心。

从城市总体规划市域综合交通规划图中可以看出，泉州建材城项目所在地正好位于城市对外公路、铁路、航运等立体交通网的十字路口上，也是城市对内交通的枢纽之地，地理位置非常显赫。这是发展物流，特别是发展具有“量大、体重、价值低”特点的建材物流中心的重要便利条件。

四．        项目投资与经营方案

1、      项目建设周期与进度安排

本项目的占地大，适合建设成规模化、专业化、现代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流园区，将芜湖建材物流产业的改造与提升一步到位。

建设周期分为三期，包括建材展示、销售、仓储、配送等一条龙配套完善的建材功能区。第一期以销售和仓储区建设为主，为期一年时间；第二期以建材展示区建设为主，为期10个月；第三期以配送区建设为主，为期10个月。从20##年下半年开始到20##年上半年竣工。其建设进度安排图为：

07.7　07.10　08.1　08.4　08.7　08.10　09.1　09.4　　09.7　09.10　10.1　

2、      项目投资方案与成本估算

本项目的投资组织者为芜湖市泉州商会，泉州商会在芜湖从事建材行业的商家达150家以上，占目前整个芜湖建材市场供应商的一半以上。各商家均有一定的资本实力，因此，本项目将采取自筹的方式募集建设资金。

本项目投资包括土地成本、基础工程费、建安工程费、经营管理费和各种税费等。

3、      项目经营方案与收益估算

采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供应网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的卓越价值的先进经营模式。

为了达到充分有效的管理和运作，项目将全部采用出租方式经营，经营面积预计为15万平米（包括所有可用于出租的部分）。

招商方面，目前来自泉州的建材商家将成为现成的固有客户，入驻率将可以达到70%左右，另外30%经营面积的招商也将因此而容易解决。

经营建材品类将以目前市场需求量大的磁砖、水暖、木材为主，包括以下九个大类所有建材品种，做到品类齐全，货源充足，运输便利，价格低廉：

1.电线（强电线、弱电线）；

2.给水管道（冷水管、热水管）；

3.木材（木方材、木板材）；

4.瓷砖（墙砖、地砖；外墙砖、内墙砖）；

5.油漆、涂料；

6.家电（灶具、灯饰、智能设备、空调等）；

7.产品设备（厨房、卫生间器具）；

8.紧固件材料（化学黏结剂、五金紧固件）；

9.装饰五金配件、玻璃、镜面等。

收益估算：

按每平米每个月20元的租金估算，每年将产生4800万元的收入；按50年的经营期，则项目总收益将达到24亿元。

五．        项目效益分析

1、      经济效益分析

从以上简单财务静态分析可以看出，项目毛利润可达15.5亿元，因此可上缴利税总额可达约5.115亿元，平均每年可上缴利税达1023万元。

　　

2、         社会效益分析

由于有了本项目，位于城中的一些小建材城便可以进行有利于城市规划的调整，一方面促进城市布局更加合理，另一方面也促进当地建材市场的合理布局。

本项目的建设与经营不仅能缓解目前芜湖周边经济的迅速发展对建材的强劲需求，降低客户消费成本，同时也为芜湖发展区域物流中心起到锦上添花的作用，增强城市的竞争实力。

另外，项目的实施还可以解决当地约2000余人的就业，为促进我市和谐社会的发展作出积极的贡献。

六．        结论与建议

1、      可行性研究结论

随着长江三角洲经济的发展，芜湖作为皖南地区中心城市，也带来了经济的迅速发展。然而城市的建设基础还相对薄弱，各方面的旺盛需求需要良好的供应渠道与方式。皖南地区建材市场的发展也不例外，但目前建材市场的现状已经不适应经济发展的要求。

泉州建材城项目所在位置位于城市外围地带，也是城市对内对外立体交通的枢纽地带，是发展建材物流的绝佳位置。

泉州建材城的投资建设将有力地缓解以上矛盾，同时也能有力地从促进芜湖建设区域物流中心的地位，还能为芜湖创造良好的经济与社会效益，可谓是一举多得的好项目。

2、      建议

目前，芜湖不仅在城市建设方面还是在招商引资方面的力度都非常大，这与目前的建材供应体系是不相适应的。因此，一个现代化的建材物流中心的建设是时世所需，泉州建材城项目能越快实施越好。

在进入实施前期，建议相关部门能通力配合，充分学习借鉴国内外先进的建材物流模式，结合当地的实际情况，保证项目的顺利实施。