【案例共享】书香公寓结案报告（上海同策出品）

人气：735 回复：0打印 | 文字选择：TT 作者：风林山火 2003.3.30

（一） 综 述

（二）产 品 检 讨

（三）销 售 状 况 评 估

（四）价 格 检 讨

（五）企 划 检 讨

（六）案 场 管 理

（七）人 员 带 教 培 训

（八）建 议

（九）综 评

书香公寓结案报告

（一） 综述

书香公寓位于杨浦区赤峰路、四平路路口，20xx年年底公司接盘，20xx年3月初人员到位。该案基地面积23026M2，总建筑面积68178M2，共有6幢小高层组成， 其中2栋18层、2栋15层、1栋17层、1栋11层。小区总户数为439家，其中二房109户，面积从92.94M2到122.58M2，占总户数的24.8%；三房314户，面积从116.41M2到152.06M2， 占总户数的71.6%；复式16户，面积从173.54M2到202.32M2，占总户数的3.6%。从3月初业务人员到位，真正的案前准备工作只有二个星期，时间较为紧张。前期从压马路、市调基础工作开始并逐步制定了销售讲习、价目表、案场业务报表、案场规章制度等。之后，案场人员进入神往大酒店临时接待处，开始现场熟悉和销售演练，并对外预约。5月下旬，售楼处装修完工，销售道具全面到位，人员进驻，并结合销售道具进行销售演练。到6月底，1、2号楼正式开始签约。但本案并没有达到强销期应有的签约量，尤其是内部关系户数量众多，保留的多为好房源，因为折扣问题拖延签约，影响到签约量。在经过对人员心态、销售计划、销售说辞、付款方式等方面的重新调整后，成交量和签约量稳步上升，到12月底达到高潮。20xx年1月份，本案开始进入销售尾期，剩余房源由于房型、面积、景观等因素，客户抗性较大，通过和企划的配合，业务人员心态的保持，区域市场的一些利好消息，在本案全体同仁的共同努力下，在今年3月份完成了公司对本案制定的业务指标，截止3月15日案场实际共来人2256组，来电1128通，销售425套，面积为57591.99平方米，足签414套，面积为56061.47平方米。销售率达100%（其中有14套房源为开发商保留，不作为本案的考核指标）。

（二）产品检讨

1、 大环境分析

本案地处杨浦区西南部，紧邻虹口区，且周边高等学府较多，本案北面为同济大学，南向面对上海市重点中学杨浦高级中学，东西向也均为学校和科研机构，使得周边的文化氛围较为浓厚。这是本案的卖点之一，同时也为本案提供了客源。

本案位于赤峰路、四平路路口，交通顺畅，公交线路较多，如123、576、515、115等，黄浦、宝山、虹口、浦东均有直达车可到达本案。在未来的规划中附近还将有轻轨、地铁通过，给本案居民带来更多的出行方便。

本案附近属于老城区，生活设施相对来说比较成熟，如曲阳新村幼儿园、打虎山路小学、上海市铁岭中学、鞍山中学、银行、邮局、菜场、物美超市、家乐福、易买得曲阳商务中心等均在附近。周围的同济新村、曲阳新村居民的生活水平、文化素质都较高。尤其是在赤峰路被杨浦区政府规划为建筑装潢一条街后，道路状况的改变、周边环境的改善、建筑装潢公司的进入都提高了本案的升值潜力。

2、 小环境分析

本案基地面积为23026M2，由六幢小高层组成。但由于本案地块比较狭长，以至于1号楼和2号楼、2号楼和3号楼之间的间距只有30米左右，造成视觉效果较差，且日照时间较短，冬至日12楼以下日照时间只有一小时。一号楼北面为赤峰路公交车辆众多，噪音、灰尘污染较严重。6号楼南向距杨浦高级中学宿舍间距只有10~15米，视觉效果不佳。4，5，6号楼南向视野较为开阔，且为集中绿化地，为本案位置最佳的3栋楼。

此外，受基地面积影响，可用绿化面积实在太少，使得小区内部绿化不足38%，且绿化种植区不集中，只在3号楼和4、5号楼以及4、5号楼和6号楼之间有集中绿化。加之小区内的水泵房、车位位置、垃圾房、变电箱、开关站占去一定的土地面积，并且绿化方案迟迟不能确定，造成客户心里不踏实。整个小区周边物业多为老式陈旧的建筑物，较为密集，从内到外给人的感觉就是一种拥挤感。

小区的物业管理公司隶属于开发商，物业管理费1.5元/平方米/月，但具体的服务内容尚未最终确定，如：车位的租金至今未定。这个小区优势就在于除1号楼外，其他楼非常安静。

3、 产品详述

a.房型配比

本案包含2R，3R及复式3种房型，具体比例如下：

2R：109套、3R：314套、复式：16套，共439套。

本案的二房房型格局，总的来说只有两种，一种为全朝南型，含B、G1、N型，另一种为客厅朝北型，含F、A型。面积从92.94~121.95M2，从整体市场销售情况来看，100M2左右、南北通风的两房比较好卖，是客户较容易接受的房型和面积。而本案的房源中没有这种房型，只所以能去化掉，还是在于本案两房与三房的面积相差巨大，造成总价的巨大差距，加之二房房源在本案的数量很少，与三房房源比例为1：3，因此也是促成了本案二房热销因素之一。另外从周边市场两房房源的销售情况来看，也是需求量大于供应量，整个杨浦市场的二房都处于供不应求的阶段。

本案三房的房型，总的来说，可慨括为三种，一种常规的，三间朝南；一种全朝南；第三种为两间朝南。从销售情况来看第一种房源属常规房型市场接受度较高，去化上基本没有阻力，第二种房源在目前市场上较为少见，所有卧室、厅、厨房都全部朝南，在销售过程中引起了客户一定的关注度，去化上也较为顺利。但此房型在本案总共只有8套，且楼层是在1F至8F属中低楼层，所以很难有明确的考量值来确定市场真正的接受度。第三种房源是本案三房中最差的一个房型，只有二间卧室朝南，其余都朝北，此种房型是市场几乎见不到的，与市场现有三房格局完全脱离，使本案后期的销售压力全部集中于此。

复式房型在本案所占比例较小，总共只有16套，已售房源中内部关系户去化掉了大部分，对外销售只占了相当小的一部分。虽然本案的复式消化速度较快，但不能说明本区域的复式接受度就是高的，从整个来人量来看，复式询问量只有71组，占总来人量的3.15％，说明本区域的客户对复式的面积和总价承受力是有限的。

就整个销售过程而言，本区域两房的需求大于三房的需求，房型方面要求南北通风，两房两间朝南，三房三间朝南，面积适中的复式需求量较大，可适当提高其在小区中的比例。此外由于本案临近同济大学，有相当大的一部分客户购买本案房源是为了做设计室或办公室，所以在以后的房型定位中，可考虑把内部空间留给客户，让其按自身要求进行自由分隔，以此来扩大个案的客源客层。

b.面积配比

二房：

92.94M2 16套 98.36M2 7套 110.63M2 56套

114.26M2 10套 121.95M2 16套 122.05M2 2套

122.58M2 2套

三房：

116.41M2 10套 129.27M2 17套 132.31M2 7套

134.83M2 18套 135.41M2 18套 135.65M2 20套

136.23M2 20套 137.4M2 17套 143.62M2 17套

146.42M2 16套 146.59M2 34套 146.79M2 34套

149.02M2 16套 149.97M2 16套 152.06M2 56套

复式：

173.54M2 2套 174.29M2 2套 187.59M2 2套

188.40M2 2套 192.77M2 4套 202.32M2 4套

本案二房面积在93—122M2之间，面积适中，个别二房面积偏大，小面积的二房使总价控制在45万至60万之间，因此去化较为理想。大面积二房总价高于60万以上，使去化速度上远不如小面积二房。本案二房去化速度如下：92.94M2＞98.36M2＞110.63M2＞114.26M2＞121.95M2＞122.05M2，显而以见面积越大的二房去化速度越慢，说明整个区域市场客户的承受力有限，需求以两房面积集中在90M2左右为主。

本案在部分三房面积偏大，面积集中在150M2左右，总价在70万—90万之间，其最终能全部去化掉，还在于内部关系户和同济老师对该部分房源的消化。而且赤峰路被规划为建筑装潢一条街，来此投资开公司的人也对该部分房源的去化起了一定作用，如果本案不是紧挨同济大学，三房的

去化将有较大难度。

本案复式房型只有16套，基本为内部客户消化，但从来人的询问当中可看出，面积控制在180平方米左右，总价控制在110万以下的复式有一定的市场，去化难度不大。

综合上述情况及报表分析看出本区域二房面积需求集中在80M2至110M2，三房面积集中在135M2左右。本案来人中80M2至110M2询问量占了36.07％，135M2询问量占了20％左右，而在115M2至125M2的范围中出现了一个断层询问量只有8.64％。由此看出本案区域附近客户的整体购买力还是不高的，只有较少一部分人员能够购买得起大面积、高总价房源。另外本区域投资客和二次购买的客户占据了一定的比例，而对他们而言需求也是以小面积房源为多。

c.周边竞品分析

本案地处赤峰路、四平路路口，竞品主要为本区域的楼盘。本区域楼盘有虹口典范、金轩大邸、恒联新天地、雅仕兰庭、同济国康公寓等。这几个个案价格要不与本案差不多，要不就高于本案，从各案的价格、品质、规模、物管看，本案也相对偏低，成为本区域的中价位楼盘。本案吸引了本区域中等层次的客源。但本案有一个其他楼盘均没有的优势，就是紧挨同济大学。 下面是对周边竞品的综合分析：

1）、虹口典范

优势：该案靠近大连路四平路路口，属于虹口区的楼盘，交通极为方便，生活配套设施齐全，且紧邻和平公园，大环境和小环境都可以。小区三栋小高层，房型较多，面积设置较为合理。价格和本案差不多。

劣势：小区规模较小，房型较差，且紧靠四平路，噪音、灰尘污染严重。和平公园在小区东面，且在小区南面将有一片高层，视觉效果并不好，而且日照、采光均受到影响。

2）、金轩大邸

优势：该案紧靠四平路主干道，交通便捷，生活设施较为齐全，为虹口区楼盘，小区规模较大，由高层、小高层组成。

劣势：该案价格和本案不在同一层次，明显高于本案，均价在6000元/M2左右。其房型布局不合理。小区西边即为一加油站。其到目前还未开盘，且交房日期要到明年。

3）、恒联新天地

优势：小区规模略大于本案，房型、面积都较为合理，栋距宽于本案。价格低于本案。其西南向为松鹤公园，环境较好。小区周边有一小河流过，利用水景做文章。

劣势：小区地理位置不如本案，交通不方便，周边为老居民区，房屋较旧，且其生活配套设施缺乏，居民生活层次不高。

4）、雅仕兰庭

优势：地理位置和本案差不多，略优于本案，紧靠四平路。小区净水入户。更适合作办公。 劣势：该案只有一栋小高层，没有小区绿化。房型面积较大，二房均在120平方米以上，三房在140平方米以上。小区6楼以下日照、采光受到影响。其价格略高于本案。

5）、同济国康公寓

优势：这是唯一和本案类似，靠近同济大学的楼盘。两栋小高层，房型面积比较适中。其价格比本案低。临近规划中的大学园区，国康路同样也是建筑一条街。

劣势：小区较小，周边公交线路较少，生活配套设施缺乏。且临近高架，噪音、灰尘污染严重。房型不是很合理。

4、 产品卖点分析

文化氛围

本案位于赤峰路、四平路路口，周边高校林立，小区北面隔赤峰路既是同济大学的校区，南向是上海市重点中学杨浦高级中学，东面为上海市粮食学校，西面则是同济大学城建学院，为小区增添了浓厚的文化底蕴。

闹中取静

本案除北面临赤峰路外，其他三个方向均被学校环绕，不挨马路，赤峰路也非主干道，小区内部环境安静。而且，小区采用全封闭式管理，完全与外部隔绝，确保小区内部不受外界干扰，真正的闹中取静。

（3） 生活配套完善

本案地处老居民区，周边曲阳新村、同济新村、邮电新村均为成熟的生活区，生活配套齐全。家乐福、易买得、物美超市、曲阳商务中心、麦当劳、肯德基、新亚大包等为小区居民的生活购物带来极大的方便。

（4） 交通便捷

小区靠近四平路主干道，公交线路众多。123路到人民广场，515、115路到上海火车站，576、554到浦东，离轻轨赤峰路站步行二十分钟路程，距规划中的轨道交通8号线四平路站步行仅十分钟。使得小区居民的出行非常方便。

（5） 升值潜力

小区所在的同济大学周边区域已被规划为大学城高科技园区，赤峰路被杨浦区政府规划为建筑装潢一条街，将来轨道交通的投入使用，大量投资者的进入，本案所在区域的升值潜力不可估量。

5、 产品抗性检讨分析

（1） 绿化：

本案基地呈长条形，南北较长，东西较窄，无法做大型的集中绿化地，使得绿化较少。

（2） 房型：

本案房型以二房和三房为主，二房基本都是南北不通风型，尤其是122M2的A型房和98M2的F型房，客厅朝北。三房面积普遍较大，且房型也不是很好，全明房型基本没有。

（3） 价格：

本案的单价在开盘之初，与周边市场基本持平，甚至略高于周边市场，到后期，四平路沿线新盘的开出，本案的单价已显得比较低了。但由于本案房型面积普遍较大，使得总价也较高，二房总价在60—70万，三房在70—90万之间，这与本区域市场的需求有差距。区域市场的行情为

二房总价控制在60万以下，三房控制在85万以下。

（4） 幢距：

受地块限制，本案1号楼和2号楼、2号楼和3号楼之间的间距只有30米左右，使得1、2号楼12层以下的大部分房源在冬至日时，日照时间相当短。6号楼前杨浦高级中学的校舍距6号楼不足15米，严重影响了6号楼的采光及视野。由于本案周边均为老式建筑物，也影响到本案高层房源的视觉效果。

 

第二篇：原告上海海申消防器材厂与被告上海震武消防设备公司买卖合同纠纷案

原告上海海申消防器材厂与被告上海震武消防设备公司买

卖合同纠纷案

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（2010）虹民二（商）初字第115号

民事判决书

原告上海海申消防器材厂。

法定代表人傅国良，厂长。

委托代理人景奉涛，北京市大成律师事务所上海分所律师

被告上海震武消防设备公司（原名称上海震武消防工贸公司）。

原告上海海申消防器材厂与被告上海震武消防设备公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人景奉涛到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，其供货给被告，被告拖欠价款。据此，原告请求判令被告支付价款人民币90,172元，并自20xx年4月28日起按银行同期贷款利率计付欠款的利息损失至判决生效之日止。

被告未作答辩。

经审理查明，20xx年10月至20xx年9月，原告分批提供给被告灭火器，价款合计92,443元，原告向被告开具了增值税#5@p。被告收货后，支付原告价款2,271元。20xx年4月28日，原告书面要求被告付清价款90,172元。原告催讨无果，遂诉至本院。

审理中，因原告申请，本院依法裁定查封被告价值95,000元的财产。

本院认为，被告收取原告货物，理应及时结清价款。被告拖欠至今，依法应当赔偿原告利息损失。对于原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权

利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告上海震武消防设备公司支付原告上海海申消防器材厂价款90,172元；

二、被告赔偿原告价款90,172元的利息损失，自20xx年4月28日起，按同期金融机构贷款利率计至本判决生效之日止。

以上第一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2,176.03元、财产保全申请费970元，均由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 连慰江

审 判 员 陈道?

代理审判员 沙海风

书 记 员 洪夏樱