江北商圈市场调查分析报告

一、 区域环境研究

1、区域综述

江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。

观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。

商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。

2、商圈环境分析

? 商业环境

大型商业项目：（分类）

购物型商业：

龙湖〃北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城等，

家电买场：

国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等

建材卖场：

青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具

广场等

大型超市：

家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等

餐饮、娱乐项目：

分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾

广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，

在高端群体中有一定的认知度，金源〃时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得

到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成

商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。

? 交通环境

观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。

? 人口及产业构成

* 当前情况

目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区，辐射人口100万以上，江北、渝北不属于传统意义上的经济强区，但随着区域房地产市场的开发，大量的中、高档楼盘的兴建，北部新区的兴起，城市居民纷纷选择该区置业，仅此带给北部新区的新增人口达10万以上，且北部新区逐渐形成重庆主要的富人聚居区域之一，彻底颠覆了该区域传统的人口结构。

区域主要以二、三产业为主，汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业，江北是重庆北部商贸中心，观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。 * 未来发展

随着区域房地产市场开发的进一步深入，江北城CBD的兴建，北部区域新增人口将达20万—30万，大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业，尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。

二、主城区各区商圈对比分析 1、商业体量

2、商圈特色

三、区域板快分析 1、商圈各区块分析

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北城天街 区块

* 区块范围

洋河大道及建新北路沿线 * 概述

步行街外商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店 * 商业类型

大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等

* 主要商业营业面积

* 租金价格带

▲ CEPA香港城租金情况

▲ 天街租金情况

* 消费区间及消费特征

该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业，购物环境及氛围较好，另外区域内有少量的特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容，一般情况下，该区域为观音桥商圈的主要购物区块。

* 区块市场特征及发展趋势

目前区域市场已基本定型，主要是购物特征，由于区块处在步行街外，各类交通车可直达，紧邻的欧式一条街有一定量的餐饮，目前尚未形成此类业态的氛围，未来比较看好。

? 金源地下城 区块

* 区块范围

金源大酒店地下商城，嘉陵公园下面

* 概述

金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。

* 商业类型

现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建的永辉超市。

* 营业面积

金源地下城规划商业面积近3万方，目前在营业商业面积约2.8万方左右。

* 租金价格带

入市时，开发商承诺租金80元/M2，8年不变。

* 消费区间及消费特征

在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、居饰等方面，价格一般较高，其中也有大部分A货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。

* 区块市场特征及发展趋势

按照开发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为重庆娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成，届时金源不夜城的市场前景更加看好。

? 家乐福 区块

* 区块范围

建新东路口至建新南路沿线

* 概述

该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市以及协信黄金海岸等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。

* 商业类型

购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等

* 营业面积

* 租金价格带

临街商铺：租金带在80—200元/平米

黄金海岸：底层临街，租金350—450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下

* 消费区间及消费特征

该区块现目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区的辐射范围较大，超市每天的人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造的是一站式商业步行街，地理区位较好，人流量也很大，但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海岸目前业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，顾客很难停留下来。

* 区块市场特征及发展趋势

目前，区块商业氛围还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值，随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势，以及周边城市还建工作的进一步开展，同时，步行街商业的逐步成型，将极大促进该区块商业的发展。

? 建新东路 区块

* 区块范围

建新东路沿线至建东天桥段

* 概述

该区块目前除苏宁电器、商社电器外，暂无其他稍有影响的商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。

* 商业类型

家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等

* 营业面积

* 租金价格带

临街商铺租金多在100—200元/平米区间

* 消费区间及消费特征

目前，区块内主要商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场的区位集中，在消费者当中有一定的认知度，除此之外，区块内其他商业仅为周围居民生活配套，消费层次较低。 * 区块市场特征及发展趋势

作为进入观音桥商圈的主要通道之一，现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息，随着观音桥商圈的进一步扩展，建新东路将是发展的重点，发展潜力很大。

? 步行街区块

* 区块范围

观音桥步行街沿线

* 概述

步行街区块的商业主要是最近才兴起，随着嘉年华大厦、财信大厦、未来国际、同聚远景等项目商业部分的推出，原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。

* 商业类型

主要是大型商场及专业卖场。嘉年华大厦的商业部分为负1至5层为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，主题为女性服装、鞋帽、饰品等的专业卖场，1层为银行和麦当劳，2至5层已基本敲定为数码大卖场。财信大厦由于新世纪的进入而显得充满活力，因此又名新世纪大厦，位于江田广场的书记新都即将在年内搬迁至财信大厦的1至7层，定位为新世纪百货重庆旗舰店，其新店预计在年内开业，且新世纪百货公司的办公总部也将搬迁至此。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一，位于项目负1层，紧邻同样位于负1层的新世纪超市，营业面积5000方左右，主要经营思路是经营中、低档服装、饰品等，类似香港城。由英利集团打造的未来国际大厦，定位是建造高达40余层的观音桥商圈地标性建筑，其商业部分分布在裙楼，5层体量约4万方，据悉，目前已经商定引进香港某高档百货，档次定位较高，可能为重庆档次定位最高的商场。

* 营业面积

* 租金价格带

该区块因为项目性质比较接近，在租、售价格上也比较接近，以嘉年华大厦为例，其负1层租金为200—300元/平米，临街铺面租金为500—600元/平米，销售的价格在2.8万至6万之间。

* 消费区间及消费特征

目前区块消费市场还未启动，就商业定位来看，主要是面向中、高档市场，这将是观音桥商圈另一个消费热点。 * 区块市场特征及发展趋势

轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下，由此带来的轻轨经济以及步行街经济在观音桥商圈的回归，将极大带动区块消费市场的发展。

2、区块比较及发展趋势

? 区块商业规模及类型比较

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区块特征及走势

各区块特征及走势比较

 

第二篇：五星商圈市场调查报告

五星商圈市场调查报告
    五星商圈位于城中区，处于广西柳州市中心，它是柳州政治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,配套设施十分完善。更为突出的是，五星商圈是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心，是整个柳州城市的核心建成区，既具有传统的文化沉淀，又有日益繁荣的现代商业。
五星商圈地图：

   

以下是五星商圈几个较大商业区的数据对比表

（标示蓝色的商场是该商圈内经营情况较好的商业）
以下是五星商圈几个较大商场的业态整合以及经营状况分析

小结:五星商圈是目前柳州最繁华、品牌、业态也交为齐全的商圈。工贸、五星都是在柳州零售业有一定地位和口碑，并拥有大量忠实客户的优质商家。但是由于是柳州的老城市中心，很多硬伤是无法避免的，道路狭窄、停车位严重不足、区域容积率过高等等，让柳州居民没有拥有一个很好的购物环境,以目前柳州行政、文化、教育、商业东移的发展趋势来看，五星商圈将会因各种主、客观原因被取代。