深圳商业地产市场调查报告

第一部分  深圳城市概况

深圳龙岗中心城

深圳海洋世界

深圳夜景

深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，经国务院批准于1980年8月26日正式设立。全市土地总面积为1953平方公里，其中，经济特区面积为395.81平方公里。经过31年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。中国社会科学院发布的《20##年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》对全国294个地级以上城市综合竞争力20##年度排名显示，深圳位列第二。

深圳是中国对外交往的重要国际门户，是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。

一、 地理位置

深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东 岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。

二、 自然资源

深圳市土地总面积为1952.84平方公里。

全市共有大小河流

310余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有蓄水工程220宗，其中水库172座，水库总库容5.79亿立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。

深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽，最 高峰943.7米。天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。

三、 城市简史

“深圳”地名始见史籍于1410年（明永乐八年），于清朝初年建墟。当地方言俗称田野间的水沟为“圳”或“涌”。深圳正因其水泽密布，村落边有一条深水沟而得名。深圳又称鹏城。

1979年中央和广东省决定成立深圳市。1980年8月，全国人大常委会批准在深圳市设置经济特区。

深圳的经济特区发展史只有30年，但却曾经有着6700多年的人类活动史（新石器时代中期就有土著居民繁衍生息在深圳土地上）、1700多年的郡县史、600多年的南头城、大鹏城史和300多年的客家人移民史。

四、 行政区划

深圳是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。20##年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到全市。

五、 人口构成

深圳自南宋末年已陆续有移民落脚，建市后人口增长迅速。20##年末常住人口891.23万人，其中户籍人口241.45万人，占常住人口比重27.1%；非户籍人口649.78万人，占比重72.9%。

六、 金融与商贸

深圳统计部门发布20##年经济数据。经初步核算，全市生产总值9510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12%。统计专家表示，20##年深圳市面对十分复杂的国内外经济环境，深入贯彻落实科学发展观，加快推进发展方式转变和结构调整，努力提高发展质量和效益，实现了经济又好又快发展。

　　工业规模和发展质量均提升

　　数据显示，20##年全市规模以上（下同）工业增加值4092.63亿元，增长13.8%，比20##年提高5.1个百分点，工业增加值规模比金融危机前的20##年增加564.86亿元；工业总产值规模达到18211.75亿元，比危机前增加2351.64亿元，均创历史新高。

　　专家指出，在各种类型企业中，大中型企业和股份制经济增长较快，高于深圳市全市工业平均增长水平。 在工业行业中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值达2152.75亿元，增长20.4％，占工业增加值的52.6％。

　　全社会固定资产投资增长平稳。20##年全社会固定资产投资1944.70亿元，增长13.8％。

　　物流和进出口规模创新水平

　　20##年深圳市港口和集装箱吞吐量超历史水平。 全市货运量2.62亿吨，增长17%；货物周转量1654.16亿吨公里，增长45.5％。全市客运量15.6亿人，增长6.7%；旅客周转量632.46亿人公里，增长16.4%。机场货邮吞吐量80.91万吨，增长33.7%；机场旅客吞吐量2671.36万人次，增长9.1%。

　　深圳港港口货物吞吐量22097.69万吨，增长14.1%。出口、进口规模再创历史单月新高。

　　据海关统计，20##年全市进出口总额3467.49亿美元，增长28.4%。其中出口总额2041.84亿美元，增长26.1%；进口总额1425.66亿美元，增长31.8%。12月份当月进口147.41亿美元，当月出口237.34亿美元，均创历史单月进口、出口新高。

　　社会消费增速继续高于GDP

　　统计数字显示，20##年深圳市消费品零售总额3000.76亿元，增长17.2%，从趋势看，第一至第四季度累计增速分别为18.3%、16.1%、15.7%和17.2%，一季度由于同期低基数影响，表现为增速相对较高，全年呈高开回稳态势，12月末累计达到次高点，接近20##年水平（20##年增长17.9%，是近14年的高位）。若扣除消费品价格因素，社会消费品零售总额增速已超过20##年水平。全市社会消费品零售总额增速高出同期GDP增速5.2个百分点。

　　在十大类商品销售中，除书报杂志类和服装鞋帽针织类轻微下降，其余均不同程度增长。其中，增长较快的主要是：金银珠宝类增长83.3%；通讯器材类增长32.8%；家用电器和音响器材类增长31.7%；文化办公用品类增长25.3%；汽车类增长24%；体育娱乐用品类增长23.2%。

　　深圳市去年财政收入、银行贷款增长平稳，全市地方财政一般预算收入1106.82亿元，增长25.7%。

七、 移民文化

作为改革开放窗口和新兴移民城市，加之独特的地缘和人文环境，造就了深圳文化的开放性、包容性、创新性，是最适宜海内外英才创业拓展的活力之都。近年来，深 圳相继被有关机构评选为中国“最具经济活力城市”、“最受农民工欢迎的城市”。在中国社科院发布的城市竞争力评估报告中，深圳综合竞争力连续四年居内地城 市榜首。

八、 语言文字

深圳以普通话为主流语言。不少公共服务机构、专业人士和工商业界都能用英语提供服务，大多数青少年能讲英语、粤语。全市正在开展“百万市民讲外语”等多种形式的学习外语活动，提高公共服务的外语普及率，提高市民的外语应用能力。

九、 气候情况

深圳属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温22.4℃，无霜期为355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小时。

十、 市树、市花

深圳的市树为荔枝和红树林。

深圳的市花为簕杜鹃。

十一、 城市发展定位

中国政府发布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将深圳定位为建设“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会义示范市”和“国际化城市”。

十二、 城市发展规划

深圳市规划局昨天公布的《深圳市城市总体规划(20##-2020)》草案(以下简称规划)，为深圳未来十几年的发展勾勒了蓝图。

　　规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系―――2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。

　　“作为深圳这样一个区域性中心城市，发展到一定程度，一个城市中心是不够的。

　　定位了谁是中心，并不意味着别的地方就会被边缘化。”

　　――深圳市规划局副局长许重光

　　这似乎印证了深圳市在几年前所做的《深圳2030城市发展策略》中所提出的“未来中心区将西移到宝安前海”的说法。但更为准确的划分应为：福田中心由福田中心区和罗湖中心区组成，主要发展市级行政、文化、商业、商务等功能；前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。

　　划定新中心不会抛弃罗湖

　　“作为深圳这样一个区域性中心城市，发展到一定程度，一个城市中心是不够的。虽然现在福田中心区已经发展到了一定规模，但它在承接产业方面的空间上已经有所不足。前海中心就是深圳为了承接高端服务业的发展，以及产业升级的发展趋势，所划定的产业相对集中的区域。”主持这部规划修编的深圳市规划局副局长许重光说。

　　许重光告诉记者，这两个市级城市中心不但定位不同，发展时序也不同。其中，福田中心已经基本成型，而前海中心的建设才刚刚开始，尚需要推进和培育，它将会成为深圳今后新的经济增长点。但划定这两个城市中心，绝不是要抛弃罗湖，更何况，罗湖本身就被划分在福田中心之中。“定位了谁是中心，并不意味着别的地方就会被边缘化。在这次的总体城市规划修编中，我们还提出了5个副中心，比以前的城市‘次’中心的概念又有所提升，由它们来分担或者承担市中心的辅助功能，每一个中心都有不同的功能和特色。”

　　据了解，这5个城市副中心为龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心，主要承担部分区域或城市分区范围内的综合服务职能。发展地区性商业、文化等公共服务职能，带动地区整体发展。

　　还有8个城市组团中心，即航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌，是城市组团的综合服务中心。

第二部分  深圳市主要商圈分析

一、商圈概况

   因为不同的消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈。

   深圳是目前内地最能激起旅客购物欲望的城市之一，这里的确是名副其实的“购物天堂”！

   上世纪八十年代及九十年代，去沙头角购物是内地人到深圳购物的“必修课”，而今，这种做法当然已经落伍。深圳现在有太多的购物场所，即便是走马观花，也属不易；即使没有购物计划，看到琳琅满目的商品，也会让人动心，最后满载而归。

   被称为深圳“南京路”的华强北商业街每天都人头涌涌，这里有三十多家大型商场，二十多家专业市场，门店三千四百多家，每天客流如云；十二条步行街相连的东门商业街，是深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区，一家挨一家的商场、精品店、时装店、书屋、面包屋、茶馆、酒楼密布，还有供游客休闲的电影院、公园、歌舞厅等，浓浓的商业气息让到这里逛街的客人不由自主地享受购物消费的乐趣。

   国贸大厦至友谊城的人民南路商业中心区以服装经营为主，过境顾客较多；上海宾馆至赛格电子一段街面，以经营电器产品的商店为主；老街至东门，色店铺一应俱全，主要是小商品及特色店；深圳大剧院至人民桥，主营小商品。

   因为不同的消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈，其中：东门商圈、华强北商圈、南山商圈为三大主力商圈；人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈为三大特色商圈；宝安商圈、龙岗商圈为关外新兴商圈。

 

深圳市各商圈商铺租赁成交均价

深圳市各商圈商铺销售成交均价（单位：元/㎡）

二、三大主力商圈

1、东门商圈 （传统综合型）

a、商圈概况

东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的汗青能够上溯到300多年前的亮终浑始，它一向是深圳商展最稀集、主淌最散中、商品最丰盛、汗青最长久的商业旺区。东门商圈的形成、繁华和发展，失害于东门步行街的改革，改制后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20少家大型商场和数百家大型商展，已投进运营的商业里积跨越50万平方米，是今朝深圳运营种类最为齐备的商业区，果彼呼引了大量顾客后来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节沐日更高达50至60万人次，年停业额逾50亿元。重要百货店有茂业百货、太阴百货、天虹商场。 

在深圳，“没到东门老街，就不算来过深圳”，东门步行街是深圳历史最悠久的商业区。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街，街区内不仅有茂业百货、天虹商场等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等。新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。

b、代表商场

   综合性百货：茂业百货东门店、青春店、和平店，天虹商场东门店，太阳百货。

   专业商场：博雅书店、旺角购物中心、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、九龙城、越港商业中心等商厦，构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。同时，大大小小的店铺遍布老街，长长的骑楼构成商业长廊，精品店、专卖店比比皆是，老街已经将深圳最大的消费群体吸引过来，从凌晨到午夜，这里始终是人声鼎沸、万头攒动。

c、商圈租售价格

目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。铺位视地段不同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍贵，大约在2000元/㎡.月。

自“非典”后，东门铺位的租金与售价一直保持上涨状态。最近中央的新政对商用物业有一定的利好，东门商铺的价格还会有一定的上涨幅度，但幅度会很少，因为东门已是比较成熟的商圈，租售价相对来说要比较稳定，同时也要考虑到租客的承受能力。

2、华强北商圈 （新兴主流型）

a、商圈概况

位于祸田区的华强北本是个厂房散中的产业区，是一个自觉性量的电女产物生意买卖场合。到下世纪九十年月终，华弱南未败为令人瞩目标深圳主打商业旺区。其商圈范畴东起燕南路，西至华穷路，南交南园路，北达白荔路，深圳大静脉深南小道纵贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，巨细企业一千多家，农薪白领10多万人，交通七通八达，20多路公交车脱行个中，辐射全市各地，逐日人流涌涌，日人流量高达50万人次。

发展中的华强北是深圳“业态最全”的商圈：拥有全国最有影响的电女疑作、钟表、珠宝、服拆等20多家博业市场；有铜锣湾、华强电女世界、紫荆城等30多家商业品牌大型商场，此中面积在一万平米以上的便达14家；具有巨细商家560多家，各式门店3400多家；有金融和证券机构40多家；保龄球馆、迪厅、酒吧等60多家；同时又是达声、桑达、华发等20多家上市公司的总部地点地。全部商圈年发卖总额逾200亿元，已成为全国主流、物质、资金流、疑作流质最大的商业区之一。

目前，华强北正在接续进级扩容。一是政府对华强北进行二早期改造，进一步完擅交通、人行体系，增强步行街的建设；二是电子市场进一步扩大，新建40000平米的新亚洲电子商城便将开业运营；三是国好、苏宁两家家电巨子的进入，使华强北专业化经营趋势越来越显明；四是茂业百货进驻华强北，已弥补了华强北路缺乏大型综合百货的空缺，将进一步带静华强北百货业的发展，同时茂业百货的进驻，已使曼哈、俪人世界、西方时尚进行从头调剂、定位，形成良性的对位经营、劣势互挖的格式；五是铜锣湾将投巨资打造铜锣湾新支线，将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。能够预感，未来几年内，华强北将变得加倍简枯。

福田区的华强北原是厂房集中的工业区，上世纪90年代，一家家商城如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区。华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。   

现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。

b、代表商场

   目前，铜锣湾百货是华强北商业龙头，但深圳商业权威茂业百货即将进驻该商圈中心地段；而已颇有声势的商圈主力商场包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、新大好、女人世界等，东方时尚、俪人世界则正处于调整中；另一个颇有实力的商家天虹商场与免税商场处于该商圈边缘，形成另一个热点。

   随着深圳书城开业博雅入驻，万佳重回华强北，百佳开业，预示了商圈的兴旺趋势。

c、商圈租售价格

华强北目前可以出售的商铺不多，只有现代之窗和赛格广场才有部分商铺可售，由于地段不错，售价在15万元/㎡左右。华强北街铺租金为1000-1500元/㎡.月。不过华强北的空铺很少，其需求比东门还要大。

华强北商圈已经比较成熟，升值潜力在这一两年内会比较小。目前华强北商铺供应俩较少，待中航路改造完成后，会有部分商铺供应，升值潜力有一定的空间。另外，华强北的地铁商铺投资潜力较被看好。

3、南山商圈 （滨海度假型）

a、商圈概况

南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是20##年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。

人口概况

20##年全区常住人口为57万。

后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首。
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。

20##年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了20##年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。

保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。

 海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。

南山商圈是淡圳郊区外止步较晚而成长速度最速、发展空间最大的商圈，特殊是2002暮年，其收铺快度脚能够用“突飞大进”四个字来形容。北山未败为深圳商业发展的又一沉心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎峙的格式。

b、代表商场

   以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，文化娱乐中心、休闲广场配套设施日渐齐备，随着周围友谊城百货、创景名店南山店、儿童世界南山店、顺电、好百年家居广场、缤纷假日广场商业街、万佳百货及南山书城等的开业或即将开业，商圈将给周围的居民带来更多的购物便利，成为南山商圈中的热点区域。

以沃尔玛、集美堂为核心的南油蛇口商圈，有百佳、新一佳南山店等超市集中地，是深圳颇具盛名的蛇口消费片区的“后勤部”。 以家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店为核心的学府路一带，是南山最早的传统商业街，具有浓郁的商业气氛。 三大特色商圈

c、商圈租售价格

南山商圈商铺的租售价视地段的不同而差别很大。目前商铺售价平均在4万至4.5万元/㎡左右，租金平均价格是200元/㎡.月左右。学府路、创业路的商铺价格最高，为7万至10万元/㎡，租金当然也是非同一般，为300至400元/㎡.月左右。但南山也有地段商铺的售价只有2万元/㎡左右，租金还不到100元/㎡.月。总体来说，南山商铺的售价很高，但租金整体上偏低，租金的上涨幅度也很小。

南山的商业用房交易较为活跃，其中主要原因是因为南山的商业还比较散乱，还没成规模。比较南山的商业地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。后海因为地处南山的商业文化中心而投资潜力较大，目前商铺售价在3万与4万元/㎡之间；而蛇口因为西部通道的利好因素，商铺的售价也在看涨中，目前是1.6万至 2.5万元/㎡。

三、三大特色商圈

1、人民南商圈 （时尚潮流式）

a、商圈概况

人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。

人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90％在该片区。但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。

作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。

根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”也已经。人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。

人民南商业文化中心区是指以人民南路为轴心向周边发散的中央商业区，购物功能立足豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民，并与相隔不远的东门商业步行街相互补充。

b、代表商场

作为目前深圳最高档的商业片区，它拥有西武百货、友谊城百货、天安国际商场、深房百货、罗湖商业城等知名商场；还拥有发达的酒店业，是深圳各类酒店密度最大的区域。这里的娱乐业也是深圳最发达的，集中了各种影剧院、歌舞厅、卡拉OK厅和迪斯科舞厅等；餐饮业也不甘落后，还拥有相当数量的金融服务网点。

c、商圈租售价格

人民南的租售价依然保持在两年前的水平。街铺的售价大概是8万-10万元/㎡，铺位面积稍大的售价在6万元/㎡左右，租金大约在400-600元/㎡.月。人民南的租售价与东门相比要便宜很多，但对于人民南商铺的租客来说，承担这个价位还是有一定压力的。主要是因为人民南目前正在改造，商业环境受到很大影响。地铁对人民南商圈也有一定不利影响，由于地铁的便捷，人民南原先的客流随着地铁流向深圳市的其他商圈。

2、深南中商圈 （国际都会式）

a、商圈概况

以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，商圈内有地王、岁宝、国际商场等，地处深圳政治、金融、商务中心区域。中信城市广场这一大型购物中心的出现，必将推动深圳商业业态的发展，而吉之岛、西武进驻中信城市广场已大大提升深南中商圈的品位，华润商城的建设是该商圈实力形成的强化剂。

南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是20##年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。
人口概况

20##年全区常住人口为57万。

后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首。
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。

b、代表商场

20##年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了20##年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。
保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。

虽然深南中一带早已有了在深圳遐尔闻名的岁宝百货、国际商场、安迪斯儿童商场、千色连锁店、各式街铺围绕周围，形成较为完善的商业网，所处的巴登酒巴街名气也不小，但如果没有中信城市广场的开业，深南中路商圈应该不会被称为“亚洲时尚之都”。中信城市广场的主力店包括西武百货、吉之岛、新南国影院，还有配套的星巴克咖啡、一系列的品牌专卖店、食肆，称之为“深圳目前最高档”的商区应该无可非议。

c、商圈租售价格

目前蔡屋围周边的商铺均以租为主，转让与买卖较少，如万象城只租不卖。租价大概在300-500元/㎡.月之间。

3、华侨城商圈 （旅游休闲式）

a、商圈概况

华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。

湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。

由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。

华侨城，本是深圳最重要的旅游景点集中地，华侨城铜锣湾的开业，标志着华侨城商圈的正式启动。

b、代表商场

铜锣湾广场以铜锣湾百货、沃尔玛超市、易家侬家具为主力店，兼容国际名店、特色食街、音像超市、休闲广场、酒吧街等功能。在主力店周围还遍布着特色食街、音响超市、美容会所、干洗店、健身房、酒吧风情街、西式快餐厅、书店、茶艺馆、药店、酒廊、儿童乐园、证券部等，与华侨城原有的饮食一条街构成新商业带，达到“一天休闲、一站购物、一家逛街”的目的。

四、关外新兴商圈

1、宝安商圈

a、商圈概况

 “二线关”管理改革具体措施的实施和地铁一号线展入等政策的出台，对宝安新老城区的经济带来了突飞猛进的发展，关内众多商家纷纷提前行动、抢占先机，大举进驻宝安。加上许多宝安本土的大中型商场，一个以广深公路为主轴、各镇村为辐射面的宝安商圈正在形成。

3年前宝安只有100多万人口，20##年宝安人口达到400万，占了深圳的半壁江山。人口意味着消费力，人口激增蕴藏的巨大消费潜力自然令各大商家瞩目。同时，宝安近年房地产开发蒸蒸日上，而新城区大规模地产运动呼之欲出，为这一地区新兴商团的崛起提供了基础性平台和有力的支撑。

b、代表商场

宝安商业的发展，起始于南城百货的问世，尔后恒丰商场、佳华平价商场、新一佳相继出现，进入21世纪后，宝安巨大的消费力使深圳百货业巨子纷纷抢滩宝安城，天虹抢占宝安新中心区，顺电、海雅双雄会于宝城未来的商业步行街，上万平方米的大商场已有20家左右，而商家进驻的步伐也越来越快，人人乐、家乐福、沃尔玛等也正在与宝安区经贸局联系，伺机进入。沃尔玛已经正式进驻扎前进路，该项目物业由深圳国际信托投资公司投资兴建。

目前，宝安区政府计划把宝城25区改造成关外的华强北，改造后的功能被定位为宝城的大规模、多功能、一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将出现成规模的商业旺区。

c、商圈租售价格

由于地铁与西部商圈规划的利好因素，宝安商圈的投资前景被普遍看好，因此宝安中心区商铺的价格已在飞涨中。6月份发售的西岸新天的商铺售价在1万至4万元/㎡之间。天虹商场周边的商铺售价也在3万至4万元/㎡之间。总体来说，宝安商铺的均价在2万元/㎡左右。但宝安商圈的租金情况与南山商圈极为相似，租金一直不能上涨，只有100元/㎡.月左右，超过200元/㎡.月的铺位为数不多。这主要是宝安商圈还不够成熟。如果想长期投资的话，宝安中心区的街铺还是不错的选择。

     

2、龙岗商圈

a、商圈概况

龙岗商圈指龙岗中心城区域。龙岗中心城是深圳东部地区行政、文化中心，一座现代化花园式卫星城市，中心城面积32平方公里，规划人口25—30万人，随着新城区中心的建设，本区域将形成以科技、教育、文化、卫生等高层次的第三产业为主体、高新技术产业为导向的综合型现代化新城区。

龙岗巨大的商业发展空间已引发了一场声势浩大的造MALL运动，除世贸中心外，目前在建的有五洲风情MALL、鹏达假日MALL、星河MALL，三个加起来超过６０万平方米，如此规模的重复造“MALL”，必将会产生明显的商业结构性失衡。

b、代表商场

随着龙岗地产开发热潮，龙岗商圈20##年浮出水面。在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL、东方广场等大体量商业也纷纷面市，总商业面积超过100万平方米，发展势头迅猛。