关于西安商业地产的调查报告

南方星座商铺竞争力评测

经济危机尚未平息，欧洲债务危机又愈演愈烈，世界经济形势动荡，社会主义国家同样遭受波及。多年来物价上涨货币贬值人们忧心忡忡，随着各种投资热兴起，房产、黄金等成为了人们为防止财产缩水的避风港，泡沫经济正像一个定时炸弹一天一天的变大。随着国家政策性调控，市场自我调整，住宅房产和黄金逐渐淡出“避风港”的舞台，新一轮的商业地产投资正等待着社会主义市场经济体系的考验。

一、从西安知名商业地产看南方星座

请原谅我的非专业用语，接下来我将其简称为”商铺“

接下来我将几个商业圈的中心商铺从而阐述关于西安商铺现状的个人观点。

项目名称：赛高街区

地段：    经济技术开发区商圈核心（未央大道凤城五路十字西南）

开发商：  陕西富力地产

投资商：  陕西鑫绑房地产开发有限公司

物业管理公司：恒兴伯迪

代理商：  美城地产

占地面：  33350  ㎡

建筑面积：240000 ㎡

容积率：  2.30

租售价格：未知

   

经过笔者实地考察，赛高街区可以说是经开区唯一”人潮“商铺。考虑到经开区与南方星座南临，电视塔西侧的以长丰园、华城万象、组成的高级住宅群商业地产（后简称西三爻）发展接近，将两者对比论述。

赛高街区处于经开区中心干道未央路旁，除了地理位置的优势以外，完善的公共交通配套是商圈核心地带的必备条件，地铁站与核心地段为此盘提供了第一个有利条件”人流量“这也是人们常讲得地铁站效应。通过下面一个故事，我对地铁效应有了更深刻的理解。

这个故事是关于一个耳熟能详的百货业巨头《百盛》，百盛1993年走进中国，第一家百盛坐落在北京复兴门。当时的复兴门就好比现在的”经开区“和”西三岔地区“。而金狮集团的钟延森之所以选择复兴门最重要的原因正是源自此地为北京1、2号线的换乘点。而刚开始的三个年头地铁效应并没有给百盛带来源源不断的客源，最终让百盛在北京站稳脚跟的却是优质的服务，多元化的商品，和成功的促销活动。

这个故事让我知道了，一个优秀的商业地产。除珍贵的地利配套条件更重要的是规划和后期的运营管理。

”地铁效应“其实是个很微妙的商业效应。从心理角度来看。以地铁为例。车厢是一个很枯燥的封闭空间。静止的视觉感应会更容易让人进入休眠状态，或者烦躁不安。大部分人在进入电梯的时候，会更多的关注广告海报，或者手机，或者干脆放空自己；驰骋在高速路上的汽车，路两边的景观则属于车载景观，而步行街则处于步行景观，色彩密度内容有着显著差异。在正常生理需求里视觉需求在步行在道路的时候是最优先的。假设正常的步行状态，视觉需求量化为5，而坐在地铁里随着自身生理调节降低为3.。而刚从像地体、公交中走出来的人，视觉需求就像是折弯的筷子向反方向弹射一样。更容易受到商铺和广告宣传的吸引。所以说”地铁效应“不只是人多，而是很多个刚从”笼子“里放出来的人。”地铁效应“对于商铺影响的范围是有限的，因为人的自然能动性好比是湖中的波纹一样上下浮动，最终平静。

对于西三爻来讲西安规划出来的6条线路无一经过，少了这些关在笼子里的人们，这里的商铺将会选择另外一条道路。而对于我们的项目“南方星座”我是这样理解的。

对于“南方星座”来说，未建成的地铁五号线从正南方经过，名为：明德门站。已建成的2号线名为：广电站，互成掎角之势。就“地铁效应”来讲。南方星座就好比是扔进笔直河水里的巨石一样。人流从这里分为两道，而未来的杨家村改造则好比巨石身后的漩涡在此旋转徘徊。“地铁效应'"在这里并没有像以往那样起到其膨胀消费欲念的效果，而两个地铁站带来了更多的人流量。

    ”人潮“可以说是商圈发展的高级形态的标志。客流量对商铺的价值是至关重要的。而”人潮“效应是客流量的最大表现形态。据我所知谈得上”人潮效应“的地段。除了刚刚提到的赛高街区之外，还有南二环的小寨。老火车站的东的轻功康复路，还有李家村的赛格。以及凤城2路上正在紧锣密鼓修建的海荣赛格电子商城。以及钟楼等等。将这些知名商圈标注在地图上，看看能发现些什么规律。

我们的项目几乎和赛高新区处在一个对角线上，同样处在二环与三环的直线中心。显然他们的商铺发展有着显著差距的，是什么因素导致这样的差别和共通点呢？

第一点我想说的是，先入为主。经开区发展不到20年。最早起来的楼盘，最让我印象深刻的是霸气十足的中国长庆石油大厦。向北倒角，向南为刨面。高大威严，威武锋芒。而街对面正是现在的赛高街区。这里的先入为主为理念。假使没有地铁因素。世纪金花和奥斯卡国际电影城就足以留下深刻的印象。而朱雀大街南段优质商铺屈指可数。从地标建筑阳阳国际往南，南方星座独领风骚。

第二点为：聚市、按照优秀开放商自持商铺的操盘惯例，低价洽谈优质品牌入驻占据40%以上并且长期管理。而南方星座自然形成了知名餐饮、娱乐、休闲、以及银行网点占据，这一点不但增加了“先入为主”效应，以及接下来我要说的第三点。

第三点为：地标建筑。简单一句话，地标性建筑师商家必争之地。

第四点：公共交通设施。关于地铁站，我刚刚讨论了，现在与中轴线相比 朱雀大街要逊色一些。除非出现奇迹般的天时、人和才能弥补这地利上的缺憾，才会出现人潮效应。不过一分价钱一分货，相比一线“人潮”商铺，在二线商铺里，南方星座名列前茅，这一点我会在明天的商圈调查进行论证。

第五点：覆盖消费结构，相比经开区的消费结构趋向中高端。明德门新旧结合，中低、中高、高端复合型消费结构对商业形态的选择性更宽。

项目名：MAX未来

物业地址 经开西安中学对面（未央大道与凤城五路十字东北角）

占地面积:7670平方米
建筑面积:56000平方米
开发商:合鑫置业
投资商:得天厚
物业管理公司:戴德梁行物业管理有限公司
物业顾问公司:香港GVA
代理商:尚美佳经纪
容积率：6.46

商业面积：3500㎡·5

租售情况：均价3万/㎡，其中一层为5至7万每平米

项目优秀：

1、紧靠未央大道，离凤城五路十字不远。交通环境较好。

2、5层商铺处于经开商圈核心地带，毗邻赛高街区商业氛围带动显著

3、周边商业地产发达

项目劣势：

1、靠近张家堡城中村

2、必须为高端，价格较高

3、停车位紧缺

备注：作为商业中心培养，居于有力位置，是例子路口对角线的赛高街区商业趋于完善，在目前经开客流量相对少得情况下，竞争压力较大。

项目名：银池品智天下

物业地址 经开常青二路（未央大道与凤城六路十字东南角）

占地面积:7700平方米
建筑面积:40000平方米

容积率：4.41

开发商:陕西成信房地产开发建设有限责任公司
物业管理公司:基安物业
代理商:大鹏广告策划

租售情况：70元/月/㎡ 

存量：2800㎡   户型小于100㎡

项目优秀：

1、紧靠未央大道，离凤城五路十字不远。交通环境较好。

2、5层商铺处于经开商圈核心地带，毗邻赛高街区商业氛围带动显著

3、周边商业地产发达

4、地面停车位充足

项目劣势：

1、在人流量不足的情况下竞争激烈

备注：项目为诚信地产的三期，第四季正在紧锣密鼓的建设中，周边商业地产发达，前景看好。

项目名称：海璟蓝寓

物业地址：城北文景路与凤城四路十字西南角（交通职业技术学院正对面）

占地面积:22933平方米
建筑面积:100000平方米  

容 积 率 4.5

开发商:西安天园实业有限公司
投资商:西安海荣集团
物业管理公司:海荣北斗物业
建筑单位:华源建设
代理商:美城机构

商铺户型：1.2万㎡

租售情况：均价1.4万/㎡ 一层为4万/平米 可分割

项目优势：

1、处于海荣地产建筑群中心地带，客源稳定。

2、面临文景路，交通便利

3、毗邻离长安医院，文景公园带动效果显著

项目劣势：

1、单次租售面积较大

2、周边人流量较少，住宅消化较慢。

项目名称：美地尚城

物业地址：城南电视塔西南侧（新都酒店对面）

占地面积:10000平方米
建筑面积:80000平方米  

开发商:西三爻改造建设发展有限公司
投资商:西安西汉置业有限公司

租售情况：未开卖，均价2万

项目优势：

1、新西三爻地区，地产水平较高，住宅入住率较高。

2、周边商铺多为1层，且层高较低。本项目商铺竞争力明显。

3、毗邻电视塔，交通方便。

项目劣势：

1、车位紧缺

2、周边多为小商铺生活配套

备注：商铺规划涵盖娱乐、休闲、餐饮、购物等多元化配套，酒吧、咖啡、茶秀、KTV、各类时尚餐厅、精品购物场所、健身娱乐中心等一应俱全

项目名称：长丰园

城南长安路与朱雀路南端交界处（西三爻村以北）

占地面积:299700平方米
建筑面积:900000平方米    

容 积 率 3.29

开发商:西汉实业有限公司
投资商:陕西宏瑞达投资有限公司
物业管理公司:陕西丰成物业管理有限公司
物业顾问公司:陕西丰成物业管理有限公司
建筑单位:中陕国际
代理商:易昊机构

租售情况：内部认购

项目优势：

1、交通便利，毗邻陕西师大、电视塔、地铁2、5号线。

2、处于西三爻地产发达地区，消费人群稳定。

3、停车位充足

4、物业公司规划管理水平高，商铺强劲看好。

项目劣势：

1、周边地产业发展虽高但配套设施还不完善。

项目名称：未来城

项目地址：城南二环南路西段155号（西安电子科技大学北侧）

占地面积:43000平方米
建筑面积:200000平方米

容 积 率 3.97

开发商:西安亚建房地产开发有限公司
投资商:新加坡丰树集团
物业管理公司:陕西丰树物业管理有限公司
建筑单位:中建二局
景观设计单位:贝尔高林

租售情况：1楼170㎡·2    4万/㎡   180元/月/㎡

          2楼600㎡      2,5万/㎡   80 元/月/㎡

项目优势：

1、南二环太白立交，交通枢纽型商铺，

2、周边商业气息浓郁，知名百货，超市、餐饮娱乐云集

3、地标性建筑

项目名称：曲江澜山

物业地址 曲江雁塔南路与航天大道交汇处西北角（南三环南侧

占地面积:42688平方米
建筑面积:220000平方米

容 积 率 5.00

开发商:西安市宏峰实业有限公司
投资商:西安市宏峰实业有限公司
物业管理公司:西安市宏峰物业
代理商:阳光行

租售情况：均价3.8万  800㎡至1000㎡

项目优点：

1、处于门户地带，接壤长安区，地理位置重要

2、曲江自然环境优越，住宅密度会逐年增长

项目劣势：

1、城市边缘，发展周期较长

项目名称：曲江观邸

曲江雁塔南路299号（雁塔南路和雁南五路交汇处东南角）

占地面积:150000平方米
建筑面积:450000平方米  

容 积 率 2.50       

开发商:西安融侨房地产开发有限公司
投资商:金辉集团
物业管理公司:金辉一级物业
代理商:尚美佳中国

租售情况：均价3.7万   100㎡~200㎡

项目优点：

1、大型高端社区，客流量保障

2、商业地产规划合理，周边商业地产发达，商铺竞争力显著

项目劣势：

1、发展周期较长

项目名称：金裕云顶

物业地址 城南雁塔区西影路63号（西影路和雁翔路十字东北角）

占地面积:6666平方米
建筑面积:30000平方米            

容 积 率 3.30

开发商:陕西五星房地产开发有限责任公司
物业管理公司:陕西金裕物业管理有限责任公司

租售情况：内部消化 一层均价3.8万/㎡  二楼2.8万/㎡

 

第二篇：西安骡马市调研报告

西安骡马市步行街调

研报告

调研科目：景观设计（2）

调研人员：aa

学 院：aa

指导老师：aa

前 言

骡马市有着悠久的历史 西安的骡马市源于唐而得名于明。此街原为唐长安少府监所在地，唐末以后渐为居民坊巷。唐代的时候，这个地区叫“耳窝坊”。骡马市街市的形成应是在明万历末期。明《西安府城图》有记载，明代嘉靖二十一年的时候，到处是牲畜交易的市场，这是目前发现最早的文献，据此推算，骡马市这条古街的名称，到现在已有四百余年的历史了。但是骡马市真正成为商业集中之地，广为人知并不久远，

骡马市的现在源于xx年前为了生计的个体户沿街摆摊贩卖服装的马路市场。八十年代改革开放，骡马市成为西北时尚服装前沿阵地。“那会儿流行一句话，叫‘吃有炭市街、穿有骡马市、用有康复路’。很长一段时间，骡马市成为西安青年男女追逐时尚的前沿，成为西新潮时装的信息发布和展示中心，一个代表西北时尚前沿和联系深圳、广州、上海、北京、浙江、福建等发达城市和地区流行趋势的一个窗口。在当时，骡马市的存在提供了一个供人们以低廉的价格购买时尚衣物的地方。在其辉煌的时代，这里每天都涌动着着巨大的人流和物流。而且一年要流出流进上亿元资金，其产生的生产总值曾占到碑林区整个商业产值的五分之一。

骡马市以个体商户为基本单位，集中沿骡马市街的两侧分布，店面基本上采用店面加店外结合的形式，以增加服装的展示面积，招揽顾客。这种形式在初期对骡马市的商业有促进作用，但是到了后期却成了制约骡马市发展的因素之一。

一、调查目的：从观察和了解并分析西安骡马市的规划设计来了解小区规划的设计要点。

二、调查地点：西安骡马市

三、调查时间：20xx年x月x日

四、调查方式：事先列好要调研的内容项目，然后以拍照为辅，观察看道路规划，公共设施，铺装，植物，等等。

主要内容

一、 周边环境

骡马市位于城市中心区域，北接东大街，因此周边环境中，对骡马市影响较大的主要以钟鼓楼广场，东大街为主，其次距离较远的解放路，火车站等也对骡马市有一定影响。

钟鼓楼

钟鼓楼是西安的地理中心，地段繁华，有世纪金花，开元等大型消费场所和各种小型消费场所，有中国邮政中国电信等服务场所，也有酒店等设施，再加上位于南北中轴和东西中轴的交界处，钟鼓楼的繁华对于骡马市有直接影响。

东大街

东大街是钟鼓楼东边的干道，历来都是西安四向大街里最繁华，消费最集中的区域，因此骡马市位于东大街，直接就拥有了广阔的市场潜力。

解放路 火车站

解放路是西安除东大街外，第二个商业中心区域，因为北接火车站，因此地段也很繁华，交通便利，而火车站距离骡马市的距离也并不远，5km的距离也保证了火车站到骡马市的交通便利，有利于解决运货问题。

二、规模大小

骡马市步行街作为西安地区第1条商业步行街，全长共612m，宽26 m，占地4．53 hm2，总建筑面积25万㎡，营业面积达7万㎡ 。

骡马市步行街从长度上讲，北接东大街，南连东木头市，全长612m，距离适宜，作为步行街基本符合人们游行逛街的习惯和承受范围。从宽度上讲，骡马市并没有横向铺开，范围有限，所以骡马市的形状是一个狭长的长方形，而骡马市的商业则在这一片狭长的地带里纵向分布，以立体的布局弥补横向布局的空间，所以骡马市的规模除了占地面积，还应考虑地下和多层的建筑面积，所以骡马市的规模较大。

三、商业部分分三类

1、一类是街道布置的店面，依次沿街道分布。

2、一类是兴正元广场建筑内的商铺。

3、一类是中间广场上的密集分布的移动商户和地下商业街的商户。

步行街的银行点一共两个，分布于步行街的北部和步行街的分支上。

步行街还有数家酒店或旅馆，皆沿街分布。

步行街还有数处教育设施，有的属于过去遗留，有的属于新兴引入。

步行街内有碑林区人民法院，属于政府机构，对步行街的一些布置产生了重要影响。

四、公共设施

骡马市步行街的建筑造型结合地域特色，有仿唐式建筑特色，在屋檐处做了特殊处理，建筑立面的颜色也采用了青灰色调，也是结合周边环境的做法。

在骡马市步行街中，路灯，照明设施，休息平台，广告牌等均有体现地域文化特色的地方，借以显现骡马市步行街独特的风格和特点。

1、道路铺装

1、休息座椅

3、路灯与垃圾桶

3、景观植物

五、优缺点分析

优点

1 相比过去的骡马市，如今的骡马市步行街设施现代化，增加了景观、休息，餐饮，文娱等功能和项目，这极大地丰富了骡马市的客源，也满足了现在消费者的需要。

2 骡马市的大小规模规划合理，从总面积和长短高宽，骡马市步行街都是经过考虑消费者喜好的决定。

缺点

1 定位不明

这个缺点最为明显，作为规划部分的功能定位显然没有做好，才导致了今天骡马市步行街定位不明的距离，在骡马市步行街既有比较有名的高档专卖店，而在兴正元广场及地下又是以年轻人为主要市场，个体商户林立的，这本身就是一件矛盾的事情，设计者本寄望于低级消费和高端消费都能够在兴正元里满足。不过可惜，因为定位不明，高端消费一直处于入不敷出的窘境。

2 交通混乱

骡马市步行街因为有碑林区人民法院，所以骡马市步行街并不是一个完全封闭的步行街，里面西侧的道路是可以行车的，这就带来了步行街拥挤混乱的现象，很显然，步行街里能够够行车直接扰乱了步行街应有的氛围。

3 休息空间不足

很明显，以目前步行街的人流量，骡马市步行街内的休息空间完全不够，很难真正使需要休息的人找到空余的休息区域，这一点也是前期估计不足导致的设计缺陷。

同时休息区位于街道中间和流动的交通也构成了矛盾，休息的人会觉得休息空间不够安静舒服，行走的人会觉得休息的人的视线或行为对自己形成干扰。 4 人流不均

骡马市步行街内的人流过于集中，全部集中于广场市场和地下商业街，剩余的商业部分相比之下就冷清很多，这就导致了人流不均，在人流密集的地方，非常拥挤，不利于人们的游逛。

5 餐饮分布混乱

在干道上的餐饮部分都间隙的分布于商业店面旁边，分布松散，不易寻找，这对于整个骡马市步行街的整体来说，也属于规划不合理之处。

6 街道尺度问题

街道的宽度和建筑物的高度直接的尺度比例并不合理，因为有车行道的原因，骡马市的干道的宽度有些过宽，过宽的街道不易形成趣味性悠闲型的浏览氛围。

总结

骡马市步行街的设计遵循了很多原则，并且在设计阶段得到了贯彻。

一规模适度原则

规模适度原则就是指商业街的长度，宽度，营业面积，高度等进行精心设计，

控制在合理范围内

二因地制宜

骡马市步行街继承了老骡马市的特点，个体集中贩卖制度，同时因为骡马市特殊的地理条件，因此骡马市步行街在设计时充分考虑了历史因素和地理因素。 三错位经营原则

骡马市步行街最初确实是以高端低端兼包的态度来进行设计的，不过最终的现实却与想象不同，因此这一原则要因项目的不同而不同。

四以人为本原则

骡马市步行街的设计充分考虑了消费者的行为习惯和心理特征，大到功能分区小到座椅板凳，均是为了满足了消费者不同的需求和感受。