土地估价报告撰写中的几个关键问题

---兼谈如何写好土地估价报告 丛 明 珠

中国土地估价师协会

2007-04-18

一、对估价报告标准的认识

? 总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理

? 具体内容上：10条标准 1. 估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。

2. 估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。

3. 估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。

4. 估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。

5. 市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。

6. 估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。

7. 地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。

8. 估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。

9. 估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。

10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。

二、对我国地价的基本认识

1.地价是什么？

地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果

(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格

(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)

(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)

2.我国地价管理进展

(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在:

① 在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。

② 在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。

③ 在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④ 在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤ 在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

(2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在：

① 全国城镇分为15等，已进行3次修订。

② 全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。

③ 在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

(3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在

① 国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。

② 《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。

(4)建立了城市地价动态监测体系

20xx年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市、以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。

(5)造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。具体表现在：

① 通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有26793余人。 ② 从事土地估价的机构近2000家，执业土地估价师近万人。

③ 改革了对土地估价人员和评估机构的监督管理方式，推行并完成了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消了国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度

④ 逐步建立了适合我国国情的资格考试与实践考核相结合的土地估价师资格考试和执业登记制度

3. 我国地价管理发挥的主要作用

地价是在土地所有权、使用权或土地他项权利等土地权利流转的基础上产生的，是市场经济的三大经济规律即价值规律、竞争规律和供求规律共同发挥作用的结果。

(1)极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程。

(2)有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。

(3)保障了不同权利主体间土地收益的合理分配。

(4)为土地转让、出租、抵押等土地交易行为提供了价格支撑，促进了土地市场的发育和发展。

三、对土地估价客体的认识

土地估价的客体就是土地权利。在我国，土地估价的客体主要指以土地使用权为主的和在土地所有权与土地使用权基础上派生出来的具有用益物权性质的土地他项权利等的土地权利。

四、对土地估价价格标准的认识

1.统一价格构成

价格构成主要依据估价的目的而确定。目前，我国的主体地价构成为土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)以及相关的利息、利润和税金。但在不同目的下，土地的价格构成是不同的。如在政府负责统一征地、统一开发、统一出让的前提下，土地出让价格就包括地价的全部主体构成部分；在政府不承担征地拆迁费用和基础设施配套费用的前提下，土地出让价格就仅仅包含土地增值收益。

2.统一取费标准

统一取费标准的含义就是在地价评估中，地价构成中的土地取得费、土地开发费、土地增值收益(或土地纯收益)或者地价评估中涉及的不同结构建筑的建筑费、管理费、维修费、保险费等必须按照国家和省以及有定价权限的市县人民政府及其主管部门规定的标准、方法和定额来取费。这是保证在一个地区土地估价结果具有可比性的前提和基础。

3.统一的价格基础

土地估价中统一价格基础主要包括：

(1)统一付款方式，统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；

(2)统一采用单价；

(3)统一币种和货币单位，不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算；

(4)统一面积内涵和面积单位。

五、对土地估价技术路线的认识

1.土地估价技术路线

土地估价的技术路线是指导土地估价过程的技术思路，是土地估价师对估价对象地价形成过程和形成方式的认识过程。因此，土地估价技术路线反映的是估价对象地价的价格内涵，是各种土地估价方法在不同评估目的下的具体运用。 土地估价师在接受土地估价任务并明确了土地估价的目的、估价对象和估价期日等基本事项后，就要根据估价目的和估价结果的应用方式确定土地估价的技术路线，进而才能选择估价方法，进行土地估价的具体作业。

2.土地估价方法反映的土地估价技术路线

土地估价的四种基本估价方法反映了地价的四种形成过程，也体现了土地估价技术路线。

(1)市场比较法反映的技术路线是

土地的正常市场价格是该宗地在公开市场上最可能形成的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。按照这一认识过程，市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估出估价对象的评估价格。

(2)成本逼近法反映的技术路线是

在无法通过市场(比较方式、收益方式)直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，我们可以通过对估价对象的地价构成进行分解，了解各项价格构成的价格标准，然后通过累加方式积算出估价对象的评估价格。也就是说，土地价格是由其各部分构成的价格累加而成的。

(3) 收益还原法反映的技术路线是

可以将购买土地作为一种投资，将该投资在未来可以获得的预期纯收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而可以用这个结果作为估价对象宗地的评估价格。它体现的技术路线是土地的价格是由土地的未来可获得的收益决定的。

(4)剩余法反映的技术路线是

未完成的宗地的价格取决于它开发完成后的房地产价格与从开发开始到开发结束期间所投入的建筑费、专业费、利息、利润和相关税金的余额。

3.土地估价技术路线的确定

(1)确定土地估价技术路线要对土地估价基本事项有充分的认识 ； ? 充分了解估价对象

估价对象的不同权利性质、权利内容和个别条件决定了其价格构成和价格水平。

? 充分了解估价目的

不同的估价目的，其价格构成和价格水平也不相同。

? 充分了解估价时点

“今日之价格是昨日之展开，明日之反映”。地价是变动的，不同的时点，地价水平是不同的，在评估中选用的取费标准和期日修正系数也是不同的。

(2)确定土地估价技术路线要遵循的土地估价原则

我国目前通行的土地估价原则有两大类7项

? 共性原则：包括报酬递增递减原则、供需原则、贡献原则和变动原则。 ? 个性原则：包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则

在确定土地估价技术路线时，不论遵循上述哪个原则，都必须以合法原则为基础

(3)土地估价技术路线的确定过程

根据估价对象的基本事项明确估价对象的价格内涵。

确定土地价格的形成过程，是采用比较方式，残余方式，积算方式还是收益方式形成的。

确定地价的测算过程和需要选择的具体估价方法。

(4)土地估价方法的选择

土地估价的三个基本假设

土地估价方法的选择除要遵循土地估价的原则外，还要根据不同的估价目的遵循三个基本假设

(1)继续使用假设

(2)公开市场假设

(3)破产清算假设

(1)继续使用假设

继续使用假设包括按照现状用途继续使用和转换用途继续使用两种情况。继续使用假设要求考虑以下条件：土地能够满足权利人期望的用途和收益；土地有明确的产权归属；土地在法律和经济上是否允许转用；土地具有足够的剩余使用年限。在继续使用假设下评估的地价是继续使用价值(如合资)。

(2)公开市场假设

所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。因此土地估价不能针对特定的买受人进行估价。

在公开市场假设下评估的地价是市场价格。

(3)破产清算假设

破产清算假设是指土地在某些特定情况下被强制进行整体或分割出售，如破产，抵债等，所评估的地价要低于继续使用假设和公开市场假设下的地价。 在破产清算假设下评估的地价是清算价格。

六、对土地估价方法的认识

1.收益还原法

(1)估计土地总收益：总收益可能有直接收益和间接收益(如押金利息)

(2)确定总费用：总费用可能有管理费、维修费、保险费、年折旧费、税金、房屋纯收益等

(3)计算土地纯收益：纯收益一般＝土地总收益－总费用

(4)确定还原利率：土地还原利率的确定方法一般有三种，即地租/地价、安全利率＋风险调整值、不同风险下的投资收益率排序插入法

(5)计算土地价格：土地价格一般＝土地纯收益/土地还原利率＊[1-1/(1+土地还原利率)＊＊土地使用年期]

难点：

(1)总收益以租金为基础计算时，要考虑出租率或空房损失率 计算方法方法为每m2租金×总建筑面积×出租率(或1-空房损失率)，有的时候，租金按使用面积计算时，应采用总建筑面积×使用面积占建筑面积比例×每m2使用面积租金。建筑物每层用途不同时，要分别计算总收益。如：地下为停车场，一层为商场，二层为餐饮娱乐，3-8层为客房，要分别计算其总收益后再加总求和。

(2)耐用年限应采用经济耐用年限=已使用年限+尚可使用年限；当土地为出让土地，建筑物建成时，剩余土地使用年期与房屋耐用年期不一致时，用短的那一个年期作为耐用年限，若土地使用年限<房屋耐用年限时，残值=0。

(3)特例：承租土地使用权地价=[市场租金-合同租金]/r[1-1/(1+r)**n]。

2.成本逼近法

(1)确定土地取得费：土地取得费一般分两种情况确定，一是城市已有的存量土地，二是从农村新征收的土地

(2)确定土地开发费：土地开发费因土地开发程度的不同而不同。通常按照开发程度分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等

(3)计算投资利息：投资利息＝土地取得费＊[(1+利息率)＊＊土地开发期－1]＋土地开发费＊[(1+利息率)＊＊土地开发期的一半－1]；

(4)计算投资利润：投资利润＝(土地取得费+土地开发费)×投资回报率

(5)计算土地增值收益：土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润)＊土地增值收益率

(6)计算无限年期土地价格：无限年期土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

(7)计算土地使用权价格：土地使用权价格＝无限年期土地价格＊[1-1/(1+土地还原利率)＊＊土地使用年期]

(8)进行区位修正：修正方法与基准地价系数修正法相似

难点：

(1)土地取得费要采用区域平均值。

(2)土地开发费包括

①基础设施配套费(水、电、路等)；

②公共事业配套费(如学校、医院等)；

③小区开发配套费(如绿化等)。同时要区分宗地内外开发费的标准。

(3)计算投资利息要按复利计算土地取得费的计息期为整个开发期，土地开发费的计息分为两种情况：当一次性投入时，计息期=开发期1/2；当分段均匀投入时，计息期=本段开发期1/2+剩余开发期。

(4)土地增值收益率=(市场价格-成本价格)/成本价格。

(5)评估的价格是土地开发完成后的地价。

3.剩余法

(1)估算房地产售价：房地产售价一般根据房地产建成后销售的预测价格来确定；有时也可以根据房地产建成后出租的预测租金来确定。

(2)估计建筑费：建筑费一般是指建筑安装工程费用，也称为建筑安装工程造价，一般＝建筑面积＊每平方米建筑面积造价来计算。

(3)估计专业费：专业费包括建筑师、工程师、测量师、监理师等的收费。一般包括勘察设计费、可行性研究费、测量费、监理费和不可预见费。

(4)确定有关税费：有关税费是指房地产开发建设期间发生的税费，一般包括营业税及城市维护建设税和教育费附加、管理租售费用等。

(5)计算投资利息：投资利息＝地价＊[(1＋利息率)＊＊开发期-1]＋(建筑费＋专业费＋有关税费)＊[(1＋利息率)＊＊开发期的一半－1]；

(6)计算开发商合理利润：开发商合理利润＝ (地价＋建筑费＋专业费＋有关费税＋投资利息)＊总开发成本的投资回报率；

(7)计算地价：地价＝房地产售价－建筑费－专业费－有关费税－投资利息－开发商合理利润，求解这一方程即可得到地价。

难点

(1)三个假设条件：

剩余法中的楼价、租金、成本都是依据当前水平确定未来数据 假设了租金和楼价在开发期间不会下降且不考虑物价上涨的影响 假设在开发期间的各项成本是均匀投入或分段均匀投入

(2)楼价的确定可以通过两种方式：

对习惯出售的房地产，以比较法求楼价。

对习惯出租的房地产，以收益法求楼价。

(3)建筑费应依据工程概(预)算确定的投资标准确定 (4)一般地，剩余法计算的地价为开发开始时的地价

4.市场比较法

(1)选择比较实例：比较实例一般从待估宗地的周围的同一供需圈中选择，土地用途、交易方式、交易日期、土地条件等要一致或基本一致，以列表的形式描述出比较实例和待估宗地的基本情况

(2)确定比较因素：比较因素一般从引起待估宗地和比较实例产生价格差异的区域因素和个别因素中选择，此时比较因素中还应当包括期日修正、年期修正、交易情况等因素

(3)编制比较因素条件说明表：要将待估宗地和比较实例的各项比较因素的具体条件以表格的形式列出来

(4)编制比较因素条件指数表：比较因素条件指数表一般以100为基数进行编制，除期日、年期、交易情况及容积率、开发程度外，应以待估宗地为100，然后将比较实例与待估宗地进行比较后确定

(5)编制比较因素修正系数表：比较因素修正系数是根据比较因素条件指数表，以待估宗地/比较实例来确定出来的，如100/98，125/118等，进而编制出比较因素修正系数表

(6)计算比准价格：各个比较实例的比准价格＝交易价格连乘各项修正系数

(7)确定地价：采用市场比较法评估的地价结果，一般可以按照上述各项比准价格的算术平均值、加权平均值或重数平均值来确定

难点

(1)确定比较交易案例要求

①用途相同

②交易类型相同

③正常交易或可修正为正常交易

④区域、个别因素条件相近

⑤ 交易日期与估价期日接近。一般二年，最长不超过3年

(2)当案例的开发程度与待估宗地开发程度不一致时，要进行开发程度修正

(3)当案例与待估宗地比较时，对区域因素和个别因素的选择应遵循重要性和差异性相结合的原则

5.基准地价系数修正法

(1)确定基准地价：基准地价一般根据当地的基准地价标准，按照待估宗地所处的土地级别和土地用途来确定

(2)调查地价影响因素的具体条件：地价影响因素的具体条件要根据宗地地价修正系数表及因素条件说明表的内容来列出

(3)确定地价影响因素的修正系数：地价影响因素的修正系数要根据宗地地价修正系数表及因素条件说明表来确定，综合修正系数＝各项因素修正系数的代数和

(4)进行期日修正：期日修正系数＝待估宗地在估价期日时的地价指数/基准地价在确定公布时的地价指数；

(5)进行容积率修正；

(6)进行开发程度修正；

(7)进行年期修正：基准地价为有限年期时，年期修正系数＝[1-1/(1+土地还原利率)＊＊待估宗地土地使用年期]/[1－1/(1＋土地还原利率)＊＊基准地价的年期]。

难点

(1)基准地价的选用要合理。在用途、定级估价范围上要与基准地价评估成果一致。

(2)要注意开发程度修正的顺序，只能在最终年期修正之前。

.cn/aptpig

欢迎访问，以加强交流，共同提高。

谢谢