丹尼斯百货调研报告

连锁经营与配送实地调研考察报告

丹尼斯人民路店

                 2013年5月

一、丹尼斯简介

（一）成立与发展

郑州丹尼斯百货于1995年正式筹建，是台湾东裕集团麾下一家集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体的零售事业集团，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一。

郑州市丹尼斯百货有限公司位于郑州市人民路2号，成立于1997年，是台湾东裕集团麾下的一家集百货，大卖场与便利店等业态为一体的零售实业集团，是河南省唯一一家合资零售企业，也是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一。1995年下半年丹尼斯百货在郑州正式筹组，并在省市政府各级领导的大力协助下，于1997年11月16日胜利开业。

丹尼斯百货97年开业后，积极筹建大卖场事业处，于1998年6月27日开设郑州市第一家量贩店，量贩的引进，开创了百货店与量贩店错位经营的复合型模式，向郑州市民展现全新的消费观念和都市时尚得到了消费者的热烈反响，几年来，丹尼斯不断扩大连锁规模，改进经营方式，以郑州市为核心，辐射河南省区，为中原人民生活品质的提升和郑州的商贸建设作出了积极的贡献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。

?  人民路丹尼斯百货是一座独栋、线条简明、服务设施齐备、具有现代化风格的建筑，并纯为百货经营而设计，亦为永续经营而规划。分属地下一层，地上七层，共计八层,每层建筑面3116平方米，营业面积4200平方米，加上后栋设备楼的面积3000平方米，总建筑面积45000平方米，营业面积33500平方米（占建筑面积的75%）。丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间，由于经营规模庞大，可自成一个集市，并应肩负起串联相通，繁荣扩大的使命，共荣郑州商业。

丹尼斯百货人民路店连续多年进入中国百货单店销售额20强。20##年丹尼斯人民店创造了24亿元的业绩。目前丹尼斯百货人民路店为河南零售市场的最高端店铺。

（二）经营理念

1. 中心思想：

落实本地化，贯彻永续经营。

2．经营策略：

(1) 巩固省区经营，以百货店为基础、大卖场为重点、便利店为补充，发挥多业态经营的集团优势； 

(2) 明确业态的专业经营，强化连锁的规模效应，并赋予各店不同的经营定位；

(3) 积极参与社会活动，倡导传统民俗节日；

(4) 引导消费观念，提升生活品质。

（三）企业文化

1. 企业口号

克勤克俭、成本意识；

居安思危、奋进向上；

不屈不挠、领跑信念。

2. 企业风格

雄厚的财力后盾，源自于创业守成（原始积累）；

卓越的管理能力，源自于自律性格（训练、磨练、抗压）；

执着的专业态度，源自于不懈努力（精益求精）。

（四）服务宣言

1. 百货店：

流行时尚，精致生活

2. 大卖场：

天天都省钱，服务更满意

3. 便利店：

生活真方便，新鲜每一天

（五）市场战略

1．战略思想：

居安思危、稳扎稳打

2．战略布局：

以郑州为核心，放眼河南市场，保持企业的省级市场定位。

二、丹尼斯百货总体环境分析

（一）总体外部空间分析

1. 选址原则

① 丹尼斯百货地处繁华商圈，客流介于外地客层与郑州本地客层的中间；

② 百货与量贩错位经营的多元模式，集百货、大卖场、便利店与物流中心等业态为一体；

③ 其与二七与火车站相距很近，便于流动顾客到此购买。

2.选址分析

丹尼斯百货人民路店位于郑州市人民路段上，这是一条繁华的街道，连接郑州最大的步行街和郑州市的标志性建筑二七纪念塔及二七广场，人流量和车流量都非常巨大。丹尼斯百货大楼三面都是面临着道路，其中一条是主干道，其他两条都是次要道路。在丹尼斯百货大楼的西南面是一个小的广场，这是丹尼斯百货大楼向街道的退让，这样有利于汽车在转弯时的安全，同时这个广场也便于顾客的集散，但作为一个综合性的购物中心，同时附近还有许多大大小小的店铺，这就使这个广场显得过于狭小，不能起到很好的集散作用。

3. 交通路况分析

丹尼斯百货大楼有两个入口，其中主入口设在人民路上。在主入口不远的地方是一个人公交站点，可以方便较远的人来这里购物，但由于道路的狭窄，这里显得特别的拥挤。

丹尼斯百货大楼临街而建，它的广场比较小，在大楼的一侧是一个停车场，百货大楼每天的客流量非常大，这里经常停满了各种车辆，这就占用了大量的人行通道，这使得人们行走不便，行人也因此而沿街道边行走，在街道中来回穿行，这就让这条道路显得更加拥挤，道路阻塞严重，人们在购物的时候就会感觉很不方便，这让人们无法尽情的享受购物的乐趣。而且百货大楼附近有很多居民楼，在上下班的时候，这里就会显得更加拥挤。丹尼斯百货大楼是在道路的环绕中的，很多车辆在这里绕行，增加了百货大楼附近的交通压力。

 

4. 商圈分析

郑州市现有五大商圈，分别是二七商圈、火车站商圈、紫金山商圈、碧沙岗商圈以及龙湖商圈，而丹尼斯人民路店位于二七商圈和紫金山商圈的边缘处，而且距离火车站商圈和碧沙岗商圈也比较近，商圈优势明显，对其发展很有好处。另外丹尼斯凭借自己的高端消费层次和霸权团购优势把人民路商圈也打造的很有人气和号召力，与二七商圈和紫荆山商圈相比，有过之而无不及。

5. 广告营销

丹尼斯充分利用地理位置优势和周边车流、人流量大的优势，在室外主建筑和地铁站外环绕墙以及各入口等地采取多种形式的广告营销，给人们以视觉冲击，主要形式有LED光源广告，建筑物外墙广告牌，人行道广告牌，就是指在人行道两边的小型看板、灯箱、立柱广告等。

 

（二）丹尼斯百货内部环境分析

1. 商场布局

丹尼斯人民路店前挂后连共有三个馆，分别如下图展示：

     一号馆                二号馆              三号馆

一号馆主要产品介绍：

 

二号馆主要商品介绍：

三号馆主要商品介绍：

三号馆致力于打造动感365，以各类运动、休闲服饰和鞋帽为主，包括耐克、阿迪达斯、乔丹、特步、李宁、红星而克、361°等国内外知名品牌。

2. 设施布置

（1）商品及货架摆放：丹尼斯人民路店是半仓储式百货超市，除有自己的仓库外，还充分利用货架的顶层空间，将一部分商品分放在所属的货架上，并且其货架高度设计合理，货架的顶层刚好可以让一个成年人的正常触摸范围之类，不仅方便进行补货作业，也方便顾客拿取物品。另外其商品及货架摆放也非常合理，在分层、分区、分层次的基础上分货架、分价格、分品牌、分功能、分常用性、分畅销性分实用性等对商品进行摆放，极大地方便了消费者的识别和选购。

（2）货道走廊及行人通道：丹尼斯百货的货道走廊较为宽敞,可以容纳2人推着购物车轻松通过，并且其视觉效果极好，便于消费者在行进途中挑选所需物品。此外，其在行人通道方面的设置也颇为独特，一改其他百货超市阶梯式电梯模式，改为采用平直式电梯，不仅方便大宗顾客用购物车将所购物品运至楼下进行装载，也方便其自身上下运货，另外其在电梯附近设置的还有楼梯，便于在购货高峰期分散人流及通行。

 

（3）灯光音乐：商场内的灯光设置新颖多样：有投射灯，是光亮度最强的集中性光线；有给人柔和感觉的辅助式光源；有提供整个房间最基本照明的光源，灯光的设置色彩与卖场的各个分区相辅相成，给人不同的视觉感官效果。在音乐设置上，整个商场全天候播放舒缓、轻柔的音乐，让顾客可以放松精神，愉悦、不急不躁、放心大胆的购物，给消费者创造了一个很好的购物环境。

（4）服务台、存物柜及集中收银台：在商场的入口与大卖场的各层入口处都设有服务台及存物柜，便于顾客咨询信息和存放外带物品。商场每层也都设有集中的收银台，方便顾客结账。

 

（5）现场促销：调研时给我们一个最深的印象就是各个货道入口随处可见的穿着统一红色套装的现场促销人员，她们有的当场给消费者试验，有的食品饮料类甚至直接让顾客品尝，以增强顾客的好感及购买欲，这是其中的一大特色。

（6）消防设施：商场各个楼层的消防设施、通道都符合国家对于消防方面的规定，从平面图上能直观看出各个消防设施的安排。

 

四、竞争分析（SWOT）：

(一) 竞争优势：

1．连锁化、规模化的发展策略及集团信息化管理的实施（三级管理制）并掌握本地商业脉动，深化本土经营，形成区域市场的战略优势。

  2．以多业态、多形态的复合型组合，达到互补与结合的效应，将具有市场的绝对竞争力。

  3．较早的进入市场，取得先入为主的时机优势，并形成一个在全国具有影响力、 知名度的河南本土品牌。

4. 自建物业，丹尼斯有83%的物业是自建的，降低了租金成本和管理成本，同时也不受物业方的制约；

（二）竞争弱势：

1．物流配送没有实现自主化，耗费了更多的人力、物力、财力，增加了商场的成本；

   2．没有实现（接近）零库存，加大了库存压力，增加了管理成本。

（三）竞争威胁：

1. 竞争者的威胁。在丹尼斯周围还存在着大商新玛特、家乐福等众多商场，各大商场之间为了抢占更多的市场份额，不段的开展促销活动，竞争日益激烈。

2. 全球化的冲击。08年金融危机的带来的冲击尚未完全消除，而且各国际零售巨头为抢占中国市场份额，风云迭起，各施手段，互较高低。

（四）竞争机会：

1. 地方性政策支持：地方性政府为发展经济、以利民生、增加地方GDP，对国际巨头企业和知名品牌公司往往在政策上进行大力扶持。

2. 广大消费者的青睐。丹尼斯作为世界知名品牌，早已为消费者所熟知，品牌效应增大了其竞争机会。

3. 消费者心理趋向。随着社会的发展，生态、绿色，环保等成为人们关注的焦点，发展生态产业，销售绿色、环保产品成为了商场竞争的重中之重，只要抓住了机会，就能够在各大商场中脱颖而出，成为领军企业。

五、调研结论及建议

随着企业的发展，竞争日益加剧的商场成为百姓购物休闲的主要场所之一，为了更好的赢得顾客的青睐，商场还需采取多方面的措施。

（一）改善商场的购物环境    

一个好的购物环境往往会让顾客流连忘返，是吸引顾客的重要因素之一。现在生活节奏的加快购买者的收入的增加，商场应该为他们创造高雅舒适的购物环境。除了硬件设施之外，装潢、设计、造型等要适应时代的潮流、富有创意，这样消费者才会愿意来此购物，也才觉得满意、舒心，购物的几率也就增大。

（二）突出商场的特色   

商场在主力商品选择上应对中档产品为主、高档产品为辅。对于非名牌产品，一定要对质量可靠的进行经营，并重点经营一些挑选性强、技术性高、附加值大、代表消费时尚、这些具有吸引商品人士的注意力，从而提高顾客的满意度。

（三）努力降低商品价格   

在本次调查中可以发现价格是吸引顾客的重要因素之一。“低价采购、低价销售”的经营原则吸引了大量顾客。大部分采取代销、代理方式、供应商独揽所有的风险，这样就会将风险转移到价格上去，直接导致零售商在商品售价上不具备竞争优势。另外长期以来落后的管理体制也会导致商场的管理成本过高等等，所以商场可以改变管理理念和管理技术，从而利用降低价格、减少成本来达成吸引顾客的目的。

（四）进行精品经营

不断提升自身经营高端精品百货的能力，让高端精品成为商店的主力商品，以形成商店的顶级时尚特色；应不断加强商店的宣传力度，吸引更多的高收入群体加入商店的会员行列，提高自身的服务质量，取得顾客的满意。

（五）充分利用既有优势

一方面利用独特的地理交通条件，形成自己的差异化特色，另一方面利用本土化的优势，培养郑州市民对商场的感情，继续赢得市民的信赖。此外依据市场调查及消费者消费趋向的把握，及时的更新商品的种类，让商品更加的丰满，同时又不失时尚的魅力，以此来争取更多的消费者。另外在商圈选择上坚持“依靠紫荆山商圈、花园路商圈，吸引龙湖商圈、二七商圈，争取西区商圈”的方针，以取得更多的顾客。

六、调研综述

（一）调研目的：

通过参观和调研，对整个丹尼斯百货进行整体的了解并对比其他各种类型的百货超市进行观察，并对其从多层面进行详细分析，从中找到其优缺点并提出合理性建议。

（二）调研时间：

20##年4月13日

（三）调研地点：

丹尼斯百货人民路店 位于郑州市人民路

七、调研照片（附录）

 

第二篇：丹尼斯七天地调研报告

丹尼斯七天地调研报告

调研时间：

调研人员：郑静、白亚东、李鹏

调研区域：丹尼斯七天地

调研目的：了解丹尼斯七天地项目整体情况，对一二天地流行馆服饰及餐饮品牌招商情况、签约基础条款及后期费用等进行调研

报告整理：李鹏

丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。

丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻，使其拥有无限活力。

4大业态，汇聚顶级商业饕餮

● 休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。

● 家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。

● GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。

● 流行mall：丹尼斯百货既有的经营优势，也是引领CBD的时尚购物，面积达47592m2，占比23%。

其中家具天地又是整个七天地的重中之重，也是丹尼斯又一新业态，包含3,4,5天地。3天地古典家具主要经营:男装、欧美家具、床上用品、餐厨器皿、大小家电、家居配饰、餐饮大店；4天地温馨家具主要经营:布艺沙发、皮艺沙发、户外家具、藤艺家具、家居配饰、餐饮大店、睡眠中心；5天地时尚家具主要经营：板木家具、实木家具、儿童家具、韩式家具、家居配饰、餐饮大店、橱

卫建材。

家具天地引进了国际一流、国内一线家具品牌，例如澳美世家、顾家工艺、芝华仕、agio/MBM、左右沙发、益卡思、邓禄普、泰普尔、莎鲨家纺、前进家具、联邦、楷模、槟榔、华典、柏森、欧克、至白小屋、酷漫居、乐雅轩等。 5个特色大店，引领时尚消费潮流

● 新天地酒楼：台湾既有历史渊源，又有影响力的餐饮集团，面积达4800m2。 ● 影院：由广东嘉裕集团负责经营，有中原首家最大影厅，并设置高级贵宾厅，面积达4600m2.

● 儿童天地：由昭元集团打造的儿童乐园，面积达7874m2，为会员提供儿童摄影、文化教室、游戏攀爬等服务。

● 健身运动馆：由丹尼斯直营的仁民会所负责，采用连锁经营，面积达2400m2. ● 婚纱影楼：郑州昭元集团经营的两个顶级高端影楼品牌，面积达400m2. 1,2天地业种分布及签约基础信息

1天地 名品百货

1F 名品女装 黄金珠宝 进口名表 精品眼镜 精品配饰 必胜客 芭斯罗缤 2F 淑女装 女士内衣 皮鞋皮件 淑女配饰 织补改衣 皮鞋美容

3F 韩国商品馆 女士内衣馆 SPA美容设计 咖啡吧

B1F BETTER 国际超市

1

丹尼斯七天地调研报告

天地品牌配置图

2天地 流行百货

1F 化妆品 流行女装 少女内衣 流行表 流行配饰 DQ冰雪皇后 2F 国际运动 男士配饰 休闲男装

3F 时尚休闲 季节品 流行配饰 美发美甲 土大力 重庆小天鹅 北角秀味 麻辣新语 石子轻食

2

丹尼斯七天地调研报告

天地品牌配置图

招商分析：1,2天地各服饰品牌都以联营形式为主，扣率平均在23%，低于花园路丹尼斯3个百分点，合同年限1年，另全年费用为5000元左右，包含周

年庆等各项推广费用；3楼餐饮业态以纯租金为主，租金标准为60元/月/平方，该租金以建筑面积核算且包含物业费。该项目招商工作由丹尼斯事务部和项目招商共同负责，60-70%品牌由事务部引进，项目整体定位清晰、品牌招商精准度高，在东区未成熟区域的招商政策相对较高，没有免租和过渡期。一是品牌商家看好东区发展和项目位处商务内环要塞的因素，二是丹尼斯十余年的品牌积淀和强势。项目原计划20xx年11月底开业，预计推迟到12月9日满场开业，七天地的开业会对东区的商业发展有所带动。

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